房地產(chǎn)評估的成本法(文件)
【正文】 估的成本法p間接法根據(jù)待估建筑物各構成部分所使用的材料的種類、品級數(shù)量及所需人工的級別和數(shù)量等，以建筑物所地區(qū)在評估基準日的各種單價為基礎，計算出 工程直接費， 再加上工程間接費及適當?shù)某邪汤麧?后，計算出標準建造費，再進一步加上 發(fā)包人直接負擔的附加費 后算出重新建造價格。61第五章 房地產(chǎn)評估的成本法p估算建筑物的損耗252。無形損耗（社會經(jīng)濟因素）62252。自然壽命、經(jīng)濟壽命252。鋼筋混凝土結構 (包括框架結構、剪力墻結構、簡體結構、框架 剪力墻結構等 )：生產(chǎn)用房 50年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 35年，非生產(chǎn)用房 60年；4磚木結構二等：生產(chǎn)用房 30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年，非生產(chǎn)用房 40年；8會計上折舊與估價時計算折舊的差別181。折舊耐用年限不同68如果在耐用年限內(nèi)每年的折舊額相等，則建筑物每年的折舊為：第五章 房地產(chǎn)評估的成本法69示例：試用耐用年限法估算其現(xiàn)值。V＝ 800000－ 192007＝ 665600（元）第五章 房地產(chǎn)評估的成本法71p打分法（觀察法）是評估人員借助于 建筑物成新率的評分標準 ，包括建筑物整體成新率評分標準和不同構成部分 的評分標準，根據(jù)建筑物的實際狀況進行 對照打分 ，得出成新率。成新率＝結構部分合計得分 G+裝修部分合計得分S+設備部分合計得分 B73四至五層 再經(jīng)查表得出修正系數(shù) C＝ ， S＝ ， B＝ ，＝ ％注意：第五章 房地產(chǎn)評估的成本法76? 例題經(jīng)分析和估測，決定在成新率的基礎上作 10％的減價修正。 第五章 房地產(chǎn)評估的成本法77第五章 房地產(chǎn)評估的成本法課堂作業(yè)： 資料如下： 成本78１． 使用重置成本法； ２．土地部分評估結果為１２８０元／ 某工業(yè)開發(fā)區(qū)。征地完成后， “四通一平 ”土地開發(fā)周期平均為 2年，如果第一年投入開發(fā)費用的 40% ，各期投入為年內(nèi)均勻投入，銀行貸款年利息率為 10% ，交易稅費為熟地售價的6% ，各地允許的開發(fā)商投資利潤率為土地取得費與開發(fā)費之和的 15% 。第五章 房地產(chǎn)評估的成本法81試根據(jù)以上資料估算 2023年 5月底開發(fā)完成后出售土地的平均售價。計算公式：m2第五章 房地產(chǎn)評估的成本法84=200000=200元 /平方米第五章 房地產(chǎn)評估的成本法85=（ 225+200+++V6%） 20%V=（元 /平方米） 48年使用權年限價格216。? 求取建筑物的重置價格 (亦稱重置成本 )或重建價格 (亦稱重建成本 )，是假設建筑承包商根據(jù)發(fā)包人的要求完成新的建筑工程后，發(fā)包人支付的全部費用，該費用就是建筑物的重置價格或重建價格。216。216。92第五章 房地產(chǎn)評估的成本法 注意9394演講完畢，謝謝觀看！。216。如化工廠、鋼鐵廠、發(fā)電廠、油田、碼頭、機場等216。房地產(chǎn)評估的成本法91第五章 房地產(chǎn)評估的成本法u適用范圍216。第五章 若從投資的角度出發(fā)，建筑物的重置價格或重建價格還應在上述費用的基礎上加上合理的投資利潤；若從市場的角度出發(fā)，還應加上正常的銷售稅費。216。房地產(chǎn)評估的成本法89u總結：216。第五章 房地產(chǎn)評估的成本法88=(元 /平方米）第五章 ]V=（ 225+200+++++） /70%設開發(fā)后的售價為 V，則房地產(chǎn)評估的成本法86=(元 /平方米）第五章 單位面積利潤 =(225+200)15%單位面積利息000元 /1=150000元 /單位面積土地取得費用 =15萬元 /畝房地產(chǎn)評估的成本法83解：+投資利息 +稅費 +開發(fā)利潤第五章 這是典型的新開發(fā)土地分塊出售情況，已知各項成本、費用等。開發(fā)完成后，可用于出售的面積占總面積的 70% 。當?shù)仡愃仆恋亻_發(fā)的增值收益率為 20% ，土地資本化率為 12% 。調(diào)查得知：該地區(qū)農(nóng)用地取得費用（含征地、拆遷補償和稅費）平均為 15萬元 /畝，土地 “五通一平 ”開發(fā)費用（含稅費）平均為 2億元 /平方公里。房地產(chǎn)評估的成本法79m2，總費用為４８萬元，該建筑物不存在經(jīng)濟性貶值．第五章 )m2，建筑物建于１９８０年７月，為鋼筋混凝土結構。某學校教學樓坐落在市中心，占地 對于一些平面布置不合時宜、設備落后、式樣過時的建筑物，還應考慮其 功能性貶值因素 。在實踐中，也往往將年限法和打分法得出的結論加權平均，得出成新率。100％ 100 六層七層以上 試用耐用年限法估算其現(xiàn)值。房地產(chǎn)評估的成本法70示例：第五章 折舊基數(shù)不同181。簡易結構： 10年。6磚混結構二等：生產(chǎn)用房 40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年，非生產(chǎn)用房 50年；2運用使用年限法確定建筑物折舊額64各種結構房屋的經(jīng)濟耐用年限的參考值一般為：房地產(chǎn)評估的成本法63n耐用年限法（使用年限法）252。第五章 有形損耗（理化因素）252。指在 近鄰地區(qū)或同一供應范圍內(nèi) 的類似地區(qū)中，尋找與待估建筑物 相類似的新建筑物 的實際總造價及各構成部分的明細價，以此為基礎，經(jīng)適當 修正 后求取重新建造價格。直接法252。土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市場法，因為成本法較適合新開發(fā)的土地。房地產(chǎn)評估的成本法57u舊 房地產(chǎn)重置成
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