【正文】 產(chǎn)市場的投資總量預(yù)測。按 2020 年城鎮(zhèn)商品住宅平均每平方米造價 1000 元計算，“十五”計劃時期的 5 年中，僅城鎮(zhèn)商品住宅的建設(shè)投資就將達(dá)到 46260 億元。按國家計劃，“十五”時期全社會固 定資產(chǎn)投資總額大約為 221064 億元，商品房投資占其 ％，表明房地產(chǎn)業(yè)在第十個五年計劃的經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中將占據(jù)顯著的地位。 我國 城市化 進(jìn)程有很大的發(fā)展空間 。由此可見， 在改革開放以后 21 年的工業(yè)化高速發(fā)展中，城市化水平僅增加了 個百分點，年均只增加 個百分點， ％的居民仍生活在農(nóng)村，這與工業(yè)增長速度和工業(yè)占經(jīng)濟(jì)總量的比例形成了強(qiáng)烈的反差。 2020 年我國城市化人口達(dá)到 41300 萬人 ，“十五” 期間 ，如果按照 市鎮(zhèn)人口占人口比例年均增加 1 個百分點 的保守估計來 計算 ， 則 2020 年時城鎮(zhèn)人口達(dá)到42554 萬人 ，比 2020 年凈增 2540 萬人 ；如果按照年均增加 2 個百分點的樂觀估計來計算，則 2020 年城鎮(zhèn)人口可達(dá)到 45598 萬人，比 2020 年凈增 4298 萬人。 由此，可以看出，到 2020 年，城鎮(zhèn)人口可能增加 2540～ 4298 萬人。以每套 70 平米計算，共計 595， 00～ 100， 310 萬平米，以每平米 2300 元計算，約為 萬億元～ 萬億元的潛在市場需求。 1975－－ 1980 年出生的城 鎮(zhèn)人口在 “ 十 五 ” 期間將進(jìn)入結(jié)婚等待住房階段，依據(jù)統(tǒng)計資料， 1975－－ 1980 年城鎮(zhèn)出生人口大約總計在 2540 萬人左右，即在 “ 十 五 ” 期間大約有 1300 萬對對住房有迫切需求。 未來幾年房地產(chǎn)消費主要群體特征 購房群體日趨年輕化， 30 歲以下和 30－ 40 歲所占比例超過 60％，分別為35％、 32％； 40－ 50 歲和 50 歲以上所占比例相差無幾，分別為 18％、 15％。 三口之家已經(jīng)成為城市最核心家庭結(jié)構(gòu) ，比例為 49％，其他結(jié)構(gòu)特征比例相差無幾，依次分別為兩口家庭 22％、三口以上家庭 18％、獨身 11％。 （三） 消費者有效需求的變化方向 消費者需要更為人性化的住房。公寓房將更重要的是人性化的關(guān)懷。低層住宅更要 考慮室內(nèi)車位和訪客車位，有條件的應(yīng)開發(fā)半地下室，增加輔助功能，將更受消費者歡迎。從現(xiàn)有條件出發(fā)，滲透環(huán)保意識，比如，保溫隔音材料的運用、低噪音路面的敷設(shè)、垃圾分類、環(huán)保建材、水處理裝置，以及太陽能的運用，都能激發(fā)消費者的興趣。今年第二季度統(tǒng)計，有 46%的購房者接受全裝修房，明年此比例將大大擴(kuò)大。 人性化物業(yè)管理成為消費者購房的附加條件。 注重選擇優(yōu)質(zhì)建材。雖然會增加造價，但對于提升產(chǎn)品品質(zhì)至關(guān)重要。 三、房地產(chǎn)周期性研究專題 房地產(chǎn)業(yè)周期波動不是以單一指標(biāo)來衡量，而是用數(shù)個指標(biāo)進(jìn)行綜合評價的。斷言是否到了波峰或谷底，主要是看銷售增長率指標(biāo)，因為它決定著后三項指標(biāo)。 1992 年，我國房地產(chǎn)開始了一輪以投資拉動的大發(fā)展， 1998 年初結(jié)束。今年以來，國房指數(shù)一直穩(wěn)定在 105 的高位，說明本輪房地產(chǎn)周期尚處于上升時期。一方面，通過擴(kuò)大就業(yè)、保障機(jī)關(guān)事業(yè)單位的職工工資等措施，以刺激消費。而由于投資的“ 乘數(shù)原理 ” ，政府在運用增加投資的財政政策來調(diào)節(jié)需求時，會直接、間接地引起國民收入若干倍于投資增量的增加。這些有效的反周期措施，都將為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供良好的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 從今后發(fā)展來 看，房地產(chǎn)業(yè)受到幾大利好因素的推動，發(fā)展空間很大，前景樂觀。 再從周期規(guī)律推斷，今后幾年正是房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展時期。但如果房地產(chǎn)市場繼續(xù)急速膨脹，市場熱度得不到有效控制，那么這一高潮很有可能提前到來。本次周期的高點可能在 2020年下半年至 2020年出現(xiàn)，然后市場可能在高位進(jìn)行盤整。房地產(chǎn)業(yè)的運行環(huán)境明顯優(yōu)化，宏觀經(jīng)濟(jì)向好和產(chǎn)業(yè)政策支持等因素有力地推動了房地產(chǎn)業(yè)的復(fù)蘇與發(fā)展，行業(yè)運行的景氣程度明顯提高。我國房地產(chǎn)行業(yè)目前存在的問題在未來 3~5 年有望得到一定程度的解決，房地產(chǎn)市場競爭格局在許多方面將發(fā)生較大的變化。 四、中國房地產(chǎn)業(yè)的市場空間與競爭狀況預(yù)測專題 （一）市場競爭主體的增多 外資房地產(chǎn)開發(fā)商的涌入。種種趨勢表明，我國房地產(chǎn)市場的競爭將愈演愈烈。入世后，國外知名的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)進(jìn)軍中國房地產(chǎn)業(yè)預(yù)計會有較大增加，而這些企業(yè)實力強(qiáng)，必將挾資金、技術(shù)、銷售、物業(yè)管理等優(yōu)勢，具有較強(qiáng)的競爭力。有實力的外商進(jìn)入后，一方面會給國 內(nèi)眾多的房地產(chǎn)企業(yè)帶來較大的沖擊；另一方面，為應(yīng)對這種沖擊，也會盡力加快現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)進(jìn)程，推進(jìn)企業(yè)資產(chǎn)重組，加強(qiáng)企業(yè)管理，提高企業(yè)素質(zhì)，增強(qiáng)競爭力。在更加激烈的競爭和日益規(guī)范的市場中，一些規(guī)模效益較差以及管理水平不高的國內(nèi)中小企業(yè)將不敵大企業(yè)和國際開發(fā)商的雙面夾擊而大量淘汰，從而出現(xiàn)為數(shù)不多的大企業(yè)瓜分和主導(dǎo)市場的格局。 房地產(chǎn)成為社會資金新的投資熱點。新的 19 資金的注入，必然培育了新的投資主體，進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)市場的競爭。 由于企業(yè)多元化發(fā)展的要求，一些專業(yè)化很強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)為了規(guī)避市場風(fēng)險，逐漸把一部分資金投入房地產(chǎn)行業(yè)，開展多元化經(jīng)營，勢必給房地產(chǎn)企業(yè)造成潛在的沖擊。 （二）跨區(qū)域競爭 加劇 房地產(chǎn)既然是一個經(jīng)濟(jì)行為，它的發(fā)展必須遵循經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律，必須尊重資本追逐利潤的本質(zhì)，走向跨地域經(jīng)營的道路。從目前來看，廣東地產(chǎn)的發(fā)展要快于內(nèi)地，東南沿海地區(qū)的發(fā)展要快于中西部地區(qū)，地區(qū)發(fā)展水平落差衍生商機(jī)。在廣東等房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)，經(jīng)過多年的發(fā)展，已經(jīng)培植了一個個地產(chǎn)巨鱷，積累了大量的資金、品牌、經(jīng)驗和人才，隨著南部地區(qū)房地產(chǎn)的過度競爭，必然會有一部分企業(yè)謀求跨地區(qū)發(fā)展。所以盡管廣州人說起普通話來很辛苦，但為了利潤，都背著錢包往北京跑，現(xiàn)在廣東有十幾家大財團(tuán)像合生創(chuàng)展、富力集團(tuán)、金地 集團(tuán)等都?xì)⑾蛄吮本?、上海 。房地產(chǎn)的 跨地區(qū)經(jīng)營 必然使得房地產(chǎn)企業(yè)之間的直接競爭機(jī)會增大，競爭加劇。 （三）土地儲備資源的競爭加劇 新的土地使用政策導(dǎo)致土地的供應(yīng)量可能會供不應(yīng)求 2020 年 7 月 1 日 《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》 正式 施行 。從行業(yè)總體上來講， 高額利潤 將不復(fù)存在，尤其是對那些有關(guān)系，有 資源優(yōu)勢 的企業(yè)來說是較為沉重的打擊?？傮w來說， 新土地政策出臺在短期內(nèi)土地的供應(yīng)量不足可能會導(dǎo)致供不應(yīng)求的局面，從而間接導(dǎo)致土地價格上漲。加入ＷＴＯ后， 房地產(chǎn)業(yè)會迅速地發(fā)展，但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展加劇了土地市場的競爭，提高了土地市場的各種成本，雖然由于關(guān)稅的降低，進(jìn)口建材價格有所下降，但因土地價格的上升，兩種因素沖抵后，對房價的影響將會根據(jù)不同情況而定，從中長期看，建筑費用不會持續(xù)下降，但房地產(chǎn)對土地的需求是長遠(yuǎn)的，因此，地皮價格也會水漲船高，尤其對土地相對稀缺的沿海城市來說，房價構(gòu)成變動較大。從滿足數(shù)量轉(zhuǎn)為追求質(zhì)量，從注重內(nèi)部結(jié)構(gòu)擴(kuò)展到對外部環(huán)境的高度關(guān) 注，從追求實質(zhì)性產(chǎn)品擴(kuò)展到追求情感產(chǎn)品，從滿足物質(zhì)需要擴(kuò)展到為滿足業(yè)主實現(xiàn)自我、體現(xiàn)人體價值的需要； 住宅需求的目的在發(fā)生變化，從以居住為主，正在轉(zhuǎn)為居住、辦公、出租、投資增值、經(jīng)營等多作用并存； 對 20 住宅區(qū)位的需求，從喜歡在城市中心區(qū)正在向城市的外圍轉(zhuǎn)移，國外城市的 “ 空心 ” 現(xiàn)象在我國已開始出現(xiàn)； 住宅購買者的身份在變化，由集團(tuán)的批量購買為主轉(zhuǎn)為個人的單件購買為主； 住宅消費觀念變化的速度不斷加快，新觀念不斷推出。 需求方對房屋需求的種類，從對住宅的大量需求轉(zhuǎn)為商貿(mào)樓宇、工業(yè)用房、寫字樓等多種需求。能夠更好的滿足消費者的個性化要求，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中能夠更多的考慮人性化因素的企業(yè)，往往會在競爭中占有一定的優(yōu)勢。 從目前情況看，房地產(chǎn)市場正處于從賣方市場向買方市場的轉(zhuǎn)變。 針對房地產(chǎn)市場的這些變化，開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營思維要快速適應(yīng)，加大創(chuàng)新的力度，在市場營銷和管理方面做文章，要在日漸成熟的市場上打破常規(guī)，通過 “ 逆向思維 ” 尋找賣點 。 例如，開發(fā)小面積住宅作為家庭的第二活動場所；開發(fā) SOHO（ smalloffice,homeoffice）住宅增加智能化含量適用居家辦公族；開發(fā)銀發(fā)公寓迎接老年時代的到來；開發(fā)城郊結(jié)合部住宅滿足有車族和環(huán)保族；改變平面布局開發(fā)一廳雙廚雙衛(wèi)多臥 室的老少共居有分有合的住宅；有意識的進(jìn)行功能遞進(jìn)性的土地儲備性房屋開發(fā)；配合資源緊缺通過使用新材料新工藝開發(fā)高度節(jié)能型住宅；配合綠色時代推出帶家庭溫室和花房的住宅；開發(fā)為滿足高校學(xué)生、白領(lǐng)和藍(lán)領(lǐng)打工族、自由職業(yè)者短期租賃的公寓性住宅；開發(fā)具有典型民族風(fēng)格體現(xiàn)中國文化底蘊(yùn)的傳統(tǒng)住宅；配合經(jīng)濟(jì)發(fā)展步伐由開發(fā)住宅為主提前轉(zhuǎn)入以開發(fā)商貿(mào)類房產(chǎn)為主等，在創(chuàng)新的路子上有許多機(jī)遇，關(guān)鍵在于開發(fā)商能否把握這樣的機(jī)會 。 2020 年七月一日起，國土資源部將出臺《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，這一規(guī)定包括了三方面的制度，即經(jīng)營性土地使用權(quán)的招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度；公開、公平、公正的國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓組織實施程序制度；以及對應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)而擅自采用協(xié)議方式出讓的行為規(guī)定了嚴(yán)格的法律責(zé)任。 這必然導(dǎo)致企業(yè)集約化進(jìn)程繼續(xù)加快，使規(guī)模開發(fā)帶動規(guī)模效應(yīng)，有助于具有良好市場品牌的優(yōu)秀企業(yè)降低開發(fā)成本，實現(xiàn)開發(fā)價格的下降，重新拉動市場需求的增長。 房地產(chǎn)企業(yè)貸款政策的改變，使得部分企業(yè)融資渠道受阻 21 2020 年 6 月 26 日，中國人民銀行發(fā)出了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，通知規(guī)定規(guī)定 :住房開發(fā)貸款必須是具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；企業(yè)自有資金不得低于開發(fā)項目總投資的 30%；開發(fā)項目必須具備四證 ；借款人申請個人住房貸款購 買期房的， 其所 購期房必須為多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二；借款人申請個人商業(yè)用房抵押貸款的比例不得超過 60%，貸款期限最長不超過 10 年，所 購 商業(yè)用房必須是現(xiàn)房。因此央行的這個通知對一批缺乏實力、信譽(yù)還沒建立起來的開發(fā)企業(yè)，因為資金遭到挫折甚至淘汰出局?，F(xiàn)在一般的房地產(chǎn)企業(yè)銷售額最多做到 20 多個億，素有中國地產(chǎn)第一品牌的萬科 2020 年房地產(chǎn)銷售收入為 億元，不到全國的 1%，而香港的最大企業(yè)占據(jù)的市場份額為 30%50%。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)日益規(guī)范，我國房地產(chǎn)市場在今后一段時間將不可避免面臨一個大調(diào)整，產(chǎn)業(yè)集中度將會有所提高，具有資金優(yōu)勢和品牌優(yōu)勢的企業(yè)將會獲得迅速增長，而實力較弱的中小公司生存空間將越來越小，不少公司將面臨出局。一個不得不引起我們注意的問題是：一方面貸款高速度增長，一方面貸款質(zhì)量嚴(yán)重下降，短貸長用，逾期貸款，導(dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量不斷惡化。 另外從房地產(chǎn)類上市公司的側(cè)面看，其盈利能力也是有限的，其資產(chǎn)周轉(zhuǎn)狀況長期居一般水平，競爭實力不強(qiáng)，深萬科一直是深市房地產(chǎn)板塊的龍頭，已經(jīng)成為住宅業(yè)內(nèi)的第一品牌。凈資產(chǎn)收益率 ％。營銷低迷，資金周轉(zhuǎn)緩慢，償債能力編弱，流動比 率下降，從 2020 年度已公布的房地上市公司的中報看，其財務(wù)狀況及抵御風(fēng)險的能力不容樂觀。 房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)周期長，受前幾年房地產(chǎn)市場低迷的影響，我國房地產(chǎn)市場供給相對過剩，通過統(tǒng)計資料獲悉 2020 年底，全國商品房屋空置面積達(dá) 9000萬平方米，按每平方米 元造價計算，沉淀資金達(dá) 1058 億元。 市場利率風(fēng)險 22 由于房地產(chǎn)開發(fā)商貸款比例一直很高，因此銀行存貸款利率的改變將直接影響房地產(chǎn)公司的盈利能力。 房地產(chǎn)行業(yè)作為資本密集型行業(yè)，利率的下調(diào)對行業(yè)效益提高的積極影響是明顯的，其積極影響體現(xiàn)在供給和需求二個方面。利率下調(diào)將對 2020 年房地產(chǎn)公司的業(yè)績產(chǎn)生積極影響。 三、結(jié)構(gòu)性風(fēng)險 開發(fā)商由于盲目跟隨形式，在開發(fā)設(shè)計和市場定位上缺乏理性，因此，容易導(dǎo)致產(chǎn)生結(jié)構(gòu)性風(fēng)險，不能真正滿足消費者的有效需求。如果房產(chǎn)地商過分追求高利潤，房價居高不下，房屋定位脫離實際，針對中低收入群體的產(chǎn)品較少，很可能也會造成房屋銷售速度放緩，房屋空置面積加大，市場供求失衡等情況出現(xiàn)。 這主要體現(xiàn)在 : 迄今為止，我國房地產(chǎn)行業(yè)仍然是一個暴利行業(yè)，導(dǎo)致許多廠商紛紛進(jìn)入該行業(yè)，整 個行業(yè)缺乏有效的監(jiān)管與宏觀調(diào)控，導(dǎo)致該行業(yè)的無序競爭，加上地方政府不斷變動的城市規(guī)劃和一些地方性優(yōu)惠政策，又導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)的土地數(shù)量成倍上升，地產(chǎn)價格也呈節(jié)節(jié)攀升的上漲勢頭，其中房地產(chǎn)商品正逐步向高檔住宅和寫字樓方向發(fā)展。 第五部分：對房 地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略建議 目前房地產(chǎn)市場競爭日趨白熱化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須進(jìn)行創(chuàng)新，創(chuàng)新的界面是組織架構(gòu)的創(chuàng)新、規(guī)劃設(shè)計的創(chuàng)新、營銷創(chuàng)新、管理創(chuàng)新和戰(zhàn)略創(chuàng)新。 目前許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都力圖在房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)中綜合發(fā)展，即以控股或參股方式成立自己的建筑施工公司、裝飾公司、物業(yè)管理公司、商貿(mào)公司、銷售公司，甚至成立自己的設(shè)計所。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的小而全、大而全的組織架構(gòu)，在現(xiàn)階段由于房地產(chǎn)咨詢和中介市場的不完善、商業(yè)信用鏈和企業(yè)社會契約意識的極度脆弱有其存在的合理性，但從長遠(yuǎn)看，勢必產(chǎn)生如下弊端： 對自身企業(yè)的人員的素質(zhì)提出挑戰(zhàn)，企業(yè)往往在人力資源的調(diào)配使用上捉襟見肘，降低項 目經(jīng)營質(zhì)量； 由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與其上下游企業(yè)形成了實質(zhì)意義上的母子公司關(guān)系，加上人事、經(jīng)濟(jì)利益等方面的關(guān)系因素，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接在工程工期控制、質(zhì)量控制、工程預(yù)決算、物業(yè)管理等方面處于難于控制的尷尬境地，與其成立這些公司的初衷相悖