房地產(chǎn)行業(yè)項目貸款評審要點概述-wenkub
2023-07-08 14:33:23 本頁面
【正文】 型土地儲備模式是指在土地儲備過程中土地開發(fā)公司參與土地購買、開發(fā)活動，以市場調(diào)控土地收購與開發(fā)的數(shù)量。而且土地儲備行業(yè)由于國家并沒有統(tǒng)一的法律法規(guī)對其運行做出規(guī)定，所以當前各個城市和地區(qū)的相關(guān)法律法規(guī)和運行模式都不盡相同，更體現(xiàn)了土地儲備行業(yè)的區(qū)域敏感程度。據(jù)估算，我國城市土地資產(chǎn)約25萬億元，由于土地本身價值巨大，土地整理開發(fā)費用高，所配套的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要大量資金的投入；同時土地收購儲備周期長，資金周轉(zhuǎn)慢，因此需要大規(guī)模資金才能實現(xiàn)正常運轉(zhuǎn)。土地儲備行業(yè)屬于壟斷性產(chǎn)業(yè)，國家只對國有土地使用權(quán)實行有期限的出讓和出租等。2．目前全國絕大部分的市縣都已成立土地收購儲備機構(gòu)，以土地儲備制度為特征的新的供地機制正逐漸成為各地政府調(diào)控市場的有力工具。土地儲備的運作可分為四個階段：收購——整理——儲備——供應(yīng)。土地儲備貸款的界定：銀行根據(jù)政府土地儲備機構(gòu)的借款申請，在自主審查，自主決定的基礎(chǔ)上，對其收購、儲備、出讓土地前期相關(guān)工作時產(chǎn)生的資金需求而發(fā)放的貸款。一、行業(yè)概況我國城市土地歸國家所有，通過實行土地有償有期限使用，形成土地市場。土地儲備行業(yè)管理部門主要有中華人民共和國國土資源部和各級地方政府。3．當前土地儲備行業(yè)政策法規(guī)均以《土地管理法》為核心，但相關(guān)法律法規(guī)仍不規(guī)范，還沒有一部具體的法律或行政法規(guī)來規(guī)范土地收購儲備，有待完善。在土地出讓一級市場，土地的供給者只有國家。4．行業(yè)區(qū)域敏感程度高。（三）城市土地儲備模式城市土地儲備模式在各個地區(qū)做法各異，模式眾多，但主要有“市場主導型”模式和“政府主導型”模式兩種。目前多數(shù)城市土地儲備試點工作實行的是政府主導型模式。對上繳資金中的成本部分，包括土地收購補償費、開發(fā)性支出及貸款利息等相關(guān)費用，由財政核定并返回給土地儲備機構(gòu)。2．《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。6．國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》（第11號令）。（三）支持城市范圍主要是大中城市，重點是直轄市、省會城市、計劃單列市、經(jīng)濟發(fā)達的地級市及綜合經(jīng)濟實力在全國名列前茅的縣級市。包括城市增量土地的征用、整理、儲備；城市存量土地的收購、整理、儲備。（二）評審要點1．地方土地儲備制度是否建立及運作的有效性。原則上土地成本在土地出讓收入中優(yōu)先由財政核定返還，土地儲備中的政策性虧損應(yīng)由財政全額彌補；從上一年土地收益中應(yīng)提取一定比例的留存收益返還土地儲備機構(gòu)用以增加資本金，或用作發(fā)展資金。2．當?shù)赝恋貎渲贫群拓攧?wù)管理制度等文件。6．儲備用地涉及到耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，必須具備由國務(wù)院或省一級土地管理部門批準的文件。重點分析土地儲備管理的組織機構(gòu)及各部門的職責權(quán)限；借款人在其中的地位及作用、承擔的職責；土地運作流程分析；借款人執(zhí)行的稅收政策；土地出讓收入的管理及分配關(guān)系；土地儲備制度運作的相關(guān)法規(guī)及文件。風險提示若地方土地管理制度和措施不到位，土地隱形市場活躍，土地儲備機構(gòu)不能完全行使對土地一級市場壟斷，會造成土地出讓市場風險。1．評審確定的項目名稱、項目建設(shè)內(nèi)容、總投資及申請開發(fā)銀行貸款數(shù)額。風險提示 1．土地來源應(yīng)符合城市土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計劃；土地利用應(yīng)符合城市的總體規(guī)劃和土地供應(yīng)計劃。4．資金來源的落實政府的貨幣資金出資或以貸款發(fā)放期內(nèi)財政返還土地儲備機構(gòu)的土地出讓收益出資的，應(yīng)有相應(yīng)的證明文件，并要反映總數(shù)額，到目前為止已到位資金數(shù)額；（三）貸款方式及分年貸款使用計劃1．貸款方式：土地儲備項目貸款根據(jù)承諾額和貸款期限，采用一次性簽訂借款合同。（一）土地供給情況分析根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，了解可供出讓土地總體情況，包括土地性質(zhì)、規(guī)劃用途、面積情況。（四）土地出讓價格分析參考相鄰城市各類性質(zhì)土地的實際出讓價格及變動趨勢，分析該城市近幾年土地出讓價格及當?shù)胤康禺a(chǎn)價格走勢進行。3．本項目已簽合同、協(xié)議的土地出讓價格。風險提示1．土地儲備規(guī)模過大，與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平不匹配，會造成土地出讓市場風險。在分析借款人土地出讓計劃、現(xiàn)金流平衡的基礎(chǔ)上，測算借款人的償債能力。土地儲備制度的建立，杜絕了土地暗箱操作和減免土地出讓金的現(xiàn)象，保證了土地出讓收
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