房地產(chǎn)項目管理chp2房地產(chǎn)項目管理組織系統(tǒng)(編輯修改稿)
2024-11-12 00:02 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 CM制比較圖 業(yè)主 審查 批 選定 竣工 要求 初步設計 批準 詳細設計 準 招標文件 招標 總包 施工 投產(chǎn) 5） CM模式（ Construction Management的縮寫） ? CM模式 ：是指 CM單位接受業(yè)主的委托，組織方式協(xié)調(diào)設計、管理施工的承發(fā)包模式，是一種特定的分標模式，其出發(fā)點是縮短工程建設工期。 這種模式的特點： ①采用“ Fast Track”生產(chǎn)組織方式 。 ②采用委托 CM單位的生產(chǎn)組織形式 。 ③采用“成本 +利潤“的計價方式 。 CM模式的類型： ①非代理型（ CM/NonAgency） 。 ② 代理型（ CM/ Agency） 。 CM 模 式 業(yè) 主 建設經(jīng)理 (CM) 承包商 分包商 分包商 供貨商 CM模式非代理型示意圖 …… 工程設計 供貨商 CM模式的類型： ? ①非代理型（ CM/NonAgency） 的特點 ? CM 單位相當于承包商的身份（非真正意義的承包商 ——合同不同），而不是業(yè)主代理的身份； ? CM 單位可直接與分包商簽訂合同對分包任務進行發(fā)包； ? ②代理型（ CM/ Agency） ? CM 單位以業(yè)主代理的身份參與工作； ? 不直接從事施工活動，不負責分包任務的發(fā)包； ? 是由業(yè)主與分包商簽訂合同， CM 單位與分包商無合同關(guān)系。 CM 模 式 ?CM模式的優(yōu)點： ? （ 1）建設周期短 （非線性的階段施工法 ）； ? （ 2） CM經(jīng)理的早期介入，有利于設計的優(yōu)化 ； ? CM模式改變了傳統(tǒng)管理模式中項目涉及的各方關(guān)系、依靠合同調(diào)解的作法，代之以依賴建筑師和（或）工程師、 CM經(jīng)理和承包商在項目實施中的合作，完成項目的投資控制、進度計劃與質(zhì)量控制和設計工作，這種方法被成為項目組法。 ? CM經(jīng)理與設計單位是相互協(xié)調(diào)關(guān)系， CM單位在一定程度上不是單純按圖施工，他可以通過合理化建議來影響設計。 ?CM模式的缺點 : ?（ 1）對 CM經(jīng)理的要求較高。 ?CM經(jīng)理所在單位的資質(zhì)和信譽都應該比較高，而且具備高素質(zhì)的從業(yè)人員。 ?（ 2）分項招標導致承包費高。 2． 房地產(chǎn)項目的組織結(jié)構(gòu)形式 ? （ 1）寄生式項目組織 1）寄生式項目組織的定義與形式 ? 寄生式項目組織： 依賴于原企業(yè)而組建，其組織機構(gòu)和組織人員來源于原企業(yè)，并手原企業(yè)的組織形式的限制和制約。 ? 若項目任務落實給某一職能部門，則這種組織被稱為部門 控制式項目組織。 企業(yè)領(lǐng)導 原企業(yè)職能部門 項目組織經(jīng)理及其職能部門 設計 土建 安裝 設備采購 計劃與控制 成本管理 設計 土建 安裝 設備采購 計劃與控制 成本管理 …… …… 圖 35 寄生式項目組織形式的基本結(jié)構(gòu) ? 2）寄生式項目組織的特征 ? ①項目組織的功能和作用很弱 ? 項目經(jīng)理對組織成員沒有正式的指令權(quán)、指揮權(quán)和決策權(quán)；僅是一個聯(lián)絡小組的領(lǐng)導，從事信息收集、處理與傳遞，對目標不承擔責任； ? ②項目組織不需要組織規(guī)則 —— 成員兼職 ? ③項目組織成員在項目建設期間與原部門暫時停止領(lǐng)導關(guān)系 ? 適用范圍： 企業(yè)內(nèi)部可以完成的、低成本、低經(jīng)濟風險、規(guī)模小、項目參與者之間界面處理方便、時間和費用壓力不大的項目。 ? 3）寄生式項目組織的優(yōu)點 ? ①寄生式項目不需新建組織機構(gòu)，對企業(yè)原組織影響較小，且管理成本較低。 ②有利于各種專業(yè)人員結(jié)合在一起，辦事效率高。 4）寄生式項目組織的缺點 ①項目經(jīng)理沒有組織上的權(quán)力，無法確保項目目標。 ②項目經(jīng)理來自某職能部門，容易造成比較狹隘、不全面的決策行為。 ③項目的某些職能工作只是參與項目成員的一項附帶性工作，一定程度上限制了項目成員的發(fā)展。 （ 2）獨立式項目組織形式 ? 1）獨立式項目組織的概念與形式 ? 企業(yè)領(lǐng)導 項目 A 項目 B 職能部門 C 職能部門 D 圖 36 獨立式項目組織結(jié)構(gòu) C1 C2 C3 B1 B2 B3 D1 D2 D3 A1 A2 A3 ? 2）獨立式項目組織的特征 ? ①獨立式項目組織是企業(yè)內(nèi)部的一個項目組織 ? ②項目經(jīng)理承擔項目管理職能，對項目組織擁有完全權(quán)力 ? 3）獨立式項目組織的優(yōu)點 ①能將項目參加者的力量集中于項目 ②能對項目加強領(lǐng)導，實施統(tǒng)一管理 ③適應范圍較廣泛：企業(yè)進行較大的、持續(xù)時間較長的項目；也適用于要求在短期內(nèi)完成的、費用壓力大、經(jīng)濟要求高的項目。 4）獨立式項目組織的缺點 ①獨立式項目組織效率低，成本高 ②項目任務不均勻，資源的計劃和供應困難 ③不利于企業(yè)和人員的發(fā)展 ④項目組織可變性和適應性不強 —— 獨立組織的建立與結(jié)束，會對原企業(yè)組織產(chǎn)生沖擊 。 （ 3）直線式項目組織 ? 1）直線式項目組織的含義與形式 。 ? 項目所有者 項目管理者 設計 土建施工 設備安裝 供應 電器安裝 圖 37 直線式項目組織結(jié)構(gòu)形式 ? 直線式項目組織特征 ： ? 其主要特征是與企業(yè)組織形式相似，與項目的結(jié)構(gòu)分解圖有較好的對應性，通常獨立項目和中小型房地產(chǎn)項目都采用直線式組織形式。 ? 2）項目組織的優(yōu)點 ①項目組織管理方便。 ②目標分解和責任落實比較容易，協(xié)調(diào)費用較低。 ③信息流通快，決策迅速，容易控制。 ? 3）項目組織的缺點 ①可能造成企業(yè)的有限資源不能合理利用。 ②項目經(jīng)理責任較大，一切決策信息都集中于項目經(jīng)理。 ③可能由于權(quán)力爭執(zhí)，使企業(yè)各項目之間不僅缺乏信息交流，協(xié)調(diào)困難。 （ 4）矩陣式項目組織形式 ? 1）矩陣式項目組織的含義與形式 。 ? 公司 職能部門 2 職能部門 3 職能部門 1 職能部門 4
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