【正文】 租金標(biāo)準(zhǔn)為 300元，按使用面積計算，出租率平均為 90%； （ 4） 建筑物原值為 600萬元，電梯、空調(diào)等設(shè)備原值為 80萬元，使用壽命為 10年，凈殘值為 5%； （ 5） 土地使用稅每年每平方米為 ； （ 6） 房產(chǎn)稅為租賃收入的 12%； （ 7） 建筑物的保險費(fèi)每年按原值的 1‰繳納，電梯、空調(diào)等設(shè)施的年保險費(fèi)率原值的 3‰； （ 8） 建筑物的修繕費(fèi)總額為 100萬元，電梯等設(shè)備的修理費(fèi)總額為 10萬元； （ 9） 年管理費(fèi)為年房租額的 5%； （ 10） 建筑物拆除后，土地可 120萬元的價格轉(zhuǎn)讓，土地還原利率為 10%； （ 11） 該房地產(chǎn)的綜合還原利率為 12%， 土地還原利率為 10%。 ? ?P = 2 5 * / ,1 2 % , 2 0 1 8 6 . 7 4 ( )PA ? 萬 元 Eg 若上例中，土地的使用年限尚有 30年，建筑物的壽命期 20 年，建筑物的凈殘值不計，在建筑物報廢后土地尚能以 30萬元的價 格轉(zhuǎn)讓，土地還原利率為 8%， 試算該房地產(chǎn)的價值。 試用收益法評估該寫字樓 2021年 4月 1日的價值。 ⑦房產(chǎn)稅按年總收入的 12%繳納，保險費(fèi)按建筑物原值的 3‰ 計 算。 ⑤家具設(shè)備原值為 420萬元，家具設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命平均為 10 年，殘值率為 4%。 ③空置率年平均為 10%，即出租率年平均為 90%。 可供出租的凈使用面積為 15000平方米，占總建筑面積的 60%， 其余部分為大廳、公共過道、樓梯、電梯、公共衛(wèi)生間、大樓管理 人員用房、設(shè)備用房等占用面積。房地產(chǎn)的資本化率為 8%。 ? ?? ? ? ?? ?? ?? ?? ?( 1 ) 450 00 * 12 450 00 / 2 517 500120 000 0 * % 180 00? ? ???年 有 效 總 收 入 元2 年 運(yùn) 營 費(fèi) 用 =16200+18000+3600+64800+29700+1000 =133300 元 年 管 理 費(fèi) =540000*3%=16200 元 年 修 繕 費(fèi) 元 年 保 險 =1202100*3%=3600 元 年 房 產(chǎn) 稅 =540000*12%=64800 元 年 營 業(yè) 稅 金 及 附 加 =54 ? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?40( 3 ) 517 500 133 300 384 200( 4) 120 000 0 * 10% 120 000384 200 120 000 264 200264 200 1( 5 ) 1 315 048 38%1 8%31504836301500? ? ???? ? ???? ? ??????????0000*%=29700 元 年 土 地 使 用 稅 =500*2=1000 元房 地 產(chǎn) 年 純 收 益 元房 屋 年 純 收 益 元 土 地 年 純 收 益 元土 地 使 用 權(quán) 價 值 元 土 地 單 價 元 / 平 方? ?米[例 514] 評估對象是一出租寫字樓，土地總面積為 5300平方米， 總建筑面積 25000平方米，建筑層數(shù)為 18層，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝 土結(jié)構(gòu)。 （三）基準(zhǔn)地價修正法的評估思路 12 3 4****V ?評 估 對 象 宗 地 的 價 值 評 估 對 象 宗 地 所 處 地 段 的 基 準(zhǔn) 地 價 P 年 限 修 正 系 數(shù) a 交 易 日 期 修 正 系 數(shù) a 土 地 狀 況 修 正 系 數(shù) a 市 場 轉(zhuǎn) 讓 因 素 修 正 系 數(shù) a三、市場租金倍數(shù)法 V ?參 照 物 房 地 產(chǎn) 市 場 交 易 價 格市 場 租 金 倍 數(shù) =參 照 物 房 地 產(chǎn) 的 年 租 金房 地 產(chǎn) 評 估 價 值 房 地 產(chǎn) 的 年 收 益 * 市 場 租 金 倍 數(shù)第三節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 Ar??純 收 益房 地 產(chǎn) 價 值 V資 本 化 率一、純收益 ??純 收 益 有 效 總 收 入 運(yùn) 營 費(fèi) 用= 潛 在 總 收 入 空 置 等 造 成 的 收 入 損 失 運(yùn) 營 費(fèi) 用??出 租 房 地 產(chǎn) 年 純 收 益 年 租 賃 收 入 年 租 賃 費(fèi) 用年 租 賃 收 入 年 維 修 費(fèi) 年 管 理 費(fèi) 年 保 險 費(fèi) 房 地 產(chǎn) 稅 租 賃 代 理 費(fèi)??直 接 經(jīng) 營 型 房 地 產(chǎn) 年 純 收 益 年 銷 售 收 入 年 經(jīng) 營 費(fèi) 用= 年 銷 售 收 入 年 銷 售 成 本 年 銷 售 費(fèi) 用 年 銷 售 稅 金 及 附 加 年 管 理 費(fèi) 用 年 財 務(wù) 費(fèi) 用 年 經(jīng) 營 利 潤二、資本化率（折現(xiàn)率） ：投資收益率 ： 土地資本化率 建筑物資本化率 房地產(chǎn)（綜合）資本化率 [例 511] 某宗房地產(chǎn)的總價值為 1000萬元，經(jīng)估測建筑 物部分的價值為 600萬元，假定綜合的資本化率為 8%，建 筑物的資本化率為 10%，則土地的資本化率為： 10 00 * 8% 60 0 * 10 % 5%10 00 60 0? ??r=： （ 1） 安全利率加上風(fēng)險報酬率 （ 2）投資收益率排序插入法 （ 3）市場租價法 ??房 地 產(chǎn) 資 本 化 率 安 全 利 率 風(fēng) 險 報 酬 率1nii iAPn??r=[例 512] 選擇 4個與評估對象房地產(chǎn)相類似的交易實例， 各交易實例有關(guān)數(shù)據(jù)資料如下表： 交易實例 租金（萬元 /年） 價格（萬元） 還原利率（ %） 1 15 165 2 24 216 3 52 498 4 87 863 9 .0 9 % 1 1 .1 1 % 1 0 .4 4 % 1 0 .0 8 % 1 0 .1 8 %4r?????三、收益年限 的確定 ① 單獨評房 —— 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 ② 單獨評地 —— 土地使用權(quán)的剩余年限 ③ 房地合一評估 —— N1NN?2NN?1 2 212 N N N NNN???若 ， 則， 則 先 根 據(jù) 建 筑 物 經(jīng) 濟(jì) 壽 命 確 定 收 益 年 期 ，后 計 算 土 地 使 用 權(quán) 剩 余 年 限 超 出 建 筑 物 經(jīng) 濟(jì) 壽 命 部 分 的 價 值四、房地產(chǎn)價值的估測 （一）房地合一價值的估測 ? ?? ?? ?? ? ? ?? ?? ?1 111 * / , ,1niiinRVrAV A P A r nr rAVrAVrg?????? ? ???????????? 有 限 期 , 各 年 收 益 不 相 等有 限 期 , 各 年 收 益 相 等無 限 期 , 各 年 收 益 相 等無 限 期 , 各 年 收 益 額 按 等 比 級 數(shù) 遞 增（二）土地價值的估測 1 單獨的土地出租 2 房地產(chǎn)出租或經(jīng)營 ? ?? ? ? ?? ?1111 11111 * / , ,1nAV A P A r nr rAVr??? ? ?????????有 限 期 , 各 年 收 益 相 等無 限 期 , 各 年 收 益 相 等? ?? ? ? ?? ?? ?? ?22 1 2 2 21 12111 * / , , *1nAAV A A P A r n A P rr rAAVr???? ? ? ? ??????????, 其 中 ,有 限 期 , 各 年 收 益 相 等無 限 期 , 各 年 收 益 相 等（三）建筑物價值的估測 ? ?? ? ? ?? ?? ?? ?11 2 1 1 1221211 * / , , *1nAAV A A P A r n A P rr r