【正文】 iAPn??r=[例 512] 選擇 4個與評估對象房地產(chǎn)相類似的交易實(shí)例， 各交易實(shí)例有關(guān)數(shù)據(jù)資料如下表： 交易實(shí)例 租金（萬元 /年） 價(jià)格（萬元） 還原利率（ %） 1 15 165 2 24 216 3 52 498 4 87 863 9 .0 9 % 1 1 .1 1 % 1 0 .4 4 % 1 0 .0 8 % 1 0 .1 8 %4r?????三、收益年限 的確定 ① 單獨(dú)評房 —— 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 ② 單獨(dú)評地 —— 土地使用權(quán)的剩余年限 ③ 房地合一評估 —— N1NN?2NN?1 2 212 N N N NNN???若 ， 則， 則 先 根 據(jù) 建 筑 物 經(jīng) 濟(jì) 壽 命 確 定 收 益 年 期 ，后 計(jì) 算 土 地 使 用 權(quán) 剩 余 年 限 超 出 建 筑 物 經(jīng) 濟(jì) 壽 命 部 分 的 價(jià) 值四、房地產(chǎn)價(jià)值的估測 （一）房地合一價(jià)值的估測 ? ?? ?? ?? ? ? ?? ?? ?1 111 * / , ,1niiinRVrAV A P A r nr rAVrAVrg?????? ? ???????????? 有 限 期 , 各 年 收 益 不 相 等有 限 期 , 各 年 收 益 相 等無 限 期 , 各 年 收 益 相 等無 限 期 , 各 年 收 益 額 按 等 比 級 數(shù) 遞 增（二）土地價(jià)值的估測 1 單獨(dú)的土地出租 2 房地產(chǎn)出租或經(jīng)營 ? ?? ? ? ?? ?1111 11111 * / , ,1nAV A P A r nr rAVr??? ? ?????????有 限 期 , 各 年 收 益 相 等無 限 期 , 各 年 收 益 相 等? ?? ? ? ?? ?? ?? ?22 1 2 2 21 12111 * / , , *1nAAV A A P A r n A P rr rAAVr???? ? ? ? ??????????, 其 中 ,有 限 期 , 各 年 收 益 相 等無 限 期 , 各 年 收 益 相 等（三）建筑物價(jià)值的估測 ? ?? ? ? ?? ?? ?? ?11 2 1 1 1221211 * / , , *1nAAV A A P A r n A P rr rAAVr???? ? ? ? ??????????, 其 中 ,有 限 期 , 各 年 收 益 相 等無 限 期 , 各 年 收 益 相 等[例 513] 評估對象為六層磚混結(jié)構(gòu)辦公樓，土地總面積 500平方米 ,房屋建筑面積 1500平方米，月租金 ， 假設(shè)建筑物的資本化率為 10%，耐用年限為 60年，土地資 本化率為 8%，管理費(fèi)以年租金的 3%計(jì)，維修費(fèi)以房屋現(xiàn)值 的 %計(jì)，房租損失準(zhǔn)備費(fèi)按半月租金計(jì)，保險(xiǎn)費(fèi)按房屋 現(xiàn)值 3‰ 計(jì)，房產(chǎn)稅為租金收入的 12%，土地使用稅每年每 平方米 2元，營業(yè)稅及附加綜合稅率為 %，建筑物尚可 使用年限為 50年，土地使用權(quán)年限為 40年，建筑物價(jià)值依 成本法求得為 120萬元。 基準(zhǔn)地價(jià) —— 對城鎮(zhèn)各級土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、 住宅、工業(yè)等土地利用類型評估的土地使用權(quán)單位面積平 均價(jià)格。其中某宗房地產(chǎn)在 2021年 5月 價(jià)格為 3500元 /平方米，對其進(jìn)行交易日期修正，修正到 2021年 10月的價(jià)格為： ? ?11 %35 00 * 38 09 /10 %P ?? 元 平 方 米[例 55] 某地區(qū)某類房地產(chǎn) 2021年上半年各月的價(jià)格同 2021年底相比，分別為上漲了 %, %, %, %, %, %。 可 比 交 易 實(shí) 例 交 易 價(jià) 格A 交 易 情 況 修 正 系 數(shù)B 交 易 日 期 修 正 系 數(shù)C 交 易 環(huán) 境 修 正 系 數(shù)D 個 別 因 素 修 正 系 數(shù)E 容 積 率 修 正 系 數(shù)F 土 地 使 用 年 期 修 正 系 數(shù)[例 51] 參照物房地產(chǎn)的交易價(jià)格為 2021元 /平方米，經(jīng) 調(diào)查了解其交易價(jià)格與正常交易價(jià)格相比偏高 5%，則修正 后的正常交易價(jià)格為： 上例中，如果參照物房地產(chǎn)的交易價(jià)格比正常交易價(jià)格偏 低 2%，則修正后的正常交易價(jià)格為： ? ?10020 00 * 19 05 /10 0 5P ?? ? 元 平 方 米? ?10020 00 * 20 41 /10 0 2P ?? ? 元 平 方 米 [例 52] 評估對象土地使用權(quán)剩余年限為 30年，參照物 剩余年限為 20年，假設(shè)折現(xiàn)率為 8%，則土地使用權(quán)年限修 正系數(shù)為 ： ? ?? ?3020111 8 %1 .4 6 6111 8 %y??????[例 53] 評估對象土地的容積率為 3，參照物土地的容積 率為 2，根據(jù)容積率地價(jià)指數(shù)如下，則土地容積率的修正 系數(shù)為： 容積率 1 2 3 4 5 地價(jià)指數(shù) % 100 105 110 115 120 110% 1 0 4 .7 6 %105%y ?? [例 54] 某地區(qū)某類房地產(chǎn) 2021年 4月至 10月的價(jià)格指數(shù)%,%,%,%,%,%,% （以 2021年 1月為 100%）。 基準(zhǔn)地價(jià)修正法實(shí)質(zhì)上是市場途徑的一種具體方法。 包括平整土地費(fèi)用、征地拆遷 費(fèi)用等。 ②租金平均每月每平方米 85元。 ? ?? ? ? ?? ?? ?? ?? ?? ?( 1 ) 15000 * 85 * 12 * 90% 13778 * 12 961377 * 12% 420 * 1 4%104800 * 3% ??????????年 有 效 總 收 入 萬 元2 年 運(yùn) 營 成 本 =96++++= 0 萬 元 年 經(jīng) 常 費(fèi) 用 萬 元 房 產(chǎn) 稅 萬 元 家 具 設(shè) 備 折 舊 費(fèi) = 萬 元 年 保 險(xiǎn) 費(fèi) 萬 元 營 業(yè) 稅 金 及 附 加 =1377*%= ? ?? ?? ?? ?( 3 ) 1377 ( 4) * ( / , 8% , 45 ) * 10000 / 25000 4772V P A? ? ?????萬 元年 純 收 益 萬 元房 地 產(chǎn) 價(jià) 值 萬 元 房 地 產(chǎn) 單 價(jià) 元 / 平 方 米 Eg 某房地產(chǎn)出租產(chǎn)生的年純收益為 25萬元，綜合還原 利率為 12%， 估價(jià)尚可使用 20年，試算該房地產(chǎn)的價(jià)格。該建筑物 占地面積 500平方米，建筑面積為 900平方米，現(xiàn)用于出租，每月平 均實(shí)收租金為 3萬元。 ，確定包括功能性 貶值因素在內(nèi)的綜合成新率。土地開發(fā)期為 2年，第一年投入的 開發(fā)費(fèi)占總開發(fā)費(fèi)的 3/4，第二年投入的開發(fā)費(fèi)占總開發(fā) 費(fèi)的 1/4；銀行基本建設(shè)貸款年利率為 8%，土地開發(fā)的平 均利潤率為 10%，營業(yè)稅稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率 為 7%，教育費(fèi)附加為營業(yè)稅的 3%、銷售費(fèi)用為開發(fā)后土地 售價(jià)的 3%。該建筑為框架結(jié)構(gòu)，總建 筑面積為 7000平方米，單層建筑面積均為 500平方米，共 14層，其中 1～ 2層為商 業(yè)用房，共 1000平方米， 3～ 14層為住宅，共 6000平方米。試用剩余法評估出該待開發(fā)土地在 2021年 10月出售時(shí)的市 場價(jià)值。 深度（ M） 4以下 4～ 8 8～12 12～16 16～ 18 18以上 指數(shù)（ %） 130 125 120 110 100 40 ? ? ? ?? ? ? ?? ? ? ?? ? ? ?? ? ? ?宗 地 A 的 地 價(jià) =1000*1* *6 =105000 元宗 地 B 的 地 價(jià) =1000** *6 =89100 元宗 地 C 的 地 價(jià) =1000** 3*6 =23400 元宗 地 D 的 地 價(jià) =1000** 7*6 =52500 元宗 地 E 的 地 價(jià) =1000** 11*6 =79200 元