【正文】 則價(jià)高 形狀 : 矩形價(jià)高、街道交叉口三角形等不規(guī)則地價(jià)高 土地（宗地） 地力、地質(zhì) （正比）、 地勢 （高則價(jià)高）、 地形 （平坦高） 容積率 : 與地價(jià)同方向變動(dòng)但一般不呈線性關(guān)系 用途 : 商業(yè)用地地價(jià) ≥住宅 ≥工業(yè) 土地使用年期 面積 +結(jié)構(gòu) +材料等 : 影響成本 設(shè)計(jì)、設(shè)施 : 是否與功能相適應(yīng) 建筑物 施工質(zhì)量 : 影響耐用年限、安全性、方便性、舒適性 法律限制 : 城市規(guī)劃、建筑法規(guī) 環(huán)境協(xié)調(diào) : 是否最佳使用 第三節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中的運(yùn)用 一、基本思路 以房地產(chǎn)的預(yù)期收益能力為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值 價(jià)值高低主要取決于下列 3個(gè)因素： ① 未來凈收益的大小 ② 獲得凈收益的可靠性 ③ 獲得凈收益期限的長短 3個(gè)因素： ① 未來凈收益的大小 —— 未來凈收益越大，價(jià)值越高，反之越低； 凈收益的測算途徑可分為兩種： 一是基于租賃收入測算凈收益，例如存在大量租賃實(shí)例的普通住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉庫等類房地產(chǎn)； 二是基于營業(yè)收入測算凈收益，例如旅館、影劇院、娛樂場所、加油站等類房地產(chǎn)。 二、 影響因素 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 —— 經(jīng)濟(jì)增長速度、國民生產(chǎn)總值、國民收入、 物價(jià)指數(shù)等 經(jīng)濟(jì) 財(cái)政金融 —— 利率水平與土地的價(jià)格成反比 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 人口 —— 數(shù)量、密度、素質(zhì)與地價(jià)正相關(guān) 家庭規(guī)模 —— 小型化住宅套數(shù)需求增大 → 漲價(jià) 社會 房地產(chǎn)投機(jī) 教育科研水平和治安 社會福利 土地制度 +住房制度 +地價(jià)政策 城市規(guī)劃、土地規(guī)劃、城市發(fā)展戰(zhàn)略 行政 稅收政策、投資政策 隸屬關(guān)系變更 交通管制 心理 —— 一般因素 —— 區(qū)域因素 總體上： 商服繁華因素： 道路通達(dá)因素： 公交便捷因素： 城市設(shè)施狀況因素 基礎(chǔ)設(shè)施，生活設(shè)施，文體娛樂設(shè)施 環(huán)境狀況因素：自然環(huán)境和人文環(huán)境 各種噪聲，環(huán)境污染，視覺環(huán)境 ? 影響 住宅 房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素： ? 日照、風(fēng)向等氣候條件； ? 當(dāng)?shù)鼐用竦慕逃?、社會階層等居住環(huán)境； ? 街道的寬度、構(gòu)造； ? 離市中心的距離及交通狀況； ? 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的配置狀況； ? 上下水、煤氣、電、通訊等供給處理設(shè)施狀況； ? 學(xué)校、公園、醫(yī)院、健身等配置狀況； ? 噪音、污水、空氣等污染程度及防治狀況； ? 景觀環(huán)境裝況； ? 影響 商業(yè) 房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素： ? 商業(yè)群落狀況及地段的繁華程度； ? 顧客來源及購買力狀況； ? 顧客的交通手段及交通狀況； ? 營業(yè)類別及競爭裝況； ? 經(jīng)營者的創(chuàng)造力及資信狀況； ? 土地利用的管制狀況等。 在合法處分方面，應(yīng)以法律、行政法規(guī)或合同 (如土地使用權(quán) 出讓合同 )等允許的處分方式為依據(jù)。 在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。 難以變現(xiàn)性 政策限制性 投資風(fēng)險(xiǎn)性 四、房地產(chǎn)的特性 除供需原則、替代原則、貢獻(xiàn)原則外，特別要注意的： 最有效使用原則（即預(yù)期原則） —— 最佳使用 指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價(jià)對象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。 ? 地價(jià)特征 (1)地租的資本化 (2)權(quán)益價(jià)格 (3)具有增值性 (4)與用途相關(guān) (5)具有個(gè)別性 (6)具有可比性 （二）地價(jià)理論 位置固定性 供求區(qū)域性 房地產(chǎn)市場是一個(gè)地區(qū)性市場，其供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢等都是當(dāng)?shù)氐?，在不同地區(qū)之間各不相同。 ? 級差地租 Ⅱ 原理告訴我們，在同一塊土地上連續(xù)投資，投資收益率是有差別的，在評估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，必須考慮土地的用途，如工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地等。 （ 1）絕對地租 ：是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所獲得的地租。 ? 土地的使用者不具有土地的所有權(quán)，只擁有土地使用權(quán)。 一、房地產(chǎn)的整體概念 （一）土地 廣義： 指陸地及其空間的全部環(huán)境因素，是由土壤、氣候、地質(zhì)、地貌生物和水文、水文地質(zhì)等因素構(gòu)成的自然歷史綜合體，包括過去和現(xiàn)在人類活動(dòng)對土地所產(chǎn)生影響的結(jié)果。 ? 建筑物 是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物。 本章學(xué)習(xí)目的和要求 了解房地產(chǎn)評估的基本內(nèi)容和特點(diǎn) 熟悉房地產(chǎn)評估的影響因素 掌握收益法 、 市場法 、 成本法 、 剩余法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 熟悉基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法及路線價(jià)法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用 了解在建工程評估 第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述 ? 房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物（不動(dòng)產(chǎn)）。 其中： ? 土地 是指地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。 ? 其他地上定著物 是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價(jià)值或功能，或者使土地、建筑物的價(jià)值明顯受到損害的部分。 兩重性： 不僅是資源，也是資產(chǎn) 自然供給 ： 地球提供的可利用數(shù)量 土地的供給 經(jīng)濟(jì)供給 ： 人類開發(fā)利用而形成的土地供給 二、土地及土地使用權(quán) （二）土地的特性 自然特性： ① 位置固定性 ② 質(zhì)量差異性 ③ 不可再生性 ④ 效用永續(xù)性 經(jīng)濟(jì)特性： ① 供給稀缺性 ② 產(chǎn)權(quán)可壟斷性 ③ 土地利用多方向性 ④ 效益級差性 （三）土地使用權(quán) ? 我國土地所有權(quán)與使用權(quán)相分離，土地所有權(quán)有兩種情況： 城市土地 所有權(quán)屬于國家； 農(nóng)村城市郊區(qū)的土地 所有權(quán)歸農(nóng)民集體所有。 70年 —— 居住用地 ? 國家出讓土地使用權(quán) 40年 —— 商業(yè)、旅游、娛樂用地 50年 —— 其他（工業(yè)、科教文衛(wèi)體） ? 國家出讓土地使用權(quán)的方式：協(xié)議、招標(biāo)和拍賣 ? 土地使用者可將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓、出租、抵押 ? 申請續(xù)期 —— 最遲于屆滿前一年 三、地租與地價(jià)理論 ? 馬克思的理論認(rèn)為，地租是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的表現(xiàn)形式，真正的地租是為使用土地而支付給土地所有者的貨幣額。如土地出讓金 （ 2）級差地租： 級差地租 Ⅰ ： 由于土地自然差別導(dǎo)致的地租 級差地租 Ⅱ ： 對同一土地連續(xù)投資，投資收益差 別所導(dǎo)致的地租 （一）地租理論 ? 級差地租 Ⅰ 原理告訴我們，處于不同位置的土地，其價(jià)格是有差別的，在評估土地使用權(quán)價(jià)格時(shí)，必須了解其地理位置和環(huán)境。 ● 壟斷地租 ● 建筑地段地租 ? 地價(jià)的本質(zhì)是地租的資本化 一般商品的價(jià)格是以價(jià)值為基礎(chǔ)，上下波動(dòng)的，價(jià)值是生產(chǎn)商品的社會必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的，但沒有開墾的土地不是勞動(dòng)產(chǎn)品，即使是開發(fā)了的土地，價(jià)格與價(jià)值差異也很大，土地價(jià)格決定也具有特殊性。 長期使用性 大量投資性 保值增值性 引起房地產(chǎn)價(jià)格上升的原因主要有 4個(gè)方面： (1)對房地產(chǎn)本身進(jìn)行的投資改良，如裝修改造，更新或添加設(shè)備，改進(jìn)物業(yè)管理； (2)通貨膨脹； (3)需求增加導(dǎo)