房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目貸款評(píng)審要點(diǎn)概述-展示頁(yè)
2025-07-02 14:33本頁(yè)面
【正文】 需求。對(duì)上繳資金中的成本部分，包括土地收購(gòu)補(bǔ)償費(fèi)、開(kāi)發(fā)性支出及貸款利息等相關(guān)費(fèi)用，由財(cái)政核定并返回給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的收購(gòu)、儲(chǔ)備和其他業(yè)務(wù)資金實(shí)行專戶管理，獨(dú)立核算，但受到財(cái)政部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。目前多數(shù)城市土地儲(chǔ)備試點(diǎn)工作實(shí)行的是政府主導(dǎo)型模式。政府主導(dǎo)型土地儲(chǔ)備模式是指在土地收購(gòu)和儲(chǔ)備中政府起主導(dǎo)作用，在政府主導(dǎo)的基礎(chǔ)上，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制配置土地的功能，實(shí)行政府主導(dǎo)與市場(chǎng)運(yùn)作有效結(jié)合。（三）城市土地儲(chǔ)備模式城市土地儲(chǔ)備模式在各個(gè)地區(qū)做法各異，模式眾多，但主要有“市場(chǎng)主導(dǎo)型”模式和“政府主導(dǎo)型”模式兩種。城市土地具有區(qū)位差異性，不同城市與同一城市的不同區(qū)位，由于自然條件和經(jīng)濟(jì)條件的千差萬(wàn)別而形成城市土地區(qū)位差異，這種區(qū)位差異必然帶來(lái)級(jí)差收益。4．行業(yè)區(qū)域敏感程度高。3．土地儲(chǔ)備屬于資本密集型行業(yè)。在土地出讓一級(jí)市場(chǎng)，土地的供給者只有國(guó)家。2．行業(yè)具有壟斷性。3．當(dāng)前土地儲(chǔ)備行業(yè)政策法規(guī)均以《土地管理法》為核心，但相關(guān)法律法規(guī)仍不規(guī)范，還沒(méi)有一部具體的法律或行政法規(guī)來(lái)規(guī)范土地收購(gòu)儲(chǔ)備，有待完善。除西藏自治區(qū)以外，30個(gè)省(區(qū)、市)建立了國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度。土地儲(chǔ)備行業(yè)管理部門主要有中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部和各級(jí)地方政府。土地儲(chǔ)備是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)依據(jù)有關(guān)規(guī)定，將需要盤活的土地收購(gòu)（收回）、置換、征用后予以儲(chǔ)備，并通過(guò)前期開(kāi)發(fā)和土地出讓的前期準(zhǔn)備，實(shí)現(xiàn)政府集中統(tǒng)一供地的行為。一、行業(yè)概況我國(guó)城市土地歸國(guó)家所有，通過(guò)實(shí)行土地有償有期限使用，形成土地市場(chǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目貸款評(píng)審要點(diǎn)概述作者：日期：其它房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目貸款評(píng)審要點(diǎn)人民銀行貸款統(tǒng)計(jì)指標(biāo)中，房地產(chǎn)貸款具體包括四類：住房開(kāi)發(fā)貸款、商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款、其他地產(chǎn)行業(yè)貸款和購(gòu)房貸款，我行房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款支持的項(xiàng)目屬于其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款類，即指用于除商品住房、商業(yè)用房等之外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，主要包括政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款等，我行房地產(chǎn)行業(yè)貸款評(píng)審限定在對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款的評(píng)審。土地儲(chǔ)備貸款的界定：銀行根據(jù)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的借款申請(qǐng)，在自主審查，自主決定的基礎(chǔ)上，對(duì)其收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓土地前期相關(guān)工作時(shí)產(chǎn)生的資金需求而發(fā)放的貸款。在這種土地制度框架下，國(guó)有土地使用權(quán)出讓和出租形成壟斷性的城市土地一級(jí)市場(chǎng)。土地儲(chǔ)備的運(yùn)作可分為四個(gè)階段：收購(gòu)——整理——儲(chǔ)備——供應(yīng)。（一）行業(yè)現(xiàn)狀1．國(guó)內(nèi)各地土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)大都于2001年開(kāi)始成立，土地儲(chǔ)備行業(yè)規(guī)模逐漸擴(kuò)大，土地儲(chǔ)備制度實(shí)行范圍不斷擴(kuò)大，目前全國(guó)1000多個(gè)市縣已建立土地儲(chǔ)備制度。2．目前全國(guó)絕大部分的市縣都已成立土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，以土地儲(chǔ)備制度為特征的新的供地機(jī)制正逐漸成為各地政府調(diào)控市場(chǎng)的有力工具。（二）行業(yè)特點(diǎn)1．該行業(yè)不同于一般工業(yè)行業(yè)，其產(chǎn)品——土地是一種特殊的產(chǎn)品，因其資源有限，不可再生，社會(huì)發(fā)展對(duì)土地的需求永遠(yuǎn)大于供給。土地儲(chǔ)備行業(yè)屬于壟斷性產(chǎn)業(yè)，國(guó)家只對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)實(shí)行有期限的出讓和出租等。每個(gè)城市每年要進(jìn)入出讓市場(chǎng)的土地?cái)?shù)量、位置和用途等，都由各級(jí)政府根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展和土地利用計(jì)劃、規(guī)劃等事先制定，然后通過(guò)協(xié)議、招標(biāo)拍賣等方式出讓。據(jù)估算，我國(guó)城市土地資產(chǎn)約25萬(wàn)億元，由于土地本身價(jià)值巨大，土地整理開(kāi)發(fā)費(fèi)用高，所配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要大量資金的投入；同時(shí)土地收購(gòu)儲(chǔ)備周期長(zhǎng)，資金周轉(zhuǎn)慢，因此需要大規(guī)模資金才能實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。土地是城市空間和城市功能的一個(gè)載體。而且土地儲(chǔ)備行業(yè)由于國(guó)家并沒(méi)有統(tǒng)一的法律法規(guī)對(duì)其運(yùn)行做出規(guī)定，所以當(dāng)前各個(gè)城市和地區(qū)的相關(guān)法律法規(guī)和運(yùn)行模式都不盡相同，更體現(xiàn)了土地儲(chǔ)備行業(yè)的區(qū)域敏感程度。其各有優(yōu)缺點(diǎn)，但從壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)，宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)的角度來(lái)看，政府主導(dǎo)型更加具有合理性。市場(chǎng)主導(dǎo)型土地儲(chǔ)備模式是指在土地儲(chǔ)備過(guò)程中土地開(kāi)發(fā)公司參與土地購(gòu)買、開(kāi)發(fā)活動(dòng)，以市場(chǎng)調(diào)控土地收購(gòu)與開(kāi)發(fā)的數(shù)量。（四）資金管理土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的定位一般都是非贏利性事業(yè)單位。土地出讓金按國(guó)家規(guī)定應(yīng)直接繳入財(cái)政部門在銀行設(shè)立的“土地出讓金財(cái)政專戶”，除財(cái)政部門外，其他部
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