房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目貸款評(píng)審要點(diǎn)概述-資料下載頁(yè)
2025-06-23 14:33本頁(yè)面
【正文】 于貸款期限的較短，土地出讓時(shí)間進(jìn)度與開(kāi)行貸款償還可能不相匹配，除上述還款來(lái)源外，還要以政府建立的償債資金補(bǔ)貼還款。九、關(guān)于信用結(jié)構(gòu)評(píng)審（一）政府信用土地出讓收入是地方財(cái)政的重要組成部分，其收入和支出均應(yīng)納入財(cái)政預(yù)算管理，財(cái)政返還土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的成本費(fèi)用和地方財(cái)政掌握的土地出讓凈收益是償還土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款的重要還款來(lái)源之一，因此，政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款是地方財(cái)政融資的延伸，應(yīng)納入地方的政府信用結(jié)構(gòu)體系。當(dāng)借款人綜合償債覆蓋率大于130%，且以土地抵押或土地開(kāi)發(fā)收益權(quán)質(zhì)押（帳戶監(jiān)管），或以土地使用權(quán)抵押且抵押率滿足我行要求時(shí)，原則上不要政府承諾財(cái)政補(bǔ)貼還款。否則，要求實(shí)行政府承諾財(cái)政補(bǔ)貼還款的措施。需要政府財(cái)政補(bǔ)助的項(xiàng)目，政府必須出具承諾函，具體如下：1．要求地方財(cái)政要及時(shí)、足額返還土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)相關(guān)的土地成本。2．地方政府承諾，當(dāng)借款人未按借款合同償還貸款本息時(shí)，由財(cái)政安排資金對(duì)借款人進(jìn)行補(bǔ)貼，并將該部分財(cái)政資金列入同期年度預(yù)算。 3．地方政府承諾在開(kāi)發(fā)銀行有關(guān)分行（或指定銀行）設(shè)立“償債資金專戶”，并將補(bǔ)貼資金按時(shí)存入該專戶。 4．為保證政策的連續(xù)性，對(duì)需要財(cái)政補(bǔ)貼還款的，要求同級(jí)人大對(duì)上述條款進(jìn)行確認(rèn)。5．政府信用能力評(píng)審?fù)恋貎?chǔ)備項(xiàng)目還款來(lái)源與地方財(cái)政密不可分，項(xiàng)目貸款也應(yīng)受地方貸款總量的控制，為保證地方財(cái)政的還款能力，也需要對(duì)貸款城市的財(cái)政狀況及實(shí)力進(jìn)行評(píng)審分析，對(duì)地方貸款規(guī)模實(shí)行總量控制。對(duì)地方財(cái)政體制、對(duì)貸款城市前三年市本級(jí)財(cái)政預(yù)算收支狀況及用于城市建設(shè)的預(yù)算外資金收支情況的分析可參考城鎮(zhèn)信用評(píng)級(jí)。（二）企業(yè)信用企業(yè)信用一般由土地抵押和帳戶管理組成。1．根據(jù)銀發(fā)[2003]121號(hào)文規(guī)定，對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款采用抵押貸款方式，我行目前原則上執(zhí)行此規(guī)定。根據(jù)目前大部分土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)無(wú)土地使用權(quán)證的實(shí)際情況，應(yīng)要求土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)明確以一定數(shù)量土地向我行做貸款保證，并在當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T登記，公開(kāi)發(fā)布相關(guān)信息。用于我行貸款保證的土地不得再用于其他任何形式抵押擔(dān)保，無(wú)我行同意，不得辦理相關(guān)土地的使用權(quán)證。抵押的土地出讓后，應(yīng)補(bǔ)充由開(kāi)發(fā)銀行認(rèn)可的相關(guān)土地做貸款抵押。抵押資源不足時(shí)，應(yīng)要求借款人提前還款，并核減貸款規(guī)模。土地抵押值按開(kāi)發(fā)成本計(jì)算或按同類土地標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算。2．土地開(kāi)發(fā)收益權(quán)質(zhì)押。借款人應(yīng)承諾將財(cái)政核定返還的土地開(kāi)發(fā)成本按我行貸款占借款人全部貸款的比例在我行（或指定行）帳戶進(jìn)行帳戶管理，實(shí)行帳戶質(zhì)押。地方財(cái)政部門、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)銀行、代理行簽署聯(lián)合帳戶質(zhì)押管理協(xié)議，協(xié)議中應(yīng)明確各方的職責(zé)。政府要明確質(zhì)押登記部門。3．根據(jù)貸款償還期內(nèi)的質(zhì)押帳戶內(nèi)現(xiàn)金流總額及分年現(xiàn)金流情況測(cè)算質(zhì)押率。貸款抵押率、質(zhì)押率及擔(dān)保系數(shù)應(yīng)符合開(kāi)發(fā)銀行有關(guān)規(guī)定。（三）市場(chǎng)信用重點(diǎn)是借款人承諾開(kāi)發(fā)銀行在前期貸款支持后，在同等條件下，對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的后續(xù)貸款需求，開(kāi)發(fā)銀行具有優(yōu)先承貸權(quán)；借款人承諾在上市、發(fā)債、土地基金等方面給予開(kāi)發(fā)銀行優(yōu)先的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。（四）違約風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制評(píng)審時(shí)應(yīng)就項(xiàng)目存在風(fēng)險(xiǎn)，與借款人、政府、財(cái)政等有關(guān)各方磋商和談判，反映就違約風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)問(wèn)題，達(dá)成的條款。備注：1．因國(guó)家土地管理體制正在變化過(guò)程中，國(guó)家有關(guān)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款管理辦法尚未出臺(tái)，待新的制度和管理辦法出臺(tái)后，我行的有關(guān)規(guī)定將做相應(yīng)調(diào)整。2．開(kāi)發(fā)區(qū)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)審。目前大部分城市的省以上級(jí)別的開(kāi)發(fā)區(qū)具有相對(duì)獨(dú)立的土地管理權(quán)限，在規(guī)范其土地開(kāi)發(fā)和出讓制度的基礎(chǔ)上，可參照本評(píng)審辦法執(zhí)行。風(fēng)險(xiǎn)提示1．在用具體地塊抵押貸款時(shí)，必須充分了解具體地塊的有關(guān)情況，由于大部分收購(gòu)地塊從收購(gòu)到供出要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間，其中不確定因素較多，因此，要通過(guò)了解城市規(guī)劃等有關(guān)信息盡可能確定抵押地塊的未來(lái)價(jià)值，盡可能選擇升值潛力大或預(yù)期收益高的地塊作抵押。2．在以土地收費(fèi)權(quán)益作貸款質(zhì)押時(shí)，由于土地出讓收入全部上繳財(cái)政，因此其出質(zhì)的標(biāo)的和出質(zhì)人應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定。3．目前人民銀行要求土地儲(chǔ)備貸款要用土地做抵押、貸款年限不超過(guò)2年。但是土地管理部門對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)購(gòu)是否發(fā)放土地證，尚未出臺(tái)新政策，各地做法也不同。由此造成的儲(chǔ)備土地抵押貸款操作風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)予以關(guān)注。
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