房地產(chǎn)投資分析與決策概述-文庫吧資料
2025-01-27 17:49本頁面
【正文】 法院，請求法院撤銷被告歷次要求原告降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的一切行政行為，并判被告協(xié)助原告恢復(fù)正常的收費(fèi)秩序。案例 ——民營企業(yè) 據(jù)介紹，縣里之所以要求公司降低 “三類車 ”的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，是因?yàn)檫@些車輛經(jīng)營困難，這讓何永均難以接受。在此期間，收費(fèi)站工作人員多次被打，甚至發(fā)生在警察眼皮底下，他們也不聞不問。但何永均說： “ 當(dāng)出租車、三輪車通過收費(fèi)站，工作人員攔車收費(fèi)時(shí)，警察便強(qiáng)行推開欄桿放行，有時(shí)還帶走收費(fèi)人員。n 7月初，由于許多通行車輛拒絕交費(fèi)，大橋收費(fèi)站與部分車主的沖突不斷。為了搞好和地方的關(guān)系，公司前 9次都被迫接受其要求，蒙受了巨大損失。四川省交通廳、財(cái)政廳、物價(jià)局先后批準(zhǔn)沱橋公司于1999年 2月至 2023年 9月對通行車輛試收費(fèi)， 2023年 1月 1日至 2023年 2月 4日正式對通行車輛收費(fèi)，并根據(jù)不同車型規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為 1至 16元。 1997年，資中縣政府與民營企業(yè)四川九達(dá)公司簽訂協(xié)議，由九達(dá)公司控股子公司資中沱江大橋建設(shè)管理有限責(zé)任公司（下稱沱橋公司）負(fù)責(zé)投資大橋改擴(kuò)建。事實(shí)真相到底如何？這場官司暴露了民營企業(yè)介入公用事業(yè)過程中的哪些問題？政府如何依法行政，民營公用事業(yè)如何合理定價(jià)，同時(shí)兼顧百姓利益和投資者的利益？這些一時(shí)成為當(dāng)?shù)剌浾撽P(guān)注的焦點(diǎn)。n 風(fēng)險(xiǎn)分析， 是根據(jù)投資、租金、貸款利率、建設(shè)工期、出租期等各種變量的概率分布，推求一個(gè)項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)條件下獲利的可能性大小。n 敏感性分析 ，是通過計(jì)算一個(gè)或多個(gè)不確定因素變化所導(dǎo)致的項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果評價(jià)指標(biāo)的變化幅度，即以判斷預(yù)期目標(biāo)受各個(gè)不確定因素變化的影響程度，即風(fēng)險(xiǎn)狀況。盈虧平衡分析僅用于財(cái)務(wù)評價(jià)，敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析即可用于財(cái)務(wù)評價(jià)，也可用于國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)。n 當(dāng)從企業(yè)的角度對項(xiàng)目所進(jìn)行的財(cái)務(wù)評價(jià)與宏觀的社會經(jīng)濟(jì)評價(jià)發(fā)生矛盾時(shí)，應(yīng)以后者的結(jié)論為主決定開發(fā)項(xiàng)目是否實(shí)施。社會評價(jià)從社會和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的角度考察項(xiàng)目帶來的利益和消極影響。國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)采用國家統(tǒng)一測定的影子匯率和社會折現(xiàn)率。評價(jià)采用的價(jià)格不同： 財(cái)務(wù)評價(jià)對投入物和產(chǎn)出物采用預(yù)測的財(cái)務(wù)收支價(jià)格；國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)采用根據(jù)機(jī)會成本和供求關(guān)系確定的影子價(jià)格。國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)是站在國家和地區(qū)的層次上，從全社會的角度分析項(xiàng)目的合理性?？尚行匝芯績?nèi)容可行性研究內(nèi)容可行性研究內(nèi)容可行性研究內(nèi)容n 國民經(jīng)濟(jì)評價(jià) 是從國家整體角度考察項(xiàng)目的效益和費(fèi)用，用影子價(jià)格、影子工資、影子匯率和社會折現(xiàn)率，分析計(jì)算項(xiàng)目給國民經(jīng)濟(jì)帶來的凈效益，評價(jià)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的合理性?？尚行匝芯績?nèi)容可行性研究內(nèi)容經(jīng)濟(jì)評價(jià) 經(jīng)濟(jì)評價(jià)階段需要進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的投資估算、財(cái)務(wù)評價(jià)、國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)、社會評價(jià) 投資估算 包括開發(fā)場地的購置費(fèi)、拆遷安置費(fèi)、項(xiàng)目的工程造價(jià)、規(guī)劃費(fèi)、建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)和其他有關(guān)費(fèi)用的估算。 建設(shè)條件分析包括基礎(chǔ)設(shè)施狀況及其外部條件，各類建筑物、構(gòu)筑物的現(xiàn)狀，需要拆除的房屋面積，需要安置的原住戶戶數(shù)和人口，需要安置的勞動力人數(shù)等調(diào)查資料，并對供水、供電、污水處理?xiàng)l件以及商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文教衛(wèi)生環(huán)境條件進(jìn)行分析。三、可行性研究內(nèi)容三、可行性研究內(nèi)容 房地產(chǎn)投資可行性研究解決開發(fā)項(xiàng)目建設(shè) 1）必要性：市場需求，社會需要； 2）可能性：原材料、工藝設(shè)備、資金、場址及環(huán)境影響； 3）財(cái)務(wù)可行性：盈利能力、清償能力及外匯平衡） 4）經(jīng)濟(jì)合理性：對全社會的貢獻(xiàn)、所付代價(jià)； 5）社會的相容性：社會影響分析、互適性分析及社會風(fēng)險(xiǎn)分析 6）項(xiàng)目可靠性（風(fēng)險(xiǎn)）。對開發(fā)項(xiàng)目的投資費(fèi)用和收益進(jìn)行估算，做出項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)和經(jīng)濟(jì)評價(jià)，并考慮項(xiàng)目的投資、租售價(jià)格、規(guī)模、建設(shè)工期等不確定因素的變化，對項(xiàng)目的投資效果作敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)性分析。房地產(chǎn)投資決策程序房地產(chǎn)投資決策程序優(yōu)化和選擇開發(fā)方案 根據(jù)選擇的目標(biāo)市場和備擇場地，設(shè)計(jì)若干個(gè)可供選擇的開發(fā)方案，并經(jīng)過分析對比，選擇出最優(yōu)方案。
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