【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 行動(dòng)細(xì)目分配 所有人員 10： 00 劉霞 休會(huì) 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的績(jī)效評(píng)估書 ? 項(xiàng)目任務(wù)的執(zhí)行結(jié)果 ? 如何擴(kuò)展他的知識(shí) ? 需要進(jìn)一步提高的地方 項(xiàng)目后的評(píng)估團(tuán)隊(duì)會(huì)議 技術(shù)績(jī)效 ? 工作范圍 ? 質(zhì)量 ? 管理變更 成本績(jī)效 進(jìn)度計(jì)劃績(jī)效 項(xiàng)目計(jì)劃與控制 客戶聯(lián)系 團(tuán)隊(duì) 交流 識(shí)別問題與解決問題 對(duì)未來項(xiàng)目的建議 項(xiàng)目后客戶評(píng)價(jià)調(diào)查 表 請(qǐng)完成這張簡(jiǎn)短的調(diào)查表，幫助我們?cè)u(píng)估和改善項(xiàng)目管理績(jī)效。如需更多的空間回答，請(qǐng)另附幾頁。 項(xiàng)目名稱： —————————————————————— 低 滿意度 高 工作范圍的完成 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 評(píng)價(jià) ——————————————————————————————————————————— 工作質(zhì)量 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 評(píng)價(jià) ——————————————————————————————————————————— 進(jìn)度計(jì)劃績(jī)效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 評(píng)價(jià) ——————————————————————————————————————————— 預(yù)算績(jī)效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 評(píng)價(jià) ——————————————————————————————————————————— 交流 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 評(píng)價(jià) ——————————————————————————————————————————— 客戶聯(lián)系 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 評(píng)價(jià) ——————————————————————————————————————————— 總體績(jī)效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 評(píng)價(jià) ——————————————————————————————————————————— 你意識(shí)到實(shí)際收獲了什么 —————— 或是預(yù)期項(xiàng)目結(jié)果有 —————— 收益？ A、數(shù)量收益 —————————————— B、質(zhì)量收益 ———————————————————— 我們?nèi)绾卧谖磥淼捻?xiàng)目中改善我們的工作？請(qǐng)寫下你的有關(guān)建議 問題一： ? 如果你是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的業(yè)主，你如何進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)？ 問題二： ? 結(jié)合實(shí)際工程，來說明房地產(chǎn)項(xiàng)目中主要部門及其工作要點(diǎn)？ 問題三： ? 您認(rèn)為一個(gè)合格的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該具備哪些條件？ 第三章： 房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃 房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃 ? 1，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思； ? 2，房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查； ? 3，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃； ? 4，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析； ? 5，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和控制分析； 房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思 一，地域性 1，考慮開發(fā)項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況，自然狀況，市場(chǎng)狀況； 2，考慮開發(fā)項(xiàng)目周圍市場(chǎng)情況； 3，考慮開發(fā)項(xiàng)目所在地的地理區(qū)位，街區(qū)區(qū)位等； 二，前瞻性 1，項(xiàng)目的可行性研究階段，預(yù)見幾年后的市場(chǎng)情況； 2，投資分析與決策階段，要預(yù)知未來開發(fā)的成本，售價(jià)，資金流量的走向； 3，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在項(xiàng)目規(guī)劃，戶型設(shè)計(jì)，建筑立面等方面預(yù)測(cè)未來的發(fā)展趨勢(shì)； 4，營(yíng)銷推廣階段，要準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，為銷售定價(jià)，樓盤包裝，廣告發(fā)布等方面奠定基礎(chǔ)。 三，市場(chǎng)性 1，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向：顧客需要什么樣的房子，我們就造什么樣的房子； 2，房地產(chǎn)市場(chǎng)變了，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的思路，定位方式也要變； 3，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，造就市場(chǎng)，創(chuàng)造市場(chǎng)。 四，創(chuàng)新性 構(gòu)思要有新意，要有獨(dú)創(chuàng)性。概念要新，主題要新。 五，可操作性 1，在實(shí)際市場(chǎng)環(huán)境中，項(xiàng)目具有市場(chǎng)條件的可操作性； 2，在具體實(shí)施上有可操作的方法； 3，構(gòu)思的方案要易于操作，容易實(shí)施，避免脫離市場(chǎng)的客觀需求或超出了開發(fā)商的負(fù)擔(dān)能力和實(shí)施能力，成為“紙上談兵” 六，多樣性 在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對(duì)多種方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚(yáng)長(zhǎng)避短，選擇最科學(xué)，最合理，最具操作性的一種。 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查 市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容： 1，宏觀環(huán)境：政治法律，經(jīng)濟(jì)科技，文化風(fēng)俗等； 2，中觀環(huán)境：所在城市的建設(shè)與規(guī)劃，房地產(chǎn)企業(yè)情況，房地產(chǎn)總供應(yīng)量與總需求量等情況； 3，微觀環(huán)境：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況調(diào)查，消費(fèi)者的需求狀況。 市場(chǎng)調(diào)查的類型 1，探測(cè)性調(diào)查：發(fā)現(xiàn)問題和提出問題； 2，描述性調(diào)查：對(duì)具體的問題作如實(shí)反映； 3，因果性調(diào)查：在描述性調(diào)查上的進(jìn)一步研究分析問題的前因后果，找出因果關(guān)系； 4，預(yù)測(cè)性調(diào)查：通過收集，分析，研究現(xiàn)有的資料，估計(jì)在未來的一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種類型物業(yè)需求量和變化趨勢(shì)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法 1，訪問法：面談?wù){(diào)查，電話調(diào)查，通信調(diào)查； 2，觀察法 3，實(shí)驗(yàn)法 市場(chǎng)調(diào)查的步驟： 1，準(zhǔn)備階段：確定市場(chǎng)調(diào)查的目的和內(nèi)容；擬訂詳細(xì)，周密的調(diào)查計(jì)劃，確定調(diào)查的對(duì)象，方法；根據(jù)調(diào)查作業(yè)的需要，選擇具有一定素質(zhì)和專業(yè)知識(shí)的調(diào)查人員； 2，實(shí)施階段：收集相關(guān)資料；設(shè)計(jì)調(diào)查問卷；現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查； 3，資料處理階段：編輯整理信息資料；撰寫市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告；在調(diào)查過程結(jié)束后，對(duì)所有的信息進(jìn)行歸檔儲(chǔ)存。 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃 策劃的內(nèi)容： 1，房地產(chǎn)項(xiàng)目的選址； 2，市場(chǎng)調(diào)查分析； 3，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位； 4，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)； 5，房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷策略； 6，房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理的前期介入； 房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 可行性研究是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng) 、 資源 、 工程技術(shù) 、 經(jīng)濟(jì) 、社會(huì)等方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。 ? 其作用表現(xiàn)為： 1，可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。 2，可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門立項(xiàng) 、 審批，而立項(xiàng)審批的依據(jù)之一就是可行性研究報(bào)告。 3，可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)。 ? 4，可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)。 ? 5，可行性研究是開發(fā)商與項(xiàng)目參與各方簽訂合同的依據(jù)。 可行性研究 (Feasibility Study) ? 對(duì)任何可接受的建議書，都應(yīng)該設(shè)立一個(gè)小組承擔(dān)可行性研究，并盡量產(chǎn)生方案（ Scenarios)。 ? 產(chǎn)生的方案和該研究所要闡述的全部目標(biāo)，應(yīng)該被用來準(zhǔn)備一份功能說明書（ Functional Specification)，把一項(xiàng)建議的范圍、目標(biāo)、財(cái)務(wù)和時(shí)間約束講清楚，并且闡述技術(shù)和經(jīng)濟(jì)可行性問題。一份職能說明書闡述需要作什么和操作時(shí)有什么約束，確保至少有一種另人滿意的操作 方法。 可行性研究要素 （ 1） 技術(shù)可行性； （ 2） 組織體制可行性 。 （ 3） 財(cái)務(wù)可行性； （ 4） 經(jīng)濟(jì)可行性 。 （ 5）生態(tài)和 社會(huì)可行性 。 （ 6)風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。 評(píng)估一項(xiàng)方案的可行性 ? 需要注意財(cái)務(wù)和技術(shù)因素 “ 硬”的可以計(jì)量的方面 ,也要注重其他“軟”的因素 . ? 軟性系統(tǒng)分析 (Soft Systems Analysis,簡(jiǎn)稱SSA)是對(duì)數(shù)量和事實(shí)的“硬”信息之外的信息進(jìn)行處理的一種方法 .SSA可以在一項(xiàng)研究的初期用來識(shí)別任何評(píng)估需要考慮的交互作用 . ? SSA所使用一種有用的特殊方法是豐富圖畫分析法 (RICH Picture Analysis),這是對(duì)一種形式展開的完整分析 :它識(shí)別問題領(lǐng)域、結(jié)構(gòu)、過程及政治、心理和社會(huì)因素。 技術(shù)可行性 ? 評(píng)價(jià)技術(shù)是否成熟； ? 有利部件分析法（ Feature Analysis)是對(duì)用于共同目的的各種產(chǎn)品信息進(jìn)行收集和整理的一種方法。有利部件（ Feature）是項(xiàng)目要求背景中重要的組成成分，包括一批設(shè)備、系統(tǒng)或其他重要成份。 ? 分析步驟： 識(shí)別有利部件并賦予權(quán)數(shù)； 計(jì)算優(yōu)點(diǎn)值（ Figure of Merit 簡(jiǎn)稱 FOM)。 比較 FOM最高者一般應(yīng)作為首選產(chǎn)品。 財(cái)務(wù)可行性 ? 對(duì)一個(gè)特定的項(xiàng)目進(jìn)行資源投資是否值得？如何獲得值得的回報(bào)？ ? 如果投資資源有幾種備選的機(jī)會(huì)，那一種會(huì)帶來最佳回報(bào)？ 成本 —收益分析 成本 —收益分析 ： ? 該項(xiàng)目計(jì)劃中的生命期識(shí)別、詳述和評(píng)估建議的成本，包括采購(gòu)、建設(shè)、保養(yǎng)、維修、運(yùn)行成本、退役； ? 在其設(shè)計(jì)中的生命周期內(nèi)，識(shí)別、詳述和評(píng)估建議的收益。 無形成本 —收益分析： 某些成本和收益不易于轉(zhuǎn)化成財(cái)務(wù)術(shù)語。 一次成本 —收益分析不僅考慮潛在項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性，而且需要考慮無形成本和收益。 相關(guān)概念和信息 1 資本成本 [Capital Cost]包括 ： ? 對(duì)一項(xiàng)