【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。12345678910評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————工作質(zhì)量 12345678910評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————進(jìn)度計(jì)劃績(jī)效 12345678910評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————預(yù)算績(jī)效 12345678910評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————交流 12345678910評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————客戶聯(lián)系 12345678910評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————總體績(jī)效 12345678910評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————你意識(shí)到實(shí)際收獲了什么 —————— 或是預(yù)期項(xiàng)目結(jié)果有 —————— 收益？A、數(shù)量收益 ——————————————B 、質(zhì)量收益 ————————————————————我們?nèi)绾卧谖磥?lái)的項(xiàng)目中改善我們的工作？請(qǐng)寫(xiě)下你的有關(guān)建議 授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室：n 如果你是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的業(yè)主，你如何進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)？授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室：n 結(jié)合實(shí)際工程，來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目中主要部門(mén)及其工作要點(diǎn)？授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室：n 您認(rèn)為一個(gè)合格的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該具備哪些條件？授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室第三章： 房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室n 1，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思；n 2，房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查；n 3，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃；n 4，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析；n 5，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和控制分析；授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室一，地域性1，考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況，自然狀況，市場(chǎng)狀況；2，考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周?chē)袌?chǎng)情況；3，考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地的地理區(qū)位，街區(qū)區(qū)位等；授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室二，前瞻性1，項(xiàng)目的可行性研究階段，預(yù)見(jiàn)幾年后的市場(chǎng)情況；2，投資分析與決策階段，要預(yù)知未來(lái)開(kāi)發(fā)的成本，售價(jià)，資金流量的走向；3，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在項(xiàng)目規(guī)劃，戶型設(shè)計(jì)，建筑立面等方面預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)；4，營(yíng)銷推廣階段，要準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，為銷售定價(jià)，樓盤(pán)包裝，廣告發(fā)布等方面奠定基礎(chǔ)。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室三，市場(chǎng)性1，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向：顧客需要什么樣的房子，我們就造什么樣的房子；2，房地產(chǎn)市場(chǎng)變了，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的思路，定位方式也要變；3，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，造就市場(chǎng)，創(chuàng)造市場(chǎng)。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室四，創(chuàng)新性構(gòu)思要有新意，要有獨(dú)創(chuàng)性。概念要新，主題要新。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室五，可操作性1，在實(shí)際市場(chǎng)環(huán)境中，項(xiàng)目具有市場(chǎng)條件的可操作性；2，在具體實(shí)施上有可操作的方法；3，構(gòu)思的方案要易于操作，容易實(shí)施，避免脫離市場(chǎng)的客觀需求或超出了開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)能力和實(shí)施能力，成為 “紙上談兵 ”授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室六，多樣性在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對(duì)多種方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚(yáng)長(zhǎng)避短，選擇最科學(xué)，最合理，最具操作性的一種。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容：1，宏觀環(huán)境：政治法律，經(jīng)濟(jì)科技，文化風(fēng)俗等；2，中觀環(huán)境：所在城市的建設(shè)與規(guī)劃，房地產(chǎn)企業(yè)情況，房地產(chǎn)總供應(yīng)量與總需求量等情況；3，微觀環(huán)境：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況調(diào)查，消費(fèi)者的需求狀況。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室市場(chǎng)調(diào)查的類型1，探測(cè)性調(diào)查：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和提出問(wèn)題；2，描述性調(diào)查：對(duì)具體的問(wèn)題作如實(shí)反映；3，因果性調(diào)查：在描述性調(diào)查上的進(jìn)一步研究分析問(wèn)題的前因后果，找出因果關(guān)系；4，預(yù)測(cè)性調(diào)查：通過(guò)收集，分析，研究現(xiàn)有的資料，估計(jì)在未來(lái)的一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種類型物業(yè)需求量和變化趨勢(shì)。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法1，訪問(wèn)法：面談?wù){(diào)查，電話調(diào)查，通信調(diào)查；2，觀察法3，實(shí)驗(yàn)法授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室市場(chǎng)調(diào)查的步驟：1，準(zhǔn)備階段：確定市場(chǎng)調(diào)查的目的和內(nèi)容；擬訂詳細(xì)，周密的調(diào)查計(jì)劃，確定調(diào)查的對(duì)象，方法；根據(jù)調(diào)查作業(yè)的需要，選擇具有一定素質(zhì)和專業(yè)知識(shí)的調(diào)查人員；2，實(shí)施階段：收集相關(guān)資料；設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷；現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查；3，資料處理階段：編輯整理信息資料；撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告；在調(diào)查過(guò)程結(jié)束后，對(duì)所有的信息進(jìn)行歸檔儲(chǔ)存。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室策劃的內(nèi)容：1，房地產(chǎn)項(xiàng)目的選址；2，市場(chǎng)調(diào)查分析；3，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位；4，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)；5，房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷策略；6，房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理的前期介入；授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室可行性研究是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng) 、 資源 、 工程技術(shù) 、 經(jīng)濟(jì) 、 社會(huì)等方面問(wèn)題進(jìn)行全面的分析、論證和評(píng)價(jià)，從而判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對(duì)多個(gè)方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室n 其作用表現(xiàn)為：1，可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。2，可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目要經(jīng)過(guò)政府相關(guān)職能部門(mén)立項(xiàng) 、 審批，而立項(xiàng)審批的依據(jù)之一就是可行性研究報(bào)告。3，可行性研究是項(xiàng)目資金籌措的依據(jù)。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室n 4，可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)。n 5，可行性研究是開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目參與各方簽訂合同的依據(jù)。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室 (FeasibilityStudy)n 對(duì)任何可接受的建議書(shū)，都應(yīng)該設(shè)立一個(gè)小組承擔(dān)可行性研究，并盡量產(chǎn)生方案（ Scenarios)。n 產(chǎn)生的方案和該研究所要闡述的全部目標(biāo)，應(yīng)該被用來(lái)準(zhǔn)備一份功能說(shuō)明書(shū)（ FunctionalSpecification)，把一項(xiàng)建議的范圍、目標(biāo)、財(cái)務(wù)和時(shí)間約束講清楚，并且闡述技術(shù)和經(jīng)濟(jì)可行性問(wèn)題。一份職能說(shuō)明書(shū)闡述需要作什么和操作時(shí)有什么約束，確保至少有一種另人滿意的操作 方法。 授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室（ 1） 技術(shù)可行性；（ 2） 組織體制可行性 。（ 3） 財(cái)務(wù)可行性；（ 4） 經(jīng)濟(jì)可行性 。（ 5）生態(tài)和 社會(huì)可行性 。（ 6)風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室n 需要注意財(cái)務(wù)和技術(shù)因素 “ 硬 ” 的可以計(jì)量的方面 ,也要注重其他 “ 軟 ” 的因素 .n 軟性系統(tǒng)分析 (Soft Systems Analysis,簡(jiǎn)稱 SSA)是對(duì)數(shù)量和事實(shí)的 “ 硬 ” 信息之外的信息進(jìn)行處理的一種方法 .SSA可以在一項(xiàng)研究的初期用來(lái)識(shí)別任何評(píng)估需要考慮的交互作用 .n SSA所使用一種有用的特殊方法是豐富圖畫(huà)分析法(RICH Picture Analysis),這是對(duì)一種形式展開(kāi)的完整分析 :它識(shí)別問(wèn)題領(lǐng)域、結(jié)構(gòu)、過(guò)程及政治、心理和社會(huì)因素。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室n 評(píng)價(jià)技術(shù)是否成熟；n 有利部件分析法（ FeatureAnalysis)是對(duì)用于共同目的的各種產(chǎn)品信息進(jìn)行收集和整理的一種方法。有利部件（ Feature）是項(xiàng)目要求背景中重要的組成成分，包括一批設(shè)備、系統(tǒng)或其他重要成份。n 分析步驟：識(shí)別有利部件并賦予權(quán)數(shù)；計(jì)算優(yōu)點(diǎn)值（ FigureofMerit簡(jiǎn)稱 FOM)。比較 FOM最高者一般應(yīng)作為首選產(chǎn)品。授人以魚(yú)不如授人以漁 朱明工作室n 對(duì)一