房地產(chǎn)評估總復(fù)習(xí)(文件)
【正文】 估宗地的最佳用途為商業(yè)、居住混合，按允許容積率 6，建筑密度 50%設(shè)計，建筑物 12層，其中1~2層為商業(yè)服務(wù)用房， 3~12層為商品住房 2）預(yù)計從土地使用權(quán)出讓到施工結(jié)束，需要 2年的時間，第一年投入 75%的總建筑費，第二年投入 25%的總建筑費 3）總建筑費估計為 2500萬元，專業(yè)費用為總建筑費的 6%. 4）年利息率為 8%，房地產(chǎn)的平均利潤為 15%。房地產(chǎn)評估 總復(fù)習(xí) 土地使用權(quán)用權(quán)評估的方法 ? 一、市場法 待估土地 評估值 ＝ 比較案例 土地價格 正常交易情況 比較案例交易情況 待估土地區(qū)域因素值 比較案例區(qū)域因素值 待估土地個別因素值 比較案例個別因素值 待估土地評估基準(zhǔn)日價格指數(shù) 比較案例交易日物價指數(shù) 剔除特殊因素： P125 ? 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法 待估土地 使用權(quán)評估值 ＝ 基準(zhǔn)地價 基準(zhǔn)地價時間 因素系數(shù) 個別因素修正系數(shù) 市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù) 如土地年限修正，系數(shù) : K= m 11/(1+r) N 11/(1+r) ? 某評估機(jī)構(gòu)用市場法對一棟大樓進(jìn)行評估 ,選擇了三個參照物 ,其交易價格分別為 110萬元 ,125萬元和 132萬元 ,經(jīng)綜合考慮交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素后計算的三個參照物的修正系數(shù)分別為 、 、則該大樓的評估值最接近于 —— 萬元。 5）各種稅費綜合為售樓價 5%（包括租售費用）。 建筑物評估的方法 — 成本法 ?評估值 = ?（一）重置成本的估算方法 （ 1）預(yù)決算調(diào)整法 （ 2）重編預(yù)算法 （ 3）價格指數(shù)調(diào)整法： 重置成本 （一） 實體性貶值 （二） 功能性貶值
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