房地產(chǎn)行業(yè)項目貸款評審要點概述-展示頁
2025-07-02 14:33本頁面
【正文】 需求。對上繳資金中的成本部分，包括土地收購補償費、開發(fā)性支出及貸款利息等相關費用，由財政核定并返回給土地儲備機構(gòu)。土地儲備機構(gòu)的收購、儲備和其他業(yè)務資金實行專戶管理，獨立核算，但受到財政部門的指導與監(jiān)督。目前多數(shù)城市土地儲備試點工作實行的是政府主導型模式。政府主導型土地儲備模式是指在土地收購和儲備中政府起主導作用，在政府主導的基礎上，充分發(fā)揮市場機制配置土地的功能，實行政府主導與市場運作有效結(jié)合。（三）城市土地儲備模式城市土地儲備模式在各個地區(qū)做法各異，模式眾多，但主要有“市場主導型”模式和“政府主導型”模式兩種。城市土地具有區(qū)位差異性，不同城市與同一城市的不同區(qū)位，由于自然條件和經(jīng)濟條件的千差萬別而形成城市土地區(qū)位差異，這種區(qū)位差異必然帶來級差收益。4．行業(yè)區(qū)域敏感程度高。3．土地儲備屬于資本密集型行業(yè)。在土地出讓一級市場，土地的供給者只有國家。2．行業(yè)具有壟斷性。3．當前土地儲備行業(yè)政策法規(guī)均以《土地管理法》為核心，但相關法律法規(guī)仍不規(guī)范，還沒有一部具體的法律或行政法規(guī)來規(guī)范土地收購儲備，有待完善。除西藏自治區(qū)以外，30個省(區(qū)、市)建立了國有土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度。土地儲備行業(yè)管理部門主要有中華人民共和國國土資源部和各級地方政府。土地儲備是指土地儲備機構(gòu)依據(jù)有關規(guī)定，將需要盤活的土地收購（收回）、置換、征用后予以儲備，并通過前期開發(fā)和土地出讓的前期準備，實現(xiàn)政府集中統(tǒng)一供地的行為。一、行業(yè)概況我國城市土地歸國家所有，通過實行土地有償有期限使用，形成土地市場。房地產(chǎn)行業(yè)項目貸款評審要點概述作者：日期：其它房地產(chǎn)行業(yè)項目貸款評審要點人民銀行貸款統(tǒng)計指標中，房地產(chǎn)貸款具體包括四類：住房開發(fā)貸款、商業(yè)用房開發(fā)貸款、其他地產(chǎn)行業(yè)貸款和購房貸款，我行房地產(chǎn)項目貸款支持的項目屬于其他房地產(chǎn)開發(fā)貸款類，即指用于除商品住房、商業(yè)用房等之外的房地產(chǎn)開發(fā)貸款，主要包括政府土地儲備機構(gòu)貸款等，我行房地產(chǎn)行業(yè)貸款評審限定在對政府土地儲備機構(gòu)貸款的評審。土地儲備貸款的界定：銀行根據(jù)政府土地儲備機構(gòu)的借款申請，在自主審查，自主決定的基礎上，對其收購、儲備、出讓土地前期相關工作時產(chǎn)生的資金需求而發(fā)放的貸款。在這種土地制度框架下，國有土地使用權出讓和出租形成壟斷性的城市土地一級市場。土地儲備的運作可分為四個階段：收購——整理——儲備——供應。（一）行業(yè)現(xiàn)狀1．國內(nèi)各地土地儲備機構(gòu)大都于2001年開始成立，土地儲備行業(yè)規(guī)模逐漸擴大，土地儲備制度實行范圍不斷擴大，目前全國1000多個市縣已建立土地儲備制度。2．目前全國絕大部分的市縣都已成立土地收購儲備機構(gòu)，以土地儲備制度為特征的新的供地機制正逐漸成為各地政府調(diào)控市場的有力工具。（二）行業(yè)特點1．該行業(yè)不同于一般工業(yè)行業(yè)，其產(chǎn)品——土地是一種特殊的產(chǎn)品，因其資源有限，不可再生，社會發(fā)展對土地的需求永遠大于供給。土地儲備行業(yè)屬于壟斷性產(chǎn)業(yè)，國家只對國有土地使用權實行有期限的出讓和出租等。每個城市每年要進入出讓市場的土地數(shù)量、位置和用途等，都由各級政府根據(jù)市場發(fā)展和土地利用計劃、規(guī)劃等事先制定，然后通過協(xié)議、招標拍賣等方式出讓。據(jù)估算，我國城市土地資產(chǎn)約25萬億元，由于土地本身價值巨大，土地整理開發(fā)費用高，所配套的基礎設施建設需要大量資金的投入；同時土地收購儲備周期長，資金周轉(zhuǎn)慢，因此需要大規(guī)模資金才能實現(xiàn)正常運轉(zhuǎn)。土地是城市空間和城市功能的一個載體。而且土地儲備行業(yè)由于國家并沒有統(tǒng)一的法律法規(guī)對其運行做出規(guī)定，所以當前各個城市和地區(qū)的相關法律法規(guī)和運行模式都不盡相同，更體現(xiàn)了土地儲備行業(yè)的區(qū)域敏感程度。其各有優(yōu)缺點，但從壟斷土地一級市場，宏觀調(diào)控土地市場的角度來看，政府主導型更加具有合理性。市場主導型土地儲備模式是指在土地儲備過程中土地開發(fā)公司參與土地購買、開發(fā)活動，以市場調(diào)控土地收購與開發(fā)的數(shù)量。（四）資金管理土地儲備機構(gòu)的定位一般都是非贏利性事業(yè)單位。土地出讓金按國家規(guī)定應直接繳入財政部門在銀行設立的“土地出讓金財政專戶”，除財政部門外，其他部
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