【正文】 建成后的廣告包裝和銷售實(shí)施，注重配合，是集體行為，是主動(dòng)營銷。 ? 中介機(jī)構(gòu)：服務(wù)于三級市場，它是業(yè)主與購買者或租賃者之間的橋梁。 第一章：房地產(chǎn)項(xiàng)目管理概論 來自 料庫下載 ? 什么是項(xiàng)目 ? 什么是項(xiàng)目管理 ? 開發(fā)商項(xiàng)目管理工作內(nèi)容 ? 項(xiàng)目的生命周期 ? 項(xiàng)目資源 ? 國際項(xiàng)目管理發(fā)展 ? 中國項(xiàng)目管理狀況 ? 項(xiàng)目管理知識(shí)體系 來自 料庫下載 項(xiàng)目的含義 ? 對確定性對象按限定時(shí)間，費(fèi)用和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)。 來自 料庫下載 項(xiàng)目管理 ? 定義 :項(xiàng)目管理是在項(xiàng)目活動(dòng)中運(yùn)用知識(shí)、技能、工具和技術(shù)，以滿足和超過項(xiàng)目干系人對項(xiàng)目的需求和期望。 來自 料庫下載 開發(fā)商項(xiàng)目管理工作內(nèi)容 ? 三大階段 1，前期的準(zhǔn)備階段； 2，建筑施工階段； 3，經(jīng)營階段 來自 料庫下載 前期的準(zhǔn)備階段 ? 主要是策劃分析、辦理項(xiàng)目立項(xiàng)和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)，主要包括編制選址意見書、土地使用權(quán)出讓、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、審定設(shè)計(jì)方案通知書等，方可開工建設(shè)。 來自 料庫下載 建筑施工階段 ? 工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從列入年度施工計(jì)劃起，到項(xiàng)目施工全部完成 ,通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗(yàn)收，達(dá)到客戶可以住用程度的過程。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。 2． 請相關(guān)專家、學(xué)者對項(xiàng)目進(jìn)行評估與論證（確定風(fēng)險(xiǎn)等級、進(jìn)行資源測算等），提出項(xiàng)目建議書。 ? 本階段的工作重點(diǎn)是與公司決策層充分溝通并請相關(guān)專家、學(xué)者對項(xiàng)目進(jìn)行評估與論證以確定項(xiàng)目的可行性。 2． 確定項(xiàng)目經(jīng)理。 4． 確認(rèn)項(xiàng)目的有效性（項(xiàng)目最終產(chǎn)品的范圍界定、實(shí)施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項(xiàng)目的資源保證、項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項(xiàng)目的工作結(jié)構(gòu)分解、項(xiàng)目政策與程序的制訂、風(fēng)險(xiǎn)評估） 來自 料庫下載 5． 提出項(xiàng)目概要報(bào)告（營銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與）。 ? 本階段的工作重點(diǎn)是確定項(xiàng)目經(jīng)理并與項(xiàng)目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對項(xiàng)目的有效性進(jìn)行論證。 2． 取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。 4． 通過項(xiàng)目（規(guī)劃）設(shè)計(jì)、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開項(xiàng)目營銷。 6． 合同管理（質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度、范圍、安全等控制）。 8． 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)場。 來自 料庫下載 結(jié)束階段 ? 項(xiàng)目結(jié)束的有關(guān)工作 來自 料庫下載 ? 1．項(xiàng)目驗(yàn)收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理備案證。 3．配合物業(yè)公司交房。 5．資產(chǎn)清理。 7．對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備。 來自 料庫下載 ? 本階段的工作重點(diǎn)是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行評估總結(jié)，為其它項(xiàng)目作準(zhǔn)備 . 29 項(xiàng)目資源 ? 資源 : 一切具有現(xiàn)實(shí)和潛在價(jià)值的東西 ? 自然資源和人造資源，內(nèi)部資源和外部資源，有形資源和無形資源 ? 人力和人才 (man)、材料 (material)、機(jī)械(machine)、資金 (money)、信息 (message)、科學(xué)技術(shù) (method of Samp。 項(xiàng)目管理的歷史、現(xiàn)狀和未來 在現(xiàn)在和未來全球化的市場競 爭中項(xiàng)目管理是成功的關(guān)鍵 ！ 來自 料庫下載 項(xiàng)目管理的歷史和發(fā)展 ? 古代 :追溯到長城、埃及金字塔、古羅馬的供水渠 … ? 近代項(xiàng)目管理的萌芽 :工人為 20世紀(jì) 40年代， ‘ 曼哈頓計(jì)劃 ’ 。 注重人的因素 注重顧客 注重柔性管理 注重管理工具 來自 料庫下載 美國項(xiàng)目管理狀況（ 1） ? IT項(xiàng)目管理現(xiàn)狀 1994年， Standish Group 對于 IT 8400個(gè)項(xiàng)目（投資 250億美圓）的研究結(jié)果： ? 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)其目標(biāo) 16% ? 項(xiàng)目需要補(bǔ)救 50% ? 徹底失敗 34% 來自 料庫下載 美國項(xiàng)目管理狀況（ 2） ? 項(xiàng)目平均預(yù)算超出 90%， 進(jìn)度超出 120% ? 項(xiàng)目總數(shù) 33%既超出預(yù)算又進(jìn)度推遲 ? % 的項(xiàng)目費(fèi)用是原估算的 189 %以上 . ? 只有 %項(xiàng)目按預(yù)算和進(jìn)度完成 ? 平均時(shí)間超出量是原估算的 222% 在大公司 ， 只有 9% 的項(xiàng)目按預(yù)算 ， 按進(jìn)度完成 來自 料庫下載 美國項(xiàng)目管理狀況 (3) ? 按三個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)的調(diào)查 ? 調(diào)查者： Dr. Frame美國項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)成員 ? 時(shí)間： 1997 ? 調(diào)查范圍： 438位項(xiàng)目工作人員 來自 料庫下載 美國項(xiàng)目管理狀況 (4) ? 最近參與的項(xiàng)目費(fèi)用執(zhí)行情況： ? 嚴(yán)重費(fèi)用超支 17% ? 一定程度費(fèi)用超支 38% ? 完全按預(yù)算執(zhí)行 27% ? 一定程度費(fèi)用節(jié)余 12% ? 大量費(fèi)用節(jié)余 6% 來自 料庫下載 美國項(xiàng)目管理狀況 (5) ? 最近參與的項(xiàng)目滿足預(yù)期規(guī)范程度 ? 相差甚遠(yuǎn)者 29% ? 完全達(dá)到規(guī)范要求 51% ? 實(shí)際執(zhí)行超出規(guī)范要求 20% 來自 料庫下載 美國項(xiàng)目管理狀況 (6) ? 最近參與的項(xiàng)目滿足進(jìn)度要求程度 ? 嚴(yán)重拖期 35% ? 一定程度拖期 34% ? 按時(shí)完成 22% ? 一定程度提前 8% ? 大量提前 1% 來自 料庫下載 項(xiàng)目出現(xiàn)問題的常見原因 ? 組織方面出現(xiàn)問題 ? 對需求缺乏管理 ? 缺乏計(jì)劃和控制 ? 估算錯(cuò)誤 來自 料庫下載 國際項(xiàng)目管理組織 1 ? 美國項(xiàng)目管理協(xié)會(huì) PMI （ Project Management Institute) ? 創(chuàng)建： 60年代，性質(zhì)：國際性組織 ? 分會(huì)： 245個(gè) ? 成員：企業(yè)、高校、研究單位 ? 職能：促進(jìn)國際間項(xiàng)目管理發(fā)展 來自 料庫下載 國際項(xiàng)目管理組織 2 ? 國際項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)IPMA(International Project Management Association） ? 創(chuàng)建： 1965，性質(zhì)：非盈利的國際性組織 ? 成員：國家級項(xiàng)目管理協(xié)會(huì) ? 職能：促進(jìn)國際間項(xiàng)目管理發(fā)展 ? 產(chǎn)品和服務(wù)：研究和發(fā)展，教育與培訓(xùn)，標(biāo)準(zhǔn)和資質(zhì)認(rèn)證 來自 料庫下載 國際項(xiàng)目管理知識(shí)體系 ? 美國 PMI—— 項(xiàng)目管理的知識(shí)體系 ? PMBOK (Project Management Body of Knowledge) ? 九個(gè)知識(shí)領(lǐng)域 歐洲 IPMA—— 項(xiàng)目管理能力基礎(chǔ) ? ICB (IPMA Competence Baseline) ? 42個(gè) 知識(shí)和實(shí)踐元素，其中核心元素28個(gè)，增加元素 14個(gè)。 來自 料庫下載 項(xiàng)目管理與其他管理學(xué)科的關(guān)系 一般管理知識(shí)和實(shí)踐 . 項(xiàng)目管理知識(shí)體系 一般公認(rèn)的項(xiàng)目管理知識(shí)和做法 應(yīng)用領(lǐng)域知識(shí)和實(shí)踐 此圖表示學(xué)科領(lǐng)域 之間關(guān)系的概念 , 搭接的范圍并非按 比例的 . 來自 料庫下載 國際項(xiàng)目管理專業(yè)資格認(rèn)證 ? PMI 項(xiàng)目管理專業(yè)人員資格認(rèn)證 Project Management Professional PMP ? IPMA 四級證書認(rèn)證 ? Certificated Program Director CPD ? 工程主任認(rèn)證 總經(jīng)理級 ? Certificated Project ManagerCPM 項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)證 ? Registered Project Management ProfessionalPMP 注冊項(xiàng)目管理工程師 ? Project Management Fachmann PMF 項(xiàng)目管理技術(shù)員 來自 料庫下載 ISO 10006 第一版頒布時(shí)間 :19971215 文件名稱 : Quality management Guidelines to quality in project management 來自 料庫下載 中國項(xiàng)目管理歷史和發(fā)展 ? 80年代在云南魯布格水電站項(xiàng)目首次引入項(xiàng)目管理； ? 90年代末國家經(jīng)貿(mào)委和外專局與中科院開始項(xiàng)目管理知識(shí)推廣； ? 20xx開始建立 《 中國項(xiàng)目管理知識(shí)體系和資格認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn) 》 工作。 第二章： 房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織系統(tǒng) 來自 料庫下載 ? 開發(fā)商的管理模式 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目的分標(biāo) ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理組織 來自 料庫下載 開發(fā)商的管理模式 現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式主要可分為： ? 部門制 ? 公司制 ? 事業(yè)部制 ? 專業(yè)管理制 來自 料庫下載 部門制項(xiàng)目管理模式 ? 根據(jù)管理學(xué)中組織結(jié)構(gòu)的分類，按照項(xiàng)目開發(fā)流程，一般設(shè)置開發(fā)、工程、財(cái)務(wù)、設(shè)備材料、銷售、辦公室等部門。工程和造價(jià)部在項(xiàng)目的中期，負(fù)責(zé)施工建設(shè)階段的管理工作。 來自 料庫下載 公司制項(xiàng)目管理模式 ? 公司制項(xiàng)目管理，多從事單一項(xiàng)目的運(yùn)作。樓盤基本銷售完畢后，項(xiàng)目公司或承接新的項(xiàng)目，或清盤，或轉(zhuǎn)為物業(yè)公司。事業(yè)部擁有獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的權(quán)力，從策劃定位直至銷售均可自主進(jìn)行，也可對外委托。 來自 料庫下載 專業(yè)管理公司項(xiàng)目制模式 ? 專業(yè)管理公司項(xiàng)目制其基本運(yùn)作方式是在完成項(xiàng)目的前期開發(fā)（土地受讓、立項(xiàng)、規(guī)劃許可等）和策劃定位、建筑設(shè)計(jì)工作以后，即可以合同形式，委托專業(yè)管理公司承擔(dān)自開始營造至交鑰匙的一應(yīng)事宜，體現(xiàn)出社會(huì)化分工的現(xiàn)代特征。 來自 料庫下載 分標(biāo)的重要性 ? 通過分標(biāo)和任務(wù)的委托，可以保證項(xiàng)目總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 ? 通過分標(biāo)可以分清項(xiàng)目的主次重點(diǎn)工程，處理好重點(diǎn)工程的建設(shè)問題。 來自 料庫下載 房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理組織 ? 項(xiàng)目經(jīng)理部是項(xiàng)目管理的工作班子。 來自 料庫下載 項(xiàng)目經(jīng)理（ 1） ： ? 項(xiàng)目委托人的代表， ? 項(xiàng)目全過程管理的核心， ? 項(xiàng)目班子的領(lǐng)導(dǎo)者， ? 項(xiàng)目有關(guān)各方協(xié)調(diào)配合的橋梁和紐帶。 ? 選人要慎重，用人要信任。 ? 項(xiàng)目經(jīng)理可從外部招聘，也可內(nèi)部挑選。” 來自 料庫下載 項(xiàng)目經(jīng)理的基本工作（ 4） 1，規(guī)劃項(xiàng)目管理目標(biāo)； 2，制定職工行為準(zhǔn)則； 3，選用人才； 來自 料庫下載 項(xiàng)目經(jīng)理的經(jīng)常性工作（ 5） 1，決策； 2，深入實(shí)際，調(diào)查研究； 3，學(xué)習(xí)； 4，落實(shí)合同； 來自 料庫下載 項(xiàng)目班子 項(xiàng)目班子共同點(diǎn)： ? 、組織、指揮、控制和協(xié)調(diào)。 來自 料庫下載 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) ? 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該： 尊重和關(guān)懷所有員工 讓每一位成員明確理解他的工作職責(zé)及工作準(zhǔn)則 員工既是單個(gè)成員，又是團(tuán)隊(duì)整體，要與他們進(jìn)行良好的交流 為個(gè)體成員和團(tuán)隊(duì)樹立起明確的目標(biāo) 對團(tuán)隊(duì)工作及為團(tuán)隊(duì)建設(shè)付出的努力適當(dāng)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì) 表現(xiàn)出對團(tuán)隊(duì)的忠誠 來自 料庫下載 營造班子激勵(lì)機(jī)制 激勵(lì)理論 馬斯洛 (Maslow)層次需求論： 一種需求滿足之后，新的需求又會(huì)出現(xiàn)。 ＃對表現(xiàn)好的成員指派使他們滿意的工作 ＃在安排任務(wù)進(jìn)度時(shí)照顧表現(xiàn)突出的成員， ＃把新購置的電腦、電話分配給工作表現(xiàn)好的成員 ＃給有