【正文】 率。 6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 （ 2）國(guó)外借款償還期 國(guó)外借款的還本付息，一般是按已經(jīng)明確或預(yù)計(jì)可能的借款償還條件計(jì)算。計(jì)算出借款償還期后，還要與貸款機(jī)構(gòu)的要求期限進(jìn)行對(duì)比，等于或小于貸款機(jī)構(gòu)提出的要求期限，即可認(rèn)為項(xiàng)目是有清償能力的。 借款償還期可由“借款還本付息估算表”、“損益表”及“資金來(lái)源與運(yùn)用表”計(jì)算。 6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 6）借款償還期 借款償還期分為國(guó)內(nèi)借款償還期和國(guó)外借款償還期。當(dāng)累計(jì)凈現(xiàn)金流量等于零或出現(xiàn)正值的年份，即為項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期的最終年份。求該項(xiàng)目的靜態(tài)投資回收期。 100%??稅 后 利 潤(rùn)資 本 金 凈 利 潤(rùn) 率 資 本 金6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 5）靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期是指以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的凈收益來(lái)抵償全部投資所需的時(shí)間。 100%??利 潤(rùn) 總 額 或 年 平 均 利 潤(rùn) 總 額資 本 金 利 潤(rùn) 率 資 本 金6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 4）資本金凈利潤(rùn)率 資本金凈利潤(rùn)率是項(xiàng)目所得稅后利潤(rùn)與項(xiàng)目資本金之比。 6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 3）資本金利潤(rùn)率 資本金利潤(rùn)率是項(xiàng)目的利潤(rùn)總額（或年平均利潤(rùn)總額）與項(xiàng)目資本金（即自有資金或權(quán)益投資）之比。 其計(jì)算公式為： 100%??利 稅 額投 資 利 稅 率 總 投 資 額 式中，利稅額為利潤(rùn)總額與銷(xiāo)售稅金及附加之和。 計(jì)算出來(lái)的投資利潤(rùn)率要與規(guī)定的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)投資利潤(rùn)率或行業(yè)的平均投資利潤(rùn)率進(jìn)行比較，如果預(yù)期的投資利潤(rùn)率（或收益率）高于或等于基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率（或收益率），說(shuō)明該項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益高于或相當(dāng)于本行業(yè)的平均水平，可考慮接受；反之，一般不予接受。 1）投資利潤(rùn)率 投資利潤(rùn)率，是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)完成后正常年度的年利潤(rùn)總額（或預(yù)計(jì)回收期內(nèi)的年平均利潤(rùn)總額）與項(xiàng)目總投資額的比率，主要用來(lái)評(píng)價(jià)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的獲利水平。見(jiàn)表 612。 ? ?? ??????????????????????????????????????? ????????????????????財(cái) 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率財(cái) 務(wù) 凈 現(xiàn) 值投 資 回 收 期 靜 態(tài) 與 動(dòng) 態(tài)盈 利 能 力 指 標(biāo) 投 資 利 潤(rùn) 率投 資 利 稅 率資 本 金 利 潤(rùn) 率資 本 金 凈 利 潤(rùn) 率財(cái) 務(wù) 分 析 指 標(biāo) 資 金 平 衡 能 力 指 標(biāo)借 款 償 還 期清 償 能 力 指 標(biāo) 還 本 付 息 比 率 償 債 保 障 比 率資 產(chǎn) 負(fù) 債 率財(cái) 務(wù) 比 率 流 動(dòng) 比 率速 動(dòng) 比 率6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 3．根據(jù)指標(biāo)的性質(zhì)劃分，分為時(shí)間性指標(biāo)、價(jià)值性指標(biāo)和比率性指標(biāo)三大類(lèi)。 6． 4現(xiàn)代的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 1．根據(jù)是否考慮了資金的時(shí)間價(jià)值因素劃分，分為靜態(tài)分析指標(biāo)和動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)兩大類(lèi)。 6． 3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 2．發(fā)展趨勢(shì) 投資分析的合理化的趨勢(shì)就是，項(xiàng)目的投資收益要作數(shù)量、質(zhì)量和時(shí)間三方面的修正。對(duì)于有些物業(yè)投資來(lái)說(shuō)，期末轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售物業(yè)的收益或許在整個(gè)物業(yè)投資收益中占有更大的比重。 6． 3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 6． 3． 2投資分析的合理化趨勢(shì) 1．傳統(tǒng)財(cái)務(wù)分析方法的不足 1）忽略了整個(gè)持有期內(nèi)所有的預(yù)期的現(xiàn)金流量，而僅僅集中在經(jīng)營(yíng)期的第 1年，最多也是前面幾年的經(jīng)營(yíng)情況。 回收期 =市場(chǎng)價(jià)格 /凈經(jīng)營(yíng)收益（全面資本化率的倒數(shù)） 回收期 =初始股本投資 /稅前現(xiàn)金流量（股本化率的倒數(shù)） 回收期 =初始股本投資 /稅后現(xiàn)金流量（現(xiàn)金回報(bào)率的倒數(shù)） 若每年預(yù)期現(xiàn)金流量相同，回收期 =初始股本投資 /預(yù)期現(xiàn)金流量。 回收期與收益率之間也存在著倒數(shù)關(guān)系。 100%???稅 后 現(xiàn) 金 流 量 權(quán) 益 增 加 額經(jīng) 紀(jì) 人 收 益 率 初 始 股 本 投 資6． 3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 4．回收期指標(biāo) 回收期是計(jì)算各投資項(xiàng)目的預(yù)期現(xiàn)金收益等于初始投資時(shí)的年數(shù)。 100%??稅 后 現(xiàn) 金 流 量現(xiàn) 金 回 報(bào) 率初 始 股 本 投 資6． 3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 4）經(jīng)紀(jì)人收益率 經(jīng)紀(jì)人收益率指標(biāo)解決了現(xiàn)金回報(bào)率指標(biāo)的缺點(diǎn)。 作為考慮了所得稅后的指標(biāo)，它仍有缺點(diǎn)。 100%??稅 前 現(xiàn) 金 流 量股 本 化 率 初 始 股 本 投 資 股本化率考慮了不同融資條件對(duì)物業(yè)的影響，但是它未能考慮所得稅對(duì)投資項(xiàng)目的影響。 因?yàn)闆](méi)有反映融資狀況對(duì)投資項(xiàng)目的影響，全面資本化率這個(gè)指標(biāo)的適用性受到一定的限制。 1）全面資本化率：表示預(yù)期凈經(jīng)營(yíng)收益占市場(chǎng)價(jià)格的百分比。 ()?凈 經(jīng) 營(yíng) 收 益償 債 保 障 比 率年 債 息 額 年 還 本 付 息 額 該倍數(shù)越大 ， 則周轉(zhuǎn)不靈的可能性越小 ， 因而所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小 ， 它表明了貸款的安全程度 ， 所以該指標(biāo)越大越好 。表示項(xiàng)目?jī)艚?jīng)營(yíng)收益與年債息總額（年還本付息額）之間的關(guān)系 。所以，損益平衡比率越低越好。 6． 3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 2）損益平衡比率：它是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)支出與還本付息額之和占潛在總收入的百分比（也可以看成是物業(yè)的盈虧平衡比率）。 1）營(yíng)業(yè)比率：它是項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)支出占實(shí)際總收入的百分比。 6． 3傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 2．財(cái)務(wù)比率 財(cái)務(wù)比率一般用于所投資物業(yè)相互間的比較。 ? 市 場(chǎng) 價(jià) 格總 收 益 乘 數(shù) 總 收 入? 市 場(chǎng) 價(jià) 格凈 收 益 乘 數(shù) 凈 經(jīng) 營(yíng) 收 益 比較而言，總收益乘數(shù)分析更為常用。 它雖然不能充當(dāng)獨(dú)立分析的工具，但可以很容易地將那些明顯不能接受的項(xiàng)目加以剔除。 另外，通過(guò) “ 資金來(lái)源與運(yùn)用表 ” 可以進(jìn)行項(xiàng)目的資金平衡能力的分析。 6． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 “ 借款還本付息表 ” 、 “ 資金來(lái)源與運(yùn)用表 ” 和“ 資產(chǎn)負(fù)債表 ” 都是為進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表。 “利潤(rùn)表”與“現(xiàn)金流量表”都是為進(jìn)行項(xiàng)目盈利能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表，不同的是，通過(guò)“利潤(rùn)表”計(jì)算的是盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)；通過(guò)“現(xiàn)金流量表”計(jì)算的是盈利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。 6． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 6． 2． 5基本報(bào)表的相互關(guān)系 基本報(bào)表是財(cái)務(wù)分析體系中重要的組成部分。各期資產(chǎn)應(yīng)等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和。 6． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 6． 2． 4資產(chǎn)負(fù)債表 1．資產(chǎn)負(fù)債表的含義 資產(chǎn)負(fù)債表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年末資產(chǎn)、負(fù)債與所有者權(quán)益變化及對(duì)應(yīng)關(guān)系的報(bào)表。 考慮了這三項(xiàng)因素后（大部分情況下只有后兩項(xiàng)因素），余額即為表中的未分配利潤(rùn)，未分配利潤(rùn)主要是用于歸還借款。 （ 2）提取盈余公積金。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所得稅稅率一般為 33%。 其表格形式見(jiàn)表 69。 其表格形式見(jiàn)表 68。 其表格形式如表 67。 1）出售項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表（見(jiàn)表 65） 2）出租和自營(yíng)項(xiàng)目的資金來(lái)源與運(yùn)用表（見(jiàn)表 66） 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 1 2 3 ? N 1 資金來(lái)源 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4 銷(xiāo)售收入 資本金 長(zhǎng)期借款 短期借款 2 資金運(yùn)用 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 2． 6 2． 7 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤(rùn) 借款本金償還 借款利息支付 3 盈余資金（ 1） （ 2） 4 累計(jì)盈余資金 出售項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表 表 65 單位：萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 ? N 1 資金來(lái)源 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 1． 6 1． 7 1． 8 1． 9 出租收入（或自營(yíng)收入） 資本金 折舊費(fèi) 攤銷(xiāo)費(fèi) 長(zhǎng)期借款 短期借款 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 資金運(yùn)用 出租與自營(yíng)項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表 表 66 單位：萬(wàn)元 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 2． 6 2． 7 2． 8 2． 9 2． 10 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)資金 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤(rùn) 借款本金償還 借款利息支付 3 盈余資金（ 1） （ 2） 4 累計(jì)盈余資金 出租與自營(yíng)項(xiàng)目資金來(lái)源與運(yùn)用表 續(xù)表 66 單位：萬(wàn)元 6． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 6． 2． 3損益表 1．損益表的含義 損益表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額、所得稅及各年稅后利潤(rùn)的分配等情況的財(cái)務(wù)報(bào)表。因而，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金平衡分析關(guān)注的重點(diǎn)是資金來(lái)源與運(yùn)用表的累計(jì)盈余欄目。作為資金的平衡，并不要求每年的盈余資金不出現(xiàn)負(fù)值，而要求從投資開(kāi)始至各年累計(jì)的盈余資金大于零或等于零。 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 ? N 1 資金來(lái)源 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 1． 6 1． 7 1． 8 1． 9 銷(xiāo)售收入 出租收入 自營(yíng)收入 資本金 長(zhǎng)期借款 短期借款 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 凈轉(zhuǎn)售收入 2 資金運(yùn)用 現(xiàn)金來(lái)源與運(yùn)用表 表 64 單位：萬(wàn)元 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 2． 6 2． 7 2． 8 2． 9 2． 10 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 經(jīng)營(yíng)資金 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 應(yīng)付利潤(rùn) 借款本金償還 借款利息支付 3 盈余資金（ 1） （ 2） 4 累計(jì)盈余資金 現(xiàn)金來(lái)源與運(yùn)用表 續(xù)表 64 單位：萬(wàn)元 6． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 2．資金平衡分析 該表給出的盈余資金表示當(dāng)年資金來(lái)源（現(xiàn)金流入）多于資金運(yùn)用（現(xiàn)金流出）的數(shù)額。 其表格形式見(jiàn)表 64。 其表格形式見(jiàn)表 63。 6． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 4）投資者各方現(xiàn)金流量表 該表以投資者各方的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者各方投入資本的盈利能力。 （ 2）兩表的區(qū)別。 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 1 2 3 ? N 1 現(xiàn)金流入 1． 1 1． 2 1． 3 1． 4 1． 5 1． 6 1． 7 銷(xiāo)售收入 出租收入 自營(yíng)收入 凈轉(zhuǎn)售收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營(yíng)資金 2 現(xiàn)金流出 資本金現(xiàn)金流量表 表 62 單位：萬(wàn)元 2． 1 2． 2 2． 3 2． 4 2． 5 2． 6 2． 7 2． 8 2． 9 資本金 經(jīng)營(yíng)資金 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 修理費(fèi)用 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 土地增值稅 所得稅 借款本金償還 借款利息支付 3 凈現(xiàn)金流量 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo)： 資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ %）： 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ic= %） 資本金現(xiàn)金流量表 續(xù)表 62 單位：萬(wàn)元 6． 2房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析基本報(bào)表 3）針對(duì)兩表的有關(guān)說(shuō)明 （ 1） 凈現(xiàn)金流量（項(xiàng)目的未來(lái)收益）是項(xiàng)目當(dāng)年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為