【正文】 假設(shè)各宗地的寬度都為 6米，計(jì) 算各宗地的價(jià)值。 土 地 單 價(jià) = 路 線(xiàn) 價(jià) * 深 度 價(jià) 格 修 正 率土 地 總 價(jià) = 路 線(xiàn) 價(jià) * 深 度 價(jià) 格 修 正 率 * 土 地 面 積或 :土 地 單 價(jià) = 路 線(xiàn) 價(jià) * 深 度 價(jià) 格 修 正 率 * 其 他 價(jià) 格 修 正 率土 地 總 價(jià) = 路 線(xiàn) 價(jià) * 深 度 價(jià) 格 修 正 率 * 其 他 價(jià) 格 修 正 率 * 土 地 面 積［例 518］ 某路線(xiàn)價(jià)區(qū)段，標(biāo)準(zhǔn)深度為 18米，路線(xiàn)價(jià)為 1000元 /平方米，評(píng)估對(duì)象臨街各宗地塊情況為：宗地 A為 臨街地，臨街深度為 ，宗地 B為臨街地，臨街深度 為 ，宗地 C為臨街地，臨街深度為 3米，宗地 D為臨 街地，臨街深度為 7米，宗地 E為臨街地，臨街深度為 11米。 ２ 適用范圍 路線(xiàn)價(jià)法對(duì)于城市土地價(jià)格評(píng)估具有普遍適用性。 ? ?? ?? ?? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?? ?2 1 . 5 0 . 520%1 8 8 6 .0 41 1 0 %20 .1 7 7 1 .2 94 8 0 0 * 2 0 % 0 .2 1 6 05??????????? ? ? ? ? ???? ? ? ? ? ?? ? ? ?1 開(kāi) 發(fā) 完 成 后 房 地 產(chǎn) 的 價(jià) 值 =4000*1000+2500*6000* 80%+ 萬(wàn) 元 開(kāi) 發(fā) 費(fèi) 用 ( 含 管 理 費(fèi) 用 )=800 萬(wàn) 元3 投 資 利 息 = 地 價(jià) * 1 + 8 % 1 + 8 0 0 * 6 0 % * 1 + 8 % 1 + 8 0 0 * 6 0 % * 1 + 8 % 1 地 價(jià) 萬(wàn) 元 開(kāi) 發(fā) 利 潤(rùn) 地 價(jià) 地 價(jià) 萬(wàn) 元 營(yíng) 業(yè) 稅 ? ?? ? ? ?? ?? ?? ?? ?21 8 8 6 .0 4 * 5 % 9 4 .3 0 * 7 % 9 4 .3 0 * 3 % 1 0 3 .7 36 1 8 8 6 .0 4 * 3 .5 % 6 6 .0 117 ( 1 8 8 6 .0 4 8 0 0 0 .1 7 7 1 .2 9 0 .21 1 0 %4 3 3 .5 5 * 1 0 0 0 0 / 1 0 0 0 4 3 3 6? ? ? ???? ? ? ? ????金 及 附 加 萬(wàn) 元 銷(xiāo) 售 費(fèi) 用 萬(wàn) 元 地 價(jià) 地 價(jià) 地 價(jià) )* 地 價(jià) = 萬(wàn) 元 單 位 地 價(jià) 元 / 平 方 米二、路線(xiàn)價(jià)法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用 （一）基本思路 １ 含義 路線(xiàn)價(jià)法， 是對(duì)面臨特定街道、接近性相等的城鎮(zhèn)土地 ,設(shè)定 標(biāo)準(zhǔn)深度，求取在該深度上數(shù)宗地塊的平均單價(jià)并附設(shè)于該特定街 道上，此單價(jià)稱(chēng)為路線(xiàn)價(jià)，然后據(jù)此路線(xiàn)價(jià)，再配合深度價(jià)格修正 率表，計(jì)算出臨街該街道的其他土地地價(jià)的一種估價(jià)方法。經(jīng)調(diào)查了解，建行基本建設(shè)貸款年利息率為 8%；經(jīng)調(diào)查分析，房地 產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)同類(lèi)房地產(chǎn)的平均利潤(rùn)率為 20%，根據(jù)稅法，評(píng)估對(duì)象營(yíng)業(yè)稅稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為 7%，教育費(fèi)附加費(fèi)率為 3%，經(jīng)分析，銷(xiāo)售費(fèi)用為開(kāi)發(fā) 后房地產(chǎn)價(jià)值的 %。經(jīng)估測(cè)，總開(kāi)發(fā)費(fèi)用（包括管理費(fèi)）為 800萬(wàn)元。 預(yù)計(jì)當(dāng)時(shí)售價(jià)，商業(yè)樓為 4000元 /平方米，住宅樓為 2500元 /平方米。預(yù)計(jì)建設(shè)期為 2年。根據(jù)規(guī)劃的要求和市場(chǎng)調(diào)查，該地塊最佳開(kāi)發(fā)方 式為：建筑覆蓋率適宜為 50%，建造商業(yè)居住混合樓。 （ 3）可裝修改造或可改變用途的舊房 ３ 估價(jià)案例 ［例 517］ 評(píng)估對(duì)象土地為七通一平的空地，面積為 1000平方米 ,且土地形狀規(guī) 則，允許用途為商住混合，允許建筑容積率為 7，覆蓋率為 ≤ 50%，土地使用年限 為 50年。 ? ? *V ?? ? ? ? ?待 開(kāi) 發(fā) 房 地 產(chǎn) 的 價(jià) 值開(kāi) 發(fā) 完 成 后 房 地 產(chǎn) 價(jià) 值 開(kāi) 發(fā) 成 本 管 理 費(fèi) 用 投 資 利 息 開(kāi) 發(fā) 利 潤(rùn) 銷(xiāo) 售 稅 費(fèi) 折 現(xiàn) 系 數(shù) ２ 運(yùn)用范圍 （ 1）待開(kāi)發(fā)土地，包括生地、毛地、熟地。計(jì)算評(píng)估對(duì)象土地開(kāi)發(fā)后的市場(chǎng)價(jià)值。 土地取得成本為 230元 /平方米，土地開(kāi)發(fā)成本（包括管理 費(fèi)）為 246元 /平方米。 如果外界條件變化后的房地產(chǎn)交易價(jià)格高于以前的價(jià)格，或者 房地產(chǎn)預(yù)期收益增加，則房地產(chǎn)存在經(jīng)濟(jì)性溢價(jià) 。 估測(cè)經(jīng)濟(jì)性貶值。 四、房地產(chǎn)（建筑物）經(jīng)濟(jì)性貶值的估算 （一）建筑物經(jīng)濟(jì)性貶值的原因： 由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、政府有關(guān)房地產(chǎn)制度 及政策、稅收政策、交通管制、自然環(huán)境、人口因素、人 們的心理因素等外界條件的變化，使建筑物的利用率下 降，收益損失，導(dǎo)致其價(jià)值降低。 、新舊程度、外部 環(huán)境等因素基本相同的房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行比較，二者交 易價(jià)格之間的差額便是功能性貶值。 1. 計(jì)算土地取得費(fèi) =8萬(wàn)元 /畝 =120元 /平方米 2. 計(jì)算土地開(kāi)發(fā)費(fèi) = /平方公里 = 150元 /平方米 3. 計(jì)算投資利息 =土地取得利息 +土地開(kāi)發(fā)利息 =10*10%*2+ （ 150*3/4*10%*+150*1/4*9%*)=24+19=43(元 /平方米 ) 4. 計(jì)算開(kāi)發(fā)利潤(rùn) =(土地取得費(fèi) +土地開(kāi)發(fā)費(fèi) )*10%=(120+150)*10%=27(元 /平方米 ) 5. 計(jì)算土地價(jià)格 =(120+150+43+27)*(1+10%)=374(元 /平方米 ) （二）新建房地產(chǎn)的估價(jià) 新 建 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 = 取 得 土 地 費(fèi) 用 + 建 造 建 筑 物 費(fèi) 用 + 正 常 利 稅（三）舊有房地產(chǎn)有估價(jià) 舊 有 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 = 舊 有 房 地 產(chǎn) 重 新 建 造 完 全 價(jià) 值 建 筑 物 折 舊? ?新 建 房 地 產(chǎn) 價(jià) 格 = 取 得 土 地 的 費(fèi) 用 + 建 筑 工 程 費(fèi) 用 + 開(kāi) 發(fā) 商 負(fù) 擔(dān) 的 專(zhuān) 業(yè) 費(fèi) 用+ 開(kāi) 發(fā) 商 投 資 的 利 息 + 銷(xiāo) 售 費(fèi) 用 + 開(kāi) 發(fā) 商 負(fù) 擔(dān) 的 兩 稅 一 費(fèi)營(yíng) 業(yè) 稅 \ 城 建 稅 \ 教 育 費(fèi) 附 加 + 開(kāi) 發(fā) 商 利 潤(rùn)二、房地產(chǎn)（建筑物）實(shí)體性貶值的估算 （一）建筑物實(shí)體性貶值的原因 —— 人為使用、自然力 （二）實(shí)體性貶值的計(jì)算方法 1 使用年限法 2 打分法 —— 房屋建筑物成新率評(píng)定表 * 1 0 0 %建 筑 物 尚 可 使 用 年 限建 筑 物 成 新 率 = 建 筑 物 尚 可 作 用 年 限 + 建 筑 物 實(shí) 際 已 使 用 年 限?成 新 率 結(jié) 構(gòu) 部 分 合 計(jì) 得 分 *G+ 裝 修 部 分 合 計(jì) 得 分 *S+ 設(shè) 備 部 分 合 計(jì) 得 分 *B(GSB 分 別 為 結(jié) 構(gòu) 部 分 、 裝 修 部 分 、 設(shè) 備 部 分 的 評(píng) 分 修 正 系 數(shù) )三、房地產(chǎn)（建筑物）功能性貶值的估算 （一）建筑物功能性貶值貶值的原因： 技術(shù)革新、建筑工藝改進(jìn)、建筑設(shè)計(jì)理念更新，引起 原有建筑物在建筑風(fēng)格、建筑物內(nèi)外布局、建筑物的基本 裝修和設(shè)備陳舊落后，建筑物不能滿(mǎn)足現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)或 居住的需要，使其價(jià)值降低。試根據(jù)以上資料評(píng)估該宗地 2021年 3月的土地使用權(quán)價(jià)值。另?yè)?jù)調(diào)查，當(dāng)?shù)赝?lèi)寫(xiě)字樓出租租金一般為 每月每建筑平方米 50元，空置率為 10%，每年需支付的管理費(fèi)為年 租金的 %，維修費(fèi)為建筑重置價(jià)格的 %，土地使用稅及房產(chǎn) 稅合計(jì)為每建筑平方米 20元，保險(xiǎn)費(fèi)為重置價(jià)的 %，土地資本化 率為 7%，建筑物資本化率為 8%（假設(shè)房屋收益年期為無(wú)限年期）。目前該類(lèi)建筑物重置價(jià)格為每平方米 2500元。 K187。 ? ? ? ?P = 2 5 * / ,1 2 % , 2 0 3 0 * / , 8 % , 2 0 1 9 3 ( )P A P F?? 萬(wàn) 元? ? ? ? ? ?P = 2 5 * / ,1 2 % , 2 0 3 * / , 8 % ,1 0 * / , 8 % , 2 0 1 9 1 ( )P A P A P F?? 萬(wàn) 元五、收益法的應(yīng)用舉例： 某出租商住兩用樓的有關(guān)資料如下： （ 1） 該房地產(chǎn)建筑面積為 5000平方米，土地面積為 1200平方米，建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； （ 2） 土地使用權(quán)年限為 70年，從 1987年 10月起計(jì)，建筑物建于 ， 其使用壽命為 50年，凈殘值不計(jì)； （ 3） 可供出租的建筑物使用面積為 3000平方米，占總面積 的 60%， 每平方米月