【正文】 ，土地使用權(quán)及地上建筑物由國家無 償收回。 ? ?? ?? ? ? ? ? ?? ?? ? ? ?2 1 . 5 0 . 5( 1 )( 2)( 3 )31**44191 36 124 95 316 31( 4)? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ????土 地 取 得 成 本 =500*230=115000 元土 地 開 發(fā) 成 本 =500*246=123000 元投 資 利 息 = 土 地 取 得 費 利 息 ＋ 土 地 開 發(fā) 費 利 息＝ 115 000 * 1+8 % 1 +12 300 0* 1+8 % 1 +12 300 0* 1+8 % 1元開 發(fā) 商 利 潤 = 115 000 +12 300 0 *10 %=2 380 0 元(5) 營 業(yè) 稅 金 及 ? ?? ?? ?? ?? ?115 000 123 000 316 31 238 00* 5% 154 441 5%( 6)( 7 )? ? ???附 加 =15444+1081+463=16988 元土 地 取 得 成 本 + 土 地 開 發(fā) 成 本 + 投 資 利 息 + 開 發(fā) 利 潤營 業(yè) 稅 =* 營 業(yè) 稅 稅 率1 營 業(yè) 稅 稅 率元城 建 稅 =15444*7%=1081 元教 育 費 附 加 =15444*3%=463 元銷 售 費 用 =(115000+123000+31631+23800+16988)*3 %=9313 元土 地 價 值 =11 ? ?? ?931 3 319 732??5000+123000+31631+23800+16988 元 土 地 單 價 =319731/500=639 元第五節(jié) 其他評估技術(shù)方法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 一、剩余法／假設(shè)開發(fā)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 （一）基本思路 １ 含義 將評估對象房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)完成后的價值，減去未來正常的開 發(fā)成本利潤和稅費等，以此確定評估對象價值的方法。 基本思路：城市內(nèi)各宗地的價格隨其離開街道的距離（即臨街 深度）的增加而遞減，而在同一路線價區(qū)段內(nèi)各宗地塊，又因其深 度、寬度、形狀、位置和面積的差異使價格有所不同，要進(jìn)行合理 修正才能最終得到宗地價格。 該房地產(chǎn)在未來 2年的建設(shè)期內(nèi)，開發(fā)費用的投入情況為：第一年投入 60%，第二 年投入 40%。 例 515 評估對象土地為征用農(nóng)地，面積為 500平方米。? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?1 260 0 80 *1 5%19 .650 1050 00 * 7. 5 3. 7560 0 *1 % 80 * 3% 0. 8410 0 10350 103? ? ???? ? ???計 算 年 收 益 總 額年 總 收 益 =3000*300*12*90%=972 萬 元計 算 總 費 用年 折 舊 費 萬 元年 土 地 使 用 稅 萬 元年 保 險 費 萬 元年 管 理 費 =972*5%= 萬 元年 修 繕 費 = 萬 元年 房 產(chǎn) 稅 =972*12%= 萬 元計 算 年 純 收 益年 純 收 益 =9 72 19 .6 +3 .7 5+ 0. 8? ? ? ?? ? ? ?? ? ? ?? ?121277 9. 57 * / , 12 % , 50 64 745,12 0 * / , 10 % , 50 1. 026 64 74 1. 02 64 75 .0 2PAPFVV????? ? ? ? ?4++3+ = 萬 元4 房 地 產(chǎn) 價 格 V 萬 元房 地 產(chǎn) 到 期 后 土 地 轉(zhuǎn) 讓 價 格 的 還 原 價 格V 萬 元房 地 產(chǎn) 估 價 V 萬 元練習(xí)題：某房地產(chǎn)開發(fā)公司于 2021年 3月以有償出讓方式取得一宗 土地 50年使用權(quán)，并于 2021年 3月在此塊地上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的 寫字樓，當(dāng)時造價為每平方米 2021元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為 55年，殘值 率為 2%。收集的相 關(guān)資料如下： ①租金按凈使用面積計算。試求該商業(yè)用地的評估值。對其進(jìn)行交易日期修 正，修正到 2021年 10月的價格為： ? ?3 0 0 0 *1 0 3 . 6 % * 9 8 . 3 % *1 0 3 . 5 % *1 0 4 . 7 % 3 3 1 1 /P ?? 元 平 方 米 [例 57] 某宗房地產(chǎn)在 2021年 5月的價格為 3600元 /平方 米， 該地區(qū)同類房地產(chǎn) 2021年 6月至 10月的價格與上月 相比的變動率分別為 %, %, %, %,%。 ? ?? ? ? ?? ?? ?? ?? ?( 1 ) 450 00 * 12 450 00 / 2 517 500120 000 0 * % 180 00? ? ???年 有 效 總 收 入 元2 年 運 營 費 用 =16200+18000+3600+64800+29700+1000 =133300 元 年 管 理 費 =540000*3%=16200 元 年 修 繕 費 元 年 保 險 =1202100*3%=3600 元 年 房 產(chǎn) 稅 =540000*12%=64800 元 年 營 業(yè) 稅 金 及 附 加 =54 ? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?40( 3 ) 517 500 133 300 384 200( 4) 120 000 0 * 10% 120 000384 200 120 000 264 200264 200 1( 5 ) 1 315 048 38%1 8%31504836301500? ? ???? ? ???? ? ??????????0000*%=29700 元 年 土 地 使 用 稅 =500*2=1000 元房 地 產(chǎn) 年 純 收 益 元房 屋 年 純 收 益 元 土 地 年 純 收 益 元土 地 使 用 權(quán) 價 值 元 土 地 單 價 元 / 平 方? ?米[例 514] 評估對象是一出租寫字樓，土地總面積為 5300平方米， 總建筑面積 25000平方米，建筑層數(shù)為 18層，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝 土結(jié)構(gòu)。 ? ? ? ?P = 2 5 * / ,1 2 % , 2 0 3 0 * / , 8 % , 2 0 1 9 3 ( )P A P F?? 萬 元? ? ? ? ? ?P = 2 5 * / ,1 2 % , 2 0 3 * / , 8 % ,1 0 * / , 8 % , 2 0 1 9 1 ( )P A P A P F?? 萬 元五、收益法的應(yīng)用舉例： 某出租商住兩用樓的有關(guān)資料如下： （ 1） 該房地產(chǎn)建筑面積為 5000平方米，土地面積為 1200平方米，建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； （ 2） 土地使用權(quán)年限為 70年，從 1987年 10月起計，建筑物建于 ， 其使用壽命為 50年，凈殘值不計； （ 3） 可供出租的建筑物使用面積為 3000平方米，占總面積 的 60%， 每平方米月租金標(biāo)準(zhǔn)為 300元，按使用面積計算，出租率平均為 90%； （ 4） 建筑物原值為 600萬元，電梯、空調(diào)等設(shè)備原值為 80萬元，使用壽命為 10年，凈殘值為 5%； （ 5） 土地使用稅每年每平方米為 ； （ 6） 房產(chǎn)稅為租賃收入的 12%； （ 7） 建筑物的保險費每年按原值的 1‰繳納，電梯、空調(diào)等設(shè)施的年保險費率原值的 3‰； （ 8） 建筑物的修繕費總額為 100萬元，電梯等設(shè)備的修理費總額為 10萬元； （ 9） 年管理費為年房租額的 5%； （ 10） 建筑物拆除后，土地可 120萬元的價格轉(zhuǎn)讓，土地還原利率為 10%； （ 11） 該房地產(chǎn)的綜合還原利率為 12%， 土地還原利率為 10%。 估測經(jīng)濟(jì)性貶值。 預(yù)計當(dāng)時售價，商業(yè)樓為 4000元 /平方米，住宅樓為 2500元 /平方米。 土 地 單 價 = 路 線 價 * 深 度 價 格 修 正 率土 地 總 價 = 路 線 價 * 深 度 價 格 修 正 率 * 土 地 面 積或 :土 地 單 價 = 路 線 價 * 深 度 價 格 修 正 率 * 其 他 價 格 修 正 率土 地 總 價 = 路 線 價 * 深 度 價 格 修 正 率 * 其 他 價 格 修 正 率 * 土 地 面 積［例 518］ 某路線價區(qū)段，標(biāo)準(zhǔn)深度為 18米，路線價為 1000元 /平方米，評估對象臨街各宗地塊情況為