【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ??利 潤 總 額 或 年 平 均 利 潤 總 額投 資 利 潤 率 總 投 資 額式中：總投資額 =投資 +貸款利息 6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 實(shí)際工作中可以將投資利潤率分為稅前投資利潤率和稅后投資利潤率兩種。 計(jì)算出來的投資利潤率要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利潤率或行業(yè)的平均投資利潤率進(jìn)行比較，如果預(yù)期的投資利潤率（或收益率）高于或等于基準(zhǔn)投資利潤率（或收益率），說明該項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益高于或相當(dāng)于本行業(yè)的平均水平，可考慮接受；反之，一般不予接受。 6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 2）投資利稅率 投資利稅率是項(xiàng)目利稅額與總投資額的比值。 其計(jì)算公式為： 100%??利 稅 額投 資 利 稅 率 總 投 資 額 式中，利稅額為利潤總額與銷售稅金及附加之和。 計(jì)算出的投資利稅率同樣也要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利稅率或行業(yè)平均投資利稅率進(jìn)行比較，若前者大于后者，則認(rèn)為項(xiàng)目是可以考慮接受的。 6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 3）資本金利潤率 資本金利潤率是項(xiàng)目的利潤總額（或年平均利潤總額）與項(xiàng)目資本金（即自有資金或權(quán)益投資）之比。 其計(jì)算公式為： 計(jì)算出的資本金利潤率要與行業(yè)的平均資本金利潤率或投資者的目標(biāo)資本金利潤率進(jìn)行比較 ， 若前者大于或等于后者 ， 則認(rèn)為項(xiàng)目是可以考慮接受的 。 100%??利 潤 總 額 或 年 平 均 利 潤 總 額資 本 金 利 潤 率 資 本 金6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 4）資本金凈利潤率 資本金凈利潤率是項(xiàng)目所得稅后利潤與項(xiàng)目資本金之比。其計(jì)算公式為： 應(yīng)該說 ， 資本金凈利潤率是投資者最關(guān)心的一個(gè)指標(biāo) ， 因?yàn)樗从沉送顿Y者自己出資所帶來的凈利潤 。 100%??稅 后 利 潤資 本 金 凈 利 潤 率 資 本 金6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 5）靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期是指以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的凈收益來抵償全部投資所需的時(shí)間。 靜態(tài)投資回收期的計(jì)算具體有兩種方法： （ 1）當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營后，每年的收益額大致持平、比較均勻時(shí)： 投資回收期 =項(xiàng)目總投資 /項(xiàng)目年平均收益額 例如，某投資者投資 100萬元購買一小型公寓項(xiàng)目進(jìn)行出租，估計(jì)投入運(yùn)營后各年的凈租金收入穩(wěn)定在 10萬元。求該項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期。 根據(jù)公式得：投資回收期 =100/10=10（年） 6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 （ 2）當(dāng)項(xiàng)目投入經(jīng)營后，每年的收益額不太均衡、相差較大時(shí)： 投資回收期 =（累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)1） +（上期累計(jì)現(xiàn)金流量的絕對(duì)值 /本期凈現(xiàn)金流量） 其中凈現(xiàn)金流量和累計(jì)凈現(xiàn)金流量可直接利用財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資）中的計(jì)算求得。當(dāng)累計(jì)凈現(xiàn)金流量等于零或出現(xiàn)正值的年份，即為項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期的最終年份。 該指標(biāo)比較適用于對(duì)出租和自營的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資回收的粗略評(píng)價(jià)。 6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 6）借款償還期 借款償還期分為國內(nèi)借款償還期和國外借款償還期。 （ 1）國內(nèi)借款償還期 國內(nèi)借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，在房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，使用可用作還款的利潤（如預(yù)售收入還款）、攤銷及其他還款資金，償還房地產(chǎn)項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。 借款償還期可由“借款還本付息估算表”、“損益表”及“資金來源與運(yùn)用表”計(jì)算。 6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 其詳細(xì)計(jì)算公式為： 借款償還期 = 借款償還后開始出現(xiàn)盈余的期數(shù) 開始借款的期數(shù) +（當(dāng)期償還借款額 /當(dāng)期可用于還款的資金額） 或 = 償還借款本金的資金額大于年初借款本息累計(jì)的期數(shù) 開始借款的期數(shù) +（當(dāng)期償還借款額 /當(dāng)期可用于還款的資金額） 實(shí)際操作中，項(xiàng)目借款償還期往往已由借款合同確定。計(jì)算出借款償還期后，還要與貸款機(jī)構(gòu)的要求期限進(jìn)行對(duì)比，等于或小于貸款機(jī)構(gòu)提出的要求期限，即可認(rèn)為項(xiàng)目是有清償能力的。否則，認(rèn)為項(xiàng)目沒有清償能力，是不可行的。 6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 （ 2）國外借款償還期 國外借款的還本付息，一般是按已經(jīng)明確或預(yù)計(jì)可能的借款償還條件計(jì)算。當(dāng)借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時(shí)，即認(rèn)為房地產(chǎn)項(xiàng)目具有清償能力。 6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 7）財(cái)務(wù)比率 這里財(cái)務(wù)比率與本章第 3節(jié)中介紹的的財(cái)務(wù)比率不同，具體是指資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率。 6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 8）還本付息比率 還本付息比率是物業(yè)投資所獲得的年凈經(jīng)營收益與年還本付息額（或年債息總額）之比。 某物業(yè)投資的還本付息比率越高，表明該投資的還貸能力越強(qiáng)。 6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 2．動(dòng)態(tài)指標(biāo)的計(jì)算 動(dòng)態(tài)指標(biāo)是指考慮了資金時(shí)間價(jià)值的影響而計(jì)算的盈利指標(biāo)。常用的動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)主要有凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率和動(dòng)態(tài)投資回收期。 1）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ 1）凈現(xiàn)值的含義 現(xiàn)值是指未來預(yù)期收益的現(xiàn)在價(jià)值。 凈現(xiàn)值是指按照投資者最低可接受的收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率 ic（合適的貼現(xiàn)率），將房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)的各年凈現(xiàn)金流量，折現(xiàn)到投資期初的現(xiàn)值之和。 6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 0( ) (1 ) tntctN P V C I C O i ??? ? ??式中： NPV：凈現(xiàn)值； CIt：第年的現(xiàn)金流入量； COt：第年的現(xiàn)金流出量； ic：行業(yè)或部門基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率； t：項(xiàng)目計(jì)算期（）。 凈現(xiàn)值可以通過財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表計(jì)算求得。 6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 （ 2）關(guān)于凈現(xiàn)值含義的理解 ①關(guān)于凈現(xiàn)金流量的使用 在各項(xiàng)目之間進(jìn)行比較的時(shí)候需要統(tǒng)一可比基礎(chǔ)。 ②關(guān)于基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 ic 基準(zhǔn)貼現(xiàn)率就是項(xiàng)目凈現(xiàn)金流量貼現(xiàn)時(shí)所采用的利率。它反映了資金的時(shí)間價(jià)值。 在我國，它一般由行業(yè)或部門制定基準(zhǔn)收益率作為基準(zhǔn)貼現(xiàn)率；如果沒有規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率，可以根據(jù)銀行中長期貸款的實(shí)際利率確定；也可以根據(jù)投資者要求的目標(biāo)收益率或最低回報(bào)率來確定。 項(xiàng)目分析評(píng)價(jià)人員在確定財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率時(shí)，一般綜合考慮以下因素：當(dāng)前整個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；銀行貸款利率；其他行業(yè)的投資收益率水平；投資者對(duì)項(xiàng)目收益增長能力的預(yù)期；項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的大小；項(xiàng)目的壽命期長短等。 6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 ③ 關(guān)于計(jì)算期 對(duì)開發(fā)項(xiàng)目而言，是指建設(shè)開始到全部售出的時(shí)間，有時(shí)也叫開發(fā)期；對(duì)開發(fā)后出租項(xiàng)目或置業(yè)后出租的項(xiàng)目而言，是指從建設(shè)或購買開始，不斷地獲取收益直到項(xiàng)目轉(zhuǎn)售或項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間，有時(shí)也叫持有期或經(jīng)營期。 從計(jì)算凈現(xiàn)值的角度出發(fā)，這段時(shí)間應(yīng)該是指項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的可用時(shí)間而非耐用年限。 6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 （ 3）凈現(xiàn)值指標(biāo)的作用 凈現(xiàn)值指標(biāo)是用來判別投資項(xiàng)目可行與否。凈現(xiàn)值評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的臨界值是零。 當(dāng) NPV＞ 0 時(shí)，表明投資項(xiàng)目的預(yù)期收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平，而且尚有盈余（即大于貼現(xiàn)率）； 當(dāng) NPV＝ 0時(shí)，表明投資項(xiàng)目收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平； 當(dāng) NPV＜ 0時(shí)，表明投資項(xiàng)目收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平（即小于貼現(xiàn)率）或最低可接受的回報(bào)率，甚至可能出現(xiàn)虧損。此時(shí)項(xiàng)目不可行，應(yīng)拒絕。 因此，只有 NPV≥0 時(shí)，投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上才是可取的，值得進(jìn)一步考慮。 6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 （ 1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的含義 從前面凈現(xiàn)值的公式可以看出，如果現(xiàn)金流量不變，凈現(xiàn)值將隨折現(xiàn)率的變化而變化，而且兩者變動(dòng)的方向相反，即折現(xiàn)率與現(xiàn)值呈反向變動(dòng)關(guān)系。如圖 64所示： 凈現(xiàn)值（ NPV） 折現(xiàn)率（ i） NPV1 NPV2 0 FIRR i1 i2 圖 64 凈現(xiàn)值與折現(xiàn)率的關(guān)系 6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。其表達(dá)式為： 0( ) (1 ) 0tnttC I C O F I R R ??? ? ?? 式中 （ CICO） t：第 t期的凈現(xiàn)金流量； FIRR：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率； 其他同前。 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是指投資項(xiàng)目在這樣的折現(xiàn)率下，到項(xiàng)目計(jì)算期終了時(shí)，當(dāng)初的所有投資可以完全被收回。 6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 （ 2）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算 其公式為： 11 2 112()N P VF I R R i i iN P V N P V? ? ??式中： FIRR：內(nèi)部收益率； NPV1：采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值； NPV2：采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值； i1：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的正值的折現(xiàn)率； i2：凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的負(fù)值的折現(xiàn)率。 6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 其計(jì)算步驟是： 先按基準(zhǔn)收益率（或目標(biāo)收益率、最低可接受的收益率等）求得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（其中的凈現(xiàn)金流量可根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表得到），如為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零時(shí)的正值和負(fù)值各一個(gè)，最后用上述插入法公式求出。 要注意的是，式中與之差不應(yīng)超過 2%，否則，折現(xiàn)率 、和凈現(xiàn)值之間不一定呈線性關(guān)系，從而使所求得的內(nèi)部收益率失真。 6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 （ 3）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的作用 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是項(xiàng)目折現(xiàn)率的臨界值。在進(jìn)行獨(dú)立方案的分析評(píng)價(jià)時(shí)，一般是在求得投資項(xiàng)目的內(nèi)部收益率后，與同期貸款利率、同期行業(yè)基準(zhǔn)收益率相比較，以判定項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。 6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 ① FIRR與 i比較，反映項(xiàng)目的盈虧狀況： FIRR＞ i ，項(xiàng)目盈利； FIRR=i ，項(xiàng)目盈虧平衡； FIRR＜ i ， 項(xiàng)目虧損。 ② FIRR與 ic比較，反映項(xiàng)目與行業(yè)平均收益水平相比的盈利情況： FIRR＞ ic ，項(xiàng)目盈利超出行業(yè)平均收益水平； FIRR=ic ，項(xiàng)目盈利等于行業(yè)平均收益水平； FIRR＜ ic ，項(xiàng)目盈利低于行業(yè)平均水平。 6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 ③ 結(jié)論： 將內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率（或投資者目標(biāo)收益率、最低可接受的收益率） ic比較，當(dāng) FIRR≥ ic時(shí)，即認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求，投資項(xiàng)目可行，值得進(jìn)一步研究。因?yàn)槭欠衲鼙唤邮?，還有賴于投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的估計(jì)和其它投資機(jī)會(huì)的吸引力；反之，則不可行，應(yīng)被拒絕。 如果沒有規(guī)定的基準(zhǔn)收益率，內(nèi)部收益率應(yīng)大于長期貸款的實(shí)際利率或銀行貸款利率 i。內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率，如果后者大于前者，投資就會(huì)虧損。因此，所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率。 6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 （ 4）內(nèi)部收益率存在的問題 以下存在的問題，可能使得用內(nèi)部收益率方法評(píng)價(jià)項(xiàng)目得出的決策信號(hào)與其它現(xiàn)金流量貼現(xiàn)方法（如凈現(xiàn)值法）得出的結(jié)果相矛盾。 一是再投資利率問題；二是多重根問題。 6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 ① 再投資利率問題 再投資利率指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在回收期內(nèi)的收入再投資的預(yù)期收益率。 采用內(nèi)部收益率分析方法對(duì)各種項(xiàng)目進(jìn)行比較時(shí)，暗含了這樣一個(gè)假定：即回收期內(nèi)的現(xiàn)金流入以內(nèi)部收益率再投資。 6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 A．當(dāng)這種假定的前提條件存在時(shí)，即內(nèi)部收益率就是再投資利率時(shí)，使用內(nèi)部收益率方法分析判斷項(xiàng)目的優(yōu)劣或可行與否才是可靠的、比較實(shí)際的。 B．但是，當(dāng)這種假定的前提條件不存在時(shí)，即當(dāng)時(shí)市場(chǎng)上其它投資機(jī)會(huì)的最好收益率與其內(nèi)部收益率不同時(shí)，或者說內(nèi)部收益率明顯高于資本的機(jī)會(huì)成本，并高到不現(xiàn)實(shí)的地步時(shí)，則用內(nèi)部收益率做為再投資利率就是一個(gè)不合理、不現(xiàn)實(shí)的假設(shè)。這時(shí)，再用內(nèi)部收益率方法去判斷和選擇項(xiàng)目，可能就與前面的結(jié)論相矛盾 。 C．當(dāng)各種投資項(xiàng)目的使用壽命或持有期不同時(shí)，再投資問題也將限制內(nèi)部收益率方法的應(yīng)用。 6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 ② 多重根問題 一般而言 ,項(xiàng)目的凈現(xiàn)值是所選擇的貼現(xiàn)率的遞減函數(shù)。如果貼現(xiàn)方程總是這樣運(yùn)行，那么使得所有現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入相等的內(nèi)部收益率就將是惟一的。 但是，除了初始投資外，投資途中有時(shí)仍會(huì)有負(fù)