【正文】 圍內(nèi)逐步培育，上海存量房交易面積將超過增量房交易，此外各地的租賃市場也將得到快速的發(fā)展。 (二 )、 未來三年 房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行 環(huán)境 市供需兩旺，但供大于求，空置房將增加 總體上明年市場需求仍將呈現(xiàn)較高速度的增長，但由于今年地產(chǎn)投資及施工面積增長過快，明年商品房竣工面積及總供應(yīng)量將大于需求，市場競爭激烈，一部份質(zhì)地較差的開發(fā)商樓盤將形成積壓，總體空置房面積將進(jìn)一步增加。具體到 未來三年 年情況，從今年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中定金與預(yù)付款仍高達(dá) 2020 億元以上等因素來看，雖然受世界經(jīng)濟(jì)衰退及我國宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩因素的影響，商品房銷售面積增速仍應(yīng)維持在 15%以上，銷售額維持在 20%左右，仍屬 高位調(diào)整的 （所謂高位調(diào)整就是指，房地產(chǎn)業(yè)仍將保持較高的發(fā)展速度，但是，增幅將有 所降低）階段 。國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求也決定了我國房地產(chǎn)特別是住 宅產(chǎn)業(yè)將成為長期的消費(fèi)熱點(diǎn) 。 2020 年我國人均 GDP 已達(dá)到 860 美元，已由溫飽邁入小康社會(huì)，住宅消費(fèi)將成為目前及今后相當(dāng)長時(shí)間的主要消費(fèi)熱點(diǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)相應(yīng)將進(jìn)入高速增長階段?，F(xiàn)有住房 面積不足和增長 前景 以及人口 的不斷增長 ，決定了我國房地產(chǎn)發(fā)展空間巨大。我國房地產(chǎn)業(yè)無論是企業(yè)規(guī)模、行業(yè)水平還是經(jīng)濟(jì)地位都處于初級(jí)階段，與發(fā)達(dá)國家差距很大。第四，人們對(duì)住宅投資性消費(fèi)動(dòng)機(jī)的增強(qiáng)，也將為我國房地產(chǎn)業(yè)的中長期發(fā)展帶來巨大商機(jī)，尤其隨著我國城 鎮(zhèn)戶口制度的改革和人才的合理流動(dòng)，將能動(dòng)地創(chuàng)造出新的住房需求，白領(lǐng)人士公寓、老齡公寓、學(xué)生公寓的需求也將逐步加大。其次，在醫(yī)療、養(yǎng)老等社會(huì)保障制度改革的推動(dòng)下，我國的社會(huì)保障體系逐步建立和完善，也將使人們對(duì)收入增長期望降低同支出預(yù)期上升的矛盾得到緩解，后顧之憂少了，敢于用手中的錢，以至未來的收入去購房。實(shí)踐證明，復(fù)合地產(chǎn)除了住宅和體育產(chǎn)業(yè)嫁接以外，在教育、旅游、度假、休閑、養(yǎng)生等與人類生活息息相關(guān)的元素上同地產(chǎn)嫁接整合， 滿足消費(fèi)者更為多樣的需要和更高的文化品位。我們認(rèn)為，人類活動(dòng)的一切建筑環(huán)境都可納入房地產(chǎn)的范疇，因此叫它泛地產(chǎn)，中國房地產(chǎn)正在進(jìn)入泛地產(chǎn)時(shí)代，而復(fù)合地產(chǎn)則是泛地產(chǎn)時(shí)代最具代表性的房地產(chǎn)開發(fā)模式。只有通過跨行業(yè)的復(fù)合與嫁接，才能營造實(shí)實(shí)在在的主題概念，才能打造出全新的生活方式。主題概念作為產(chǎn)品與品牌的核心內(nèi)涵，是產(chǎn)品的靈魂，是品牌的個(gè)性。 房地產(chǎn)商針對(duì)這種情況，應(yīng)該發(fā)展新的概念地產(chǎn)。由于人們生活質(zhì)量的不斷提高，這些地區(qū)成為人們度假休閑的勝地，必然直接帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由于城市中 自然環(huán)境中美景的稀缺性，能夠取得自然美景的機(jī)會(huì)越來越小，因此，在房地產(chǎn)開發(fā)中，借景，造景的傾向成為趨勢，在一定程度上，誰的景做的好，誰在房地產(chǎn)的競爭中蹴有可能取得先機(jī)。 2020 年，南京市房地 產(chǎn) 管理局 對(duì)商品房市場的抽樣調(diào)查表明， ％的被 調(diào)查者認(rèn)為理想的居住地在城郊區(qū)結(jié)合部， ％的被 調(diào)查者認(rèn)為在市中心， ％ 認(rèn)為在遠(yuǎn)郊。 （一）、市郊逐漸成為人們理想的居住環(huán)境。 自然 環(huán)境因素的影響 大城市郊區(qū)一般是新建成區(qū)，人口密度較低， 有更好的條件改善居住環(huán)境，有些大城市郊區(qū)近年來還出現(xiàn)了以人工湖、集中綠化為主要特征的實(shí)例，這在中心城區(qū)是難以實(shí)現(xiàn)的。 住宅一次 裝修到位 北京市已逐步采取措施取消新建住宅毛坯房的做法，即將出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規(guī)定》，規(guī)定了開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品住宅應(yīng)做到一體化設(shè)計(jì)、施工、安裝要到位，不允許甩項(xiàng)驗(yàn)收等。 住宅建 設(shè)中，一是推行節(jié)水型衛(wèi)生器具；二是在新建居住區(qū)推廣生活污 水回用技術(shù)；三是推廣雨水收集利用技術(shù)，把生活污水、雨水進(jìn)行處理利用，不僅能節(jié)水，而且減少了排污量，取得雙贏的效益。目前住宅節(jié)能主要工作是積極推進(jìn)“三改”工作，即墻體、門窗、供暖方式改革。 節(jié)能與供熱方式改革。由于尋呼機(jī)、手機(jī)、電腦在人們生活中日益普及，許多過去只有在中心城區(qū)才能辦好的事，如念書住在郊區(qū)足 不出戶就可辦成，在家里辦公也開始成為可能。運(yùn)輸條件的改善，提高了中心區(qū)與郊區(qū)之間的可達(dá)性，使城市 房地 產(chǎn)區(qū)位由中心區(qū)向郊區(qū)演變的出現(xiàn)成為可能。 三、 行業(yè)相關(guān)因素分析 技 術(shù)因素變革（交通、通訊）的影響 交通技術(shù)的革新和交通工具的完善 隨著交通技術(shù)的不斷革新和交通工具的不斷完善，交通越來越便利。因?yàn)?奧運(yùn)中心的建設(shè)，不光是建場館，他還要建文化設(shè)施，商業(yè)設(shè)施，同時(shí)還有 30 平方公里的奧運(yùn)村，這個(gè)地方將是最現(xiàn)代化的地域，不僅靠近整片的綠化帶，而且享受了奧運(yùn)中心的各項(xiàng)設(shè)施。根據(jù)規(guī)則，安排了 30 平方公里的土地作為住宅建設(shè)用地，新規(guī)劃 12 的實(shí)現(xiàn)綠化地帶的住宅建設(shè)，緊挨著綠化帶兩側(cè)，環(huán)境很好。 3 綠化地帶的住宅建設(shè)。北京還要建成 150 公里的軌道交通線，總的運(yùn)程可以達(dá)到 200 公里，有地鐵五號(hào)線，軌道交通八通線、地鐵四號(hào)線、機(jī)場線、奧運(yùn)中心線路。奧運(yùn)會(huì)之前將投入 1800 億元的資金用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其中 900 多億元的資金用于交通設(shè)施的改善，北京將提前實(shí)現(xiàn)高速公路網(wǎng)的建設(shè)。 奧運(yùn)將帶動(dòng)北京城市的發(fā)展，除了要利用現(xiàn)有的體育場館以外，還要修建一批新的場館，還要配套建設(shè)一些會(huì)展中心、文化中心、商業(yè)設(shè)施等等， 創(chuàng)造良好的生態(tài)環(huán)境和文化氛圍，同時(shí)也包括改善廣大居民的居住條件和城市的整體形象。這是奧運(yùn)對(duì)北京經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)對(duì)于房地產(chǎn)的影響。 奧運(yùn)帶動(dòng)城市建設(shè)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第二，國外的金融、保險(xiǎn)、法律等服務(wù)業(yè)進(jìn)入國內(nèi)市場，也有利于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場體系的完善。光重慶就是一塊任何房地產(chǎn)商都很難抗拒的 ‘大蛋糕 ’，更不用說整個(gè)西部了 。加上現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口人均提高 4 平方米住宅面積，在未來 8 年的時(shí)間里，重慶住宅新增需求面積將達(dá)到 1． 6 億平方米。 按照政府規(guī)劃，到 2020 年，重慶市的城市化率將由現(xiàn)在的 33％提高到 50％，到2020 年重慶將新增加城市人口 600 萬。大量的投資對(duì)房地產(chǎn)提出配套需求，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和居民購買力的提高又將提高房地產(chǎn)的有效需求。 西部大開發(fā)的積極影響 11 西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施有利于中西部地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展和全國房地產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展。積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化是 十五 期間必須重點(diǎn)研究和解決的重大戰(zhàn)略性、宏 觀性和政策性問題之一，未來每年城市化比例將增加一個(gè)百分點(diǎn)。而在人均 GDP8001300 美元的階級(jí)是人口城鎮(zhèn)化最快的階段。 人口城鎮(zhèn)化既是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階級(jí)的必然產(chǎn)物，也是我國目前擴(kuò)大內(nèi)需推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的重要手段。所以，估計(jì)未來幾年，在政策方面，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)得到一定的政府支持，整個(gè)行業(yè)內(nèi)的運(yùn)行環(huán)境也 必然得到改善。住宅建設(shè)因此成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的調(diào)節(jié)器。住 宅建設(shè)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的拉動(dòng)作用。這表明，我國 GDP 增長對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度較高。 為了實(shí)現(xiàn) GDP 的既定增長目標(biāo)，必然要發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的杠桿作用 就去年對(duì)我國 GDP 增長貢獻(xiàn)率而言，房地產(chǎn)業(yè)明顯偏高。 隨著人均 GDP 的不斷提高，居民 住房消費(fèi)能力明顯提高 。 據(jù)國外的經(jīng)驗(yàn)，人均 GDP（國內(nèi)生產(chǎn)總值）在 3000 美元以下，或者人均住房建筑面積在 30 平方米以下時(shí)，屬于較快速度發(fā)展住房建設(shè)時(shí)期。從消費(fèi)熱點(diǎn) 分析，吃、穿、用、住、行五大物質(zhì)消費(fèi)中住、行方面的消費(fèi)需求不斷加大，住的方面尤其突出，人們的住宅消費(fèi)需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未被滿足。 GDP 的增長將帶動(dòng)“十五”期間住房消費(fèi)的增加 人均 GDP 的增長將增大住房消費(fèi)支出 國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段，住宅將成為持久的消費(fèi)熱點(diǎn)。根據(jù)預(yù)測，我國未來 十年 GDP 的增長比例為： %%。 2020 年我國經(jīng)濟(jì)增長達(dá)到 ％，國外權(quán)威部門預(yù)測今年我國GDP 增長可以達(dá)到 ％。從北京市來看，回龍觀等地的二期經(jīng)濟(jì)適用房基本均未能按原計(jì)劃推行，全國許多地方也計(jì)劃取消經(jīng)濟(jì)適用房，但建設(shè)部態(tài)度非常堅(jiān)決，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房非但不能取消，而且要加大建設(shè)力度。市場普遍的看法是，政府通過限制購買人群是難以達(dá)到預(yù)期目的的，應(yīng)該將房價(jià)放開，然后給相應(yīng)的購買人群以補(bǔ)貼。 經(jīng)濟(jì)適用房政策的推行 所謂經(jīng)濟(jì)適用房政策是指政府為解決低收入者的住房問題而作出的、給開發(fā)商以免交土地出讓金等優(yōu)惠政策同時(shí)要求開發(fā)商將開發(fā)利潤率控制在 3%以內(nèi)，從而達(dá)到為收入中低階層提供其買得起的商品房的政策。如天津市，上半年發(fā)放個(gè)人住房補(bǔ)貼 億元， 4156 名無房和住房未達(dá)標(biāo)職工在得到 9900萬元的住房補(bǔ)貼后帶動(dòng)個(gè)人出資 米。住房補(bǔ)貼的發(fā)放形式大多城市按照 老人 一次性補(bǔ)貼， 新人 按月補(bǔ)貼的方式來制定貨幣分房政策，另外一些城市則采取對(duì)新職工按月增加公積金的辦法，簡化了住房補(bǔ)貼的操作。 貨幣化分房政策的落實(shí) 目前， 35 個(gè)大中城市中已有 32 個(gè)城市出臺(tái)了住房分配貨幣化方案。 此項(xiàng)通知的結(jié)果是，全國 20200 多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將有相當(dāng)一部份資質(zhì)較差的企業(yè)拿不到或不能及時(shí)拿到開發(fā)貸款；此外多層必須封頂、高層必須完成三分之二才能預(yù)售也使得房地產(chǎn)公司的資金來源進(jìn)一步緊張。 （ 5）資金為王，資金實(shí)力成為能否獲得土地的關(guān)鍵因素，地產(chǎn)將邁進(jìn)資本時(shí)代，同時(shí)加速了現(xiàn)房時(shí)代的到 來。 （ 3）沒有實(shí)力的，靠關(guān)系運(yùn)作項(xiàng)目的公司將逐步被淘汰出局 。 新土地政策出臺(tái)將對(duì)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響預(yù)測如下： （ 1）短期內(nèi)土地的供應(yīng)量不足可能會(huì)導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面，從而間接導(dǎo)致土地價(jià)格上漲 ?？傮w來說，此次拿地門檻的提高將導(dǎo)致一批房企業(yè)難躍龍門 。從行業(yè)總體上來講， 高額利潤 將不復(fù)存在，尤其是對(duì)那些有關(guān)系，有 資源優(yōu)勢 的企業(yè)來說是較為沉重的打擊。 第二部分：未來 3 到 5 年內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢研究 一、經(jīng)濟(jì)政治政策 因素 影響 土地供應(yīng)政策的變化 2020 年 7 月 1 日 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》 正式 施行 。目前一些高收入者購買經(jīng)濟(jì)適用房現(xiàn)象屢有發(fā)生，如何保證經(jīng)濟(jì)適用房 “ 回歸本位 ” ，解決中低收入家庭住房需求等問題，建設(shè)部正在建立和完善經(jīng)濟(jì)適用房的審查制度。國家就控制增量房地產(chǎn)，化解歷史遺留問題，對(duì)商品房的空置問題等進(jìn)行了深入的研究，同時(shí)在借鑒各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上，根據(jù)專家提出的意見，運(yùn)用市場調(diào)節(jié)的手段，正大制定相關(guān)政策，以有效控制和消化空置商品房。有些 房地 產(chǎn) 法律法 規(guī)，尤其是地方和部門出臺(tái)的一些規(guī)定必須修改，使其符合國際規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。 （ 7） 2020 年 7 月 1 日 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》 正式 施行 將影響房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營成本 。 8 （ 6） 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法規(guī)章正在抓緊制訂。它包括多方面的內(nèi)容，不但涉及到舊城改造、提供什么樣的房屋，而且還要保證住房的供應(yīng)體系等等；二是保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。《住宅法》將保障消費(fèi)者的房屋使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)，維護(hù)老百姓的合法權(quán)益。為了進(jìn)一步開放住房租賃市場，讓業(yè)主有可靠的利益，同時(shí)結(jié)合房地產(chǎn)二、三級(jí)市場，鼓勵(lì)投資出租和自住相結(jié)合，或采 取以租待售的方式來加速房地產(chǎn)市場的成熟，建設(shè)部正在制定《城市房地產(chǎn)管理辦法》。” 1998 年以來，政府出臺(tái)了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策，主要有： （ 1） 取消福利分房，實(shí)行住房商品化、貨幣化，逐步建立起包括商品房。 四、 目前的行業(yè)運(yùn)行環(huán)境 近年來，中國政府重視住房建設(shè)和住宅消費(fèi)，把啟動(dòng)住房消費(fèi)作為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的重點(diǎn)，從政策方面大力支持房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展 。僅固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備一項(xiàng)來說 ,假設(shè) 2020年 億元 ,再假設(shè) 2020 年的這些公司固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提數(shù)額與上年相同。但由于 2020 年中期業(yè)績未受新會(huì)計(jì)政策的影響 ,36家房地產(chǎn)上市公司的凈利潤為 ,每股收益達(dá) ,仍處于較高水平。這一政策也是 2020 年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司業(yè)績大幅下降的重要原因之一。 2020 年下半年 ,財(cái)政部出臺(tái)的新四項(xiàng)減值準(zhǔn)備政策。在這樣的行業(yè)背景下 ,房地產(chǎn)企業(yè)上市公司的業(yè)績無疑將受到較大的負(fù)面影響。 15 月份 , 7 全國累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 2098億元 ,比去年同期增長 ％ ,增幅比去 年同期高出 個(gè)百分點(diǎn)；全國商品房銷售面積 4564 萬平方米 ,同比增長 ％ ,增幅比去年同期回落 8 個(gè)百分點(diǎn)；全國商品房空置面積增長幅度為 ％ ,明顯高于去年同期增長 ％的水平；全國商品房平均銷售價(jià)格為 2290 元 /平方米 ,同比下降 ％ ,增幅比去年同期回落 個(gè)百分點(diǎn)。 從行業(yè)基本面方面分析 ,今年上半年房地產(chǎn)行業(yè)的基本面明顯不如 2020 年上半年。如深滬兩市 30 多家房地產(chǎn)上市公司加權(quán)平均每股收益 1998 年為 元 ,1999 年為 元 ,2020 年為 元。房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績變化與全國房地產(chǎn)行業(yè)景氣狀況是密切相關(guān)的。 另見：（附表一） 2020 年上市房地產(chǎn)公司主要指標(biāo) 2020 年房地產(chǎn)上市企業(yè)業(yè)績預(yù)測 凈利潤同比下降 40％。因此，房地產(chǎn)上市公司的前景較好。統(tǒng)計(jì)表明， 2020 年房地產(chǎn)業(yè)上市公司業(yè)績水平落后于大盤，也較去年有較大幅度的回落。 2020 年年報(bào)出現(xiàn)了 4 年來的最低點(diǎn)，滬深兩市 所有 上市公司凈 6 利潤同比增長 %，平均每股收益為 元，同比增長率為 %，凈資產(chǎn)收益率為 %，同比增長率為 %。 2020 年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司效益分析。近年則是逐步趨于穩(wěn)定，回歸到 一個(gè)較低水平。 三、 房地產(chǎn)行業(yè)效益情況 房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率（不計(jì)土地成本）近幾年一直保持在 40％左右，若