房地產(chǎn)抵押與房地產(chǎn)抵押貸款(編輯修改稿)
2024-08-31 15:49 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 析。這是保證貸款安全的重要環(huán)節(jié)，審查包括以下內(nèi)容： 1．對借款人資格、資信的審查主要審查借款人是否具備相應(yīng)的資格和確有還款能力。抵押人應(yīng)具有完全民事行為能力，對抵押房地產(chǎn)擁有所有權(quán)，并領(lǐng)有所有權(quán)憑證；法人應(yīng)具備獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧能力，且具有房地產(chǎn)開發(fā)權(quán)。同時(shí)，銀行可要求企業(yè)提供驗(yàn)資證明。財(cái)務(wù)報(bào)表等資 料審查抵押人的資信狀況。在對借款人審查的同時(shí)也要審查承押人是否具有承押資格， 這將由政府指定的房地產(chǎn)抵押貸款領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)來進(jìn)行。我國有些地區(qū)規(guī)定，房地產(chǎn)抵押貸款發(fā)放機(jī)構(gòu)必須是國內(nèi)的銀行或者是在我國設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)的外國銀行。 2．對抵押物的審查對于抵押房地產(chǎn)的選擇和審定，主要著眼于易于保值。易于變現(xiàn)。易于保管以及易于估價(jià)的房地產(chǎn)。抵押物要符合國家有關(guān)規(guī)定，不得抵押的房地產(chǎn)不能用于貸款抵押。 3．對貸款用途。項(xiàng)目的審查和分析一是審查貸款的用途是否符合國家有關(guān)規(guī)定；二是對貸款項(xiàng) 目進(jìn)行可行性評估，從市場研究和經(jīng)濟(jì)研究兩方面分析貸款是否可行，主要有以下比率指標(biāo)： （1）營業(yè)凈收益與貸款本息比率。這是分析房地產(chǎn)抵押貸款還款能力的指標(biāo)，計(jì)算公式為： 預(yù)計(jì)項(xiàng)目年度營業(yè)凈收益／年度償還貸款本息金額該比率越低，對金融機(jī)構(gòu)而言風(fēng)險(xiǎn)越小，反之，風(fēng)險(xiǎn)越大。 （2）營業(yè)費(fèi)用比率。該指標(biāo)也可以分析房地產(chǎn)抵押貸款的還款能力，計(jì)算公式為： 營業(yè)費(fèi)用／項(xiàng)目實(shí)際總收入該指標(biāo)越大，反映項(xiàng)目創(chuàng)造單位收益所需的投入越大，貸款 人可將該指標(biāo)與市場上平均水平比較，一般不能差距太大。 （3）保本比率。指項(xiàng)目支出與收入的比例，計(jì)算公式為：（營業(yè)費(fèi)用十貸款本息）／潛在總收入貸款人一般規(guī)定允許的最高比率范圍為70%一95%，如比率高于這一水平，則項(xiàng)目得不到保本的現(xiàn)金流。 （4）貸款價(jià)值。計(jì)算公式為： 抵押貸款金額/抵押房地產(chǎn)價(jià)值這個比率對金融機(jī)構(gòu)而言，越低則貸款安全性越大，相反，貸款安全性就越差。抵押貸款金額的確定取決于各方面因素，如 銀行可貸資金是否充裕、借款人的自籌資金能力、借款人的還款能力以及政府的法律、法令等等。 （三）對抵押房地產(chǎn)的估價(jià) 房地產(chǎn)抵押估價(jià)是審核房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的真實(shí)性及可靠性，并在綜合考慮市場變化。利率趨勢等因素的基礎(chǔ)上，對抵押房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評估，決定該貸款金額與抵押物價(jià)值的比率。房地 產(chǎn)價(jià)值評估可分為住房估價(jià)和土地估價(jià)兩個部分。住房估價(jià)方法較單一，計(jì)算公式為： 房價(jià)=房屋重置價(jià)乘于房屋成色 ，其中重置價(jià)是按現(xiàn)有物價(jià)水平重新建設(shè)房屋的價(jià)值，成色是用百分比表示的新舊程度。房屋估價(jià)還可以按各種建材數(shù)量構(gòu)成評點(diǎn)計(jì)算，也可以采用立方尺法、平方尺法等。其基本思路是先計(jì)算其建設(shè)成本，然后減去折舊。 土地估計(jì)則較為復(fù)雜，常用的評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本法等。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)一般配有專職或兼職估價(jià)人員，對抵押房地產(chǎn)作出價(jià)值判斷。
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