【正文】 們選擇向客戶送糖葫蘆，增強(qiáng)與客戶的親和力?！　『沃^“靈巧”？據(jù)說，美國轟炸南聯(lián)就大量采用該種導(dǎo)彈，其特性是精確、命中率百分之百，我們不在此評說戰(zhàn)爭，但萬科選其名稱則在于強(qiáng)調(diào)萬科本次行動的針對性和準(zhǔn)確性?，F(xiàn)在的“靈巧制導(dǎo)”行動，目標(biāo)不權(quán)是現(xiàn)在眼前的庫存，還包括將來會推出的項目，比如當(dāng)時尚未開始公開發(fā)售的深圳“四季花城項目”、沈陽“東情苑”項目等等，這是“未雨綢繆”之策?！　『诵囊谼，開展“靈巧制導(dǎo)”行動　　“孔雀開屏”肘代，萬科在營銷推廣上做得還不夠充分，我們的物業(yè)有點“養(yǎng)在深閨人未識”的味道。結(jié)果，在沈陽，經(jīng)過了產(chǎn)型改造的c 座重新推出后出現(xiàn)熱銷局面，甚至有很多以前買了沒有進(jìn)行產(chǎn)型改造的c座單位的客戶，紛紛“克隆”了我們的產(chǎn)型改造方案。從“大刀闊共”到“間耕細(xì)作”　　“孔雀開屏”行動，采取的是大刀闊斧的策略。由于可選擇的余地越來越大，暴富的機(jī)會越來越少，消費者普遍存在持幣待購的必態(tài)。其創(chuàng)意人依然是兩年前提出“孔雀開屏”行動的王石董事長，而總指揮則是今年出任萬科集團(tuán)總經(jīng)理的姚牧民?！　”淘铺?近北環(huán)，一是立面要漂亮，最能給過往行人“眼前一亮”的廣告展示牌效果；“是在造型上要考慮噪音處理，力求形成燥音遞減效應(yīng)。由該公司代理的河畔明居和南山金融中心都是該方式的成功范例。　　他認(rèn)為，中途接手的項目成功的機(jī)會較小，單一做尾盤難度相當(dāng)大?！　〉?操作環(huán)節(jié)：診斷尾盤銷售難題　　按照國際營銷學(xué)一個通用觀點，任何商品銷售都分為四個時期：進(jìn)入期、成熟期、持續(xù)銷售期和尾聲?！　∷幏紹：尋找新的營銷方式　　降價并非一劑任何時候都見效的靈丹妙藥，有些樓盤價格降到極限、廣告也打了無數(shù)依然無人理睬，這個時候?qū)ふ乙粋€新的營銷方式應(yīng)該說更為重要?！　“l(fā)展商介紹，碧云天的尾盤處理得益于代理商后期介入，代理商與發(fā)展商共同制定了認(rèn)準(zhǔn)目標(biāo)各個擊破的戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)，對每一套剩下的房子都進(jìn)行仔細(xì)研究，這樣售樓小姐在介紹時，優(yōu)缺點清楚，成功率大幅提高?！　∫cD：關(guān)于險棋　　第一險是盲目樂觀，挖坑賣樓。　　從外因來看，消費者的不斷成熟促進(jìn)了房地產(chǎn)市場不斷成熟。然后“靈巧制導(dǎo)”行動按照制定好的具體步驟—一實施：　　第一階段：由各地分公司提供如下資料：項目庫存情況、當(dāng)?shù)亓?、廣告發(fā)布原始資料、成交客戶及未成交客戶分析資料及主題和應(yīng)對策略等等，還有由總部財務(wù)部提供的項目成本測算。　　所以，我們要“靈巧制導(dǎo)”行動。對于“叫好不叫座”的房子，要么我們改變營銷策略，重新引導(dǎo)客戶并發(fā)掘新的客戶；要么我們對產(chǎn)品進(jìn)行改造，以滿足客戶的需求。然后根據(jù)“專家會診”的意見，向各分公司提供《項目營銷建議書》?！　≡凇翱兹搁_屏”時代，房地產(chǎn)市場和消費者還不是很成熟，市場呈賣方市場狀態(tài)，但好的物業(yè)加好的管理依然不多，擁有這兩項就成為市場風(fēng)向標(biāo)，因此，萬科的品牌加切合市場的營銷推廣手法，已使客戶趨之若騖了。而且由獨立銷售轉(zhuǎn)為和專業(yè)化程度較高的世聯(lián)聯(lián)合銷售。嶺南建筑：中國建筑流派之一，與嶺南畫派融匯貫通?！　「Ｔ椿▓@位于保稅區(qū)旁，優(yōu)點是周圍環(huán)境安靜，缺點是位置較偏，不太引人注意。尾盤一直是令發(fā)展商和代理商都感到頭疼的一件事，因為實尾盤時已不可能大量、轟炸性的進(jìn)行廣告宣傳，尾盤數(shù)量不多，其營銷費用十分有限，如何用少量的宣傳費賣出最難賣的單位，這是業(yè)內(nèi)人士一直在探討的難題。這位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，一個前期策劃較好的項目，在銷售高潮、人氣旺盛的時期推