【正文】 A B C D E 深度 25 50 75 100 125 寬度 10 10 20 20 30 A=2023 10=8000（元） C=2023 （ ++） 20=36000（元） B=2023 （ +） 10=14000（元） D=2023 20=40000（元） E=2023 （ +） 30=65400（元） 第九節(jié) 在建工程評(píng)估 一、在建工程的特點(diǎn)： 以是否“驗(yàn)收、交付使用”為標(biāo)準(zhǔn) 情況復(fù)雜：種類(lèi)多，專(zhuān)業(yè)技術(shù)強(qiáng) 可比性差：可比案例少 投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進(jìn)度： 帳實(shí)不一致（應(yīng)付、預(yù)付款） 工期差別大 價(jià)格受后續(xù)工程的影響：料費(fèi)價(jià)格、設(shè)計(jì)不確定性大 二、在建工程評(píng)估的主要方法及選擇 形象進(jìn)度法 =可比房地產(chǎn)市價(jià)形象進(jìn)度（ 1折扣率） 其中：形象進(jìn)度 =建安工程實(shí)際完成量 /總工程量 適用于已完成或接近完成 成本法 假設(shè)開(kāi)發(fā)法（剩余法） 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 ? 哈柏法則： 創(chuàng)設(shè)于英國(guó)，基本含義是宗地價(jià)值與其深度的平方根成正比 現(xiàn)有臨街宗地 A、 B、 C、 D、 E，其深度和寬度分別如下表所示，路線價(jià)為 2023元 (總價(jià)法），設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為 100英尺。 ? 霍夫曼法則： 由紐約市法官霍夫曼（ Hoffman） 1866年創(chuàng)設(shè)。 ? 蘇慕斯法則： 由美國(guó)估價(jià)師 Willian A. Somers于 1886年創(chuàng)設(shè)的。 （ 2）地價(jià)隨距街道距離增大而遞減 計(jì)算公式： 宗地總價(jià) =路線價(jià)（寬度單價(jià)）累計(jì)深度百分率臨街寬度其他修正率 宗地總價(jià) =路線價(jià)（面積單價(jià)）平均深度百分率臨街寬度臨街深度其他 三、適用范圍 適宜于對(duì)大量土地同時(shí)進(jìn)行估價(jià)，如土地課稅 四、深度百分率 深度百分率，又稱(chēng)深度指數(shù)，是地價(jià)隨臨街深度長(zhǎng)短變化的 比率。 實(shí)際估價(jià)中的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨 街各宗土地深度的眾數(shù) 路線價(jià)區(qū)段 ：具有同一路線價(jià)的地段 劃分路線價(jià)區(qū)段的標(biāo)準(zhǔn)：用途相同，地價(jià)相近、地段相連 二、路線價(jià)法的含義、基本依據(jù)及計(jì)算公式 含義： 以路線價(jià)為基準(zhǔn)，配合相應(yīng)的深度指數(shù)及其他修正率求取該街道內(nèi)一定臨街深度的宗地價(jià)格的估價(jià)方法。 標(biāo)準(zhǔn)宗地：深度、寬度和形狀標(biāo)準(zhǔn)的宗地，面積大小隨各國(guó) 而異。法 ：以基準(zhǔn)地價(jià)的平均條件為參照物，屬于一個(gè)虛擬的“參照物”。 標(biāo)定地價(jià) 是市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格 特點(diǎn)： （ 1）區(qū)域性?xún)r(jià)格（ 2）土地使用權(quán)價(jià)格（ 3）平均價(jià)格 （ 4）單位面積地價(jià) （ 5）基準(zhǔn)地價(jià)一般都要覆蓋整個(gè)城市建成區(qū) （ 6）基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)實(shí)性 杭州市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表 杭州市房屋重置價(jià)格 第七節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法 二、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的基本思路 基本原理：替代原理，是市場(chǎng)法的一種特殊形態(tài) 市場(chǎng)法 ：以土地交易實(shí)例為參照物， 基 （ 1+12%） ＋ 40%247。 （ 1） 開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值 ＝ 2023 5000 2247。 該宗土地的面積為 5000㎡，土地剩余使用年限為 65年， 容積率為 2，適宜建造某種類(lèi)型的商品住宅；預(yù)計(jì)取得 該宗土地后建造該類(lèi)商品住宅的開(kāi)發(fā)期為 2年，建筑安 裝工程費(fèi)為每平方米建筑面積 800元，勘察設(shè)計(jì)等專(zhuān)業(yè) 費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的 12％，第一年需要投入 60％的 建筑安裝工程費(fèi)、專(zhuān)業(yè)費(fèi)用，第二年需要投入 40％；銷(xiāo) 售商品住宅時(shí)的廣告宣傳等費(fèi)用為其售價(jià)的 2％，房地 產(chǎn)交易中賣(mài)方需要繳納的營(yíng)業(yè)稅等為交易價(jià)格的 6％， 預(yù)計(jì)該商品住宅在建成時(shí)可全部售出，售出時(shí)的平均價(jià) 格為每平方米建筑面積 2 000元。 ? 折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，與收益法中的資本化率的原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類(lèi)似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率， ? 所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利息），又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分（利潤(rùn)）。 2023 ＝ 8912（元 /平方米） 樓面地價(jià) ＝ 8912247。 例題 511 ? 地價(jià) ＝ 預(yù)期樓價(jià)－建筑費(fèi)－專(zhuān)業(yè)費(fèi)用－銷(xiāo)售費(fèi)用 －利息－稅費(fèi)－利潤(rùn) （ 1）樓價(jià) ＝ 2023 9000 ＝ 45,000,000（元） （ 2）建筑費(fèi)和專(zhuān)業(yè)費(fèi) ＝ 3000 2023 （ 1+10%） ＝ 16,500,000 （元） （ 3）銷(xiāo)售費(fèi)用和稅費(fèi) ＝ 45,000,000（ %+%） ＝ 4,050,000 （元） （ 4）利息 ＝ 地價(jià)【 (1＋ 6%)2－ 1】 +16,500,000【 (1+6%)11】 ＝ 地價(jià)＋ 990000 （ 4）利潤(rùn) ＝（地價(jià)＋ 16,500,000) 10% （ 5）地價(jià) ＝ 45,000,000－ 16,500,000－ 4,050,000 － 地價(jià) － 990000－ 地價(jià)－ 1,650,000 （ 6）總地價(jià) ＝ 21,810,000247。該寫(xiě)字 樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為 9000元 /平方米，銷(xiāo)售費(fèi) 用為樓價(jià)的 %，銷(xiāo)售稅費(fèi)為樓價(jià)的 %，當(dāng)?shù)劂y行 年貸款利率為 6%，開(kāi)發(fā)商要求的投資利潤(rùn)率為 10%。又稱(chēng)假設(shè)開(kāi)發(fā)法。 使用年限法：貶值 ＝ 年貶值額 已使用年限 年貶值額＝（更新重置成本－凈殘值）247。 開(kāi)發(fā)成本包括： （ 1） 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) （ 2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) （ 3）房屋建筑安裝工程費(fèi) （ 4）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) （ 5）開(kāi)發(fā)過(guò)程的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用 新建房地產(chǎn)價(jià)格 = 土地取得費(fèi) + 開(kāi)發(fā)成本 + 管理費(fèi)用 + 利息 + 銷(xiāo)售稅費(fèi) + 正常利潤(rùn) 五、舊建筑物評(píng)估的成本法 更新重置成本 貶值 ，又稱(chēng)建筑物損耗，與會(huì)計(jì)上的折舊是有差異 （ 1）有形損耗：由于使用和受自然力影響而引起的建筑物實(shí) 體價(jià)值損 （ 2）無(wú)形損耗：由于功能上或經(jīng)濟(jì)上的因素，諸如技術(shù)進(jìn) 步、消費(fèi)觀念變更、其周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)等。 土地增值收益 = 前幾項(xiàng)成本價(jià)格 土地增值 收益（一般為 10%25%） 某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為 15000平方米，該地塊的土地征地費(fèi)用（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為每畝 10萬(wàn)元，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)為每平方公里 2億元，土地開(kāi)發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開(kāi)發(fā)費(fèi)用的 35%，開(kāi)發(fā)商要求的投資回報(bào)率為 10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?15%，銀行貸款年利率為 6%，試評(píng)估該土地的價(jià)格。 公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用 指郵電、圖書(shū)館、學(xué)校、公園、綠地等設(shè)施的費(fèi)用 小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi) （二）土地開(kāi)發(fā)費(fèi) （三）投資利息：即資金時(shí)間價(jià)值 注意： 全部資金（自有資金和借入資金）都要計(jì)算利息 土地取得費(fèi)的計(jì)息期 ：開(kāi)發(fā)期 +銷(xiāo)售期 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)的計(jì)息期 ：開(kāi)發(fā)期的一半（均勻投入） +銷(xiāo)售期 （四）投資利潤(rùn)和稅費(fèi)： 利潤(rùn) ：（土地取得費(fèi) + 土地開(kāi)發(fā)費(fèi)） 投資利潤(rùn)率 或：開(kāi)發(fā)后地價(jià) 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 稅費(fèi)（國(guó)家政策法規(guī)確定） （五）土地增值收益 主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。 土地價(jià)格 = 土地取得費(fèi) + 土地開(kāi)發(fā)費(fèi) + 稅費(fèi) + 利息 + 利潤(rùn) + 土地增值收益 （一）土地取得費(fèi)：向原土地使用者支付的費(fèi)用。