【文章內容簡介】 ??利 潤 總 額 或 年 平 均 利 潤 總 額投 資 利 潤 率 總 投 資 額式中：總投資額 =投資 +貸款利息 6． 4現(xiàn)代的財務指標分析 實際工作中可以將投資利潤率分為稅前投資利潤率和稅后投資利潤率兩種。 計算出來的投資利潤率要與規(guī)定的行業(yè)標準投資利潤率或行業(yè)的平均投資利潤率進行比較，如果預期的投資利潤率（或收益率）高于或等于基準投資利潤率（或收益率），說明該項目投資經濟效益高于或相當于本行業(yè)的平均水平，可考慮接受；反之，一般不予接受。 6． 4現(xiàn)代的財務指標分析 2）投資利稅率 投資利稅率是項目利稅額與總投資額的比值。 其計算公式為： 100%??利 稅 額投 資 利 稅 率 總 投 資 額 式中，利稅額為利潤總額與銷售稅金及附加之和。 計算出的投資利稅率同樣也要與規(guī)定的行業(yè)標準投資利稅率或行業(yè)平均投資利稅率進行比較，若前者大于后者，則認為項目是可以考慮接受的。 6． 4現(xiàn)代的財務指標分析 3）資本金利潤率 資本金利潤率是項目的利潤總額（或年平均利潤總額）與項目資本金（即自有資金或權益投資）之比。 其計算公式為： 計算出的資本金利潤率要與行業(yè)的平均資本金利潤率或投資者的目標資本金利潤率進行比較 ， 若前者大于或等于后者 ， 則認為項目是可以考慮接受的 。 100%??利 潤 總 額 或 年 平 均 利 潤 總 額資 本 金 利 潤 率 資 本 金6． 4現(xiàn)代的財務指標分析 4）資本金凈利潤率 資本金凈利潤率是項目所得稅后利潤與項目資本金之比。其計算公式為： 應該說 ， 資本金凈利潤率是投資者最關心的一個指標 ， 因為它反映了投資者自己出資所帶來的凈利潤 。 100%??稅 后 利 潤資 本 金 凈 利 潤 率 資 本 金6． 4現(xiàn)代的財務指標分析 5）靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期是指以房地產投資項目的凈收益來抵償全部投資所需的時間。 靜態(tài)投資回收期的計算具體有兩種方法： （ 1）當項目投入經營后，每年的收益額大致持平、比較均勻時： 投資回收期 =項目總投資 /項目年平均收益額 例如，某投資者投資 100萬元購買一小型公寓項目進行出租，估計投入運營后各年的凈租金收入穩(wěn)定在 10萬元。求該項目的靜態(tài)投資回收期。 根據公式得：投資回收期 =100/10=10（年） 6． 4現(xiàn)代的財務指標分析 （ 2）當項目投入經營后，每年的收益額不太均衡、相差較大時： 投資回收期 =（累計凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數1） +（上期累計現(xiàn)金流量的絕對值 /本期凈現(xiàn)金流量） 其中凈現(xiàn)金流量和累計凈現(xiàn)金流量可直接利用財務現(xiàn)金流量表（全部投資）中的計算求得。當累計凈現(xiàn)金流量等于零或出現(xiàn)正值的年份，即為項目靜態(tài)投資回收期的最終年份。 該指標比較適用于對出租和自營的房地產項目投資回收的粗略評價。 6． 4現(xiàn)代的財務指標分析 6）借款償還期 借款償還期分為國內借款償還期和國外借款償還期。 （ 1）國內借款償還期 國內借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產項目具體財務條件下，在房地產項目計算期內，使用可用作還款的利潤（如預售收入還款）、攤銷及其他還款資金，償還房地產項目借款本息所需要的時間。 借款償還期可由“借款還本付息估算表”、“損益表”及“資金來源與運用表”計算。 6． 4現(xiàn)代的財務指標分析 其詳細計算公式為： 借款償還期 = 借款償還后開始出現(xiàn)盈余的期數 開始借款的期數 +（當期償還借款額 /當期可用于還款的資金額） 或 = 償還借款本金的資金額大于年初借款本息累計的期數 開始借款的期數 +（當期償還借款額 /當期可用于還款的資金額） 實際操作中，項目借款償還期往往已由借款合同確定。計算出借款償還期后，還要與貸款機構的要求期限進行對比，等于或小于貸款機構提出的要求期限，即可認為項目是有清償能力的。否則，認為項目沒有清償能力，是不可行的。 6． 4現(xiàn)代的財務指標分析 （ 2）國外借款償還期 國外借款的還本付息，一般是按已經明確或預計可能的借款償還條件計算。當借款償還期滿足貸款機構的要求期限時，即認為房地產項目具有清償能力。 6． 4現(xiàn)代的財務指標分析 7）財務比率 這里財務比率與本章第 3節(jié)中介紹的的財務比率不同，具體是指資產負債率、流動比率和速動比率。 6． 4現(xiàn)代的財務指標分析 8）還本付息比率 還本付息比率是物業(yè)投資所獲得的年凈經營收益與年還本付息額（或年債息總額）之比。 某物業(yè)投資的還本付息比率越高，表明該投資的還貸能力越強。 6． 4現(xiàn)代的財務指標分析 2．動態(tài)指標的計算 動態(tài)指標是指考慮了資金時間價值的影響而計算的盈利指標。常用的動態(tài)分析指標主要有凈現(xiàn)值、內部收益率和動態(tài)投資回收期。 1）財務凈現(xiàn)值 （ 1）凈現(xiàn)值的含義 現(xiàn)值是指未來預期收益的現(xiàn)在價值。 凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設定的基準收益率 ic（合適的貼現(xiàn)率），將房地產投資項目在計算期內的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和。 6． 4現(xiàn)代的財務指標分析 0( ) (1 ) tntctN P V C I C O i ??? ? ??式中： NPV：凈現(xiàn)值； CIt：第年的現(xiàn)金流入量； COt：第年的現(xiàn)金流出量； ic：行業(yè)或部門基準收益率或設定的目標收益率； t：項目計算期（）。 凈現(xiàn)值可以通過財務現(xiàn)金流量表計算求得。 6． 4現(xiàn)代的財務指標分析 （ 2）關于凈現(xiàn)值含義的理解 ①關于凈現(xiàn)金流量的使用 在各項目之間進行比較的時候需要統(tǒng)一可比基礎。 ②關于基準貼現(xiàn)率 ic 基準貼現(xiàn)率就是項目凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時所采用的利率。它反映了資金的時間價值。 在我國，它一般由行業(yè)或部門制定基準收益率作為基準貼現(xiàn)率；如果沒有規(guī)定的基準貼現(xiàn)率，可以根據銀行中長期貸款的實際利率確定；也可以根據投資者要求的目標收益率或最低回報率來確定。 項目分析評價人員在確定財務基準收益率時，一般綜合考慮以下因素：當前整個國家的經濟發(fā)展狀況；銀行貸款利率；其他行業(yè)的投資收益率水平；投資者對項目收益增長能力的預期；項目風險的大小；項目的壽命期長短等。 6． 4現(xiàn)代的財務指標分析 ③ 關于計算期 對開發(fā)項目而言，是指建設開始到全部售出的時間，有時也叫開發(fā)期；對開發(fā)后出租項目或置業(yè)后出租的項目而言，是指從建設或購買開始，不斷地獲取收益直到項目轉售或項目的經濟壽命結束的時間，有時也叫持有期或經營期。 從計算凈現(xiàn)值的角度出發(fā)，這段時間應該是指項目在經濟上的可用時間而非耐用年限。 6． 4現(xiàn)代的財務指標分析 （ 3）凈現(xiàn)值指標的作用 凈現(xiàn)值指標是用來判別投資項目可行與否。凈現(xiàn)值評價標準的臨界值是零。 當 NPV＞ 0 時，表明投資項目的預期收益率不僅可以達到基準收益率或貼現(xiàn)率所預定的投資收益水平，而且尚有盈余（即大于貼現(xiàn)率）； 當 NPV＝ 0時，表明投資項目收益率恰好等于基準收益率或貼現(xiàn)率所預定的投資收益水平； 當 NPV＜ 0時，表明投資項目收益率達不到基準收益率或貼現(xiàn)率所預定的投資收益水平（即小于貼現(xiàn)率）或最低可接受的回報率，甚至可能出現(xiàn)虧損。此時項目不可行，應拒絕。 因此，只有 NPV≥0 時，投資項目在財務上才是可取的，值得進一步考慮。 6． 4現(xiàn)代的財務指標分析 2）財務內部收益率 （ 1）財務內部收益率的含義 從前面凈現(xiàn)值的公式可以看出，如果現(xiàn)金流量不變，凈現(xiàn)值將隨折現(xiàn)率的變化而變化，而且兩者變動的方向相反，即折現(xiàn)率與現(xiàn)值呈反向變動關系。如圖 64所示： 凈現(xiàn)值（ NPV） 折現(xiàn)率（ i） NPV1 NPV2 0 FIRR i1 i2 圖 64 凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關系 6． 4現(xiàn)代的財務指標分析 房地產投資項目的財務內部收益率是指房地產投資項目在計算期內各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計之和等于零時的折現(xiàn)率。其表達式為： 0( ) (1 ) 0tnttC I C O F I R R ??? ? ?? 式中 （ CICO） t：第 t期的凈現(xiàn)金流量； FIRR：財務內部收益率； 其他同前。 財務內部收益率的經濟含義是指投資項目在這樣的折現(xiàn)率下，到項目計算期終了時，當初的所有投資可以完全被收回。 6． 4現(xiàn)代的財務指標分析 （ 2）財務內部收益率的計算 其公式為： 11 2 112()N P VF I R R i i iN P V N P V? ? ??式中： FIRR：內部收益率； NPV1：采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值； NPV2：采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負值； i1：凈現(xiàn)值為接近于零時的正值的折現(xiàn)率； i2：凈現(xiàn)值為接近于零時的負值的折現(xiàn)率。 6． 4現(xiàn)代的財務指標分析 其計算步驟是： 先按基準收益率（或目標收益率、最低可接受的收益率等）求得項目的財務凈現(xiàn)值（其中的凈現(xiàn)金流量可根據財務現(xiàn)金流量表得到），如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零時的正值和負值各一個，最后用上述插入法公式求出。 要注意的是，式中與之差不應超過 2%，否則，折現(xiàn)率 、和凈現(xiàn)值之間不一定呈線性關系，從而使所求得的內部收益率失真。 6． 4現(xiàn)代的財務指標分析 （ 3）財務內部收益率的作用 財務內部收益率是項目折現(xiàn)率的臨界值。在進行獨立方案的分析評價時，一般是在求得投資項目的內部收益率后，與同期貸款利率、同期行業(yè)基準收益率相比較，以判定項目在財務上是否可行。 6． 4現(xiàn)代的財務指標分析 ① FIRR與 i比較，反映項目的盈虧狀況： FIRR＞ i ，項目盈利； FIRR=i ，項目盈虧平衡； FIRR＜ i ， 項目虧損。 ② FIRR與 ic比較，反映項目與行業(yè)平均收益水平相比的盈利情況： FIRR＞ ic ，項目盈利超出行業(yè)平均收益水平； FIRR=ic ，項目盈利等于行業(yè)平均收益水平； FIRR＜ ic ，項目盈利低于行業(yè)平均水平。 6． 4現(xiàn)代的財務指標分析 ③ 結論： 將內部收益率與行業(yè)基準收益率（或投資者目標收益率、最低可接受的收益率） ic比較，當 FIRR≥ ic時，即認為其盈利能力已滿足最低要求，投資項目可行，值得進一步研究。因為是否能被接受，還有賴于投資者對風險的估計和其它投資機會的吸引力；反之，則不可行，應被拒絕。 如果沒有規(guī)定的基準收益率，內部收益率應大于長期貸款的實際利率或銀行貸款利率 i。內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率，如果后者大于前者，投資就會虧損。因此，所求出的內部收益率是可以接受貸款的最高利率。 6． 4現(xiàn)代的財務指標分析 （ 4）內部收益率存在的問題 以下存在的問題，可能使得用內部收益率方法評價項目得出的決策信號與其它現(xiàn)金流量貼現(xiàn)方法（如凈現(xiàn)值法）得出的結果相矛盾。 一是再投資利率問題；二是多重根問題。 6． 4現(xiàn)代的財務指標分析 ① 再投資利率問題 再投資利率指房地產投資項目在回收期內的收入再投資的預期收益率。 采用內部收益率分析方法對各種項目進行比較時，暗含了這樣一個假定：即回收期內的現(xiàn)金流入以內部收益率再投資。 6． 4現(xiàn)代的財務指標分析 A．當這種假定的前提條件存在時，即內部收益率就是再投資利率時，使用內部收益率方法分析判斷項目的優(yōu)劣或可行與否才是可靠的、比較實際的。 B．但是，當這種假定的前提條件不存在時，即當時市場上其它投資機會的最好收益率與其內部收益率不同時，或者說內部收益率明顯高于資本的機會成本，并高到不現(xiàn)實的地步時，則用內部收益率做為再投資利率就是一個不合理、不現(xiàn)實的假設。這時，再用內部收益率方法去判斷和選擇項目，可能就與前面的結論相矛盾 。 C．當各種投資項目的使用壽命或持有期不同時，再投資問題也將限制內部收益率方法的應用。 6． 4現(xiàn)代的財務指標分析 ② 多重根問題 一般而言 ,項目的凈現(xiàn)值是所選擇的貼現(xiàn)率的遞減函數。如果貼現(xiàn)方程總是這樣運行，那么使得所有現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入相等的內部收益率就將是惟一的。 但是，除了初始投資外，投資途中有時仍會有負