【正文】 趨勢(shì)預(yù)測(cè) 1二、貸款建議 2II行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)揭示、政策分析及負(fù)面信息 3III行業(yè)動(dòng)態(tài)跟蹤分析評(píng)價(jià) 5一、行業(yè)運(yùn)行情況 5二、行業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)、機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)（SWOT） 6三、行業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo) 6IV行業(yè)產(chǎn)品 7一、主要產(chǎn)品生產(chǎn)情況 7二、主要產(chǎn)品價(jià)格情況 7三、主要產(chǎn)品市場(chǎng)情況 7下篇：2003年度房地產(chǎn)行業(yè)分析說明 9I 2003年度房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持較快增長(zhǎng) 9一、11月份我國(guó)固定資產(chǎn)投資增速回落 9二、11月份“國(guó)房景氣指數(shù)” 10三、四季度全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)保持穩(wěn)中有升 13四、今年中低價(jià)房發(fā)展風(fēng)頭持續(xù)強(qiáng)勁 15五、年底地產(chǎn)上市公司出現(xiàn)上揚(yáng)走勢(shì) 18六、中國(guó)房地產(chǎn)仍處于供給不足的階段 20七、2004年房地產(chǎn)業(yè)將逐步回歸現(xiàn)實(shí) 21II 2003年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)高漲勢(shì)頭 24一、全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)普遍性的高漲 24二、京城商鋪銷售形勢(shì)十分火爆 29三、廣州商鋪價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上漲局面 32四、上海地產(chǎn)點(diǎn)燃商業(yè)戰(zhàn)火 36五、國(guó)內(nèi)Shopping其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增加1350億元，同比多增1006億元。存在問題央行信貸新政策將收緊房地產(chǎn)資金鏈，開發(fā)用地的審批存在大量違規(guī)行為。風(fēng)險(xiǎn)１. 央行新政將導(dǎo)致房地產(chǎn)資金鏈的收緊，增大房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。北京、上海、西安、成都乃至東莞，都在大肆興建一個(gè)個(gè)大型MALL。111月份，同比增長(zhǎng)29%。11月份，比去年同月上升1個(gè)點(diǎn)。而在需求旺盛的表象下，投資和投機(jī)的置業(yè)需求也在急速膨脹。隨著天津經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，大量外地甚至海外投資商相繼看好天津，沃爾瑪、麥德龍、家樂福等國(guó)外大型商業(yè)零售企業(yè)加緊了在天津的擴(kuò)張步伐，受10月份舉行的首屆天津商業(yè)房產(chǎn)投資展覽會(huì)的影響，形成了天津商業(yè)地產(chǎn)投資火爆又一新的章節(jié)。據(jù)介紹，中低價(jià)商品房除了房屋質(zhì)量和小區(qū)建設(shè)要求高標(biāo)準(zhǔn)之外，和經(jīng)濟(jì)適用房最大不同處在于，小區(qū)周邊將依托成熟的軌道交通和快速干道等基礎(chǔ)設(shè)施，讓入住的業(yè)主出行更便利，同時(shí)規(guī)劃上要求學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等公共服務(wù)配套設(shè)施也要盡可能齊全。對(duì)此，福州一位知名地產(chǎn)策劃人表示，按福州目前的房?jī)r(jià)來(lái)看，去年商品房的均價(jià)為3096元/平方米，其中住宅類的為2696元/平方米，因此，業(yè)界比較一致的觀點(diǎn)是單價(jià)在3000元/平方米的住宅在福州就可算中高價(jià)房了，3500元/平方米的則應(yīng)屬于高價(jià)房，而2500元以下的為中低價(jià)房，三者之間的比例當(dāng)呈“金字塔”狀方屬正常的市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。對(duì)于這兩個(gè)負(fù)面影響大概只有大型企業(yè)才能具備化解成本壓力的潛力，因此，我們建議投資者重點(diǎn)關(guān)注地產(chǎn)藍(lán)籌性質(zhì)的上市公司，如招商局、萬(wàn)科、金地集團(tuán)等，同時(shí)，對(duì)于一些地方龍頭的地產(chǎn)類上市公司也可關(guān)注，如南京的棲霞建設(shè)，深圳的沙河股份等。七、2004年房地產(chǎn)業(yè)將逐步回歸現(xiàn)實(shí)2004年將回歸現(xiàn)實(shí)2003年是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)大起大落的一年。政府將加大對(duì)地產(chǎn)開發(fā)的介入力度,這一點(diǎn)在北京和上海表現(xiàn)得特別明顯。已經(jīng)有專家呼吁有加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)。如果不懂商業(yè)經(jīng)營(yíng)，就做一個(gè)純粹的商業(yè)投資商好了；如果非要自己經(jīng)營(yíng)，何不請(qǐng)專業(yè)商業(yè)管理團(tuán)隊(duì)呢，這種團(tuán)隊(duì)市場(chǎng)到處都有。、總面積8萬(wàn)平米的匯金大廈。目前，該大樓是陸家嘴地區(qū)出租率最好的寫字樓之一，租金價(jià)位甚至超過有“中華第一高樓”之稱的金茂大廈。因?yàn)榇饲霸谌f(wàn)朋商城第一次拍賣中，9間商鋪拍出980萬(wàn)元的高價(jià)就已經(jīng)讓他喜出望外了。但隨后幾年，大量的商鋪將陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，其結(jié)果可能就是供過于求，空置率將會(huì)增加，如果早的話，這種現(xiàn)象有可能在明年底出現(xiàn)。在CEPA簽署后，香港人可以用個(gè)體工商戶的形式在廣州開店經(jīng)營(yíng)，再次刺激了香港人北上開店經(jīng)營(yíng)的熱情。而小業(yè)主會(huì)不會(huì)擔(dān)心日后這個(gè)專業(yè)市場(chǎng)散伙？海印集團(tuán)陳先生透露，至少會(huì)簽下二十年的土地租賃合同。目前上?；春Ｂ贰⒛暇┞?、徐家匯等中心商業(yè)區(qū)的臨街店基本滿租，多者高達(dá)2萬(wàn)元甚至更高。另外，仲盛集團(tuán)已經(jīng)在上海北站和四川路上操作類似項(xiàng)目。該模式可保證和提高管理水平，更可使Mall以一個(gè)統(tǒng)一的社會(huì)形象面對(duì)消費(fèi)者，同時(shí)由于Mall內(nèi)的各零售商分別經(jīng)營(yíng)自己的產(chǎn)品，可以充分展示自己獨(dú)特的品牌形象和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。Mall將是一個(gè)龐大的群體。Mall卻遭遇尷尬。Mall作為一種商業(yè)零售業(yè)發(fā)展歷程中的最高形式，代表著一種經(jīng)營(yíng)方向，也符合人性和追求高生活品質(zhì)的需要，但也深深烙上歐美的國(guó)情特征。III房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展暴露出的一些問題一、我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)增高中國(guó)人民銀行日前發(fā)布的報(bào)告表明，近年來(lái)，商業(yè)銀行基建貸款、個(gè)人住房貸款等中長(zhǎng)期信貸業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。但是，如今“三春楊柳、九夏芙蓉、翠堤春曉”的迷人景致已經(jīng)被一幢幢高樓破壞了。對(duì)于被炸毀的外灘花園，有人估算說，僅等價(jià)房屋補(bǔ)償和裝修等補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用，至少也在1億元以上?！瑯?biāo)問題。中央主管部門半年之內(nèi)專門為這樣一件事召開了三次大型的會(huì)議，這既體現(xiàn)了中央政府對(duì)于治理土地整頓的決心，也反映了經(jīng)濟(jì)活動(dòng)當(dāng)中一些地區(qū)所出現(xiàn)的問題。所以中央從宏觀上抓這個(gè)問題絕對(duì)是十分正確的，所以三次土地市場(chǎng)治理整頓會(huì)議，國(guó)務(wù)院要讓各省的一把手出面，而且強(qiáng)調(diào)這個(gè)電視電話會(huì)議要開到縣里頭，非常重視。這一時(shí)期，政策主要集中于土地管理：1990年頒布《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》；1991年頒布《土地管理法實(shí)施條例》，尤其是海南建省后，出臺(tái)了相應(yīng)的地方性法規(guī)，促成了土地開發(fā)和市場(chǎng)發(fā)展的第一次高潮。允許各專業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。但同時(shí)，國(guó)家也首先在沿海城市開始商品房市場(chǎng)的實(shí)踐。但他們現(xiàn)在也在搞開發(fā)區(qū)，也在搞四通一平，資金從哪來(lái)的呢？銀行貸款，社會(huì)上拆借。據(jù)估計(jì)，明年春節(jié)前“央產(chǎn)房”交易量將平穩(wěn)上升，春節(jié)后將出現(xiàn)大幅上揚(yáng)。在政策操作層面主要因?yàn)闄n案建立不完全、超標(biāo)核算無(wú)標(biāo)準(zhǔn)、房產(chǎn)證辦不下來(lái)、物業(yè)供暖結(jié)算證明不易辦理等；市場(chǎng)方面的原因則主要由于房主給自己的“央產(chǎn)房”估價(jià)過高，觀望氣氛濃厚。今年1月6日，廣西北海市“還海灘于自然”工程進(jìn)入尾聲，“天下第一灘”——北海銀灘上列入整治對(duì)象的33棟建筑中的最后一棟被夷為平地。據(jù)報(bào)載，作為公共景觀的臨河風(fēng)光帶，正在“成為一些開發(fā)商銷售樓盤的‘后花園’”。對(duì)是否有必要建造大型的Mall商業(yè)城，則更需要反復(fù)論證，從城市商業(yè)結(jié)構(gòu)、居民購(gòu)買力和消費(fèi)需求等一系列問題入手，還要考慮當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，權(quán)衡多方。Mall的設(shè)計(jì)就沒有辦法做。一般認(rèn)為，它是以大型零售業(yè)為主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施形成的聚合體。Mall時(shí)代。不過，不同的業(yè)態(tài)應(yīng)該有不同的經(jīng)營(yíng)模式，不能一概而論。此類商用物業(yè)拆散零售、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理收取固定回報(bào)的投資模式，近期在上海時(shí)有所見，并成為一種投資熱點(diǎn)。如果將純利年限的收益與資本回收期的收益相加再除以總的使用年限，那么商鋪的投資收益率可達(dá)20%以上。海印集團(tuán)自稱是一個(gè)“平臺(tái)商”，為商家提供一個(gè)交易的平臺(tái)，將眾多小業(yè)主集中到一個(gè)地方做生意，并營(yíng)造出良好的商業(yè)氛圍。在這個(gè)基礎(chǔ)上，“售后返租”成為開發(fā)商吸引小業(yè)主的直接手段。未來(lái)幾年內(nèi)，北京市商委還將批復(fù)500萬(wàn)平方米的商業(yè)面積。由于這幢寫字樓位于浦東陸家嘴金融區(qū)，很快就引起了很多國(guó)際投資銀行的關(guān)注，業(yè)內(nèi)盛傳其中一家有望以該投行名稱命名建成后的“X3－2”。目前在上海，越來(lái)越多的企業(yè)向往擁有寫字樓冠名權(quán)，冠名權(quán)的交易無(wú)疑成為了其辦公樓附加值的重要部分?！斑@個(gè)項(xiàng)目不僅僅是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，我們集團(tuán)更多考慮到的是通過它來(lái)提升企業(yè)的品牌。這在北京并非僅此一家。商業(yè)地產(chǎn)紅火的直接征象是，租金上揚(yáng)、售價(jià)飚升。但是與會(huì)專家認(rèn)為，截止到2004 年，房地產(chǎn)的價(jià)格還會(huì)持續(xù)上漲。如果按照新的統(tǒng)計(jì)方式，一年內(nèi)未出售的房屋只是屬于待銷房，不屬于空置。龍頭類地產(chǎn)股值得關(guān)注目前對(duì)房?jī)r(jià)是否到頂存在著諸多分歧，但是作為房地產(chǎn)市場(chǎng)“晴雨表”的國(guó)房景氣指數(shù)仍然在高位運(yùn)行。按照“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、面向社會(huì)、服務(wù)大眾”的原則，上海市房地資源局會(huì)同有關(guān)部門和區(qū)在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，提出從今年起，連續(xù)3年每年開工300萬(wàn)平方米中低價(jià)商品住房。在沈陽(yáng)市今年1月～4月份全市商品住宅銷售比重中，單價(jià)3500元以下的商品房占總交易戶數(shù)的80%，2500元/平方米以下的占46%；戶均面積160平方米以下的占交易戶數(shù)的82%，130平方米以下的占60%。辦公用房：大多數(shù)城市止步不前辦公用房指數(shù)本月除上海、天津出現(xiàn)漲幅外，其他城市均持平或者出現(xiàn)一定幅度的下跌。根據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)對(duì)北京、上海、深圳、天津、重慶、廣州等6個(gè)城市的重點(diǎn)監(jiān)測(cè)，2003年10月，全國(guó)房地產(chǎn)繼續(xù)保持平穩(wěn)上升的發(fā)展趨勢(shì)。111月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為2456元/平方米，%，%的水平。11月份,“國(guó)房景氣指數(shù)”所屬的8個(gè)分類指數(shù)與10月份相比，呈現(xiàn)2升6降的格局。據(jù)2003年第三季度市場(chǎng)分析指數(shù)，京滬穗商鋪市場(chǎng)已在二季度SARS的打壓中全面恢復(fù)，呈現(xiàn)租金上漲、空置下降之勢(shì)。弱勢(shì)1. 各地區(qū)發(fā)展形勢(shì)不均衡，區(qū)域冷熱不均。2. 土地開發(fā)增速加快，土地開發(fā)面積快速增長(zhǎng)。市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)建材價(jià)格上漲可能導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格的上升。下期市場(chǎng)供求趨勢(shì)分析【主要影響因素】建材價(jià)格的上漲將給行業(yè)發(fā)展造成一定影響；國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的規(guī)范和收緊將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生一定影響。規(guī)定各省級(jí)國(guó)土資源部門要督促各市（地）堅(jiān)決收回各地違規(guī)下放的土地審批權(quán)。國(guó)家的一系列政策將使行業(yè)發(fā)展更加規(guī)范。分地區(qū)看，廣東、河北、吉林、新疆、云南等地區(qū)商品房平均銷售價(jià)格出現(xiàn)不同程度的下降。各行業(yè)投資增速有升有降冶金、紡織、煤炭投資增幅回落，其中，冶金行業(yè)投資增速回落了10個(gè)百分點(diǎn)，機(jī)械、電力和有色金屬行業(yè)投資仍有小幅上升。11月份。11月份。天津已經(jīng)被列為中國(guó)住交會(huì)6大商機(jī)無(wú)限城市之一，主要因素有三點(diǎn)：具有戰(zhàn)略意義的海河兩岸綜合開發(fā)叫響全國(guó)、吸引了國(guó)內(nèi)外眾多客商關(guān)注。四、今年中低價(jià)房發(fā)展風(fēng)頭持續(xù)強(qiáng)勁市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)，是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)商如果著眼于這一社會(huì)需求，會(huì)薄利多銷，長(zhǎng)盛不衰。據(jù)報(bào)道，經(jīng)過近期的整治，取得了一定成果，全國(guó)已撤并整合各類開發(fā)區(qū)2046個(gè)，各地亂設(shè)開發(fā)區(qū)的“圈地風(fēng)”得到初步遏制。國(guó)際上的空置率是指市場(chǎng)上現(xiàn)有的賣不出去的房子（包括開發(fā)公司和業(yè)主賣不出去兩部分）與全社會(huì)所有存量房的數(shù)量之比。但是在2004年其指數(shù)不會(huì)跌破100點(diǎn)大關(guān)。II 2003年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)高漲勢(shì)頭一、全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)普遍性的高漲北到哈爾濱，南及海口，西至成都，東達(dá)上海，中部武漢，商業(yè)地產(chǎn)之火已燒遍大江南北。如果開發(fā)商都做“甩手掌柜”，影響的絕不僅僅是一個(gè)項(xiàng)目本身。中國(guó)入世、CEPA實(shí)施之后，金融、保險(xiǎn)、科技、貿(mào)易、物流等行業(yè)的發(fā)展，令北京、上海、廣州等地的甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)趨向?qū)I(yè)性、聚集性。王均瑤收購(gòu)?fù)陞R金大廈之后，改名為“上海均瑤國(guó)際廣場(chǎng)”，同時(shí)也開始不惜成本地包裝這幢寫字樓：加拿大WZMH建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所、香港戴德梁行、美國(guó)高緯物業(yè)等國(guó)際著名品牌公司被邀請(qǐng)來(lái)參與設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理，“我們是按甲級(jí)5A智能寫字樓標(biāo)準(zhǔn)改建的，光改建成本就花了兩個(gè)多億。而近期獲取寫字樓冠名權(quán)升溫的原因，上海寫字樓市場(chǎng)的上漲也是不可忽視的關(guān)鍵因素。最后盤點(diǎn)，當(dāng)天銷售額達(dá)2億元之多。據(jù)了解，天通苑一二期總體銷售狀況火爆，招商情況很好，開發(fā)商看到了這個(gè)商機(jī)，決定大幅度增加，結(jié)果卻不得不面對(duì)眾多商鋪?zhàn)獠怀鋈サ臍埧岈F(xiàn)實(shí)。名匯商業(yè)大廈銷售總經(jīng)理關(guān)曉敏對(duì)此笑言，如果開發(fā)商承諾商鋪返租的回報(bào)超過了15%甚至更多，那么這可能就不是回報(bào)，而是陷阱了。經(jīng)過幾年“守”場(chǎng)，終于進(jìn)入平穩(wěn)盈利階段的天河城廣場(chǎng)和中華廣場(chǎng)，兩者最相同的地方就是管理一體化，這也是大型商業(yè)地產(chǎn)取得成功的前提。最近以來(lái)，地產(chǎn)商大規(guī)模地切入傳統(tǒng)商業(yè)領(lǐng)域，有其一定的原因：零售業(yè)良好的現(xiàn)金流，可支持房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡；房地產(chǎn)商擁有商場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)，如果招商順利，商鋪?zhàn)饨鹁统蔀槠浜蠓€(wěn)定的收益來(lái)源了。受委托出售柳林大廈商鋪的“金豐易居”執(zhí)行總裁臧建軍向外界宣稱：“我們實(shí)現(xiàn)的是三贏。五、國(guó)內(nèi)Shopping而我國(guó)的上海、北京及東南沿海許多城市，其人均GDP已達(dá)到甚至超過上述國(guó)家的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。Mall的融資項(xiàng)目這種新的業(yè)態(tài)比較謹(jǐn)慎造成的，但根本原因還是反映在人們對(duì)Shopping目前我國(guó)建造商業(yè)城應(yīng)保持謹(jǐn)慎態(tài)度，更不宜大量發(fā)展，一是我國(guó)發(fā)展Mall商業(yè)城的基本條件尚不完全具備。二、房地產(chǎn)高速發(fā)展凸現(xiàn)規(guī)劃漏洞10月29日，在北京舉行的首屆“城市發(fā)展國(guó)際論壇”上，建設(shè)部部長(zhǎng)汪光燾指出，中國(guó)城市發(fā)展重點(diǎn)要研究解決好科學(xué)規(guī)劃、改善人居環(huán)境等七大問題。首先，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來(lái)說，他們只要依法經(jīng)營(yíng)、按章納稅，要開發(fā)什么住宅，在哪里開發(fā)，完全是從市場(chǎng)需要出發(fā)。很明顯，城市景觀是比較典型的公共產(chǎn)品，因此政府必須責(zé)無(wú)旁貸地承擔(dān)起提供公共產(chǎn)品并保護(hù)全體公眾享用權(quán)利的責(zé)任?！飿I(yè)供暖結(jié)算證明問題。大規(guī)模地亂建工業(yè)園、開發(fā)區(qū)就會(huì)帶來(lái)三個(gè)大問題：一個(gè)是帶來(lái)資源浪費(fèi)。為什么還要另設(shè)一個(gè)部門？充其量政府有關(guān)部門設(shè)立一個(gè)辦事窗口，實(shí)行一站式服務(wù)。隨后，央行頒布了一系列相應(yīng)的支持政策，擴(kuò)大住房貸款經(jīng)辦范圍，促進(jìn)消費(fèi)信貸(購(gòu)房按揭)業(yè)務(wù)的發(fā)展，延長(zhǎng)貸款期限，同時(shí)降低貸款利率等等，促使行業(yè)整體復(fù)蘇。2001年央行頒布《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》；2002年國(guó)土資源部頒布《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》；2003年央行頒布“121號(hào)文件”。放開政府現(xiàn)有的部門不用，又單獨(dú)搞一塊出來(lái)，沒有必要。因?yàn)楣I(yè)園占了農(nóng)用地?！把氘a(chǎn)房”業(yè)主估價(jià)高問題。作為城市的所有者和公共產(chǎn)品的實(shí)際提供者（通過納稅提供了財(cái)政建設(shè)資金）及享用者，民眾有權(quán)對(duì)城市規(guī)劃和發(fā)展進(jìn)行抉擇。從這個(gè)角度講，紛紛打起名山名水的主意，一方面是市場(chǎng)需求使然，另一方面，在開發(fā)行為不違反現(xiàn)行法規(guī)和政策的條件下，開發(fā)商自然不會(huì)放過能夠賺取豐厚利潤(rùn)的大好時(shí)機(jī)。針對(duì)保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)和風(fēng)景名勝資源的問題，他指出，歷史文化遺產(chǎn)是中華民族悠久歷史和燦爛文明的歷史舉證，是人類共同的財(cái)富，是不可再生的資源，各級(jí)政府要加強(qiáng)監(jiān)督管理，嚴(yán)格查處破壞歷史文化遺產(chǎn)和風(fēng)景名勝資源的行為。其次，按照商業(yè)結(jié)構(gòu)與商業(yè)網(wǎng)合理布局要