房地產(chǎn)投資分析與決策(已修改)
2025-01-18 05:50 本頁(yè)面
【正文】 房地產(chǎn)投資分析與決策 ★ 房地產(chǎn)投資概述 ★ 房地產(chǎn)投資決策程序 ★ 可行性研究的內(nèi)容 ★ 房地產(chǎn)投資分析的任務(wù) ★ 案例 —— 政府請(qǐng)客，憑什么要我們買單 ?! ： ； :； ： 一、房地產(chǎn)投資概述 房地產(chǎn)投資的含義 房地產(chǎn)投資的特性 房地產(chǎn)投資的類型 房地產(chǎn)投資的目的 房地產(chǎn)投資的含義 所謂房地產(chǎn)投資，是指投資者為了獲取預(yù)期的投資收益，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資行為。 一、房地產(chǎn)投資概述 房地產(chǎn)投資的特性 1）區(qū)位的重要性 ：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第一要素是區(qū)位，第二要素是區(qū)位，第三要素還是區(qū)位。 ①選擇的區(qū)位在當(dāng)前必須對(duì)開(kāi)發(fā)投資者、置業(yè)投資者（獲取合理、穩(wěn)定的經(jīng)常性收益）以及未來(lái)的租客（方便地開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以賺取正常的經(jīng)營(yíng)收益并具備支付租金的能力）都具有吸引力。 ②選擇的區(qū)位在未來(lái)必須具有增值潛力，房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，很大程度上取決于所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當(dāng)前凈租金水平的高低； ③重視所處區(qū)位的變化情況，避開(kāi)環(huán)境日益惡化、城市功能日漸衰退的地區(qū)。 2）政策影響性 ： 指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。 房地產(chǎn)投資概述 ?3）對(duì)專業(yè)管理的依賴性 ：對(duì)房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對(duì)專業(yè)管理的依賴性較強(qiáng)。 ?4）房地產(chǎn)投資的巨額性 ：房地產(chǎn)投資需要大量資金墊付，沒(méi)有雄厚的資金實(shí)力或一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。 ?5）房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性 ：房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的每一個(gè)過(guò)程均存在著不確定性因素，因而也存在著風(fēng)險(xiǎn)。 ?6）房地產(chǎn)投資的保值與增值性 ：眾所周知，通貨膨脹能使貨幣貶值。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，最能保值而又最重要的實(shí)物就是房地產(chǎn)。故房地產(chǎn)投資是一種避免通貨膨脹損失的最好的保值方法。 房地產(chǎn)投資的類型 按房地產(chǎn)投資形式劃分 1）房地產(chǎn)直接投資： 投資者直接參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或購(gòu)買房地產(chǎn)的過(guò)程并參與有關(guān)的管理工作。 ①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，投資目的主要是賺取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，風(fēng)險(xiǎn)較大但回報(bào)也較豐厚。 ②房地產(chǎn)置業(yè)投資，投資目的一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要；二是作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。常獲得保值、增值、收益和消費(fèi)四個(gè)方面的收益。 房地產(chǎn)投資的類型 2）房地產(chǎn)間接投資： 是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場(chǎng)的行為。 ①購(gòu)買房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資企業(yè)的債券、股票 ②投資于房地產(chǎn)投資信托基金。投資者將資金投入到由職業(yè)投資經(jīng)理管理的共同基金，用于購(gòu)買、開(kāi)發(fā)、管理和出售房地產(chǎn)資產(chǎn)賺取收入。優(yōu)越性：以相對(duì)較少的投資持有多元化的房地產(chǎn)組合；有強(qiáng)大而穩(wěn)定的分紅潛力（來(lái)源于所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入）；有機(jī)會(huì)得到資金增值；投資的流動(dòng)性很好。 ③購(gòu)買住房抵押貸款證券。銀行將所持有的個(gè)人住房抵押貸款匯集重組成抵押貸款組合，每個(gè)集合內(nèi)的貸款的期限、計(jì)息方式和還款條件大體一致，通過(guò)政府、銀行、保險(xiǎn)公司或擔(dān)保公司等擔(dān)保，轉(zhuǎn)化為信用等級(jí)較高的證券出售給投資者，投資者可間接獲取房地產(chǎn)投資收益。 房地產(chǎn)投資的類型 按房地產(chǎn)投資對(duì)象劃分 土地投資：以開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)土地作為投資對(duì)象 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資：以開(kāi)發(fā)各類房屋、建筑物和構(gòu)筑物作為投資對(duì)象。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資：房地產(chǎn)銷售、出租、互換、信托、 房地產(chǎn)證券投資：房地產(chǎn)債券、股票、基金 房地產(chǎn)中介服務(wù)投資：房地產(chǎn)咨詢、經(jīng)紀(jì)、估價(jià)等中介服務(wù)。 房地產(chǎn)管理投資：房地產(chǎn)管理、維修、保養(yǎng)、服務(wù) 二、房地產(chǎn)投資決策程序 ◆項(xiàng)目管理程序 ◆可行性研究的階段、任務(wù) ◇投資機(jī)會(huì)研究 ( Opportunity Study ) ◇初步可行性研究 ( Prefeasibility Study ) ◇可行性研究 ( Feasibility Study ) 階段 立項(xiàng) 投資決策 設(shè)計(jì) 施工 交工 運(yùn)行 產(chǎn)生 報(bào)告 項(xiàng)目 建議書 可行性 研究報(bào)告
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