【導(dǎo)讀】投資額6245億元,比上年增長(zhǎng)％。資721億元,增長(zhǎng)％。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)共完成土地開(kāi)發(fā)面積5090萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)。％，增幅比去年同期高出25個(gè)百分點(diǎn)?？⒐っ娣e累計(jì)為5826萬(wàn)平方米，同。新開(kāi)工面積為億平方。分地區(qū)看，東部12個(gè)省(市、區(qū))購(gòu)置土地面積最多，為萬(wàn)平。方米；中部9個(gè)省(區(qū))購(gòu)置土地面積最少，為萬(wàn)平方米。購(gòu)置土地面積排在倒數(shù)前6名。發(fā)面積的增長(zhǎng)幅度超過(guò)1倍，反映出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景普遍看好。銷售增長(zhǎng)速度正在趨緩。銷售額和住宅銷售額增速月度指標(biāo)逐月回落。月為％,2020年6月為％,12月為％，增速不斷回落。2020年全國(guó)商品房空置面積凈增1100萬(wàn)平方。從幾個(gè)重點(diǎn)的城市看，北京在申奧成功之后，依然是房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)，私有房屋中住宅和非住宅的銷售價(jià)格上漲幅度均較高，分別上漲％。連續(xù)3個(gè)季度下跌，總跌幅已達(dá)9％。原因是郊區(qū)內(nèi)銷住宅規(guī)模一直呈加速擴(kuò)大趨

　　

【正文】 ，如深達(dá)聲、招商局、世茂股份等 。 （二）跨區(qū)域競(jìng)爭(zhēng) 加劇 房地產(chǎn)既然是一個(gè)經(jīng)濟(jì)行為，它的發(fā)展必須遵循經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，必須尊重資本追逐利潤(rùn)的本質(zhì)，走向跨地域經(jīng)營(yíng)的道路。 首先，中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不平衡導(dǎo)致了房地產(chǎn)業(yè)在各地區(qū)的發(fā)展不平衡。從目前來(lái)看，廣東地產(chǎn)的發(fā)展要快于內(nèi)地，東南沿海地區(qū)的發(fā)展要快于中西部地區(qū)，地區(qū)發(fā)展水平落差衍生商機(jī)。而另一方面，大型房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)具備了跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)的實(shí)力。在廣東等房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，已經(jīng)培植了一個(gè)個(gè)地產(chǎn)巨鱷，積累了大量的資金、品牌、經(jīng)驗(yàn)和人才，隨著南部地區(qū)房地產(chǎn)的過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，必然會(huì)有一部分企業(yè)謀求跨地區(qū)發(fā)展。以廣州為例， 由于競(jìng)爭(zhēng)激烈，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率已經(jīng)下降到 10%左右。所以盡管廣州人說(shuō)起普通話來(lái)很辛苦，但為了利潤(rùn)，都背著錢包往北京跑，現(xiàn)在廣東有十幾家大財(cái)團(tuán)像合生創(chuàng)展、富力集團(tuán)、金地 集團(tuán)等都?xì)⑾蛄吮本?、上海 。 用不了多久，房地產(chǎn)業(yè)將有一批真正意義上的巨無(wú)霸浮出水面 。房地產(chǎn)的 跨地區(qū)經(jīng)營(yíng) 必然使得房地產(chǎn)企業(yè)之間的直接競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)增大，競(jìng)爭(zhēng)加劇。而 京、滬以及一些內(nèi)地的大中城市將成為 房地產(chǎn)商 打造全國(guó)性品牌、擴(kuò)充規(guī)模的兵家必爭(zhēng)之地 ，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)更加殘酷 。 （三）土地儲(chǔ)備資源的競(jìng)爭(zhēng)加劇 新的土地使用政策導(dǎo)致土地的供應(yīng)量可能會(huì)供不應(yīng)求 2020 年 7 月 1 日 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》 正式 施行 。 土地出讓推行招標(biāo)拍賣讓開(kāi)發(fā)商感到了來(lái)自 源頭 的振動(dòng)。從行業(yè)總體上來(lái)講， 高額利潤(rùn) 將不復(fù)存在，尤其是對(duì)那些有關(guān)系，有 資源優(yōu)勢(shì) 的企業(yè)來(lái)說(shuō)是較為沉重的打擊。但對(duì)那些有實(shí)力有能力卻沒(méi)關(guān)系，同時(shí)對(duì)市場(chǎng)的不規(guī)則又無(wú)可奈何的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是最為有利的?？傮w來(lái)說(shuō)， 新土地政策出臺(tái)在短期內(nèi)土地的供應(yīng)量不足可能會(huì)導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面，從而間接導(dǎo)致土地價(jià)格上漲。 入世使得土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 入世使得土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，土地價(jià)格會(huì)上升，進(jìn)而使房?jī)r(jià)的變動(dòng)較大。加入ＷＴＯ后， 房地產(chǎn)業(yè)會(huì)迅速地發(fā)展，但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展加劇了土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，提高了土地市場(chǎng)的各種成本，雖然由于關(guān)稅的降低，進(jìn)口建材價(jià)格有所下降，但因土地價(jià)格的上升，兩種因素沖抵后，對(duì)房?jī)r(jià)的影響將會(huì)根據(jù)不同情況而定，從中長(zhǎng)期看，建筑費(fèi)用不會(huì)持續(xù)下降，但房地產(chǎn)對(duì)土地的需求是長(zhǎng)遠(yuǎn)的，因此，地皮價(jià)格也會(huì)水漲船高，尤其對(duì)土地相對(duì)稀缺的沿海城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)構(gòu)成變動(dòng)較大。 （四）對(duì)消費(fèi)者群體的競(jìng)爭(zhēng) 在新的市場(chǎng)條件下，需求方在發(fā)生變化，主要表現(xiàn)在： 對(duì)住宅消費(fèi)的需求在不斷升級(jí)。從滿足數(shù)量轉(zhuǎn)為追求質(zhì)量，從注重內(nèi)部結(jié)構(gòu)擴(kuò)展到對(duì)外部環(huán)境的高度關(guān) 注，從追求實(shí)質(zhì)性產(chǎn)品擴(kuò)展到追求情感產(chǎn)品，從滿足物質(zhì)需要擴(kuò)展到為滿足業(yè)主實(shí)現(xiàn)自我、體現(xiàn)人體價(jià)值的需要； 住宅需求的目的在發(fā)生變化，從以居住為主，正在轉(zhuǎn)為居住、辦公、出租、投資增值、經(jīng)營(yíng)等多作用并存； 對(duì) 20 住宅區(qū)位的需求，從喜歡在城市中心區(qū)正在向城市的外圍轉(zhuǎn)移，國(guó)外城市的 “ 空心 ” 現(xiàn)象在我國(guó)已開(kāi)始出現(xiàn)； 住宅購(gòu)買者的身份在變化，由集團(tuán)的批量購(gòu)買為主轉(zhuǎn)為個(gè)人的單件購(gòu)買為主； 住宅消費(fèi)觀念變化的速度不斷加快，新觀念不斷推出。綠色物業(yè)，智能化物業(yè)，文化品味，度假式住宅，田園風(fēng)情等新觀念不斷刷新消費(fèi)者； 住宅消費(fèi) 的數(shù)量擴(kuò)充階段已經(jīng)告一段落，接下來(lái)進(jìn)入追求品質(zhì)的階段。 需求方對(duì)房屋需求的種類，從對(duì)住宅的大量需求轉(zhuǎn)為商貿(mào)樓宇、工業(yè)用房、寫(xiě)字樓等多種需求。 由于目前消費(fèi)者的消費(fèi)越來(lái)越多元化、個(gè)性化，廠商在進(jìn)行市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)候不僅僅是比誰(shuí)提供的住房的質(zhì)量好。能夠更好的滿足消費(fèi)者的個(gè)性化要求，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中能夠更多的考慮人性化因素的企業(yè)，往往會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)中占有一定的優(yōu)勢(shì)。 （五） 營(yíng)銷和管理方面 的競(jìng)爭(zhēng) 。 從目前情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變。典型的買方市場(chǎng)是購(gòu)買者在市場(chǎng)交易中占主動(dòng)地位，對(duì)價(jià)格的決定起主要的 影響作用。 針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的這些變化，開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)思維要快速適應(yīng)，加大創(chuàng)新的力度，在市場(chǎng)營(yíng)銷和管理方面做文章，要在日漸成熟的市場(chǎng)上打破常規(guī)，通過(guò) “ 逆向思維 ” 尋找賣點(diǎn) 。誰(shuí)能夠在市場(chǎng)營(yíng)銷和管理方面的競(jìng)爭(zhēng)中取得領(lǐng)先地位，更好的滿足消費(fèi)者的有效需求，誰(shuí)就能在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。 例如，開(kāi)發(fā)小面積住宅作為家庭的第二活動(dòng)場(chǎng)所；開(kāi)發(fā) SOHO（ smalloffice,homeoffice）住宅增加智能化含量適用居家辦公族；開(kāi)發(fā)銀發(fā)公寓迎接老年時(shí)代的到來(lái)；開(kāi)發(fā)城郊結(jié)合部住宅滿足有車族和環(huán)保族；改變平面布局開(kāi)發(fā)一廳雙廚雙衛(wèi)多臥 室的老少共居有分有合的住宅；有意識(shí)的進(jìn)行功能遞進(jìn)性的土地儲(chǔ)備性房屋開(kāi)發(fā)；配合資源緊缺通過(guò)使用新材料新工藝開(kāi)發(fā)高度節(jié)能型住宅；配合綠色時(shí)代推出帶家庭溫室和花房的住宅；開(kāi)發(fā)為滿足高校學(xué)生、白領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)打工族、自由職業(yè)者短期租賃的公寓性住宅；開(kāi)發(fā)具有典型民族風(fēng)格體現(xiàn)中國(guó)文化底蘊(yùn)的傳統(tǒng)住宅；配合經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐由開(kāi)發(fā)住宅為主提前轉(zhuǎn)入以開(kāi)發(fā)商貿(mào)類房產(chǎn)為主等，在創(chuàng)新的路子上有許多機(jī)遇，關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商能否把握這樣的機(jī)會(huì) 。 第四部分：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)專題 一、政策風(fēng)險(xiǎn) 土地轉(zhuǎn)讓制度的改變，加大企業(yè)開(kāi)發(fā)成本。 2020 年七月一日起，國(guó)土資源部將出臺(tái)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，這一規(guī)定包括了三方面的制度，即經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度；公開(kāi)、公平、公正的國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓組織實(shí)施程序制度；以及對(duì)應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)而擅自采用協(xié)議方式出讓的行為規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任。這個(gè)制度體系體現(xiàn)了公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)原則，有利于充分發(fā)揮市場(chǎng)優(yōu)化配置土地資源的作用，從源頭上防止土地批租領(lǐng)域中的不正之風(fēng)和腐敗行為。 這必然導(dǎo)致企業(yè)集約化進(jìn)程繼續(xù)加快，使規(guī)模開(kāi)發(fā)帶動(dòng)規(guī)模效應(yīng)，有助于具有良好市場(chǎng)品牌的優(yōu)秀企業(yè)降低開(kāi)發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)價(jià)格的下降，重新拉動(dòng)市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)。 但是，另外一方面，由于新政策對(duì)自有資金以及融資能力要求的提高，必然導(dǎo)致很多中小企業(yè)拿不到地，提高開(kāi)發(fā)成本，最終可能導(dǎo)致破產(chǎn)。 房地產(chǎn)企業(yè)貸款政策的改變，使得部分企業(yè)融資渠道受阻 21 2020 年 6 月 26 日，中國(guó)人民銀行發(fā)出了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，通知規(guī)定規(guī)定 :住房開(kāi)發(fā)貸款必須是具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)、信用等級(jí)較高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；企業(yè)自有資金不得低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的 30%；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須具備四證 ；借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu) 買期房的， 其所 購(gòu)期房必須為多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二；借款人申請(qǐng)個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的比例不得超過(guò) 60%，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò) 10 年，所 購(gòu) 商業(yè)用房必須是現(xiàn)房。 此項(xiàng)通知的結(jié)果是，全國(guó) 20200 多家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將有相當(dāng)一部份資質(zhì)較差的企業(yè)拿不到或不能及時(shí)拿到開(kāi)發(fā)貸款；此外多層必須封頂、高層必須完成三分之二才能預(yù)售也使得房地產(chǎn)公司的資金來(lái)源進(jìn)一步緊張。因此央行的這個(gè)通知對(duì)一批缺乏實(shí)力、信譽(yù)還沒(méi)建立起來(lái)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，因?yàn)橘Y金遭到挫折甚至淘汰出局。 二、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) 規(guī)模風(fēng)險(xiǎn) 我國(guó)目前有 5 萬(wàn)多 家房地產(chǎn)企業(yè)，整體格局是開(kāi)發(fā)商多，開(kāi)發(fā)規(guī)模小，開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力弱?，F(xiàn)在一般的房地產(chǎn)企業(yè)銷售額最多做到 20 多個(gè)億，素有中國(guó)地產(chǎn)第一品牌的萬(wàn)科 2020 年房地產(chǎn)銷售收入為 億元，不到全國(guó)的 1%，而香港的最大企業(yè)占據(jù)的市場(chǎng)份額為 30%50%。 2020 年受房地產(chǎn)景氣向好的吸引，有眾多企業(yè)紛紛攜巨資加盟房地產(chǎn)業(yè)，其中既有國(guó)內(nèi)的首富們（ 2020 年《福布斯》公布的 50 名首富名單中，已有 17 人從事房地產(chǎn)及建筑行業(yè)），如新希望集團(tuán)預(yù)計(jì)投資房地產(chǎn)業(yè)金額在 25 億至 30 億元；也有香港的地產(chǎn)大鱷，如新世界、和黃地產(chǎn)、新鴻基等，李 嘉誠(chéng)旗下的和黃地產(chǎn)僅在北京東壩就投資 100 億元置地。隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)日益規(guī)范，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在今后一段時(shí)間將不可避免面臨一個(gè)大調(diào)整，產(chǎn)業(yè)集中度將會(huì)有所提高，具有資金優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)的企業(yè)將會(huì)獲得迅速增長(zhǎng)，而實(shí)力較弱的中小公司生存空間將越來(lái)越小，不少公司將面臨出局。 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 負(fù)債率高，盈利能力差 2020年度，從銀行方面的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看到，房地產(chǎn)業(yè)貸款余額持續(xù)高速增長(zhǎng)。一個(gè)不得不引起我們注意的問(wèn)題是：一方面貸款高速度增長(zhǎng)，一方面貸款質(zhì)量嚴(yán)重下降，短貸長(zhǎng)用，逾期貸款，導(dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量不斷惡化。這部分貸款 ，不良資產(chǎn)比率較高，處于較高的風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)，形成銀行資產(chǎn)質(zhì)量不好的原因，來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自身缺乏實(shí)力，營(yíng)運(yùn)能力普遍較低，經(jīng)營(yíng)狀況整體處于低水平。 另外從房地產(chǎn)類上市公司的側(cè)面看，其盈利能力也是有限的，其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)狀況長(zhǎng)期居一般水平，競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力不強(qiáng)，深萬(wàn)科一直是深市房地產(chǎn)板塊的龍頭，已經(jīng)成為住宅業(yè)內(nèi)的第一品牌。從 2020 年中報(bào)上看每股收益 元，每股凈資產(chǎn) 元。凈資產(chǎn)收益率 ％。但是縱觀全局，幾十家的房地產(chǎn)上市公司缺乏發(fā)展后勁，房產(chǎn)消費(fèi)萎縮而業(yè)績(jī)下滑。營(yíng)銷低迷，資金周轉(zhuǎn)緩慢，償債能力編弱，流動(dòng)比 率下降，從 2020 年度已公布的房地上市公司的中報(bào)看，其財(cái)務(wù)狀況及抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力不容樂(lè)觀。 房屋空置面積很大，沉淀營(yíng)運(yùn)資金量大。 房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期長(zhǎng)，受前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的影響，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給相對(duì)過(guò)剩，通過(guò)統(tǒng)計(jì)資料獲悉 2020 年底，全國(guó)商品房屋空置面積達(dá) 9000萬(wàn)平方米，按每平方米 元造價(jià)計(jì)算，沉淀資金達(dá) 1058 億元。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房積壓嚴(yán)重。 市場(chǎng)利率風(fēng)險(xiǎn) 22 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款比例一直很高，因此銀行存貸款利率的改變將直接影響房地產(chǎn)公司的盈利能力。不過(guò)，目前利率不斷下調(diào)，屬于利好消 息。 房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型行業(yè)，利率的下調(diào)對(duì)行業(yè)效益提高的積極影響是明顯的，其積極影響體現(xiàn)在供給和需求二個(gè)方面。利率的下調(diào)有利于提高房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績(jī)水平，但不會(huì)顯著提高行業(yè)的投資價(jià)值，行業(yè)的投資價(jià)值根本取決于行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和周期階段。利率下調(diào)將對(duì) 2020 年房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jī)產(chǎn)生積極影響。對(duì)利率下調(diào)的預(yù)期可能會(huì)引導(dǎo)部分資金流入房地產(chǎn)板塊。 三、結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn) 開(kāi)發(fā)商由于盲目跟隨形式，在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)和市場(chǎng)定位上缺乏理性，因此，容易導(dǎo)致產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，不能真正滿足消費(fèi)者的有效需求。例如， 在沿海一些大中城市，每平米價(jià)格在 8000 元以上的高檔豪華住宅早已供過(guò)于求，只有中、低檔住宅還有一定的發(fā)展空間，當(dāng)然，現(xiàn)在豪華住宅還沒(méi)有達(dá)到積壓期，但到明年下半年，高檔住宅的價(jià)格可能會(huì)回落。如果房產(chǎn)地商過(guò)分追求高利潤(rùn)，房?jī)r(jià)居高不下，房屋定位脫離實(shí)際，針對(duì)中低收入群體的產(chǎn)品較少，很可能也會(huì)造成房屋銷售速度放緩，房屋空置面積加大，市場(chǎng)供求失衡等情況出現(xiàn)。 四、區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn) 目前我國(guó)雖然并不存在全國(guó)范圍的房地產(chǎn)泡沫，但區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生， 產(chǎn)生區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)。 這主要體現(xiàn)在 : 迄今為止，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個(gè)暴利行業(yè)，導(dǎo)致許多廠商紛紛進(jìn)入該行業(yè)，整 個(gè)行業(yè)缺乏有效的監(jiān)管與宏觀調(diào)控，導(dǎo)致該行業(yè)的無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)，加上地方政府不斷變動(dòng)的城市規(guī)劃和一些地方性優(yōu)惠政策，又導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地?cái)?shù)量成倍上升，地產(chǎn)價(jià)格也呈節(jié)節(jié)攀升的上漲勢(shì)頭，其中房地產(chǎn)商品正逐步向高檔住宅和寫(xiě)字樓方向發(fā)展。另外，一個(gè)更為重要的因素是，居民的可支配收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲速度，他們的房地產(chǎn)需求正在逐漸下降 因此，在一定程度上，一些地方的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模與速度，已經(jīng)超過(guò)了當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖肫骄郊捌骄鲩L(zhǎng)速度，區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫 的 出現(xiàn) 勢(shì)必增加房地產(chǎn)企業(yè)在此地區(qū)的風(fēng)險(xiǎn) 。 第五部分：對(duì)房 地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略建議 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須進(jìn)行創(chuàng)新，創(chuàng)新的界面是組織架構(gòu)的創(chuàng)新、規(guī)劃設(shè)計(jì)的創(chuàng)新、營(yíng)銷創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和戰(zhàn)略創(chuàng)新。 一 、組織架構(gòu)的制度創(chuàng)新 良好的組織架構(gòu)是企業(yè)最重要的資源，它可以有效地降低交易成本、信息溝通成本，使企業(yè)家才能得到最公平、最有效率的回報(bào)，并促使企業(yè)不斷提高其核心競(jìng)爭(zhēng)力和保持可持續(xù)發(fā)展。 目前許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都力圖在房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)中綜合發(fā)展，即以控股或參股方式成立自己的建筑施工公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司、商貿(mào)公司、銷售公司，甚至成立自己的設(shè)計(jì)所。 這種戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)的形成大致基于如下動(dòng)因： 房地產(chǎn)市場(chǎng)上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)育不完全，迫使開(kāi)發(fā)企業(yè)向大而全、小而全的方向發(fā)展； 開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理不到位，迫于管理層某些人員的利益壓力，企業(yè)盲目 23 成立自己的小而全的上下游行業(yè)公司，主要是 “ 肥水不流外人田 ” 的心理使然。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的小而全、大而全的組織架構(gòu)，在現(xiàn)階段由于房地產(chǎn)咨詢和中介市場(chǎng)的不完善、商業(yè)信用鏈和企業(yè)社會(huì)契約意識(shí)的極度脆弱有其存在的合理性，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，勢(shì)必產(chǎn)生如下弊端： 對(duì)自身企業(yè)的人員的素質(zhì)提出挑戰(zhàn)，企業(yè)往往在人力資源的調(diào)配使用上捉襟見(jiàn)肘，降低項(xiàng) 目經(jīng)營(yíng)質(zhì)量； 由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與其上下游企業(yè)形成了實(shí)質(zhì)意義上的母子公司關(guān)系，加上人事、經(jīng)濟(jì)利益等方面的關(guān)系因素，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接在工程工期控制、質(zhì)量控制、工程預(yù)決算、物業(yè)管理等方面處于難于控制的尷尬境地，與其成立這些公司的初衷相悖。 因此，這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一定要在組織架構(gòu)方面進(jìn)行必要的創(chuàng)新，在實(shí)際運(yùn)作中，可采取如下方式： 采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式將控股或參股的建筑施工公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司、銷售公司等剝離出去，在項(xiàng)目運(yùn)作中可根據(jù)需要以嚴(yán)格、科學(xué)的合同方式單獨(dú)聘用市場(chǎng)上的建筑施工公司、裝飾公司 、物業(yè)管理公司、銷售公司進(jìn)行具體操作； 強(qiáng)化房地產(chǎn)公司的 “ 市場(chǎng)化導(dǎo)向 ”