【正文】 路。海印集團(tuán)由專業(yè)市場的開發(fā)經(jīng)營做起，目前已擁有海印電器總匯、海印布匹市場等11大專業(yè)市場，營業(yè)面積近20萬平方米。流行前線、東川名店城等就是相當(dāng)成功的例子。海印集團(tuán)自稱是一個“平臺商”，為商家提供一個交易的平臺，將眾多小業(yè)主集中到一個地方做生意，并營造出良好的商業(yè)氛圍。事實上，海印集團(tuán)的幾大項目都分布在老城區(qū)，很多地塊是屬于政府部門、人防工程用地、軍事用地等，這類地塊絕對不會在市場上公開交易，因此海印集團(tuán)只能通過承租來獲得使用權(quán)。而小業(yè)主會不會擔(dān)心日后這個專業(yè)市場散伙？海印集團(tuán)陳先生透露，至少會簽下二十年的土地租賃合同。海印集團(tuán)在廣州商業(yè)市場先拔頭籌，自然涌現(xiàn)不少跟風(fēng)者，例如圣賢集團(tuán)旗下的攝影器材城、布匹市場等，泰康城燈飾城、旺角商業(yè)城、長亨布匹市場等均由大商家租下地皮后興建商業(yè)物業(yè)進(jìn)行出租并統(tǒng)一經(jīng)營。廣州商業(yè)地產(chǎn)策劃人士周穎舟透露，日前有韓國商業(yè)地產(chǎn)考察團(tuán)來廣州考察，他作為中方代表，與韓國同行進(jìn)行過一番交流，認(rèn)為韓國商業(yè)地產(chǎn)模式和廣州的有相似之處，就是兩種商業(yè)模式并駕齊驅(qū)，一是全部用于出租，例如廣州的天河城廣場；二是部分用于出售，例如中華廣場，這兩種模式都有成功和失敗的個案，當(dāng)然除了自身的定位和經(jīng)營理念外，還要取決于項目所處的地理位置、商業(yè)氛圍、產(chǎn)品設(shè)計等硬件因素。例如十一期間開始經(jīng)營的維多利廣場，開發(fā)商越秀城建集團(tuán)，就是采用全部商鋪出租、統(tǒng)一管理的辦法，控制整個商場的運營。是否有炒家出現(xiàn)呢？專家認(rèn)為，既然在同一個商場內(nèi)經(jīng)營，那么不會出現(xiàn)太大的價差，因此開發(fā)商和小業(yè)主們都不必?fù)?dān)心泡沫的出現(xiàn)。上海交通大學(xué)的專家介紹說，一般情況下，住宅用房投資回報率約為6%到8%，商鋪投資回報率可達(dá)8%到12%。如果將純利年限的收益與資本回收期的收益相加再除以總的使用年限，那么商鋪的投資收益率可達(dá)20%以上?！吧虾Ｒ呀?jīng)走進(jìn)了商業(yè)地產(chǎn)時代，或者說在上海地產(chǎn)已經(jīng)步入了商業(yè)時代。目前上海淮海路、南京路、徐家匯等中心商業(yè)區(qū)的臨街店基本滿租，多者高達(dá)2萬元甚至更高。淮海路旺鋪租金達(dá)每天40～52元/平方米，徐家匯旺鋪租金為每天25～30元/平方米，南京西路旺鋪每天20～28元/平方米左右。華亭路商鋪2000年遷至襄陽路服飾市場時，攤位月租金報價3500元還乏人問津，目前月租金12500元仍租不到鋪位。“柳林大廈模式”再領(lǐng)風(fēng)騷？上海本地的一家媒體披露，位于被譽為上海最高檔商業(yè)區(qū)的淮海路商業(yè)街上的柳林大廈最近鬧出了新鮮事：該商場的投資者上海岳祥投資管理有限公司決定，打破淮海路各大商場“只租不售”的慣例，分割出售柳林大廈各樓層產(chǎn)權(quán)，并且引進(jìn)香港“HK100”負(fù)責(zé)商場招商和經(jīng)營管理，引進(jìn)“一百第一太平”作為物業(yè)管理專業(yè)顧問，引進(jìn)第一百貨組織實施商業(yè)策劃，此外，引進(jìn)世界四大審計公司之一的畢馬威華振負(fù)責(zé)對招商收入進(jìn)行審計，確保招商收入的真實性；引進(jìn)聯(lián)合律師事務(wù)所，對招商活動的真實性和租金收入分配進(jìn)行監(jiān)督。此次發(fā)售的是柳林大廈1～4層商場，將原先整層鋪面主要分割成10～20平米的基本單元，每層均價依次遞減，底層每平米單價11萬元，2層6萬元，3層4萬元，4層3萬元。這種投資方式吸引了投資者的強烈關(guān)注。此類商用物業(yè)拆散零售、統(tǒng)一經(jīng)營管理收取固定回報的投資模式，近期在上海時有所見，并成為一種投資熱點。就在“韓國城”商鋪出售的前一天，這些小投資商在南證大廈外晝夜排隊等待買鋪。另外，仲盛集團(tuán)已經(jīng)在上海北站和四川路上操作類似項目。據(jù)悉，這種商鋪產(chǎn)權(quán)分割出售的做法，已引起上海有關(guān)部門的關(guān)注。與以往不同的是，商場投資方不是靠出租商業(yè)用房贏利，而是通過轉(zhuǎn)賣商鋪快速贏利，同時聘請專業(yè)百貨人才或者專業(yè)百貨商家入駐，公司間接參與商業(yè)經(jīng)營。”臧的分析是，首先，“小商鋪、大商場”的百貨形態(tài)有利于地產(chǎn)商快速回籠資金，岳祥投資出售柳林大廈商鋪，而出售韓國城商鋪，仲盛集團(tuán)至少獲得3個億的資金，而現(xiàn)在出售1至5樓的開價是2億元。最后，小業(yè)主可通過固定租金回報獲得投資收益。在國外，采取這種模式的很少。不過，不同的業(yè)態(tài)應(yīng)該有不同的經(jīng)營模式，不能一概而論。這樣的模式與國際Mall運營模式同步。該模式可保證和提高管理水平，更可使Mall以一個統(tǒng)一的社會形象面對消費者，同時由于Mall內(nèi)的各零售商分別經(jīng)營自己的產(chǎn)品，可以充分展示自己獨特的品牌形象和經(jīng)營風(fēng)格。在國外，一般由專門的房地產(chǎn)開發(fā)商來開發(fā)房產(chǎn)，由專業(yè)的商業(yè)公司來經(jīng)營商業(yè)，而房地產(chǎn)公司一般不做商業(yè)。但毋庸置疑的是，上海商業(yè)地產(chǎn)時代的到來，使得商鋪投資迅速成為房地產(chǎn)業(yè)投資的新熱點。Mall的開發(fā)有泛濫傾向商業(yè)地產(chǎn)的泛ShoppingMall作為一種從國外引入的商業(yè)新概念，不經(jīng)意間競成了一種新的投資方向。據(jù)有人粗算，僅目前國內(nèi)計劃開發(fā)和已經(jīng)在建的規(guī)劃面積在30萬平方米以上的ShoppingMall時代。Mall概念的風(fēng)起云涌，使得一些基于傳統(tǒng)購物方式建造，但又稍具規(guī)模和休閑設(shè)施的商業(yè)網(wǎng)點也紛紛掛起Mall旗號，如果要算上這部分現(xiàn)已存在的泛ShoppingMall將是一個龐大的群體。Mall在中國的興起和流行，是一種時代發(fā)展的產(chǎn)物。泰國曼谷和馬來西亞吉隆坡分別有20多家Mall，甚至經(jīng)濟(jì)不很發(fā)達(dá)的菲律賓馬尼拉也有30多家大Mall。隨著收入水平的提高，居民的消費需求也出現(xiàn)了新的變化和調(diào)整，人們在購物時一方面追求方便性、注重個人品位，另一方面也注重整體購買經(jīng)歷的愉悅。Mall集購物、餐飲、休閑、住宿、旅游、文化、娛樂、社交活動等于一體，似乎迎合了現(xiàn)代人的這種需要。Mall面臨尷尬Shopping一般認(rèn)為，它是以大型零售業(yè)為主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施形成的聚合體。與熱鬧的泛ShoppingMall卻遭遇尷尬。Mall計劃也是紙上談兵。Mall方案的停滯是由于企業(yè)資金實力不夠，國內(nèi)銀行目前對ShoppingMall這一市場前景的信心上，且國內(nèi)至今尚無超大規(guī)模ShoppingMall是建立在更為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和強大的購買力之上的。Mall的條件；而且，與一般購物中心不同，ShoppingMall的設(shè)計就沒有辦法做。ShoppingMall作為一種商業(yè)零售業(yè)發(fā)展歷程中的最高形式，代表著一種經(jīng)營方向，也符合人性和追求高生活品質(zhì)的需要，但也深深烙上歐美的國情特征。中國不均衡的市場結(jié)構(gòu)與實際購買力，決定著中國商業(yè)市場將會是超市、百貨店、便利店及Shopping因此，有專家呼吁對發(fā)展摩爾的這股熱潮應(yīng)當(dāng)冷思考。現(xiàn)在發(fā)展Mall就比較超前了，如再大量發(fā)展，特別是建造十幾、幾十萬平方米的Mall商業(yè)城，后果令人擔(dān)憂。第三，受社會購買力與市場容量限制，也不宜大量發(fā)展Mall。像北京、上海、天津、重慶、廣州、沈陽、武漢等特大城市，～，總的數(shù)量已能滿足需要。對是否有必要建造大型的Mall商業(yè)城，則更需要反復(fù)論證，從城市商業(yè)結(jié)構(gòu)、居民購買力和消費需求等一系列問題入手，還要考慮當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的競爭力，權(quán)衡多方。由于各地商業(yè)特色的不同，Mall的建造亦可不同，如在建筑、商業(yè)布局、城市特點上，就可做成本土化的商業(yè)城。III房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展暴露出的一些問題一、我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險增高中國人民銀行日前發(fā)布的報告表明，近年來，商業(yè)銀行基建貸款、個人住房貸款等中長期信貸業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。前三季度，各類房地產(chǎn)貸款（包括住房開發(fā)貸款和個人住房貸款）增加4264億元，占全部中長期貸款增加額的37%。房地產(chǎn)貸款尤其是房地產(chǎn)開發(fā)貸款高速增長中可能存在的系統(tǒng)性信貸風(fēng)險值得關(guān)注。其中，他強調(diào)了“首先要科學(xué)地制定城鄉(xiāng)規(guī)劃，嚴(yán)格規(guī)劃監(jiān)督管理”。日前，建設(shè)部副部長仇保興在山東威海市參加可持續(xù)發(fā)展城市化戰(zhàn)略國際會議上說，在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，要加強對城鄉(xiāng)規(guī)劃的調(diào)控，同時要建立一整套制度，對稀缺性資源進(jìn)行強制性的保護(hù)。近年來南京市政府投入了巨資治理污染、打造臨河風(fēng)光帶。據(jù)報載，作為公共景觀的臨河風(fēng)光帶，正在“成為一些開發(fā)商銷售樓盤的‘后花園’”。此外，由于北部開發(fā)較早，外秦淮河北部目前已基本被樓盤包圍，石頭城對岸尤其嚴(yán)重，不僅兩岸樓盤和古城墻明顯不協(xié)調(diào)，各家樓盤外觀也是“大雜燴式”的參差不齊，嚴(yán)重影響景觀，花巨資建成的石頭城公園幾乎成了一些豪宅的“后花園”。但是，如今“三春楊柳、九夏芙蓉、翠堤春曉”的迷人景致已經(jīng)被一幢幢高樓破壞了。由于房地產(chǎn)的過度開發(fā)，密密麻麻的高層建筑遮擋了美麗的湖光山色，翠湖成了一個圍在建筑森林里的人造盆景，成了房地產(chǎn)開發(fā)項目的“借景地”。產(chǎn)業(yè)前進(jìn)規(guī)劃后退對一些房地產(chǎn)商在城市風(fēng)景區(qū)和名山上大興土木，建豪宅、別墅群的現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，這股開發(fā)潮，主要是各地城市建設(shè)規(guī)劃“滯后”等原因所致。如果開發(fā)商的樓盤沒人購買，那么開發(fā)商由此造成的損失只能自己掏包。當(dāng)前，在我國房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的形勢下，出現(xiàn)規(guī)劃跟著開發(fā)走的倒置現(xiàn)象決非偶然。言下之意，專項整治工程沒有開展前，外秦淮河未得到高度的重視、嚴(yán)格的控制之前，座座高樓則出于種種考慮獲批開建了。今年1月6日，廣西北海市“還海灘于自然”工程進(jìn)入尾聲，“天下第一灘”——北海銀灘上列入整治對象的33棟建筑中的最后一棟被夷為平地。據(jù)悉，爆破拆除“觀景臺”、恢復(fù)被破壞的植被、重建原有建筑將耗資200多萬元。對于被炸毀的外灘花園，有人估算說，僅等價房屋補償和裝修等補償?shù)馁M用，至少也在1億元以上。城市規(guī)劃呼吁公共決策造成這種一邊在轟轟烈烈地“炸樓還?！?、“炸樓還山”、“炸樓還江”，一邊仍然在借景造樓的怪現(xiàn)象的根源，在于不少城市的地方政府不顧長遠(yuǎn)的整體利益，而將本該由政府干的事情交給市場所至。近年來確立的政府“公共財政”理論，要求從“公”與“私”的相互關(guān)系中研究經(jīng)濟(jì)，發(fā)揮政府和市場在資源配置中的效率和作用，而“公共產(chǎn)品和服務(wù)”正是理論研究和實踐的核心問題。以“經(jīng)營城市”之名，通過出賣公共產(chǎn)品和服務(wù)給商人盈利來取得建設(shè)資金，從而使得公共產(chǎn)品變成個別人群享受的私人物品的做法，既違背了“公共財政”精神，也是政府失職的表現(xiàn)。對此，專家呼吁，城市規(guī)劃和建設(shè)必須通過聽證、議政、民意調(diào)查、專家咨詢、市民參與等民主行政新方式，廣泛吸納民意和民智，在充分論證的基礎(chǔ)上，形成決策方案由政府實施，這樣才能避免公共利益為少數(shù)人占用的現(xiàn)象。據(jù)了解，“央產(chǎn)房”交易主要通過我愛我家、鏈家寶業(yè)和信一天這三家政府指定的代理服務(wù)公司完成，截止到11月底，通過三家公司進(jìn)行“央產(chǎn)房”審核并達(dá)成交易的數(shù)量只有30多套，而央產(chǎn)辦公室審核過檔案的“央產(chǎn)房”在200套左右。在政策操作層面主要因為檔案建立不完全、超標(biāo)核算無標(biāo)準(zhǔn)、房產(chǎn)證辦不下來、物業(yè)供暖結(jié)算證明不易辦理等；市場方面的原因則主要由于房主給自己的“央產(chǎn)房”估價過高，觀望氣氛濃厚?！毠ぷ》繖n案問題?！瑯?biāo)問題。在一人擁有多套房和面積超標(biāo)的人中，有相當(dāng)一部分是企業(yè)按自身效益而非動用國家財政為職工買的住房。一些公房雖然買下了，但是并沒有發(fā)放房產(chǎn)證，而交易的首要條件是確認(rèn)產(chǎn)權(quán)歸屬，如果“央產(chǎn)房”的業(yè)主因為種種原因沒有房產(chǎn)證，房子同樣不能立即上市。有的“央產(chǎn)房”雖然通過了檔案審核，但由于有些城區(qū)“央產(chǎn)房”交易需提供物業(yè)供暖結(jié)算證明，單位長時間辦不下來該證明，已經(jīng)審核過檔案的“央產(chǎn)房”同樣不能完成上市交易。有些“央產(chǎn)房”房主對自家房產(chǎn)價值估計過高，報價離譜，有的甚至超過周邊新房的價格，這是“央產(chǎn)房”交易中的一大誤區(qū)。二手房與商品房相比雖然有著地段佳、現(xiàn)房無風(fēng)險、社區(qū)成熟等特點，但存在修建年代較長、房屋狀況較新房差、戶型較落后、面積偏小等缺陷。據(jù)估計，明年春節(jié)前“央產(chǎn)房”交易量將平穩(wěn)上升，春節(jié)后將出現(xiàn)大幅上揚。2003年第一個月，國土資源部各部門收到了這樣一份令人震驚的報告：2002年，全國共發(fā)現(xiàn)土地違法行為140254件，%、%、%，創(chuàng)歷史新高。中央主管部門半年之內(nèi)專門為這樣一件事召開了三次大型的會議，這既體現(xiàn)了中央政府對于治理土地整頓的決心，也反映了經(jīng)濟(jì)活動當(dāng)中一些地區(qū)所出現(xiàn)的問題。按照我們現(xiàn)在統(tǒng)計的數(shù)量，全國根據(jù)各省市報來的數(shù)字，各類開發(fā)區(qū)已經(jīng)達(dá)到了5000多個，圈地大概3萬多平方公里?，F(xiàn)在全國城市是660多個。我們國家現(xiàn)在一再強調(diào)土地資源非常緊缺，就是說我們能夠利用的地非常緊缺，西北地區(qū)有的是土地，但能利用的就很少。第二，園區(qū)的大量設(shè)置會帶來一個金融的安全問題。3萬多平方公里，如果按10%啟動算（因為不能一下子全部投資，有一個遠(yuǎn)期規(guī)劃問題），就是3000多平方公里，至少需要投資6000億。但他們現(xiàn)在也在搞開發(fā)區(qū)，也在搞四通一平，資金從哪來的呢？銀行貸款，社會上拆借。第三，帶來社會的動蕩問題。所以中央從宏觀上抓這個問題絕對是十分正確的，所以三次土地市場治理整頓會議，國務(wù)院要讓各省的一把手出面，而且強調(diào)這個電視電話會議要開到縣里頭，非常重視。征用農(nóng)民土地有一套程序，征用之前要公告，公告要征多少土地，位置在哪里，面積多大，價格是多少要寫清楚，但現(xiàn)在有很多地方他們處處逃避審批。開發(fā)區(qū)本來就是城市發(fā)展的一個功能區(qū)，它的功能設(shè)置在城市的規(guī)劃里邊也都應(yīng)該有，如果你規(guī)劃很細(xì)，高科技的在這塊，一般性的加工業(yè)在那塊，一切都很清楚了。最多再設(shè)一個企業(yè)性質(zhì)的招商機(jī)構(gòu)。有些人無利可圖他是不干的。1983年國務(wù)院出臺《關(guān)于嚴(yán)格控制城鎮(zhèn)住宅標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定》，曾對住宅的建筑面積標(biāo)準(zhǔn)做了詳盡約束。但同時，國家也首先在沿海城市開始商品房市場的實踐。房地產(chǎn)業(yè)由此開放，進(jìn)入萌芽期。這一時期，政策主要集中于土地管理：1990年頒布《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；1991年頒布《土地管理法實施條例》，尤其是海南建省后，出臺了相應(yīng)的地方性法規(guī)，促成了土地開發(fā)和市場發(fā)展的第一次高潮。 (三)1993年—1997年——回落調(diào)整1993年建設(shè)部出臺《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀管理促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的意見》，國家開始宏觀調(diào)控，行業(yè)迅速回落調(diào)整。 (四)1998年—2000年——金融政策推動新一輪發(fā)展1998年，中央政府提出，培育房地產(chǎn)業(yè)成為中國經(jīng)濟(jì)新的增長點。 (五)2001年至今——穩(wěn)定規(guī)范中發(fā)展政府政策的具體分工開始明確：通過“土地”、“資金”鏈條具體環(huán)節(jié)的逐步規(guī)范，促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展。隨后，國務(wù)院頒布18號令，肯定了房地產(chǎn)的支柱地位。公司建設(shè)資金一律存入建設(shè)銀行或住房儲蓄銀行，各級銀行和非銀行金融機(jī)構(gòu)一律不準(zhǔn)向開發(fā)建設(shè)商品房屋和購買商品房的單位發(fā)放貸款。允許各專業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款