房地產(chǎn)項目投資分析-資料下載頁
2025-05-14 21:45本頁面
【正文】 ② 建設項目投資風險 ③ 股票投資風險 ④ 房地產(chǎn)項目投資風險等 按投資風險的內(nèi)涵分為 經(jīng)營風險：經(jīng)營戰(zhàn)略、經(jīng)營策略帶來的風險 財務風險：資金、債務帶來的風險 市場風虛：市場供求關系、市場需求、資源條件的風險 政治風險：政治局勢、政策風險 社會風險：社會穩(wěn)定性、社會矛盾、社會評價、社會關系帶來的風險等等 3. 投資風險的度量 投資風險的度量有兩重內(nèi)涵，其一是風險危害的程度，即風險損失的大小；其二是風險發(fā)生的概率，即風險發(fā)生可能性的大小。因而，投資風險的度量分為風險損失強度和投資風險分布兩類。 （ 1）投資風險損失強度：由于風險的存在使投資者可能遭受的最大損失在直接投資總額中所占有的比例。 %100??? 投資支出 投資收入投資支出風險損失強度 （ 2）投資風險分布：由于投資收益率分布的離散程度來描述的風險發(fā)生可能性大小。 式中： Q： 投資收益率標準偏差 ：狀態(tài) i的發(fā)生概率 ：狀態(tài) I的投資收益率 N ： 狀態(tài)數(shù) ：投資收益率期望值 V ： 投資收益率變異系數(shù) )(12)( )(RnRiiEQVERPQ??? ?iPiR)(RE（二）房地產(chǎn)項目投資風險 ? 房地產(chǎn)項目投資風險因素 ? 房地產(chǎn)項目投資風險防范 ? 房地產(chǎn)項目投資風險控制 1 .房地產(chǎn)項目投資風險因素 項目投資前期風險：投資計劃實施工前項目策劃與研究階段存在的風險。 規(guī)劃設計方案 選址、市場定位、方案決策 開發(fā)經(jīng)營方案 投資融資方案 營銷方案 項目開發(fā)建設經(jīng)營階段風險：項目正式動工到交付使用階段的風險。 工期、成本、質(zhì)量、安全、設備、材料供應商、承建商信譽、財務（資金運作）、合同管理、項目營銷等。 項目經(jīng)營管理及使用階段風險：項目竣工交付使用、業(yè)主入住期間的風險 業(yè)主糾紛、安全、衛(wèi)生、管理 項目營銷、租賃經(jīng)營 2 .房地產(chǎn)項目投資風險防范 投資風險防范的主要策略是風險的回避和轉(zhuǎn)移 投資風險回避：對風險較大的項目，采取放棄原則；或?qū)︼L險較大的方案采取放棄的原則。 投資風險轉(zhuǎn)移：采取一定的技術措施轉(zhuǎn)移投資風險的承擔者。主要的技術措施有： 契約、合同形式 財務責任形式 保險形式 3. 房地產(chǎn)項目投資風險控制 （ 1）前期策劃階段的投資風險控制 把一切不確定因素及其影響程度考慮在評價指標中。常見的處理辦法有如下兩類。 ① 風險調(diào)整貼現(xiàn)率法：用考慮了風險的貼現(xiàn)率來進行項目投資效益凈現(xiàn)值（ NPV） 的計算。 ? K： 風險調(diào)整貼現(xiàn)率 ? i ： 基準貼現(xiàn)率 ? b: 風險補償斜率： ? V： 風險程度系數(shù)（投資收益率變異系數(shù)） vbiK ??? 00ivikb ?? ② 肯定當量法：用一個系數(shù)把有風險的現(xiàn)金流量調(diào)整為無風險的現(xiàn)金流量，再計算凈現(xiàn)值等評價指標。 項目第 t年的肯定當量系數(shù) 項目第 t年的凈現(xiàn)金流量（與 w的大小相對應） i: 基準貼現(xiàn)率（無風險貼現(xiàn)率） )1(1i ttn t FfNP V ?? ??fttF （ 2） 在項目實施階段的投資風險控制 項目實施階段的投資風險控制之基本職能是發(fā)現(xiàn)偏差并采取措施糾正偏差，其主要手段有： ① 計劃控制：制定周密、科學、詳盡的計劃，嚴格地實施計劃。 ② 審計控制：通過完善的、連續(xù)有效的內(nèi)部審計活動評價項目經(jīng)營效率和效益，控制風險。 ③ 檢查性控制：通過各種形式的檢查活動（自查、互查、專職檢整、綜合查、專項查、定期查、隨機查等等），評價項目的投資經(jīng)營狀況。 ＴＨＥ ＥＮＤ
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