房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目貸款評(píng)審要點(diǎn)概述-文庫(kù)吧資料
2025-06-29 14:33本頁(yè)面
【正文】 幾年各類性質(zhì)土地的實(shí)際出讓價(jià)格及變動(dòng)趨勢(shì)分析。（四）土地出讓價(jià)格分析參考相鄰城市各類性質(zhì)土地的實(shí)際出讓價(jià)格及變動(dòng)趨勢(shì)，分析該城市近幾年土地出讓價(jià)格及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行。2．項(xiàng)目范圍土地具體地塊的位置、土地性質(zhì)、規(guī)劃用途、面積情況、土地出讓情況（已簽合同、協(xié)議情況）及未來(lái)土地出讓預(yù)測(cè)。（一）土地供給情況分析根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，了解可供出讓土地總體情況，包括土地性質(zhì)、規(guī)劃用途、面積情況。風(fēng)險(xiǎn)提示土地儲(chǔ)備規(guī)模過(guò)大，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平不匹配，會(huì)造成土地出讓市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。4．資金來(lái)源的落實(shí)政府的貨幣資金出資或以貸款發(fā)放期內(nèi)財(cái)政返還土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的土地出讓收益出資的，應(yīng)有相應(yīng)的證明文件，并要反映總數(shù)額，到目前為止已到位資金數(shù)額；（三）貸款方式及分年貸款使用計(jì)劃1．貸款方式：土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款根據(jù)承諾額和貸款期限，采用一次性簽訂借款合同。五、關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)資金評(píng)審（一）項(xiàng)目總投資受貸款期限的約束，土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款要依據(jù)地方政府當(dāng)年土地儲(chǔ)備計(jì)劃合理匡算項(xiàng)目總投資，評(píng)審時(shí)可根據(jù)當(dāng)?shù)貧v史收購(gòu)、開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)備土地的成本和計(jì)劃開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)備土地的數(shù)量進(jìn)行測(cè)算；對(duì)于已獲計(jì)劃或城建管理部門批復(fù)的項(xiàng)目，按批復(fù)總投資確定。風(fēng)險(xiǎn)提示 1．土地來(lái)源應(yīng)符合城市土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計(jì)劃；土地利用應(yīng)符合城市的總體規(guī)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃。（三）項(xiàng)目完工建成風(fēng)險(xiǎn)評(píng)審項(xiàng)目是否履行了完備的審批程序、報(bào)批手續(xù)如何、項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)進(jìn)展情況、項(xiàng)目是否可如期完工。1．評(píng)審確定的項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、總投資及申請(qǐng)開(kāi)發(fā)銀行貸款數(shù)額。2．說(shuō)明貸款項(xiàng)目是否符合國(guó)家批準(zhǔn)的城市土地利用總體規(guī)劃、是否符合城市總體規(guī)劃。風(fēng)險(xiǎn)提示若地方土地管理制度和措施不到位，土地隱形市場(chǎng)活躍，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不能完全行使對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)壟斷，會(huì)造成土地出讓市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。3．借款人經(jīng)濟(jì)實(shí)力分析。重點(diǎn)分析土地儲(chǔ)備管理的組織機(jī)構(gòu)及各部門的職責(zé)權(quán)限；借款人在其中的地位及作用、承擔(dān)的職責(zé)；土地運(yùn)作流程分析；借款人執(zhí)行的稅收政策；土地出讓收入的管理及分配關(guān)系；土地儲(chǔ)備制度運(yùn)作的相關(guān)法規(guī)及文件。8．借款人認(rèn)為必須的其他材料。6．儲(chǔ)備用地涉及到耕地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，必須具備由國(guó)務(wù)院或省一級(jí)土地管理部門批準(zhǔn)的文件。4．借款人的貸款申請(qǐng)書、對(duì)申請(qǐng)貸款收購(gòu)的土地的資金需求測(cè)算和還貸來(lái)源分析。2．當(dāng)?shù)赝恋貎?chǔ)備制度和財(cái)務(wù)管理制度等文件。6．土地出讓是否公開(kāi)透明，經(jīng)營(yíng)性用地是否以招標(biāo)、拍賣的方式轉(zhuǎn)讓，政府是否已出臺(tái)明確文件規(guī)定。原則上土地成本在土地出讓收入中優(yōu)先由財(cái)政核定返還，土地儲(chǔ)備中的政策性虧損應(yīng)由財(cái)政全額彌補(bǔ)；從上一年土地收益中應(yīng)提取一定比例的留存收益返還土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)用以增加資本金，或用作發(fā)展資金。3．借款人是否具有從事一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的授權(quán)，能否行使土地一級(jí)開(kāi)發(fā)壟斷的職能，政府能否有效控制土地的市場(chǎng)。（二）評(píng)審要點(diǎn)1．地方土地儲(chǔ)備制度是否建立及運(yùn)作的有效性。（一）對(duì)借款人的基本要求1．借款人是各地經(jīng)縣以上人民政府（或有權(quán)審批部門）批準(zhǔn)成立受土地行政主管部門委托從事土地收購(gòu)、儲(chǔ)備、出讓土地前期相關(guān)工作的獨(dú)立的法人機(jī)構(gòu)（一般為事業(yè)法人）。包括城市增量土地的征用、整理、儲(chǔ)備；城市存量土地的收購(gòu)、整理、儲(chǔ)備。（四）貸款用途土地儲(chǔ)備貸款主要用于政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的土地成本支付。（三）支持城市范圍主要是大中城市，重點(diǎn)是直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地級(jí)市及綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力在全國(guó)名列前茅的縣級(jí)市。8．《國(guó)務(wù)院關(guān)于將部分土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)發(fā)[2004]8號(hào)）。6．國(guó)土資源部《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》（第11號(hào)令）。4．財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《國(guó)有土地使用權(quán)出讓金財(cái)政財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)核算暫行辦法》的通知（財(cái)綜字[1996]1號(hào)）。2．《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。二、土地儲(chǔ)備項(xiàng)目信貸政策要點(diǎn)土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施，使地方政府通過(guò)實(shí)行一級(jí)土地高度壟斷經(jīng)營(yíng)，獲取大量的土地收益來(lái)緩解政府經(jīng)營(yíng)城市資金壓力，對(duì)改善城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、擴(kuò)大城市承載能力，加快城市化進(jìn)程，發(fā)揮了極為重要的作用，我行應(yīng)積極支持該行業(yè)的貸款
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