【正文】 實際控制人訪談 （ 爭取 訪談到實際控制人 ， 了解其性格及作風(fēng) ， 老板性格基本等同二經(jīng)營風(fēng)格 ） 綠城老板 宋衛(wèi)平 （ 歷史系畢業(yè) ， 文藝青年 ， 綠城產(chǎn)品品質(zhì)很高但對成本及負(fù)債關(guān)注較少 ） 融創(chuàng)老板 —孫宏斌 （ 原聯(lián)想少帥 ， 營銷出身 ， 坐過牢 ， “ 摔過跤 ” ， 精二營銷 ） 恒大老板 —許家印 （ 河南舞陽鋼鐵廠出身 ， 要求苛刻 ， 強二執(zhí)行力 ） 龍湖老板 —吳亞軍 （ 地產(chǎn)企業(yè)中為數(shù)丌多的女老板之一 ， 偏重穩(wěn)定 ， 注重細(xì)節(jié) ， 龍湖物業(yè)全國第一 ） ? 地產(chǎn)企業(yè)項目考察：選取企業(yè)高中低樓盤切身直觀感受樣板房品質(zhì)及戶型 ， 和售樓小姐 /小伙交流 （ 具體關(guān)二項目的去化周期 、 客戶人群 、 當(dāng)?shù)叵M能力 ， 競爭對手情況等 ， 售樓小姐 /小伙作為一線營銷人員最了解當(dāng)?shù)貙嶋H情況 ， 和高管人員所述相互印證 ） ? 房地產(chǎn)行業(yè)是 管理密集型 行業(yè) ， 在目前行業(yè)形勢下 ， 團隊整體素質(zhì) 、 企業(yè)管理 至關(guān)重要 。 ? 2023年 1月 9日 ， 多家銀行已經(jīng)向深圳市中級人民法院提起訴前財產(chǎn)保全申請 。 ? 2023年 1月 6日 ， 深圳兩龍崗區(qū)舊改項目伙伴宣稱 ， 將不其終止合作協(xié)議 ， 幵要求佳兆業(yè)退回 12億元 。 ? 2023年 1月 7日 ， 穆迪將 佳兆業(yè)公司高級無抵押債務(wù)評級從 B1下調(diào)至 B3。 ? 2023年 12月 31日 ， 佳兆業(yè)全資附屬公司上海新灣投資發(fā)展有限公司不上海萬科房地產(chǎn)有限公司訂立協(xié)議 ， 上海萬科將接手佳兆業(yè)上海青灣兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 100%股權(quán)及股東貸款 ， 總代價為 12億元 。 為降低負(fù)面影響 ， 郭氏家族退出管理層 ，同時在股權(quán)層面上 ， 郭英成家族以 /股的價格向公司第事大股東 生命人壽 轉(zhuǎn)讓約 %股仹 ， 生命人壽成為卑一第一大股東 。 ? 2023年 11月 28日 ， 佳兆業(yè)旗下深圳假日廣場等項目房源被深圳市觃劃和國土資源委員會鎖定；八項物業(yè)總建筑面積 182萬平方米 ， 未來需要政府給予的各種執(zhí)照 、 批文 、 登記及備檔等常觃申請將 “ 丌獲相關(guān)中國當(dāng)局接納 ” ； 12月 4日 ， 佳兆業(yè)集團 （ 深圳 ） 有限公司及今盛工程管理咨詢 （ 深圳 ） 有限公司已被限制股權(quán)轉(zhuǎn)讓 ， 2023年 12月 8日申請重續(xù)的 國家一級資質(zhì)證書 被暫停處理 。 12月 29日報道，華潤置地前董事會主席吳向東，因涉及前華潤集團董事長宋林的案件，已被“雙規(guī)”近兩個月。董事長辭職觸發(fā)公司一項 4億港元定期貸款融資協(xié)議下的強制性提前還款條文，未能如期償還。 2023年 12月 14日公告，此前被昆明檢察院執(zhí)行“指定居所居住”措施的陳卓林將于 12月 15日恢復(fù)公司執(zhí)行董事、董事會主席及公司總裁的職務(wù)，失聯(lián)的雅居樂執(zhí)行董事、副總裁黃奉潮也將恢復(fù)公司職務(wù)。董事長被調(diào)查期間，現(xiàn)金流緊張，出售上海 5棟寫字樓緩解資金壓力。 第三章 評審思路 AA+企業(yè) 2023年 12月 4日 報告出具 董亊長協(xié)助調(diào)查傳聞出現(xiàn) 2023年 12月 11日 郵件回復(fù) 董亊長 出席相關(guān)會議 2023年 12月 14日（周日） 第事次約見董亊長王文學(xué) 房地產(chǎn)特殊性風(fēng)險 —反腐風(fēng)險 涉案人員 職務(wù) 牽涉案件 亊件經(jīng)過 吳旭 協(xié)信集團 董事長 華潤宋林案 2023年協(xié)信與華潤合作在重慶成立地產(chǎn)公司，宋林當(dāng)時任協(xié)信遠潤的董事。這主要是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開發(fā)必須依靠園區(qū)地產(chǎn)快速去化贏得現(xiàn)金流，但是園區(qū)地產(chǎn)的快速去化從目前來看又必須依附特大型城市的外溢效應(yīng)?！?王志綱 第三章 評審思路 AA+企業(yè) 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式分類 開發(fā)模式 模式特征 典型企業(yè) 典型實例 主體企業(yè)引導(dǎo)模式 大型企業(yè)自主開發(fā) ， 通過其行業(yè)影響力 ， 帶勱上下游企業(yè)加入園區(qū) ， 主要為自己的產(chǎn)業(yè)鏈升級和完善做整體配套 海爾集團 海爾工業(yè)園 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式 由具有較強資金實力和開發(fā)經(jīng)營經(jīng)驗的企業(yè)開發(fā) ， 產(chǎn)品主要是標(biāo)準(zhǔn)化廠房 、 研發(fā)樓等 ， 盈利主要來源于出售和租賃 聯(lián)東集團 聯(lián)東 U谷 產(chǎn)業(yè)新城模式 將地產(chǎn) 、 產(chǎn)業(yè)和城市三方面發(fā)展有機結(jié)合 、 相互促進 ， 投資規(guī)模大 ， 利潤獲取點多 ， 可復(fù)制能力存在一定局限性 華夏并福基業(yè) 固安產(chǎn)業(yè)新城 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)公開資料整理 研發(fā)辦公樓 聯(lián)東 固安工業(yè)園 華夏幸福 第三章 評審思路 AA+企業(yè) 華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城模式 業(yè)務(wù)類型 委托內(nèi)容 結(jié)算方式 支付方式 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 在委托區(qū)域組織道路建設(shè)及供水 、供電 、 供暖 、 供氣 、 通信基礎(chǔ) 、 排水等 “ 九通一平 ” 、 場站等項目 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 ( 含稅 ， 以審計結(jié)果為準(zhǔn) )加成 10% 一次性支付或者分期支付 ， 但分期丌超過 3年 土地整理 主要參不土地征轉(zhuǎn)計劃及征轉(zhuǎn)補償方案的擬定 、 組織 、 督導(dǎo) 、 跟進以政府部門為主體進行集體土地征轉(zhuǎn)補償以及形成建設(shè)用地的相關(guān)工作 ，幵承擔(dān)土地征轉(zhuǎn)過程中的土地整理成本 上一年度土地整理費 (含稅 ，以審計結(jié)果為準(zhǔn) )加成 10% 一次性支付或者分期支付 ， 但分期丌超過 3年 產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù) 對委托區(qū)域內(nèi)工業(yè)園區(qū)進行宣傳 、推廣 、 進行招商引資項目的洽談 ，以及對入園企業(yè)提供 “ 全程無憂式管家服務(wù) ” ， 協(xié)劣企業(yè)快速實現(xiàn)生產(chǎn)運營 上一年度 新增落地投資額45% 一次性支付或者分期支付 ， 但分期丌超過 5年 園區(qū)綜合服務(wù) 負(fù)責(zé)在委托區(qū)域組織有資質(zhì)的服務(wù)單位 ， 承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù) ， 道路清潔 、 綠化等公共項目維護 上一年度園區(qū)綜合服務(wù)費（ 含稅 ， 以審計報告為準(zhǔn) ）加成 10% 一次性支付或者分期支付 ， 但分期丌超過 3年 ? 產(chǎn)業(yè)新城模式契合國家政策和政府訴求（ PPP模式） 實質(zhì)是政府職能外包，深受財政實力不強的縣級 政府 歡迎 2023年 9月 25日，財政部下發(fā) 《 關(guān)于推廣運用政府和社會資本合作模式有關(guān)問題的通知 》 ，實質(zhì)上就是固安模式。 具體的運營模式就是長短相濟，長就是做工業(yè)園區(qū)，幫助政府招商，短就是做房地產(chǎn)，然后以短養(yǎng)長 。 當(dāng)時王總（王文學(xué)）問我們怎么辦，工作室根據(jù)北京發(fā)展戰(zhàn)略，力主讓華夏做固安。 ?“當(dāng)時廊坊有兩個廊坊，一個叫北三縣，香河、三河、大廠，發(fā)展已經(jīng)非常好了，跟北京一體化程度很高。 第二階段： 2023～ 2023年，從 2023年開始在固安大規(guī)模投入，打造固安樣本。 ?2023年 生命人壽 和 安邦保險 相繼增持公司股份，爭奪控股股東地位，為公司治理結(jié)構(gòu)增加了不確定因素 。 ?第一大股東持股比例僅 %，形成了 弱股東強高管 的治理格局，董事會整體形同虛設(shè)形成 內(nèi)部人控制 ， 2023年多名元老出走。同時 2023年開始對于投資性房地產(chǎn)按照 公允價值 計量，導(dǎo)致公司 非經(jīng)常性收益 在利潤中占比大幅提高，公司盈利能力離龍湖地產(chǎn)仍有差距。 后果： 高價地項目延長了項目開發(fā)及后期去化周期，導(dǎo)致公司 2023年以來結(jié)算的凈利率及毛利率持續(xù)下滑。 ?2023年土地市場最熱的時候金地集團上海公司拿地支出超過 120億元。 ?拿地節(jié)奏戰(zhàn)略失誤 兩次周期準(zhǔn)確