【文章內容簡介】 行動細目分配 所有人員 10： 00 劉霞 休會 項目團隊的績效評估書 ? 項目任務的執(zhí)行結果 ? 如何擴展他的知識 ? 需要進一步提高的地方 項目后的評估團隊會議 技術績效 ? 工作范圍 ? 質量 ? 管理變更 成本績效 進度計劃績效 項目計劃與控制 客戶聯(lián)系 團隊 交流 識別問題與解決問題 對未來項目的建議 項目后客戶評價調查 表 請完成這張簡短的調查表，幫助我們評估和改善項目管理績效。如需更多的空間回答，請另附幾頁。 項目名稱： —————————————————————— 低 滿意度 高 工作范圍的完成 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 評價 ——————————————————————————————————————————— 工作質量 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 評價 ——————————————————————————————————————————— 進度計劃績效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 評價 ——————————————————————————————————————————— 預算績效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 評價 ——————————————————————————————————————————— 交流 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 評價 ——————————————————————————————————————————— 客戶聯(lián)系 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 評價 ——————————————————————————————————————————— 總體績效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 評價 ——————————————————————————————————————————— 你意識到實際收獲了什么 —————— 或是預期項目結果有 —————— 收益？ A、數(shù)量收益 —————————————— B、質量收益 ———————————————————— 我們如何在未來的項目中改善我們的工作？請寫下你的有關建議 問題一： ? 如果你是一個房地產項目建設的業(yè)主，你如何進行房地產項目組織系統(tǒng)的設計？ 問題二： ? 結合實際工程，來說明房地產項目中主要部門及其工作要點？ 問題三： ? 您認為一個合格的項目經理應該具備哪些條件？ 第三章： 房地產項目的前期策劃 房地產項目的前期策劃 ? 1，房地產項目構思； ? 2，房地產項目市場調查； ? 3，房地產項目策劃； ? 4，房地產項目可行性分析； ? 5，房地產項目風險預測和控制分析； 房地產項目構思 一，地域性 1，考慮開發(fā)項目區(qū)域經濟狀況，自然狀況，市場狀況； 2，考慮開發(fā)項目周圍市場情況； 3，考慮開發(fā)項目所在地的地理區(qū)位，街區(qū)區(qū)位等； 二，前瞻性 1，項目的可行性研究階段，預見幾年后的市場情況； 2，投資分析與決策階段，要預知未來開發(fā)的成本，售價，資金流量的走向； 3，規(guī)劃設計階段，要在項目規(guī)劃，戶型設計，建筑立面等方面預測未來的發(fā)展趨勢； 4，營銷推廣階段，要準確預測未來市場的變化趨勢，為銷售定價，樓盤包裝，廣告發(fā)布等方面奠定基礎。 三，市場性 1，以市場需求為導向：顧客需要什么樣的房子，我們就造什么樣的房子； 2，房地產市場變了，房地產項目構思的思路，定位方式也要變； 3，在現(xiàn)有的基礎上，造就市場，創(chuàng)造市場。 四，創(chuàng)新性 構思要有新意，要有獨創(chuàng)性。概念要新，主題要新。 五，可操作性 1，在實際市場環(huán)境中，項目具有市場條件的可操作性； 2，在具體實施上有可操作的方法； 3，構思的方案要易于操作，容易實施，避免脫離市場的客觀需求或超出了開發(fā)商的負擔能力和實施能力，成為“紙上談兵” 六，多樣性 在房地產項目中，開發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對多種方案進行權衡比較，揚長避短，選擇最科學，最合理，最具操作性的一種。 房地產項目市場調查 市場調查的內容： 1，宏觀環(huán)境：政治法律，經濟科技，文化風俗等； 2，中觀環(huán)境：所在城市的建設與規(guī)劃，房地產企業(yè)情況，房地產總供應量與總需求量等情況； 3，微觀環(huán)境：競爭對手的情況調查，消費者的需求狀況。 市場調查的類型 1，探測性調查：發(fā)現(xiàn)問題和提出問題； 2，描述性調查：對具體的問題作如實反映； 3，因果性調查：在描述性調查上的進一步研究分析問題的前因后果，找出因果關系； 4，預測性調查：通過收集，分析，研究現(xiàn)有的資料，估計在未來的一定時期內房地產市場的各種類型物業(yè)需求量和變化趨勢。 房地產市場調查的方法 1，訪問法：面談調查，電話調查，通信調查； 2，觀察法 3，實驗法 市場調查的步驟： 1，準備階段：確定市場調查的目的和內容；擬訂詳細，周密的調查計劃，確定調查的對象，方法；根據調查作業(yè)的需要，選擇具有一定素質和專業(yè)知識的調查人員； 2，實施階段：收集相關資料；設計調查問卷；現(xiàn)場實地調查； 3，資料處理階段：編輯整理信息資料；撰寫市場調查報告；在調查過程結束后，對所有的信息進行歸檔儲存。 房地產項目策劃 策劃的內容： 1，房地產項目的選址； 2，市場調查分析； 3，項目的市場定位； 4，項目的規(guī)劃設計； 5，房地產項目的營銷策略； 6，房地產項目物業(yè)管理的前期介入； 房地產項目可行性研究 可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關的市場 、 資源 、 工程技術 、 經濟 、社會等方面問題進行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目在技術上是否可行，在經濟上是否合理，并對多個方案進行優(yōu)選的科學方法。 ? 其作用表現(xiàn)為： 1，可行性研究是投資決策的重要依據。 2，可行性研究是項目審批的依據。房地產項目要經過政府相關職能部門立項 、 審批，而立項審批的依據之一就是可行性研究報告。 3，可行性研究是項目資金籌措的依據。 ? 4，可行性研究是編制設計任務書的依據。 ? 5，可行性研究是開發(fā)商與項目參與各方簽訂合同的依據。 可行性研究 (Feasibility Study) ? 對任何可接受的建議書，都應該設立一個小組承擔可行性研究，并盡量產生方案（ Scenarios)。 ? 產生的方案和該研究所要闡述的全部目標，應該被用來準備一份功能說明書（ Functional Specification)，把一項建議的范圍、目標、財務和時間約束講清楚，并且闡述技術和經濟可行性問題。一份職能說明書闡述需要作什么和操作時有什么約束，確保至少有一種另人滿意的操作 方法。 可行性研究要素 （ 1） 技術可行性； （ 2） 組織體制可行性 。 （ 3） 財務可行性； （ 4） 經濟可行性 。 （ 5）生態(tài)和 社會可行性 。 （ 6)風險和不確定性。 評估一項方案的可行性 ? 需要注意財務和技術因素 “ 硬”的可以計量的方面 ,也要注重其他“軟”的因素 . ? 軟性系統(tǒng)分析 (Soft Systems Analysis,簡稱SSA)是對數(shù)量和事實的“硬”信息之外的信息進行處理的一種方法 .SSA可以在一項研究的初期用來識別任何評估需要考慮的交互作用 . ? SSA所使用一種有用的特殊方法是豐富圖畫分析法 (RICH Picture Analysis),這是對一種形式展開的完整分析 :它識別問題領域、結構、過程及政治、心理和社會因素。 技術可行性 ? 評價技術是否成熟； ? 有利部件分析法（ Feature Analysis)是對用于共同目的的各種產品信息進行收集和整理的一種方法。有利部件（ Feature）是項目要求背景中重要的組成成分，包括一批設備、系統(tǒng)或其他重要成份。 ? 分析步驟： 識別有利部件并賦予權數(shù)； 計算優(yōu)點值（ Figure of Merit 簡稱 FOM)。 比較 FOM最高者一般應作為首選產品。 財務可行性 ? 對一個特定的項目進行資源投資是否值得？如何獲得值得的回報？ ? 如果投資資源有幾種備選的機會，那一種會帶來最佳回報？ 成本 —收益分析 成本 —收益分析 ： ? 該項目計劃中的生命期識別、詳述和評估建議的成本，包括采購、建設、保養(yǎng)、維修、運行成本、退役； ? 在其設計中的生命周期內，識別、詳述和評估建議的收益。 無形成本 —收益分析： 某些成本和收益不易于轉化成財務術語。 一次成本 —收益分析不僅考慮潛在項目的財務可行性，而且需要考慮無形成本和收益。 相關概念和信息 1 資本成本 [Capital Cost]包括 ： ? 對一項