【正文】 高度的合作互助 ? 高度信任 提高效率 —胡蘿卜加大棒不明智 ? 第一時(shí)間就把事情辦好（交流誤解普遍存在于項(xiàng)目之中） ? 設(shè)定現(xiàn)實(shí)目標(biāo)（問(wèn)題：計(jì)劃制定與項(xiàng)目經(jīng)理被任命之前） ? 選用技術(shù)水平高的人員（請(qǐng)專家顧問(wèn)的開(kāi)支比起生手長(zhǎng)時(shí)間工作的開(kāi)支要少的多） 有效地管理時(shí)間 每個(gè)周末，找出幾個(gè)（ 25個(gè)）下周要完成的目標(biāo)。 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) ? 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該： 尊重和關(guān)懷所有員工 讓每一位成員明確理解他的工作職責(zé)及工作準(zhǔn)則 員工既是單個(gè)成員，又是團(tuán)隊(duì)整體，要與他們進(jìn)行良好的交流 為個(gè)體成員和團(tuán)隊(duì)樹立起明確的目標(biāo) 對(duì)團(tuán)隊(duì)工作及為團(tuán)隊(duì)建設(shè)付出的努力適當(dāng)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì) 表現(xiàn)出對(duì)團(tuán)隊(duì)的忠誠(chéng) 營(yíng)造班子激勵(lì)機(jī)制 自 我 成 就自 我 表 現(xiàn)歸 屬 、 公 認(rèn) 、 尊 重安 全 、 避 護(hù) 所 、 溫 暖 、 愛(ài)生 理 、 食 、 衣激勵(lì)理論 馬斯洛 (Maslow)層次需求論： 一種需求滿足之后，新的需求又會(huì)出現(xiàn)?！? 項(xiàng)目經(jīng)理的基本工作（ 4） 1，規(guī)劃項(xiàng)目管理目標(biāo)； 2，制定職工行為準(zhǔn)則； 3，選用人才； 項(xiàng)目經(jīng)理的經(jīng)常性工作（ 5） 1，決策； 2，深入實(shí)際，調(diào)查研究； 3，學(xué)習(xí)； 4，落實(shí)合同； 項(xiàng)目班子 項(xiàng)目班子共同點(diǎn)： ? 、組織、指揮、控制和協(xié)調(diào)。 ? 項(xiàng)目經(jīng)理可從外部招聘，也可內(nèi)部挑選。 ? 選人要慎重，用人要信任。 項(xiàng)目經(jīng)理（ 1） ： ? 項(xiàng)目委托人的代表， ? 項(xiàng)目全過(guò)程管理的核心， ? 項(xiàng)目班子的領(lǐng)導(dǎo)者， ? 項(xiàng)目有關(guān)各方協(xié)調(diào)配合的橋梁和紐帶。 房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理組織 ? 項(xiàng)目經(jīng)理部是項(xiàng)目管理的工作班子。 ? 通過(guò)分標(biāo)可以分清項(xiàng)目的主次重點(diǎn)工程，處理好重點(diǎn)工程的建設(shè)問(wèn)題。 分標(biāo)的重要性 ? 通過(guò)分標(biāo)和任務(wù)的委托，可以保證項(xiàng)目總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 專業(yè)管理公司項(xiàng)目制模式 ? 專業(yè)管理公司項(xiàng)目制其基本運(yùn)作方式是在完成項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)（土地受讓、立項(xiàng)、規(guī)劃許可等）和策劃定位、建筑設(shè)計(jì)工作以后，即可以合同形式，委托專業(yè)管理公司承擔(dān)自開(kāi)始營(yíng)造至交鑰匙的一應(yīng)事宜，體現(xiàn)出社會(huì)化分工的現(xiàn)代特征。事業(yè)部擁有獨(dú)立運(yùn)作項(xiàng)目的權(quán)力，從策劃定位直至銷售均可自主進(jìn)行，也可對(duì)外委托。樓盤基本銷售完畢后，項(xiàng)目公司或承接新的項(xiàng)目，或清盤，或轉(zhuǎn)為物業(yè)公司。 公司制項(xiàng)目管理模式 ? 公司制項(xiàng)目管理，多從事單一項(xiàng)目的運(yùn)作。工程和造價(jià)部在項(xiàng)目的中期，負(fù)責(zé)施工建設(shè)階段的管理工作。 第二章： 房地產(chǎn)項(xiàng)目的組織系統(tǒng) ? 開(kāi)發(fā)商的管理模式 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目的分標(biāo) ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理組織 開(kāi)發(fā)商的管理模式 現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理模式主要可分為： ? 部門制 ? 公司制 ? 事業(yè)部制 ? 專業(yè)管理制 部門制項(xiàng)目管理模式 ? 根據(jù)管理學(xué)中組織結(jié)構(gòu)的分類，按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程，一般設(shè)置開(kāi)發(fā)、工程、財(cái)務(wù)、設(shè)備材料、銷售、辦公室等部門。 項(xiàng)目管理與其他管理學(xué)科的關(guān)系 一般管理知識(shí)和實(shí)踐 . 項(xiàng)目管理知識(shí)體系 一般公認(rèn)的項(xiàng)目管理知識(shí)和做法 應(yīng)用領(lǐng)域知識(shí)和實(shí)踐 此圖表示學(xué)科領(lǐng)域 之間關(guān)系的概念 , 搭接的范圍并非按 比例的 . 國(guó)際項(xiàng)目管理專業(yè)資格認(rèn)證 ? PMI 項(xiàng)目管理專業(yè)人員資格認(rèn)證 Project Management Professional PMP ? IPMA 四級(jí)證書認(rèn)證 ? Certificated Program Director CPD ? 工程主任認(rèn)證 總經(jīng)理級(jí) ? Certificated Project ManagerCPM 項(xiàng)目經(jīng)理認(rèn)證 ? Registered Project Management ProfessionalPMP 注冊(cè)項(xiàng)目管理工程師 ? Project Management Fachmann PMF 項(xiàng)目管理技術(shù)員 ISO 10006 第一版頒布時(shí)間 :19971215 文件名稱 : Quality management Guidelines to quality in project management 中國(guó)項(xiàng)目管理歷史和發(fā)展 ? 80年代在云南魯布格水電站項(xiàng)目首次引入項(xiàng)目管理； ? 90年代末國(guó)家經(jīng)貿(mào)委和外專局與中科院開(kāi)始項(xiàng)目管理知識(shí)推廣； ? 2023開(kāi)始建立 《 中國(guó)項(xiàng)目管理知識(shí)體系和資格認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn) 》 工作。 注重人的因素 注重顧客 注重柔性管理 注重管理工具 美國(guó)項(xiàng)目管理狀況（ 1） ? IT項(xiàng)目管理現(xiàn)狀 1994年， Standish Group 對(duì)于 IT 8400個(gè)項(xiàng)目（投資 250億美圓）的研究結(jié)果： ? 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)其目標(biāo) 16% ? 項(xiàng)目需要補(bǔ)救 50% ? 徹底失敗 34% 美國(guó)項(xiàng)目管理狀況（ 2） ? 項(xiàng)目平均預(yù)算超出 90%， 進(jìn)度超出 120% ? 項(xiàng)目總數(shù) 33%既超出預(yù)算又進(jìn)度推遲 ? % 的項(xiàng)目費(fèi)用是原估算的 189 %以上 . ? 只有 %項(xiàng)目按預(yù)算和進(jìn)度完成 ? 平均時(shí)間超出量是原估算的 222% 在大公司 ， 只有 9% 的項(xiàng)目按預(yù)算 ， 按進(jìn)度完成 美國(guó)項(xiàng)目管理狀況 (3) ? 按三個(gè)項(xiàng)目目標(biāo)的調(diào)查 ? 調(diào)查者： Dr. Frame美國(guó)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)成員 ? 時(shí)間： 1997 ? 調(diào)查范圍： 438位項(xiàng)目工作人員 美國(guó)項(xiàng)目管理狀況 (4) ? 最近參與的項(xiàng)目費(fèi)用執(zhí)行情況： ? 嚴(yán)重費(fèi)用超支 17% ? 一定程度費(fèi)用超支 38% ? 完全按預(yù)算執(zhí)行 27% ? 一定程度費(fèi)用節(jié)余 12% ? 大量費(fèi)用節(jié)余 6% 美國(guó)項(xiàng)目管理狀況 (5) ? 最近參與的項(xiàng)目滿足預(yù)期規(guī)范程度 ? 相差甚遠(yuǎn)者 29% ? 完全達(dá)到規(guī)范要求 51% ? 實(shí)際執(zhí)行超出規(guī)范要求 20% 美國(guó)項(xiàng)目管理狀況 (6) ? 最近參與的項(xiàng)目滿足進(jìn)度要求程度 ? 嚴(yán)重拖期 35% ? 一定程度拖期 34% ? 按時(shí)完成 22% ? 一定程度提前 8% ? 大量提前 1% 項(xiàng)目出現(xiàn)問(wèn)題的常見(jiàn)原因 ? 組織方面出現(xiàn)問(wèn)題 ? 對(duì)需求缺乏管理 ? 缺乏計(jì)劃和控制 ? 估算錯(cuò)誤 國(guó)際項(xiàng)目管理組織 1 ? 美國(guó)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì) PMI （ Project Management Institute) ? 創(chuàng)建： 60年代，性質(zhì)：國(guó)際性組織 ? 分會(huì)： 245個(gè) ? 成員：企業(yè)、高校、研究單位 ? 職能：促進(jìn)國(guó)際間項(xiàng)目管理發(fā)展 國(guó)際項(xiàng)目管理組織 2 ? 國(guó)際項(xiàng)目管理協(xié)會(huì)IPMA(International Project Management Association） ? 創(chuàng)建： 1965，性質(zhì)：非盈利的國(guó)際性組織 ? 成員：國(guó)家級(jí)項(xiàng)目管理協(xié)會(huì) ? 職能：促進(jìn)國(guó)際間項(xiàng)目管理發(fā)展 ? 產(chǎn)品和服務(wù)：研究和發(fā)展，教育與培訓(xùn)，標(biāo)準(zhǔn)和資質(zhì)認(rèn)證 國(guó)際項(xiàng)目管理知識(shí)體系 ? 美國(guó) PMI——項(xiàng)目管理的知識(shí)體系 ? PMBOK (Project Management Body of Knowledge) ? 九個(gè)知識(shí)領(lǐng)域 歐洲 IPMA——項(xiàng)目管理能力基礎(chǔ) ? ICB (IPMA Competence Baseline) ? 42個(gè)知識(shí)和實(shí)踐元素，其中核心元素28個(gè)，增加元素 14個(gè)。 項(xiàng)目管理的歷史、現(xiàn)狀和未來(lái) 在現(xiàn)在和未來(lái)全球化的市場(chǎng)競(jìng) 爭(zhēng)中項(xiàng)目管理是成功的關(guān)鍵 ！ 項(xiàng)目管理的歷史和發(fā)展 ? 古代 :追溯到長(zhǎng)城、埃及金字塔、古羅馬的供水渠 … ? 近代項(xiàng)目管理的萌芽 :工人為 20世紀(jì) 40年代， ‘ 曼哈頓計(jì)劃 ’ 。 8． 解散項(xiàng)目組。 6．文檔總結(jié)。 4．項(xiàng)目清算。 2．物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行接管驗(yàn)收。 ? 本階段的工作重點(diǎn)是明確分工、制訂計(jì)劃、狠抓廉政、陽(yáng)光招標(biāo)（優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與政府各部門之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、按現(xiàn)代項(xiàng)目管理的技術(shù)嚴(yán)格控制質(zhì)量 成本 進(jìn)度、項(xiàng)目的銷售等。 ? 7． 項(xiàng)目銷售（嚴(yán)格培訓(xùn)、統(tǒng)一說(shuō)法、不留后遺癥、展示開(kāi)發(fā)商的文化等）。 5． 通過(guò)規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查（協(xié)調(diào)貫穿整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程）。 3． 制訂項(xiàng)目計(jì)劃（專業(yè)性、可行性）。 實(shí)施階段 ? 按計(jì)劃啟動(dòng)實(shí)施項(xiàng)目工作 ? 1． 建立項(xiàng)目組織。 6． 通過(guò)公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。 3． 確定項(xiàng)目組主要成員。 規(guī)劃階段 ? 對(duì)可行項(xiàng)目作好開(kāi)工前的人財(cái)物及一切軟硬件準(zhǔn)備 ? 1． 確定項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人（重點(diǎn)項(xiàng)目）。 3． 通過(guò)公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。 項(xiàng)目的生命周期 ? 概念階段 ? 規(guī)劃階段 ? 實(shí)施階段 ? 結(jié)束階段 概念階段 ? 主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目并確定項(xiàng)目是否可行 ? 1． 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對(duì)選定項(xiàng)目進(jìn)行初步和詳細(xì)可行性研究并制訂項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書。 經(jīng)營(yíng)階段 ? 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) ,是開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押 ,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。當(dāng)然，征地、拆遷工作的完成也是申請(qǐng)項(xiàng)目開(kāi)工的必備條件之一。 ? ——項(xiàng)目管理就是把各種資源應(yīng)用于項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)。 項(xiàng)目的特征 ? 項(xiàng)目任務(wù)和成果具有一次性； ? 項(xiàng)目目標(biāo)具有明確性：如工期目標(biāo)，費(fèi)用目標(biāo)，質(zhì)量目標(biāo)； ? 項(xiàng)目系統(tǒng)具有整體性； ? 項(xiàng)目對(duì)象具有確定性； 房地產(chǎn)項(xiàng)目的定義 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目是工程建設(shè)項(xiàng)目的一種，是指在一定的時(shí)間，費(fèi)用和質(zhì)量的要求下，為形成一定生產(chǎn)能力或使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)。受理的對(duì)象分散無(wú)系統(tǒng)，僅強(qiáng)化銷售實(shí)施，提供大量的信息，是單槍匹馬獨(dú)立作戰(zhàn)，是被動(dòng)營(yíng)銷。 (3) 三級(jí)市場(chǎng)：賣給個(gè)人后的再次轉(zhuǎn)賣、出租及抵押。 ? (2) 二級(jí)市場(chǎng)：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱之為二級(jí)市場(chǎng)。 概述 ? 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)，管理，服務(wù)等行業(yè)和企業(yè)的總稱。 ? 建筑產(chǎn)品作為特殊的商品，一次性投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、使用壽命長(zhǎng)，全生命期均需維護(hù)，購(gòu)房者可以說(shuō)是花費(fèi)了巨資，因此房產(chǎn)的品質(zhì)可謂“至高無(wú) 上”。房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理 Presented by Stephen 前言