房地產(chǎn)投資分析與決策-文庫吧資料
2025-01-12 05:50本頁面
【正文】 要求原告降低收費標(biāo)準(zhǔn)的一切行政行為，并判被告協(xié)助原告恢復(fù)正常的收費秩序。 案例 —— 民營企業(yè) 據(jù)介紹，縣里之所以要求公司降低 “ 三類車 ” 的收費標(biāo)準(zhǔn)，是因為這些車輛經(jīng)營困難，這讓何永均難以接受。在此期間，收費站工作人員多次被打，甚至發(fā)生在警察眼皮底下，他們也不聞不問。但何永均說： “ 當(dāng)出租車、三輪車通過收費站，工作人員攔車收費時，警察便強行推開欄桿放行，有時還帶走收費人員。 ? 7月初，由于許多通行車輛拒絕交費，大橋收費站與部分車主的沖突不斷。為了搞好和地方的關(guān)系，公司前 9次都被迫接受其要求，蒙受了巨大損失。四川省交通廳、財政廳、物價局先后批準(zhǔn)沱橋公司于1999年 2月至 2021年 9月對通行車輛試收費， 2021年 1月 1日至 2021年 2月 4日正式對通行車輛收費，并根據(jù)不同車型規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)為 1至 16元。 1997年，資中縣政府與民營企業(yè)四川九達公司簽訂協(xié)議，由九達公司控股子公司資中沱江大橋建設(shè)管理有限責(zé)任公司（下稱沱橋公司）負責(zé)投資大橋改擴建。事實真相到底如何？這場官司暴露了民營企業(yè)介入公用事業(yè)過程中的哪些問題？政府如何依法行政，民營公用事業(yè)如何合理定價，同時兼顧百姓利益和投資者的利益？這些一時成為當(dāng)?shù)剌浾撽P(guān)注的焦點。 ? 風(fēng)險分析， 是根據(jù)投資、租金、貸款利率、建設(shè)工期、出租期等各種變量的概率分布，推求一個項目在風(fēng)險條件下獲利的可能性大小。 ? 敏感性分析 ，是通過計算一個或多個不確定因素變化所導(dǎo)致的項目經(jīng)濟效果評價指標(biāo)的變化幅度，即以判斷預(yù)期目標(biāo)受各個不確定因素變化的影響程度，即風(fēng)險狀況。盈虧平衡分析僅用于財務(wù)評價，敏感性分析和風(fēng)險分析即可用于財務(wù)評價，也可用于國民經(jīng)濟評價。 ? 當(dāng)從企業(yè)的角度對項目所進行的財務(wù)評價與宏觀的社會經(jīng)濟評價發(fā)生矛盾時，應(yīng)以后者的結(jié)論為主決定開發(fā)項目是否實施。社會評價從社會和整個國民經(jīng)濟的角度考察項目帶來的利益和消極影響。國民經(jīng)濟評價采用國家統(tǒng)一測定的影子匯率和社會折現(xiàn)率。 評價采用的價格不同： 財務(wù)評價對投入物和產(chǎn)出物采用預(yù)測的財務(wù)收支價格；國民經(jīng)濟評價采用根據(jù)機會成本和供求關(guān)系確定的影子價格。國民經(jīng)濟評價是站在國家和地區(qū)的層次上，從全社會的角度分析項目的合理性。 可行性研究內(nèi)容 可行性研究內(nèi)容 ? 國民經(jīng)濟評價 是從國家整體角度考察項目的效益和費用，用影子價格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率，分析計算項目給國民經(jīng)濟帶來的凈效益，評價項目經(jīng)濟上的合理性。 可行性研究內(nèi)容 經(jīng)濟評價 經(jīng)濟評價階段需要進行開發(fā)項目的投資估算、財務(wù)評價、國民經(jīng)濟評價、社會評價 投資估算 包括開發(fā)場地的購置費、拆遷安置費、項目的工程造價、規(guī)劃費、建設(shè)費、管理費和其他有關(guān)費用的估算。 建設(shè)條件分析包括基礎(chǔ)設(shè)施狀況及其外部條件，各類建筑物、構(gòu)筑物的現(xiàn)狀，需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶戶數(shù)和人口，需要安置的勞動力人數(shù)等調(diào)查資料，并對供水、供電、污水處理條件以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件進行分析。 三、可行性研究內(nèi)容 房地產(chǎn)投資可行性研究解決開發(fā)項目建設(shè) 1）必要性：市場需求，社會需要； 2）可能性：原材料、工藝設(shè)備、資金、場址及環(huán)境影響； 3）財務(wù)可行性：盈利能力、清償能力及外匯平衡） 4）經(jīng)濟合理性：對全社會的貢獻、所付代價； 5）社會的相容性：社會影響分析、互適性分析及社會風(fēng)險分析 6）項目可靠性（風(fēng)險）。對開發(fā)項目的投資費用和收益進行估算，做出項目財務(wù)評價和經(jīng)濟評價，并考慮項目的投資、租售價格、規(guī)模、建設(shè)工期等不確定因素的變化，對項目的投資效果作敏感性分析和風(fēng)險性分析。 房地產(chǎn)投資決策程序 優(yōu)化和選擇開發(fā)方案 根據(jù)選擇的目標(biāo)市場和備擇場地，設(shè)計若干個可供選擇的開發(fā)方案，并經(jīng)過分析對比，選擇出最優(yōu)方案。 承擔(dān)研究對象的部門和單位要摸清委托人意圖，項目提出的背景，收集主要依據(jù)材料，制定研究計劃。 10% 177。 30% 177。
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