【正文】 員工既是單個成員，又是團(tuán)隊整體，要與他們進(jìn)行良好的交流為個體成員和團(tuán)隊樹立起明確的目標(biāo)對團(tuán)隊工作及為團(tuán)隊建設(shè)付出的努力適當(dāng)進(jìn)行獎勵表現(xiàn)出對團(tuán)隊的忠誠 營造班子激勵機(jī)制 激勵理論馬斯洛 (Maslow)層次需求論：一種需求滿足之后，新的需求又會出現(xiàn)。 ”項目經(jīng)理的基本工作（ 4）1，規(guī)劃項目管理目標(biāo)；2，制定職工行為準(zhǔn)則；3，選用人才；項目經(jīng)理的經(jīng)常性工作（ 5）1，決策；2，深入實(shí)際，調(diào)查研究；3，學(xué)習(xí)；4，落實(shí)合同；項目班子 項目班子共同點(diǎn)：n 、組織、指揮、控制和協(xié)調(diào)。n 項目經(jīng)理可從外部招聘，也可內(nèi)部挑選。n 選人要慎重，用人要信任。項目經(jīng)理（ 1） ：n 項目委托人的代表，n 項目全過程管理的核心，n 項目班子的領(lǐng)導(dǎo)者，n 項目有關(guān)各方協(xié)調(diào)配合的橋梁和紐帶。房地產(chǎn)項目的管理組織n 項目經(jīng)理部是項目管理的工作班子。n 通過分標(biāo)可以分清項目的主次重點(diǎn)工程，處理好重點(diǎn)工程的建設(shè)問題。分標(biāo)的重要性n 通過分標(biāo)和任務(wù)的委托，可以保證項目總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。專業(yè)管理公司項目制模式n 專業(yè)管理公司項目制其基本運(yùn)作方式是在完成項目的前期開發(fā)（土地受讓、立項、規(guī)劃許可等）和策劃定位、建筑設(shè)計工作以后，即可以合同形式，委托專業(yè)管理公司承擔(dān)自開始營造至交鑰匙的一應(yīng)事宜，體現(xiàn)出社會化分工的現(xiàn)代特征。事業(yè)部擁有獨(dú)立運(yùn)作項目的權(quán)力，從策劃定位直至銷售均可自主進(jìn)行，也可對外委托。樓盤基本銷售完畢后，項目公司或承接新的項目，或清盤，或轉(zhuǎn)為物業(yè)公司。公司制項目管理模式n 公司制項目管理，多從事單一項目的運(yùn)作。工程和造價部在項目的中期，負(fù)責(zé)施工建設(shè)階段的管理工作?，F(xiàn)行的房地產(chǎn)項目管理模式主要可分為：n 部門制n 公司制n 事業(yè)部制n 專業(yè)管理制部門制項目管理模式n 根據(jù)管理學(xué)中組織結(jié)構(gòu)的分類，按照項目開發(fā)流程，一般設(shè)置開發(fā)、工程、財務(wù)、設(shè)備材料、銷售、辦公室等部門。面臨加入 WTO挑戰(zhàn)的中國企業(yè)n 中國在今年加入 WTO已無大障礙；n 中國將參加全球化的公平的商業(yè)市場競爭；n 中國市場將失去高關(guān)稅的保護(hù)；n 市場競爭的激烈殘酷，適應(yīng)期 13年；n 中國項目管理事業(yè)的發(fā)展是 企業(yè)發(fā)展、民族強(qiáng)盛的 重要因素 。項目管理與其他管理學(xué)科的關(guān)系一般管理知識和實(shí)踐 .項目管理知識體系一般公認(rèn)的項目管理知識和做法應(yīng)用領(lǐng)域知識和實(shí)踐此圖表示學(xué)科領(lǐng)域之間關(guān)系的概念 ,搭接的范圍并非按比例的 .國際項目管理專業(yè)資格認(rèn)證n PMI 項目管理專業(yè)人員資格認(rèn)證Project Management Professional PMP n IPMA 四級證書認(rèn)證n Certificated Program Director CPDn 工程主任認(rèn)證 總經(jīng)理級n Certificated Project ManagerCPM 項目經(jīng)理認(rèn)證n Registered Project Management ProfessionalPMP 注冊項目管理工程師n Project Management Fachmann PMF 項目管理技術(shù)員ISOBaseline)n 42個知識和實(shí)踐元素，其中核心元素28個，增加元素 14個。(IPMAn 近代項目管理的成熟 : 關(guān)鍵路線法（ CPM）和計劃評審技術(shù) (PERT） 阿波羅登月計劃n 現(xiàn)代項目管理的新發(fā)展 : 面向市場和競爭 .項目管理的傳播和現(xiàn)代化。項目資源n 資源 : 一切具有現(xiàn)實(shí)和潛在價值的東西n 自然資源和人造資源，內(nèi)部資源和外部資源，有形資源和無形資源n 人力和人才 (man)、材料 (material)、機(jī)械(machine)、資金 (money)、信息 (message)、科學(xué)技術(shù) (method of ST)及市場 (market)等 .7Mn 項目管理作為方法和手段，也是資源。解散項目組。7．對整個項目進(jìn)行評估總結(jié)，為其它項目作準(zhǔn)備。6．文檔總結(jié)。4．項目清算。2．物業(yè)公司對項目進(jìn)行接管驗收。結(jié)束階段n 項目結(jié)束的有關(guān)工作 水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進(jìn)場。項目銷售（嚴(yán)格培訓(xùn)、統(tǒng)一說法、不留后遺癥、展示開發(fā)商的文化等）。合同管理（質(zhì)量、費(fèi)用、進(jìn)度、范圍、安全等控制）。通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查（協(xié)調(diào)貫穿整個項目實(shí)施過程）。通過項目（規(guī)劃）設(shè)計、工程招標(biāo)、招標(biāo)采購、監(jiān)理招標(biāo)、物業(yè)招標(biāo)等展開項目營銷。制訂項目計劃（專業(yè)性、可行性）。取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。建立項目組織。實(shí)施階段n 按計劃啟動實(shí)施項目工作 通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。提出項目概要報告（營銷、物業(yè)等機(jī)構(gòu)參與）。4． 3． 2． n 1． n 本階段的工作重點(diǎn)是與公司決策層充分溝通并請相關(guān)專家、學(xué)者對項目進(jìn)行評估與論證以確定項目的可行性。3． 2． n 1． 項目的生命周期n 概念階段n 規(guī)劃階段n 實(shí)施階段n 結(jié)束階段 經(jīng)營階段n 房地產(chǎn)經(jīng)營 ,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押 ,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。當(dāng)然，征地、拆遷工作的完成也是申請項目開工的必備條件之一。n ——項目管理就是把各種資源應(yīng)用于項目，以實(shí)現(xiàn)項目的目標(biāo)。項目的特征n 項目任務(wù)和成果具有一次性；n 項目目標(biāo)具有明確性：如工期目標(biāo)，費(fèi)用目標(biāo)，質(zhì)量目標(biāo)；n 項目系統(tǒng)具有整體性；n 項目對象具有確定性；房地產(chǎn)項目的定義n 房地產(chǎn)項目是工程建設(shè)項目的一種，是指在一定的時間，費(fèi)用和質(zhì)量的要求下，為形成一定生產(chǎn)能力或使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)。第一章：房地產(chǎn)項目管理概論n 什么是項目n 什么是項目管理n 開發(fā)商項目管理工作內(nèi)容n 項目的生命周期n 項目資源n 國際項目管理發(fā)展n 中國項目管理狀況n 項目管理知識體系n 中介機(jī)構(gòu)：服務(wù)于三級市場，它是業(yè)主與購買者或租賃者之間的橋梁。(3)二級市場：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱之為二級市場。一級市場指被國家壟斷的土地市場，發(fā)展商從國家手中取得的土地，稱之為一級市場。n 房地產(chǎn)可分為： n 建筑產(chǎn)品作為特殊的商品，一次性投資大、建設(shè)周期長、使用壽命長，全生命期均需維護(hù)，購房者可以說是花費(fèi)了巨資，因此房產(chǎn)的品質(zhì)可謂 “至高無 上 ” 。Stephen前言n 項目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的中心環(huán)節(jié) ， 項目管理已廣泛應(yīng)用于各個行業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)項目管理Presentedby同樣，在房地產(chǎn)行業(yè)，項目管理正逐漸成為企業(yè)保障產(chǎn)品品質(zhì)、取得經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、長久、健康發(fā)展，必須重視建設(shè)項目整個生命周期的項目管理 ,以保證產(chǎn)品的品質(zhì)，時刻維護(hù)自身的聲譽(yù)。概述n 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營，管理，服務(wù)等行業(yè)和企業(yè)的總稱。(1)n (2)n 代理行：服務(wù)于二級市場，是發(fā)展商與購買者之間的橋梁，代理公司受理的業(yè)務(wù)量大，系統(tǒng)性強(qiáng)，除參與開發(fā)前期的市場調(diào)查，地塊選擇和建設(shè)規(guī)劃處，還包括樓盤建成后的廣告包裝和銷售實(shí)施，注重配合，是集體行為，是主動營銷。三級市場：賣給個人后的再次轉(zhuǎn)賣、出租及抵押。受理的對象分散無系統(tǒng)，僅強(qiáng)化銷售實(shí)施，提供大量的信息，是單槍匹馬獨(dú)立作戰(zhàn)，是被動營銷。項目的含義n 對確定性對象按限定時間，費(fèi)用和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)。項目管理n 定義定義 :項目管理是在項目活動中運(yùn)用知識、技能、工具和技術(shù)，以滿足和超過項目干系人對項目的需求和期望。開發(fā)商項目管理工作內(nèi)容n 三大階段1，前期的準(zhǔn)備階段；2，建筑施工階段；3，經(jīng)營階段前期的準(zhǔn)備階段n 主要是策劃分析、辦理項目立項和規(guī)劃的相關(guān)手續(xù)，主要包括編制選址意見書、土地使用權(quán)出讓、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、審定設(shè)計方案通知書等，方可開工建設(shè)。建筑施工階段n 工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成 ,通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗收，達(dá)到客戶可以住用程度的過程。該項工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。概念階段n 主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目并確定項目是否可行 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對選定項目進(jìn)行初步和詳細(xì)可行性研究并制訂項目商業(yè)計劃書。請相關(guān)專家、學(xué)者對項目進(jìn)行評估與論證（確定風(fēng)險等級、進(jìn)行資源測算等），提出項目建議書。通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。規(guī)劃階段n 對可行項目作好開工前的人財物及一切軟硬件準(zhǔn)備 確定項目總負(fù)責(zé)人（重點(diǎn)項目）。確定項目經(jīng)理。確定項目組主要成員。確認(rèn)項目的有效性（項目最終產(chǎn)品的范圍界定、實(shí)施方案、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的確定、項目的資源保證、項目經(jīng)費(fèi)及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項目的工作結(jié)構(gòu)分解、項目政策與程序的制訂、風(fēng)險評估）5． 6． n 本階段的工作重點(diǎn)是確定項目經(jīng)理并與項目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達(dá)成一致，然后對項目的有效性進(jìn)行論證。n 1． 2． 3． 4． 5． 6． n 7． 8． n 本階段的工作重點(diǎn)是明確分工、制訂計劃、狠抓廉政、陽光招標(biāo)（優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與政府各部門之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及進(jìn)場時間、按現(xiàn)代項目管理的技術(shù)嚴(yán)格控制質(zhì)量 成本 進(jìn)度、項目的銷售等。n 1．項目驗收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理備案證。3．配合物業(yè)公司交房。5．資產(chǎn)清理。8． n 本階段的工作重點(diǎn)是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對整個項目進(jìn)行評估總結(jié)，為其它項目作準(zhǔn)備 .29項目管理的歷史、現(xiàn)狀和未來在現(xiàn)在和未來全球化的市場競爭中項目管理是成功的關(guān)鍵 ！項目管理的歷史和發(fā)展n 古代 :追溯到長城、埃及金字塔、古羅馬的供水渠 …n 近代項目管理的萌芽 :工人為 20世紀(jì) 40年代， ‘ 曼哈頓計劃 ’ 。 注重人的因素 注重顧客 注重柔性管理 注重管理工具美國項目管理狀況（ 1）n IT項目管理現(xiàn)狀1994年， Standish Group 對于 IT 8400個項目（投資 250億美圓）的研究結(jié)果：n 項目實(shí)現(xiàn)其目標(biāo) 16% n 項目需要補(bǔ)救