房地產(chǎn)成本核算(文件)
【正文】 或辦理的，以勞務(wù)公司從用工單位收取的全部價款減去代收轉(zhuǎn)付給勞動力的工資和為勞動力辦理社會保險及住房公積金后的余額為營業(yè)額。 25 借款利息的資本化 ?開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng) 配比 計入成本對象；屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除。 歸集開發(fā)成本 ?開發(fā)總成本 = 土地征用及拆遷費 + 前期工程費 + 建筑安裝費 +基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 + 公共設(shè)施配套費 +開發(fā)間接費用 ? 會計師事務(wù)所從事基本建設(shè)工程預(yù)算、結(jié)算、決算審核暫行辦法 ? 基本建設(shè)工程結(jié)算，是指按工程進(jìn)度、施工合同、施工監(jiān)理情況辦理的工程價款結(jié)算，以及根據(jù)工程實施過程中發(fā)生的超出施工合同范圍的工程變更情況，調(diào)整施工圖預(yù)算價格，確定工程項目最終結(jié)算價格的竣工結(jié)算文件。 注：貫徹孰低原則 31 工程結(jié)算（續(xù)） ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因施工方延誤工期等原因收取的罰款收入，應(yīng)計入到“營業(yè)外收入”科目，不得直接抵減應(yīng)付工程款或開發(fā)成本 ?分析：對總的應(yīng)稅所得沒有影響，但對不同的納稅年度產(chǎn)生影響 32 財務(wù)決算 ? 財務(wù)決算：工程結(jié)算成本 + 土地征用及拆遷費 + 前期工程費 + 開發(fā)間接費用 ? 缺點：只考慮合理性，沒有考慮是否取得發(fā)票 ? 維護(hù)開發(fā)成本的完整性，不直接調(diào)整開發(fā)成本，而將尚未取得發(fā)票的金額視為其他損益調(diào)整，增加當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額。 ?如果財務(wù)決算中沒有單獨注明其實際成本，可以按照項目預(yù)算作為計稅成本 ?注：均不考慮納稅調(diào)整事項 36 主產(chǎn)品 ?與副產(chǎn)品對應(yīng)的是主產(chǎn)品，成本等于實際開發(fā) 總 成本扣除副產(chǎn)品的計劃成本 ?注：主產(chǎn)品的生產(chǎn)成本包括副產(chǎn)品的計劃成本與實際成本的差額 ?對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，主產(chǎn)品是指開發(fā)的主體項目，如商鋪、寫字間、住宅等 37 聯(lián)產(chǎn)品 ?聯(lián)產(chǎn)品是指企業(yè)在生產(chǎn)過程中使用同一種原料 ，同時生產(chǎn)出幾種具有同等地位但使用價值不同的主要產(chǎn)品 ?對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，聯(lián)產(chǎn)品是指同時開發(fā)的底層商鋪、非底層商鋪、寫字間、住宅等 38 聯(lián)合成本的分配 ? 聯(lián)產(chǎn)品分離前發(fā)生的生產(chǎn)費用即聯(lián)合成本，可按照一個成本核算對象設(shè)置一個成本明細(xì)帳進(jìn)行歸集，然后將其總額按照一定的分配方法在各聯(lián)產(chǎn)品之間進(jìn)行分配 ? 分離后按照各種產(chǎn)品分別設(shè)置明細(xì)帳，歸集其分離后所發(fā)生的加工成本。 ?通常適用于所生產(chǎn)的產(chǎn)品價格穩(wěn)定并且容易取得。 公共建筑面積 ? 公攤系數(shù) =公攤率 247。 ?注：對應(yīng)的成本已經(jīng)分?jǐn)偟狡渌椖康某杀局?，不考慮其他項目的銷售情況，不需要追溯調(diào)整其他項目的銷售成本。 44 產(chǎn)權(quán)歸屬（續(xù) 2） ?產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主但用于營利的，對應(yīng)的銷售成本不允許在企業(yè)所得稅前扣除，對應(yīng)的資產(chǎn)
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