房地產(chǎn)投資與項目管理(編輯修改稿)
2025-02-06 07:34 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ，往往是投資的重要目標。居住物業(yè)市場由于我國住宅政策的改變而有一個全新的發(fā)展趨勢，該類物業(yè)的交易量也十分巨大，對于住宅房地產(chǎn)的投資成為關(guān)注的熱點。 ?房地產(chǎn)投資分析主要側(cè)重于居住物業(yè)市場和商業(yè)物業(yè)市場的分析。 2． 1房地產(chǎn)市場的一般問題 2．按房地產(chǎn)購買者的目的劃分，房地產(chǎn)市場可分為： 1）房地產(chǎn)自用市場 自用型購買者將房地產(chǎn)作為一種耐用消費品，目的在于滿足自身生活或生產(chǎn)活動對入住空間的需要。 支付能力是對自用型購買者的主要約束條件。 2． 1房地產(chǎn)市場的一般問題 2）房地產(chǎn)投資市場 投資型購買者將房地產(chǎn)作為一種投資工具，目的在于將購入的房地產(chǎn)出租經(jīng)營或轉(zhuǎn)售，并從中獲得投資收益。 房地產(chǎn)投資分析更側(cè)重于第二類市場。 2． 1房地產(chǎn)市場的一般問題 3．按房地產(chǎn)權(quán)屬交易的內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)市場可分為： 1）租賃市場 租賃市場是對不同類型房地產(chǎn)的使用權(quán)進行一定期限和方式的有償轉(zhuǎn)讓的市場。 2）產(chǎn)權(quán)市場 產(chǎn)權(quán)市場是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進行買賣的市場。 2． 2房地產(chǎn)市場分析 2． 2． 1房地產(chǎn)市場分析的必要性 房地產(chǎn)項目的市場分析是在投資決策確定之前，調(diào)查市場情況、了解項目背景資料、辨識投資風險、選擇投資機會的過程。 市場分析的必要性表現(xiàn)在以下幾方面： 一是房地產(chǎn)投資決策需要市場分析。 ?在下面幾種情況下，市場分析工作更為重要： ? 1）開發(fā)商對你開發(fā)的項目沒有或很少有相關(guān)的經(jīng)驗； ? 2）開發(fā)擬開發(fā)的項目要持續(xù)幾年的時間，在這段時間內(nèi)，市場環(huán)境可能發(fā)生較大的變化； ? 3）市場情況不確定因素較多； ? 4）開發(fā)商擬進入一個特殊的市場，該市場上沒有前人的經(jīng)驗可以借鑒。 ?二是房地產(chǎn)經(jīng)營管理需要市場分析。 市場分析反應了收入水平、消費方式和工作實踐的變化，以及這些變化將會給房地產(chǎn)租賃需求帶來的影響。這些就可能需要我們對租金水平和營銷渠道作出相應的調(diào)整。例如掌握了相互競爭的各公司的租金情況，就有助于制定合理的租金結(jié)構(gòu)，并確定最佳的廣告方法，從而增強經(jīng)營管理的主動性。 ?三是房地產(chǎn)價格策略的制定需要市場分析。 對于以盈利為目的的投資者來說，決定售價和租金高低的重要因素就是市場。市場分析可以顯示房地產(chǎn)市場上物業(yè)的單位售價和租金水平的變動范圍。而對于買方和承租者來說，也可以通過市場分析確定價格，以判斷在某個特定的市場區(qū)域內(nèi)某一售價或租金水平是否合理，因此市場分析有助于制定價格策略。 2． 2房地產(chǎn)市場分析 2． 2． 2房地產(chǎn)市場分析的限度 1．市場分析的限制 由于以下幾方面的限制，市場分析的效果有時并不如我們想象的那么好。 1）費用的限制 2）時間的限制 3）技能的限制 4）偏好的限制 市場分析可以提供重要的資料與客觀的報告供投資者或決策者參考，但它并不能代替投資者和決策者作決策。 2． 2房地產(chǎn)市場分析 2．市場分析的程度 進行市場分析的目的是想使投資項目的現(xiàn)金流量及市場價值的變化預測的準確，以使自己在開發(fā)結(jié)束時或持有期內(nèi)獲得最大利潤。 如果想做，市場分析是無止境的。因此，在分析到一定階段時，會有一個點使市場分析所需的成本超過收益。這就說明，即使上面所述的四個限制均不存在，也仍然有一個市場分析的合理程度問題。 從圖 22我們可以看出，只有當市場分析的收益超過該分析所花費的成本時，市場分析才是合算的。 收益 市場研究的深度 M 成 本 總成本 總利潤 成本 利潤 凈利潤 圖 22 市場分析的成本、效益示意圖 2． 2房地產(chǎn)市場分析 2． 2． 3房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1