房地產(chǎn)投資分析與決策-資料下載頁
2025-01-06 05:50本頁面
【正文】 司的輸贏未可預料。在民營企業(yè)越來越多地介入公用事業(yè)的背景下，政府如何依法監(jiān)管民營公用事業(yè)，民營公用事業(yè)如何合理定價，才是真正值得關注的話題。 ? 律師趙軍說：“對于省里批準的大橋收費標準，資中縣政府不能自己說改就改。像這樣的收費行政許可，其設定、修改、廢止，都要嚴格依照法定程序進行，下級政府和部門肯定沒有這個權力?！? ? 作為縣長，王和平不愿多談這場官司。但這場官司提醒我們，在依法治國的時代背景下，政府機關一定要依法行政，依法辦事。 ? “縣政府被告到法院，已不算什么新聞。在四川，省政府被告到法院，也不止一次?！彼拇ㄊ「呒壢嗣穹ㄔ盒姓ヘ撠熑苏f，“在法律意識不斷增強的今天，如果政府和各部門不想吃官司，關鍵是要嚴格按照法律規(guī)定辦事?！? 案例 —— 官司之外的話題 ? 部分群眾對收費標準和年限不滿，也是引發(fā)這場官司的一個重要原因。盡管這個案件還沒有最后判決，但有關方面應該從中吸取教訓。這就是，政府決定重大事項，一定要科學決策、民主決策，廣泛聽取各方面的意見。 ? 資中縣人民法院負責人說， “ 如果當初有關部門廣泛聽取各方意見，肯定不會出現(xiàn)今天的情況。 ” ? 北京天則經(jīng)濟研究所所長、中國公用事業(yè)民營化研究中心主任仁盛洪說，公用事業(yè)經(jīng)營的一個核心問題是定價。它并非完全的市場競爭領域，不可能讓消費者自己定價，那樣投資者肯定無利可圖。定價時，我們需要科學的成本預測，充分的市場競標和全面的社會聽證。 ? 一方是百姓利益，另一方是投資商的利益。如何兼顧雙方？這對政府監(jiān)管提出了挑戰(zhàn)。 “ 關鍵是要在保護消費者和投資者利益之間尋找一個平衡點，讓投資者有利可圖，但無暴利可得。 ” 一位專家如是說。 ? 據(jù)內(nèi)江市代市長葉壯介紹，四川省委、省政府高度重視這場糾紛，有關部門正在研究新的收費標準和收費年限，估計明年３月可出臺。 思考題 結合房地產(chǎn)投資分析的相關內(nèi)容 ， 從民營企業(yè)角度 ， 試分析造成當前這種局面的最根本原因是什么 ？ 應如何避免類似事件的再次發(fā)生 ？ 如果你作為縣政府的主管領導 ， 你將怎樣找到保護消費者和投資者利益之間的平衡點 ？ 試問此平衡點的獲取有何重要意義 ？ 如果由你來確定收費標準和收費年限 ， 你將如何確定 ? 結合案例 ， 請談談你對房地產(chǎn)投資分析內(nèi)容的理解及在實際工作中的注意事項 。 BOT項目的投資分析 公式 若在今后 n期內(nèi)，第一期期末獲得收益 A， 以后逐期增長率為 s， 要求收益率 i， 則現(xiàn)在投入 P為： P＝ A/(i－ s)［ 1－ （ 1＋ s)n／ (1＋ i)n］ i≠s時 P＝ n A/(1＋ i) i＝ s時 當 n趨于無窮時， 如 i＞ s， （ 1＋ s)n／ (1＋ i)n趨于 0，則 P＝ A/(i－ s) BOT項目的投資分析 分析實例 某投資者以 5000萬元獲得某收費路段 25年的經(jīng)營權，期望投資收益率 16％，運營費用及稅費為經(jīng)營收入的 15％，市場調(diào)查及預測知，該路段現(xiàn)年通過車輛為 48萬輛，今后逐年車輛增加 5％，問平均每輛車收費多少即可達到投資者的收益目標？若政府物價管理部門規(guī)定平均每輛車收費為 20元，該收費路段經(jīng)營權欲通過拍賣出讓，其它條件同上，問該投資者的最高報價為多少？ BOT項目的投資分析 解 :本題為典型的 BOT(建設－經(jīng)營－轉(zhuǎn)讓 BuildOperateTransfer)項目 （ 1） 設每輛車平均收費為 X元 由公式，則 5000＝ 48X（ 1－ 15％）／（ 16％－ 5％） *［ 1－（ 1＋ 5％） 25／（ 1＋ 16％） 25］ 解方程得 X＝ （ 2） 每輛車平均收費 20元時， 由公式（ 3－ 7） ,則 P＝ 48 20 （ 1－ 15％）／（ 16％－ 5％） *［ 1－（ 1＋5％） 25／（ 1＋ 16％） 25］ ＝
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