【正文】 司與業(yè)主管理委員會(huì) ? 區(qū)別 物業(yè)公司管理的是他人的物業(yè)，而業(yè)主管理委員會(huì)是其所代表的業(yè)主們自己的物業(yè)。 （ 1）經(jīng)理室（經(jīng)理一名，副經(jīng)理若干） （ 2）辦公室 （ 3）開發(fā)部（確定目標(biāo)，選擇物業(yè)，進(jìn)行投標(biāo)，參與市場競爭） （ 4）財(cái)務(wù)部（財(cái)務(wù)，計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)核算，各類收費(fèi)） 來自 料庫下載 （ 5）業(yè)務(wù)管理部（處理停水，停電，停氣，接受業(yè)主投訴） （ 6）工程部（工程預(yù)算；房屋，設(shè)備及公共設(shè)施的管理維修，保養(yǎng)；對(duì)業(yè)主裝修改造進(jìn)行檢查監(jiān)督） （ 7）經(jīng)營服務(wù)部（綜合服務(wù)，代辦業(yè)務(wù)） 來自 料庫下載 規(guī)章制度 ? 業(yè)主公約（業(yè)主承諾，對(duì)全體業(yè)主有約束力，有關(guān)物業(yè)管理，使用，維修，保養(yǎng)的方面的權(quán)利義務(wù)） 內(nèi)容：物業(yè)名稱，地點(diǎn)，功能，面積，公共設(shè)備，設(shè)施，相關(guān)用地等；業(yè)主的權(quán)利與責(zé)任；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等。 （ 3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用。 ? 許多變更控制系統(tǒng)包含變更控制委員會(huì)（ CCB），負(fù)責(zé)批準(zhǔn)或否決項(xiàng)目變更請求。 來自 料庫下載 整體變更控制過程 輸入 ? 項(xiàng)目計(jì)劃 ? 執(zhí)行情況報(bào)告 ? 變更申請 工具和技術(shù) ? 變更控制系統(tǒng) ? 性能管理 ? 執(zhí)行情況測量 ? 補(bǔ)充計(jì)劃編制 ? 項(xiàng)目管理信息系統(tǒng) 輸出 ? 項(xiàng)目計(jì)劃更新 ? 糾正措施 ? 教訓(xùn) 來自 料庫下載 整體變更控制 整體變更控制所關(guān)心的是： ? 對(duì)保證能夠產(chǎn)生利益的變更因素施加影響； ? 確定變更是否已經(jīng)發(fā)生； ? 當(dāng)變更發(fā)生時(shí)對(duì)實(shí)際變更進(jìn)行管理。對(duì)大多數(shù)項(xiàng)目而言，執(zhí)行狀況檢查理會(huì)有不同的頻率和層次。項(xiàng)目計(jì)劃是一個(gè)文件或文件集，隨著有關(guān)項(xiàng)目信息的獲得而不斷改變。 來自 料庫下載 高風(fēng)險(xiǎn)建議書 ? 如果新奇要素在一個(gè)項(xiàng)目中占優(yōu)勢，潛在的成本變化應(yīng)該被看作一種風(fēng)險(xiǎn)。 比較 FOM最高者一般應(yīng)作為首選產(chǎn)品。 2，可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)。 早晨的第一件事是看一下，并且整天都要看這個(gè)表。 ? 通過分標(biāo)可以分清項(xiàng)目的主次重點(diǎn)工程，處理好重點(diǎn)工程的建設(shè)問題。 來自 料庫下載 項(xiàng)目管理與其他管理學(xué)科的關(guān)系 一般管理知識(shí)和實(shí)踐 . 項(xiàng)目管理知識(shí)體系 一般公認(rèn)的項(xiàng)目管理知識(shí)和做法 應(yīng)用領(lǐng)域知識(shí)和實(shí)踐 此圖表示學(xué)科領(lǐng)域 之間關(guān)系的概念 , 搭接的范圍并非按 比例的 . 來自 料庫下載 國際項(xiàng)目管理專業(yè)資格認(rèn)證 ? PMI 項(xiàng)目管理專業(yè)人員資格認(rèn)證 Project Management Professional PMP ? IPMA 四級(jí)證書認(rèn)證 ? Certificated Program Director CPD ? 工程主任認(rèn)證 總經(jīng)理級(jí) ? Certificated Project ManagerCPM 項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)證 ? Registered Project Management ProfessionalPMP 注冊項(xiàng)目管理工程師 ? Project Management Fachmann PMF 項(xiàng)目管理技術(shù)員 來自 料庫下載 ISO 10006 第一版頒布時(shí)間 :19971215 文件名稱 : Quality management Guidelines to quality in project management 來自 料庫下載 中國項(xiàng)目管理歷史和發(fā)展 ? 80年代在云南魯布格水電站項(xiàng)目首次引入項(xiàng)目管理； ? 90年代末國家經(jīng)貿(mào)委和外專局與中科院開始項(xiàng)目管理知識(shí)推廣； ? 20xx開始建立 《 中國項(xiàng)目管理知識(shí)體系和資格認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn) 》 工作。 8． 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)場。 2． 請相關(guān)專家、學(xué)者對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估與論證（確定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)、進(jìn)行資源測算等），提出項(xiàng)目建議書。 ? 房地產(chǎn)可分為： (1) 一級(jí)市場指被國家壟斷的土地市場，發(fā)展商從國家手中取得的土地，稱之為一級(jí)市場。受理的對(duì)象分散無系統(tǒng)，僅強(qiáng)化銷售實(shí)施，提供大量的信息，是單槍匹馬獨(dú)立作戰(zhàn)，是被動(dòng)營銷。 3． 確定項(xiàng)目組主要成員。 4．項(xiàng)目清算。銷售部在項(xiàng)目的后期負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營、銷售工作；財(cái)務(wù)部的主要工作在項(xiàng)目中后期，負(fù)責(zé)資金的收支及財(cái)務(wù)核算、分析工作；辦公室負(fù)責(zé)文秘、統(tǒng)計(jì)等后勤工作。 來自 料庫下載 項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)（ 2） ( 1)保證項(xiàng)目業(yè)主和其它各有關(guān)方面滿意 ( 2指導(dǎo)和控制項(xiàng)目的日常工作 ( 3)要善于應(yīng)變 ( 4)如實(shí)反映情況 ( 5)及時(shí)收回和支付所有應(yīng)當(dāng)收進(jìn)和支付的款項(xiàng) 來自 料庫下載 項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)限和選聘（ 3） ? 項(xiàng)目經(jīng)理要履行其職責(zé)，必須要有足夠的權(quán)限。如需更多的空間回答，請另附幾頁。 來自 料庫下載 可行性研究 (Feasibility Study) ? 對(duì)任何可接受的建議書，都應(yīng)該設(shè)立一個(gè)小組承擔(dān)可行性研究，并盡量產(chǎn)生方案（ Scenarios)。 收入成本 [Revenue Cost]:在一個(gè)項(xiàng)目中不是為了收購或增加資產(chǎn)而招致的任何成本 。 可行性研究工作程序 來自 料庫下載 可行性研究報(bào)告的內(nèi)容： （ 1） 實(shí)施要點(diǎn)； （ 2） 項(xiàng)目背景和歷史； （ 3） 市場和生產(chǎn)能力； （ 4） 原材料投入； （ 5） 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)； （ 6） 項(xiàng)目投產(chǎn)后的組織結(jié)構(gòu)和管理費(fèi)； （ 7） 人力； （ 8） 項(xiàng)目執(zhí)行； （ 9） 財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。 ? 當(dāng)項(xiàng)目在合同環(huán)境下執(zhí)行時(shí)，所簽定的合同常被作為賣方的項(xiàng)目章程。執(zhí)行狀況檢查例會(huì)應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。執(zhí)行狀況檢查例會(huì)應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。 第四章： 房地產(chǎn)項(xiàng)目的控制系統(tǒng) 來自 料庫下載 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目控制系統(tǒng)概述 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度控制 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量控制 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同控制 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目安全與環(huán)境保護(hù)控制 來自 料庫下載 建筑施工階段的三控制，兩管理，一協(xié)調(diào) ? 項(xiàng)目進(jìn)度控制 ? 成本控制 ? 質(zhì)量控制 ? 合同管理 ? 安全管理 ? 組織協(xié)調(diào) 來自 料庫下載 進(jìn)度控制 進(jìn)度，通常指項(xiàng)目實(shí)施結(jié)果的進(jìn)展情況。 來自 料庫下載 義務(wù)： 1，履行物業(yè)管理合同，依法進(jìn)行經(jīng)營管理。 來自 料庫下載 ? 關(guān)系 1，在法律上是平等的； 2，在權(quán)利與義務(wù)上是服務(wù)與被服務(wù)的； 3，在工作中是相互協(xié)商和相互幫助的； 案例分析 來自 料庫下載 香榭麗花園（公寓）銷售案例 一，營銷方式 1，營銷策劃與銷售執(zhí)行相結(jié)合； 2，具體的營銷手段； 3，建立分銷渠道； 來自 料庫下載 營銷策劃與銷售執(zhí)行相結(jié)合 ? 營銷策劃的任務(wù)是確定機(jī)會(huì)，制定營銷戰(zhàn)略和計(jì)劃，指導(dǎo)產(chǎn)品和方案走向機(jī)會(huì)；銷售執(zhí)行是落實(shí)執(zhí)行這些計(jì)劃。 來自 料庫下載 2，物業(yè)管理部門或企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置。 （ 2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對(duì)住宅小區(qū)實(shí)施管理。變更控制系統(tǒng)包括文檔工作、跟蹤系統(tǒng)和用于授權(quán)變更的批準(zhǔn)層次。項(xiàng)目涉及的所有組織在項(xiàng)目實(shí)施期間都有正式或者非正式的有用程序。執(zhí)行狀況檢查例會(huì)應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。 ? 應(yīng)該明確區(qū)分項(xiàng)目計(jì)劃和項(xiàng)目執(zhí)行情況基準(zhǔn)計(jì)劃。 ? 社會(huì)因素：項(xiàng)目、過程或產(chǎn)品對(duì)就業(yè)、工人和公眾健康、安全、民族文化、倫理道德的影響。 ? 分析步驟： 識(shí)別有利部件并賦予權(quán)數(shù)； 計(jì)算優(yōu)點(diǎn)值（ Figure of Merit 簡稱 FOM)。 來自 料庫下載 ? 其作用表現(xiàn)為： 1，可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。 每天結(jié)束時(shí)，列出第 2天要做的事情。 ? 通過分標(biāo)可以明確地，靈活地對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)控制。 來自 料庫下載 PMBOK 項(xiàng)目管理知識(shí)體系 項(xiàng)目過程和整體化 項(xiàng)目管理 基本概念 內(nèi)外環(huán)境 項(xiàng)目核準(zhǔn) 范圍規(guī)劃 范圍定義 范圍核實(shí) 范圍改變控制 項(xiàng)目范圍管理 項(xiàng)目質(zhì)量管理 質(zhì)量規(guī)劃 質(zhì)量保證 質(zhì)量控制 質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理 風(fēng)險(xiǎn)鑒別 風(fēng)險(xiǎn)估量 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 風(fēng)險(xiǎn)控制 項(xiàng)目時(shí)間管理 活動(dòng)定義 活動(dòng)排序 活動(dòng)時(shí)間估算 進(jìn)度計(jì)劃 進(jìn)度控制 項(xiàng)目人力資源管理 組織規(guī)劃 人員招聘 隊(duì)伍組織 項(xiàng)目采購管理 采購規(guī)劃 詢價(jià)與招標(biāo) 資源選擇 合同管理 合同終結(jié) 項(xiàng)目費(fèi)用管理 資源規(guī)劃 費(fèi)用估算 費(fèi)用預(yù)算 費(fèi)用控制 項(xiàng)目溝通管理 溝通規(guī)劃 住處傳輸 進(jìn)度報(bào)告 驗(yàn)收報(bào)告 項(xiàng)目交接管理 項(xiàng)目目標(biāo)再評(píng)估 接收人員培訓(xùn) 機(jī)構(gòu)改組 經(jīng)營流程改造 來自 料庫下載 主要的一般管理技能 ? 金融和會(huì)計(jì)、銷售和市場、研究和開發(fā)、制造和發(fā)售； ? 戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃和實(shí)施規(guī)劃； ? 組織結(jié)構(gòu)、組織行為、人事管理、補(bǔ)償、福利和職業(yè)培養(yǎng)； ? 通過激勵(lì)、授權(quán)、監(jiān)督、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、沖突管理和其他技術(shù)來處理各種工作關(guān)系； ? 通過個(gè)人時(shí)間管理、壓力管理和其他技術(shù)來進(jìn)行自我管理。 來自 料庫下載 ? 7． 項(xiàng)目銷售（嚴(yán)格培訓(xùn)、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等）。 來自 料庫下載 項(xiàng)目的生命周期 ? 概念階段 ? 規(guī)劃階段 ? 實(shí)施階段 ? 結(jié)束階段 來自 料庫下載 概念階段 ? 主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目并確定項(xiàng)目是否可行 來自 料庫下載 ? 1． 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對(duì)選定項(xiàng)目進(jìn)行初步和詳細(xì)可行性研究并制訂項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書。 來自 料庫下載 概述 ? 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營，管理，服務(wù)等行業(yè)和企業(yè)的總稱。 第一章：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概論 來自 料庫下載 ? 什么是項(xiàng)目 ? 什么是項(xiàng)目管理 ? 開發(fā)商項(xiàng)目管理工作內(nèi)容 ? 項(xiàng)目的生命周期 ? 項(xiàng)目資源 ? 國際項(xiàng)目管理發(fā)展 ? 中國項(xiàng)目管理狀況 ? 項(xiàng)目管理知識(shí)體系 來自 料庫下載 項(xiàng)目的含義 ? 對(duì)確定性對(duì)象按限定時(shí)間，費(fèi)用和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)。 4． 確認(rèn)項(xiàng)目的有效性（項(xiàng)目最終產(chǎn)品的范圍界定、實(shí)施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項(xiàng)目的資源保證、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項(xiàng)目的工作結(jié)構(gòu)分解、項(xiàng)目政策與程序的制訂、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估） 來自 料庫下載 5． 提出項(xiàng)目概要報(bào)告（營銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與）。 5．資產(chǎn)清理。 來自 料庫下載 公司制項(xiàng)目管理模式 ? 公司制項(xiàng)目管理，多從事單一項(xiàng)目的運(yùn)作。 ? 選人要慎重，用人要信任。 項(xiàng)目名稱： —————————————————————— 低 滿意度 高 工作范圍的完成 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 評(píng)價(jià) ——————————————————————————————————————————— 工作質(zhì)量