房地產(chǎn)行業(yè)項目貸款評審要點概述(編輯修改稿)
2025-07-20 14:33 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，必須具備由國務(wù)院或省一級土地管理部門批準的文件。7．借款人近期財務(wù)會計報表，其中上年度財務(wù)會計報告須經(jīng)同級財政部門審計。8．借款人認為必須的其他材料。評審報告需披露的內(nèi)容1．土地運作模式分析。重點分析土地儲備管理的組織機構(gòu)及各部門的職責權(quán)限；借款人在其中的地位及作用、承擔的職責；土地運作流程分析；借款人執(zhí)行的稅收政策；土地出讓收入的管理及分配關(guān)系；土地儲備制度運作的相關(guān)法規(guī)及文件。2．借款人基本情況、借款人資信狀況、管理者素質(zhì)。3．借款人經(jīng)濟實力分析。借款人對全市土地出讓市場的壟斷程度，借款人歷年的土地出讓總量及分類土地量占全市土地出讓量的百分比；借款人歷年出讓的土地收入及成本對比；借款人的債務(wù)結(jié)構(gòu)分析；借款人的土地儲備情況分析；借款人土地儲備中用于抵質(zhì)押的土地及借款人或有負債情況。風險提示若地方土地管理制度和措施不到位，土地隱形市場活躍，土地儲備機構(gòu)不能完全行使對土地一級市場壟斷，會造成土地出讓市場風險。四、關(guān)于項目政策、技術(shù)和完工風險評審（一）項目政策技術(shù)風險評審1．城市規(guī)劃：介紹貸款城市的城市總體規(guī)劃、城市定位、城市分區(qū)規(guī)劃、城市土地利用總體規(guī)劃、城市近期用地計劃、國家批準的用地計劃等。2．說明貸款項目是否符合國家批準的城市土地利用總體規(guī)劃、是否符合城市總體規(guī)劃。（二）項目概況和建設(shè)必要性重點是介紹貸款所支持開發(fā)的土地現(xiàn)狀、面積、位置；主要建設(shè)內(nèi)容；該土地開發(fā)對城市發(fā)展的意義。1．評審確定的項目名稱、項目建設(shè)內(nèi)容、總投資及申請開發(fā)銀行貸款數(shù)額。2．項目建設(shè)的必要性。（三）項目完工建成風險評審項目是否履行了完備的審批程序、報批手續(xù)如何、項目開工建設(shè)進展情況、項目是否可如期完工。評審報告中需披露的內(nèi)容除了共性內(nèi)容外，應(yīng)在項目概況前披露城市概況，具體內(nèi)容參見本章第一節(jié)《城市供水和污水處理項目貸款評審重點》。風險提示 1．土地來源應(yīng)符合城市土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計劃；土地利用應(yīng)符合城市的總體規(guī)劃和土地供應(yīng)計劃。2．土地的征用由國務(wù)院和省級國土資源部門審批，其中征用基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過三十公頃、其他土地超過七十公頃的須由國務(wù)院批準。五、關(guān)于項目建設(shè)資金評審（一）項目總投資受貸款期限的約束，土地儲備項目貸款要依據(jù)地方政府當年土地儲備計劃合理匡算項目總投資，評審時可根據(jù)當?shù)貧v史收購、開發(fā)、儲備土地的成本和計劃開發(fā)、儲備土地的數(shù)量進行測算；對于已獲計劃或城建管理部門批復(fù)的項目，按批復(fù)總投資確定。（二）資金籌措原則上土地儲備機構(gòu)應(yīng)有一定數(shù)量的財政撥入的資本金，具體包括：政府貨幣出資；在貸款發(fā)放期內(nèi)財政返還土地儲備機構(gòu)的發(fā)展資金；其他資金。4．資金來源的落實政府的貨幣資金出資或以貸款發(fā)放期內(nèi)財政返還土地儲備機構(gòu)的土地出讓收益出資的，應(yīng)有相應(yīng)的證明文件，并要反映總數(shù)額，到目前為止已到位資金數(shù)額；（三）貸款方式及分年貸款使用計劃1．貸款方式：土地儲備項目貸款根據(jù)承諾額和貸款期限，采用一次性簽訂借款合同。2．在評審報告中說明各項資金在建設(shè)期的安排計劃。風險提示土地儲備規(guī)模過大，與當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平不匹配，會造成土地出讓市場風險。六、關(guān)于市場風險評審重點是分析土地市場的供需狀況及土地出讓價格的實現(xiàn)程度，并確定項目營運期內(nèi)各年可能的土地出讓數(shù)量。（一）土地供給情況分析根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，了解可供出讓土地總體情況，包括土地性質(zhì)、規(guī)劃用途、面積情況。（二）土地出讓情況的分析1．了解近幾年城市土地出讓的總體情況，包括數(shù)量、位置分布情況、土地性質(zhì)結(jié)構(gòu)（即工業(yè)用地、商住用地、旅游用地等），分析近幾年土地出讓實際增長速度及總體趨勢。2．項目范圍土地具體地塊的位置、土地性質(zhì)、規(guī)劃用途、面積情況、土地出讓情況（已簽合同、協(xié)議情況）及未來土地出讓預(yù)測。（三）土地需求分析根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展水平、城市總體發(fā)展規(guī)劃、城市土地利用總體規(guī)劃、城市化進程、現(xiàn)有人均居住情況，對今后幾年土地的需求進行預(yù)測。（四）土地出讓價格分析參考相鄰城市各類性質(zhì)土地的實際出讓價格及變動趨勢，分析該城市近幾年土地出讓價格及當?shù)胤康禺a(chǎn)價格走勢進行。1．
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