【正文】 度臨街深度其他 三、適用范圍 適宜于對大量土地同時(shí)進(jìn)行估價(jià)，如土地課稅 四、深度百分率 深度百分率，又稱深度指數(shù)，是地價(jià)隨臨街深度長短變化的 比率。 ? 霍夫曼法則： 由紐約市法官霍夫曼（ Hoffman） 1866年創(chuàng)設(shè)。 A B C D E 深度 25 50 75 100 125 寬度 10 10 20 20 30 A=2023 10=8000（元） C=2023 （ ++） 20=36000（元） B=2023 （ +） 10=14000（元） D=2023 20=40000（元） E=2023 （ +） 30=65400（元） 第九節(jié) 在建工程評估 一、在建工程的特點(diǎn)： 以是否“驗(yàn)收、交付使用”為標(biāo)準(zhǔn) 情況復(fù)雜：種類多，專業(yè)技術(shù)強(qiáng) 可比性差：可比案例少 投資不能完全體現(xiàn)在建工程的形象進(jìn)度： 帳實(shí)不一致（應(yīng)付、預(yù)付款） 工期差別大 價(jià)格受后續(xù)工程的影響：料費(fèi)價(jià)格、設(shè)計(jì)不確定性大 二、在建工程評估的主要方法及選擇 形象進(jìn)度法 =可比房地產(chǎn)市價(jià)形象進(jìn)度（ 1折扣率） 其中：形象進(jìn)度 =建安工程實(shí)際完成量 /總工程量 適用于已完成或接近完成 成本法 假設(shè)開發(fā)法（剩余法） 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 ? 哈柏法則： 創(chuàng)設(shè)于英國，基本含義是宗地價(jià)值與其深度的平方根成正比 現(xiàn)有臨街宗地 A、 B、 C、 D、 E，其深度和寬度分別如下表所示，路線價(jià)為 2023元 (總價(jià)法），設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為 100英尺。 ? 蘇慕斯法則： 由美國估價(jià)師 Willian A. Somers于 1886年創(chuàng)設(shè)的。 實(shí)際估價(jià)中的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨 街各宗土地深度的眾數(shù) 路線價(jià)區(qū)段 ：具有同一路線價(jià)的地段 劃分路線價(jià)區(qū)段的標(biāo)準(zhǔn)：用途相同，地價(jià)相近、地段相連 二、路線價(jià)法的含義、基本依據(jù)及計(jì)算公式 含義： 以路線價(jià)為基準(zhǔn)，配合相應(yīng)的深度指數(shù)及其他修正率求取該街道內(nèi)一定臨街深度的宗地價(jià)格的估價(jià)方法。法 ：以基準(zhǔn)地價(jià)的平均條件為參照物，屬于一個(gè)虛擬的“參照物”。 標(biāo)定地價(jià) 是市、縣政府根據(jù)需要評估的正常土地市場中，在正常經(jīng)營管理?xiàng)l件下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格 特點(diǎn)： （ 1）區(qū)域性價(jià)格（ 2）土地使用權(quán)價(jià)格（ 3）平均價(jià)格 （ 4）單位面積地價(jià) （ 5）基準(zhǔn)地價(jià)一般都要覆蓋整個(gè)城市建成區(qū) （ 6）基準(zhǔn)地價(jià)具有現(xiàn)實(shí)性 杭州市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表 杭州市房屋重置價(jià)格 第七節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法 二、基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)法的基本思路 基本原理：替代原理，是市場法的一種特殊形態(tài) 市場法 ：以土地交易實(shí)例為參照物， 基 （ 1） 開發(fā)完成后的總價(jià)值 ＝ 2023 5000 2247。 ? 折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時(shí)需要確定的一個(gè)重要參數(shù)，與收益法中的資本化率的原理相同，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的平均收益率， ? 所以，現(xiàn)金流量折現(xiàn)法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分（通常的利息），又包含風(fēng)險(xiǎn)收益部分（利潤）。 例題 511 ? 地價(jià) ＝ 預(yù)期樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)用－銷售費(fèi)用 －利息－稅費(fèi)－利潤 （ 1）樓價(jià) ＝ 2023 9000 ＝ 45,000,000（元） （ 2）建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi) ＝ 3000 2023 （ 1+10%） ＝ 16,500,000 （元） （ 3）銷售費(fèi)用和稅費(fèi) ＝ 45,000,000（ %+%） ＝ 4,050,000 （元） （ 4）利息 ＝ 地價(jià)【 (1＋ 6%)2－ 1】 +16,500,000【 (1+6%)11】 ＝ 地價(jià)＋ 990000 （ 4）利潤 ＝（地價(jià)＋ 16,500,000) 10% （ 5）地價(jià) ＝ 45,000,000－ 16,500,000－ 4,050,000 － 地價(jià) － 990000－ 地價(jià)－ 1,650,000 （ 6）總地價(jià) ＝ 21,810,000247。又稱假設(shè)開發(fā)法。 開發(fā)成本包括： （ 1） 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi) （ 2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) （ 3）房屋建筑安裝工程費(fèi) （ 4）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) （ 5）開發(fā)過程的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用 新建房地產(chǎn)價(jià)格 = 土地取得費(fèi) + 開發(fā)成本 + 管理費(fèi)用 + 利息 + 銷售稅費(fèi) + 正常利潤 五、舊建筑物評估的成本法 更新重置成本 貶值 ，又稱建筑物損耗，與會計(jì)上的折舊是有差異 （ 1）有形損耗：由于使用和受自然力影響而引起的建筑物實(shí) 體價(jià)值損 （ 2）無形損耗：由于功能上或經(jīng)濟(jì)上的因素，諸如技術(shù)進(jìn) 步、消費(fèi)觀念變更、其周邊環(huán)境不協(xié)調(diào)等。 公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用 指郵電、圖書館、學(xué)校、公園、綠地等設(shè)施的費(fèi)用 小區(qū)開發(fā)配套費(fèi) （二）土地開發(fā)費(fèi) （三）投資利息：即資金時(shí)間價(jià)值 注意： 全部資金（自有資金和借入資金）都要計(jì)算利息 土地取得費(fèi)的計(jì)息期 ：開發(fā)期 +銷售期 土地開發(fā)費(fèi)的計(jì)息期 ：開發(fā)期的一半（均勻投入） +銷售期 （四）投資利潤和稅費(fèi)： 利潤 ：（土地取得費(fèi) + 土地開發(fā)費(fèi)） 投資利潤率 或：開發(fā)后地價(jià) 銷售利潤率 稅費(fèi)（國家政策法規(guī)確定） （五）土地增值收益 主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。 容積率 地價(jià)指數(shù) 100 105 110 115 120 125 128 131 例 ? 續(xù)前例，假設(shè)政府城市規(guī)劃對 H、 M、 N三地塊的容積率最高限額依次為 9，則查《容積率地價(jià)指數(shù)表》可計(jì)算參照實(shí)例 M、 N的容積率修正率分別為： %% ???容積率修正率參照實(shí)例 M %%100 ???容積率修正率參照實(shí)例 N容積率 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 地價(jià)指數(shù) 1 6 3 7 7 3 4 2 7 1 F、土地使用年限修正 ? 土地使用年限修正系數(shù)按下式計(jì)算： ? 舉例 ? ?? ? nmrrK ???????1111參照實(shí)例的使用年限待估對象的使用年限土地的還原利率——————nmr 例 ? 前例中，若地塊 H、 M、 N的剩余使用年限依次為 38年、 32年、 40年，且已知土地還原利率為 8%，則有： ? ?? ? %%811%8113238????????使用年限修正率參照實(shí)例 M ? ?? ? %%811%8114038????????使用年限修正率參照實(shí)例 N 例 ? 續(xù)前例，待估宗地 H經(jīng)過上述各因素修正后，可確定其最終評估結(jié)果： （ 1）按參照實(shí)例 M計(jì)算的評估價(jià)格： （ 2）按參照實(shí)例 N計(jì)算的評估價(jià)格： （ 3）地產(chǎn) H的評估價(jià)格 6% 0????????待估地產(chǎn)價(jià)格（ M） 待估地產(chǎn)價(jià)格（ N） 3%94100109100100116100450 0????????? ? ??? 第五節(jié) 房地產(chǎn)評估的成本法 一、基本思路： 重置一宗效用相同的房地產(chǎn) 二、適用范圍： 無收益、少交易的特殊性房地產(chǎn) 三、土地評估的成本法 分為： 征地費(fèi)用 ：國家征用集體土地而支付的。 ? 舉例 ? ?? ?100100100100)(????或指數(shù)參照實(shí)例個(gè)別因素條件指數(shù)待估對象個(gè)別因素