【正文】 。報(bào)表：自有資金現(xiàn)金流量表。報(bào)表：自有資金現(xiàn)金流量表。報(bào)表：全部投資現(xiàn)金流量表。二）財(cái)務(wù)效果分析二）財(cái)務(wù)效果分析 盈利能力分析全部投資的盈利能力1）現(xiàn)金流量分析假設(shè)：全部投資為自有資金，消除資金構(gòu)成的影響 。根據(jù) “ 借款還本付息表 ” 或 “ 資金來源與運(yùn)用表 ” 可以計(jì)算借款償還期指標(biāo)，根據(jù)“ 資產(chǎn)負(fù)債表 ” 可以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率等指標(biāo)。同時(shí)“ 利潤表 ” 也為 “ 現(xiàn)金流量表 ” 的填列提供了一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。各種基本報(bào)表之間有著密切的聯(lián)系。 2．資產(chǎn)負(fù)債表的內(nèi)容 從表中可以看出，資產(chǎn)負(fù)債表由三大部分組成：資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。 該表主要用于考察項(xiàng)目資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析。一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 3．與一般建設(shè)項(xiàng)目的不同 在填列資金來源與運(yùn)用表時(shí)，與現(xiàn)金流量表一樣，出售項(xiàng)目和出租項(xiàng)目也會(huì)有所不同，這是與一般建設(shè)項(xiàng)目不同的地方。 作為項(xiàng)目投資實(shí)施的必要條件，每期的盈余資金應(yīng)不小于零。當(dāng)盈余資金為負(fù)值時(shí)，表示該年的資金短缺數(shù)。 本表與現(xiàn)金流量表有著本質(zhì)的不同。一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 u資金來源與運(yùn)用表 1．資金來源與運(yùn)用表的含義 資金來源與運(yùn)用表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺情況以及項(xiàng)目的資金籌措方案和貸款償還計(jì)劃的財(cái)務(wù)報(bào)表，它為項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表的編制及資金平衡分析提供了重要的財(cái)務(wù)信息。 考慮了這三項(xiàng)因素后（大部分情況下只有后兩項(xiàng)因素），余額即為表中的未分配利潤，未分配利潤主要是用于歸還借款。 （ 2）提取盈余公積金。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所得稅稅率一般為 33%。 其表格形式見表。 其表格形式見表。 其表格形式如下表。一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 u損益表 1．損益表的含義 損益表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤總額、所得稅及各年稅后利潤的分配等情況的財(cái)務(wù)報(bào)表。 （ 2）兩表的區(qū)別。一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)據(jù)來源生產(chǎn)負(fù)荷（ % ） 當(dāng)年產(chǎn)量占設(shè)計(jì)能力的百分比1 現(xiàn)金流入 ++ 產(chǎn)品銷售（營業(yè)）收入 銷售收入和銷售稅金及附加估算表 回收固定資產(chǎn)余值 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表（凈殘值） 回收流動(dòng)資金 最后一年回收全部流動(dòng)資金2 現(xiàn)金流出 ++++ 自有資金 投資計(jì)劃與資金籌措表 借款本金償還 資金來源與運(yùn)用表 借款利息支付 總成本費(fèi)用表 經(jīng)營成本 總成本費(fèi)用表 銷售稅金及附加 銷售收入和銷售稅金及附加估算表 所得稅 損益表3 凈現(xiàn)金流量 122）自有資金現(xiàn)金流量表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表一）基本財(cái)務(wù)報(bào)表 3）針對(duì)兩表的有關(guān)說明 （ 1） 凈現(xiàn)金流量（項(xiàng)目的未來收益）是項(xiàng)目當(dāng)年現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出的代數(shù)和。該表從投資者整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付作為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。 其目的是考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)方案進(jìn)行比較建立共同基礎(chǔ)。 攤銷費(fèi)216。利潤 216。銀行貸款216。注： 若收入、成本不含稅，則銷售稅金中也不含增值稅資源稅： 按銷量計(jì)算三）收入稅金的構(gòu)成與估算三）收入稅金的構(gòu)成與估算 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的收入、稅金估算與資金籌措一、經(jīng)營收入估算租售方案的確定租售價(jià)格的確定經(jīng)營收入估算（ 1）銷售輸入（ 2）租金收入（ 3）自營收入二、稅金估算經(jīng)營稅金及附加土地使用稅房產(chǎn)稅企業(yè)所得稅土地增值稅三、銷售收入、出租收入、自營收入與經(jīng)營稅金及附加四、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金籌措資金來源分析216。 ② 計(jì)息利率：年有效利率 ③ 每年應(yīng)計(jì)利息一）投資費(fèi)用的構(gòu)成與估算一）投資費(fèi)用的構(gòu)成與估算 序號(hào) 年份 項(xiàng)目 建設(shè)期 投產(chǎn)期 達(dá)產(chǎn)期1 2 3 4 5 6 7 81 借款 (10%) 年初借款本息累計(jì) 210 630 840 本金 200 580 720 建設(shè)期利息 10 50 120 本年借款 200 380 140 本年應(yīng)計(jì)利息 10 40 70 本年還本 本年付息2 償還本金的資金來源 利潤 折舊與攤銷 其他資金一）投資費(fèi)用的構(gòu)成與估算一）投資費(fèi)用的構(gòu)成與估算 投資費(fèi)用的估算擴(kuò)大指標(biāo)估算法 —— 機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究階段4）流動(dòng)資金的估算 精度要求 項(xiàng)目階段類似企業(yè)單位產(chǎn)品占用流動(dòng)資金 Ⅹ 擬建項(xiàng)目產(chǎn)量流動(dòng)資金銷售收入經(jīng)營成本固定資產(chǎn)投資Ⅹ 類似企業(yè)的比例擬建項(xiàng)目的一）投資費(fèi)用的構(gòu)成與估算一）投資費(fèi)用的構(gòu)成與估算 25018043082501804307410370330償還本金的資金來源25151057014050580630340380102002102 641借款 (10%)1達(dá)產(chǎn)期投產(chǎn)期建設(shè)期 年份 項(xiàng)目 序號(hào)采用有錢就還的方式二）成本費(fèi)用的構(gòu)成與估算二）成本費(fèi)用的構(gòu)成與估算 成本費(fèi)用的估算7）利息支出固定資產(chǎn)投資借款利息：等額償還本金和利息總額二）成本費(fèi)用的構(gòu)成與估算二）成本費(fèi)用的構(gòu)成與估算 250180430825018043024241242417410370330償還本金的資金來源26665957014050580630340380102002102 641借款 (10%)1達(dá)產(chǎn)期投產(chǎn)期建設(shè)期 年份 項(xiàng)目 序號(hào)等額償還本金和利息總額二）成本費(fèi)用的構(gòu)成與估算二）成本費(fèi)用的構(gòu)成與估算 成本費(fèi)用的估算7）利息支出固定資產(chǎn)投資借款利息：等額還本，利息照付二）成本費(fèi)用的構(gòu)成與估算二）成本費(fèi)用的構(gòu)成與估算 250180430825018043021210212107410370330償還本金的資金來源26363057014050580630340380102002102 641借款 (10%)1達(dá)產(chǎn)期投產(chǎn)期建設(shè)期 年份 項(xiàng)目 序號(hào)等額還本，利息照付二）成本費(fèi)用的構(gòu)成與估算二）成本費(fèi)用的構(gòu)成與估算 成本費(fèi)用的估算7）利息支出流動(dòng)資金借款利息：8）其他費(fèi)用—— 是制造費(fèi)、銷售費(fèi)、管理費(fèi)中扣除前面 1— 6中已計(jì)算的費(fèi)用后其他所有費(fèi)用的統(tǒng)稱。遞延資產(chǎn)： 一般按不短于 5年的期限平均攤銷；以租賃方式租入 的固定資產(chǎn)改良工程支出，在有效期內(nèi)分期攤銷。5）攤銷費(fèi) —— 指無形資產(chǎn)和遞延資產(chǎn)的攤銷費(fèi)。二）成本費(fèi)用的構(gòu)成與估算二）成本費(fèi)用的構(gòu)成與估算 成本費(fèi)用的估算4）折舊費(fèi)種類與方法：個(gè)別折舊 分類折舊 綜合折舊平均年限法注： 凈殘值率按固定資產(chǎn)原值的 3%— 5%確定，中外合資按 10% 折舊年限可與項(xiàng)目經(jīng)營期一致二）成本費(fèi)用的構(gòu)成與估算二）成本費(fèi)用的構(gòu)成與估算 成本費(fèi)用的估算6）修理費(fèi) —— 包括制造、管理、銷售費(fèi)用中的修理費(fèi)。固定資產(chǎn)的價(jià)值補(bǔ)償：以折舊的形式列入產(chǎn)品成本，逐年攤還。福利：主要用于職工的醫(yī)藥費(fèi)（醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)）、生活困難補(bǔ)助及 按照國家規(guī)定開支的其他職工福利支出。其他外購燃料和動(dòng)力：消耗量占總消耗量比例較小的，如制造、 管理、銷售費(fèi)中的外購水電費(fèi)等。其他材料：在制造、管理、銷售費(fèi)中機(jī)物料消耗、低值易耗品及 其運(yùn)輸費(fèi)。 注意： 投調(diào)稅不作為設(shè)計(jì)、施工和其他取費(fèi)的依據(jù)。 ② 計(jì)稅依據(jù)：實(shí)際完成投資額（估算時(shí)按分年用款計(jì)劃）。 ② 與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的其它費(fèi)用： 建設(shè)單位管理費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、研究試驗(yàn)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、工程 保險(xiǎn)費(fèi)、生產(chǎn)職工培訓(xùn)、施工機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)移費(fèi)、供電貼費(fèi)等。國內(nèi)設(shè)備 =設(shè)備原價(jià) Ⅹ （ 1+運(yùn)雜費(fèi)率） ③ 安裝工程費(fèi)：按照安裝設(shè)備的百分比計(jì)算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成圖示二、財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)與估算一）投資費(fèi)用的構(gòu)成與估算二）成本費(fèi)用的構(gòu)成與估算三）收入稅金的構(gòu)成與估算 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析與計(jì)算項(xiàng)目總投資與資產(chǎn)構(gòu)成基本預(yù)備費(fèi)漲價(jià)預(yù)備費(fèi)建筑工程費(fèi)用設(shè)備及工器具購置費(fèi)安裝工程費(fèi)工程費(fèi)用其它費(fèi)用預(yù)備費(fèi)用項(xiàng)目總投資 流動(dòng)資金建設(shè)資金總投資的構(gòu)成 靜態(tài)投資動(dòng)態(tài)投資固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅建設(shè)期利息固定資產(chǎn)投資一）投資費(fèi)用的構(gòu)成與估算一）投資費(fèi)用的構(gòu)成與估算 項(xiàng)目總投資與資產(chǎn)構(gòu)成項(xiàng)目總投資流動(dòng)資金建設(shè)資金 ——總資產(chǎn)的構(gòu)成固定資產(chǎn)無形資產(chǎn)遞延資產(chǎn)流動(dòng)資產(chǎn)項(xiàng)目總資產(chǎn)資本保全原則一）投資費(fèi)用的構(gòu)成與估算一）投資費(fèi)用的構(gòu)成與估算 投資費(fèi)用的估算擴(kuò)大指標(biāo)估算法 —— 機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究階段1）固定資產(chǎn)投資的估算 精度要求 項(xiàng)目階段—— 單位生產(chǎn)能力投資估算法：X1—— 類似企業(yè)的生產(chǎn)能力X2—— 擬建項(xiàng)目的生產(chǎn)能力I1—— 類似企業(yè)的固定資產(chǎn)投資I2—— 擬建項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資一）投資費(fèi)用的構(gòu)成與估算一）投資費(fèi)用的構(gòu)成與估算 投資費(fèi)用的估算分項(xiàng)詳細(xì)估算法 —— 詳細(xì)可行性研究階段1）固定資產(chǎn)投資的估算 精度要求 項(xiàng)目階段—— 工程費(fèi)用的估算： ① 建筑工程費(fèi)：根據(jù)設(shè)計(jì)方案的內(nèi)容，按概算指標(biāo)計(jì)算。住宅部分全部預(yù)售，休養(yǎng)所出租，綜合商場(chǎng)為自營。采用的方法不同：動(dòng)態(tài)分析、靜態(tài)分析 。依據(jù)的資料不同： 事前分析、事后分析。這種衡量是通過資金來源與運(yùn)用表進(jìn)行的。5． 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述 2．衡量項(xiàng)目的清償能力 這種衡量主要是通過計(jì)算投資回收期、借款償還期以及資產(chǎn)負(fù)債率和償債保障比率等指標(biāo)來進(jìn)行的。 5．由上述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行與否的最終結(jié)論。 3．財(cái)務(wù)分析指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià)。5． 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述 財(cái)務(wù)分析的基本程序是： 1．收集、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料。第五章 房地產(chǎn) 投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析? 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述? 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析與計(jì)算? 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)的方法? 案例分析5． 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述5． 1． 1房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的含義 財(cái)務(wù)分析也叫財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。它是指投資分析人員在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)，項(xiàng)目策劃，投資、成本與費(fèi)用估算，收入估算與資金籌措等基本資料和數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表，計(jì)算財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力和資金平衡情況所進(jìn)行的分析，據(jù)此評(píng)價(jià)和判斷投資項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。 2．編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表。 4．進(jìn)行不確定性分析。5． 1房地產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析概述5． 1． 2 財(cái)務(wù)分析的作用 1．衡量項(xiàng)目的盈利能力 這種衡量主要是靠計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤率及資本金利潤率等指標(biāo)來進(jìn)行的。 3．衡量項(xiàng)目的資金平衡能力 資金平衡主要是指投資項(xiàng)目的各期盈余資金不應(yīng)出現(xiàn)負(fù)值，它是投資開發(fā)經(jīng)營的必要條件。財(cái)務(wù)報(bào)表的格式分年表n…642 53121達(dá)產(chǎn)期投產(chǎn)期建設(shè)期 年份 項(xiàng)目序號(hào)表類 表名 單位 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析與計(jì)算一、財(cái)務(wù)報(bào)表概述財(cái)務(wù)報(bào)表的格式特殊表N…4321……規(guī)格單價(jià)項(xiàng)目序號(hào)表類 表名 單位 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析與計(jì)算一、財(cái)務(wù)報(bào)表概述財(cái)務(wù)報(bào)表的特點(diǎn)分析的目的不同：投資決策、企業(yè)經(jīng)營。時(shí)間的長短不同：長期分析、短期分析 。與企業(yè)日常財(cái)務(wù)報(bào)表的區(qū)別 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析與計(jì)算一、財(cái)務(wù)報(bào)表概述財(cái)務(wù)報(bào)表的構(gòu)成基本財(cái)務(wù)報(bào)表現(xiàn)金流量表損益表資金來源與運(yùn)用表資產(chǎn)負(fù)債表全部投資自有資金 房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的分析與計(jì)算一、財(cái)務(wù)報(bào)表概述財(cái)務(wù)報(bào)表的構(gòu)成輔助財(cái)務(wù)報(bào)表固定資產(chǎn)投資估算表流動(dòng)資金估算表投資計(jì)劃與資金籌措表借款還本付息表投資單位產(chǎn)品生產(chǎn)成本估算表固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算表無形及遞延資產(chǎn)攤銷估算表總成本費(fèi)用估算表成本產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金及附加估算表主要投入物、產(chǎn)出物使用價(jià)格依據(jù)表收入共