房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目貸款評(píng)審要點(diǎn)(編輯修改稿)
2025-07-20 14:33 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，必須具備由國(guó)務(wù)院或省一級(jí)土地管理部門批準(zhǔn)的文件。7．借款人近期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表，其中上年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告須經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門審計(jì)。8．借款人認(rèn)為必須的其他材料。評(píng)審報(bào)告需披露的內(nèi)容1．土地運(yùn)作模式分析。重點(diǎn)分析土地儲(chǔ)備管理的組織機(jī)構(gòu)及各部門的職責(zé)權(quán)限；借款人在其中的地位及作用、承擔(dān)的職責(zé)；土地運(yùn)作流程分析；借款人執(zhí)行的稅收政策；土地出讓收入的管理及分配關(guān)系；土地儲(chǔ)備制度運(yùn)作的相關(guān)法規(guī)及文件。2．借款人基本情況、借款人資信狀況、管理者素質(zhì)。3．借款人經(jīng)濟(jì)實(shí)力分析。借款人對(duì)全市土地出讓市場(chǎng)的壟斷程度，借款人歷年的土地出讓總量及分類土地量占全市土地出讓量的百分比；借款人歷年出讓的土地收入及成本對(duì)比；借款人的債務(wù)結(jié)構(gòu)分析；借款人的土地儲(chǔ)備情況分析；借款人土地儲(chǔ)備中用于抵質(zhì)押的土地及借款人或有負(fù)債情況。風(fēng)險(xiǎn)提示若地方土地管理制度和措施不到位，土地隱形市場(chǎng)活躍，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不能完全行使對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)壟斷，會(huì)造成土地出讓市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。四、關(guān)于項(xiàng)目政策、技術(shù)和完工風(fēng)險(xiǎn)評(píng)審（一）項(xiàng)目政策技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)審1．城市規(guī)劃：介紹貸款城市的城市總體規(guī)劃、城市定位、城市分區(qū)規(guī)劃、城市土地利用總體規(guī)劃、城市近期用地計(jì)劃、國(guó)家批準(zhǔn)的用地計(jì)劃等。2．說(shuō)明貸款項(xiàng)目是否符合國(guó)家批準(zhǔn)的城市土地利用總體規(guī)劃、是否符合城市總體規(guī)劃。（二）項(xiàng)目概況和建設(shè)必要性重點(diǎn)是介紹貸款所支持開發(fā)的土地現(xiàn)狀、面積、位置；主要建設(shè)內(nèi)容；該土地開發(fā)對(duì)城市發(fā)展的意義。1．評(píng)審確定的項(xiàng)目名稱、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、總投資及申請(qǐng)開發(fā)銀行貸款數(shù)額。2．項(xiàng)目建設(shè)的必要性。（三）項(xiàng)目完工建成風(fēng)險(xiǎn)評(píng)審項(xiàng)目是否履行了完備的審批程序、報(bào)批手續(xù)如何、項(xiàng)目開工建設(shè)進(jìn)展情況、項(xiàng)目是否可如期完工。評(píng)審報(bào)告中需披露的內(nèi)容除了共性內(nèi)容外，應(yīng)在項(xiàng)目概況前披露城市概況，具體內(nèi)容參見本章第一節(jié)《城市供水和污水處理項(xiàng)目貸款評(píng)審重點(diǎn)》。風(fēng)險(xiǎn)提示 1．土地來(lái)源應(yīng)符合城市土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計(jì)劃；土地利用應(yīng)符合城市的總體規(guī)劃和土地供應(yīng)計(jì)劃。2．土地的征用由國(guó)務(wù)院和省級(jí)國(guó)土資源部門審批，其中征用基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過三十公頃、其他土地超過七十公頃的須由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。五、關(guān)于項(xiàng)目建設(shè)資金評(píng)審（一）項(xiàng)目總投資受貸款期限的約束，土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款要依據(jù)地方政府當(dāng)年土地儲(chǔ)備計(jì)劃合理匡算項(xiàng)目總投資，評(píng)審時(shí)可根據(jù)當(dāng)?shù)貧v史收購(gòu)、開發(fā)、儲(chǔ)備土地的成本和計(jì)劃開發(fā)、儲(chǔ)備土地的數(shù)量進(jìn)行測(cè)算；對(duì)于已獲計(jì)劃或城建管理部門批復(fù)的項(xiàng)目，按批復(fù)總投資確定。（二）資金籌措原則上土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)有一定數(shù)量的財(cái)政撥入的資本金，具體包括：政府貨幣出資；在貸款發(fā)放期內(nèi)財(cái)政返還土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的發(fā)展資金；其他資金。4．資金來(lái)源的落實(shí)政府的貨幣資金出資或以貸款發(fā)放期內(nèi)財(cái)政返還土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的土地出讓收益出資的，應(yīng)有相應(yīng)的證明文件，并要反映總數(shù)額，到目前為止已到位資金數(shù)額；（三）貸款方式及分年貸款使用計(jì)劃1．貸款方式：土地儲(chǔ)備項(xiàng)目貸款根據(jù)承諾額和貸款期限，采用一次性簽訂借款合同。2．在評(píng)審報(bào)告中說(shuō)明各項(xiàng)資金在建設(shè)期的安排計(jì)劃。風(fēng)險(xiǎn)提示土地儲(chǔ)備規(guī)模過大，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平不匹配，會(huì)造成土地出讓市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。六、關(guān)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)審重點(diǎn)是分析土地市場(chǎng)的供需狀況及土地出讓價(jià)格的實(shí)現(xiàn)程度，并確定項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期內(nèi)各年可能的土地出讓數(shù)量。（一）土地供給情況分析根據(jù)土地利用總體規(guī)劃，了解可供出讓土地總體情況，包括土地性質(zhì)、規(guī)劃用途、面積情況。（二）土地出讓情況的分析1．了解近幾年城市土地出讓的總體情況，包括數(shù)量、位置分布情況、土地性質(zhì)結(jié)構(gòu)（即工業(yè)用地、商住用地、旅游用地等），分析近幾年土地出讓實(shí)際增長(zhǎng)速度及總體趨勢(shì)。2．項(xiàng)目范圍土地具體地塊的位置、土地性質(zhì)、規(guī)劃用途、面積情況、土地出讓情況（已簽合同、協(xié)議情況）及未來(lái)土地出讓預(yù)測(cè)。（三）土地需求分析根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市總體發(fā)展規(guī)劃、城市土地利用總體規(guī)劃、城市化進(jìn)程、現(xiàn)有人均居住情況，對(duì)今后幾年土地的需求進(jìn)行預(yù)測(cè)。（四）土地出讓價(jià)格分析參考相鄰城市各類性質(zhì)土地的實(shí)際出讓價(jià)格及變動(dòng)趨勢(shì)，分析該城市近幾年土地出讓價(jià)格及當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格走勢(shì)進(jìn)行。1．
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