房地產(chǎn)投資分析與決策(編輯修改稿)
2025-02-02 05:50 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 成本、稅金和利潤，計(jì)算項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，考察項(xiàng)目建成后的盈利能力、清償能力和外匯平衡能力狀況，據(jù)此評價和判斷項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性。 可行性研究內(nèi)容 可行性研究內(nèi)容 ? 國民經(jīng)濟(jì)評價 是從國家整體角度考察項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，用影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率，分析計(jì)算項(xiàng)目給國民經(jīng)濟(jì)帶來的凈效益，評價項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性。 國民經(jīng)濟(jì)評價與財(cái)務(wù)評價的區(qū)別 評價角度不同 ： 財(cái)務(wù)評價站在項(xiàng)目的層次上，從項(xiàng)目的經(jīng)營者、投資者、未來的債權(quán)人的角度，分析項(xiàng)目的可行性。國民經(jīng)濟(jì)評價是站在國家和地區(qū)的層次上，從全社會的角度分析項(xiàng)目的合理性。 項(xiàng)目費(fèi)用和效益的含義與范圍不同： 財(cái)務(wù)評價根據(jù)項(xiàng)目直接發(fā)生的財(cái)務(wù)收支，計(jì)算項(xiàng)目的直接費(fèi)用和效益；國民經(jīng)濟(jì)評價則從全社會角度考察項(xiàng)目的費(fèi)用和效益，考察項(xiàng)目所消耗的有用社會資源和對社會提供的有用產(chǎn)品，不僅考慮直接的費(fèi)用和效益，而且考慮間接的費(fèi)用和效益。 評價采用的價格不同： 財(cái)務(wù)評價對投入物和產(chǎn)出物采用預(yù)測的財(cái)務(wù)收支價格；國民經(jīng)濟(jì)評價采用根據(jù)機(jī)會成本和供求關(guān)系確定的影子價格。 采用的評價參數(shù)不同： 財(cái)務(wù)評價采用 市場匯率 及因行業(yè)而異的基準(zhǔn)收益率。國民經(jīng)濟(jì)評價采用國家統(tǒng)一測定的影子匯率和社會折現(xiàn)率。 可行性研究內(nèi)容 ? 社會評價 是分析擬建項(xiàng)目對當(dāng)?shù)厣鐣ɑ虿暗貐^(qū)，乃至全社會）的影響，分析項(xiàng)目所在地區(qū)的社會環(huán)境對項(xiàng)目的適應(yīng)性和可接受程度，評價項(xiàng)目的社會可行性。社會評價從社會和整個國民經(jīng)濟(jì)的角度考察項(xiàng)目帶來的利益和消極影響。如項(xiàng)目是否符合總體規(guī)劃、能否改善城市居民的居住條件、豐富城市景觀以及提高城市經(jīng)濟(jì)效益等。 ? 當(dāng)從企業(yè)的角度對項(xiàng)目所進(jìn)行的財(cái)務(wù)評價與宏觀的社會經(jīng)濟(jì)評價發(fā)生矛盾時，應(yīng)以后者的結(jié)論為主決定開發(fā)項(xiàng)目是否實(shí)施。 可行性研究內(nèi)容 ? 不確定性分析 不確定性分析包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險分析（概率分析）。盈虧平衡分析僅用于財(cái)務(wù)評價，敏感性分析和風(fēng)險分析即可用于財(cái)務(wù)評價，也可用于國民經(jīng)濟(jì)評價。 ? 盈虧平衡分析， 又稱量、本、利分析，是通過分析項(xiàng)目產(chǎn)量、成本和利潤三者關(guān)系，確定項(xiàng)目由虧變盈或由盈變虧的平衡點(diǎn)，以判斷項(xiàng)目的風(fēng)險程度。 ? 敏感性分析 ，是通過計(jì)算一個或多個不確定因素變化所導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評價指標(biāo)的變化幅度，即以判斷預(yù)期目標(biāo)受各個不確定因素變化的影響程度，即風(fēng)險狀況。在房地產(chǎn)投資分析中，應(yīng)對開發(fā)工程的投資、收益率、租金、貸款利率、工期、出租期等因素的變化作敏感性分析。 ? 風(fēng)險分析， 是根據(jù)投資、租金、貸款利率、建設(shè)工期、出租期等各種變量的概率分布，推求一個項(xiàng)目在風(fēng)險條件下獲利的可能性大小。 四、房地產(chǎn)投資分析的任務(wù) ? 1）為投資者提供投資方向 ? 2）為投資者提供運(yùn)作方式 ? 3）為投資者預(yù)測投資效益 ? 4）為投資者描述風(fēng)險及提供避險方法 案例 —— 政府請客，憑什么要我們買單 ?! ? 民營企業(yè)將縣政府告上了法庭，這在四川資中是有史以來第一回。事實(shí)真相到底如何？這場官司暴露了民營企業(yè)介入公用事業(yè)過程中的哪些問題？政府如何依法行政，民營公用事業(yè)如何合理定價，同時兼顧百姓利益和投資者的利益？這些一時成為當(dāng)?shù)剌浾撽P(guān)注的焦點(diǎn)。 ? 政府請客，憑什么要我們買單？ ? 資中縣位于四川盆地中部，沱江將縣城分為兩半，早年建成的沱江大橋成為連接縣城南北兩大城區(qū)的唯一交通要道。 1997年，資中縣政府與民營企業(yè)四川九達(dá)公司簽訂協(xié)議，由九達(dá)公司控股子公司資中沱江大橋建設(shè)管理有限責(zé)任公司（下稱沱橋公司）負(fù)責(zé)投資大橋改擴(kuò)建。 1998年大橋加寬改造工程完工。四川省交通廳、財(cái)政廳、物價局先后批準(zhǔn)沱橋公司于1999年 2月至 2021年 9月對通行車輛試收費(fèi)， 2021年 1月 1日至 2021年 2月 4日正式對通行車輛收費(fèi)，并根據(jù)不同車型規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 1至 16元。 案例 —— 民營企業(yè) ? 沱江公司執(zhí)行董事、總經(jīng)理何永均說，大橋加寬改造項(xiàng)目建成至今，縣委、縣政府先后 10次以會議紀(jì)要方式要求公司降低部分車輛的通行費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。為了搞好
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