房地產(chǎn)評估程序介紹(文件)
【正文】 用之和 為 依據(jù)，再加上一定的利 潤 、利息、稅金以及土地增 值 收益來確定土地價(jià)格的一種 評 估方法（二）成本法評估的步驟（二）成本法評估的步驟5．估算利潤6．估算土地增值收益．估算土地增值收益4．估算利息．估算利息2．估算土地開發(fā)費(fèi)．估算土地開發(fā)費(fèi)1估算土地取得費(fèi)估算土地取得費(fèi) 7．估算．估算土地使用土地使用權(quán)評估值權(quán)評估值 （四）假 設(shè) 開 發(fā) 法（收益法的 變 形）假 設(shè) 開 發(fā) 法：亦稱剩余法，這 種方法是在 評 估待估土地價(jià)格 時(shí) ，將待估土地的 預(yù) 期開 發(fā) 后的價(jià) 值 ，扣除其正常的開 發(fā)費(fèi) 用、 銷 售 費(fèi) 用、稅金及開 發(fā) 利 潤 ，從而估算待估土地價(jià)格的一種方法。替代原則替代原則最有效最有效使用原則使用原則房地合房地合一原則一原則供需原則供需原則（三）建筑物 評 估的原 則第六第六 節(jié)節(jié) 建筑物建筑物 評評 估的方法估的方法（（ ★★★★★★ ））（一）成本法 建筑物 評 估 值 =建筑物重置成本 — 實(shí) 體性 貶值 —功能性 貶值 — 經(jīng)濟(jì) 性 貶值1．建筑物成本構(gòu)成：建筑安裝工程 費(fèi) 、前期 費(fèi) 用、其他 費(fèi) 用、 間 接 費(fèi) 用、合理利潤 、 資 金成本、稅金。5．建筑物 經(jīng)濟(jì) 性 貶值 ： 是指由于外界條件的 變 化而影響了建筑物效用的 發(fā)揮， 導(dǎo) 致其價(jià) 值貶損 。建筑物殘余估價(jià)法從評估原理的角度屬于收益法的一種。選擇作選擇作比較的比較的交易實(shí)交易實(shí)例例資料收資料收集集交易行為的補(bǔ)正交易日期的修正區(qū)域因素的修正個(gè)別因素的修正（二）市場法 1.應(yīng)應(yīng)用用市市場場法法評評估估建建筑筑物物的的程程序序市 場 法公式 ：評估值=229。 3．建筑物 實(shí) 體性 貶值 率及成新率的估算建筑物 實(shí) 體性 貶值 率或成新率的 測 算主要采用使用年限法和打分法。2． 建筑物分類方法 按建筑物承重按建筑物承重結(jié)構(gòu)分類結(jié)構(gòu)分類鋼結(jié)構(gòu)鋼結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)工業(yè)用建筑物工業(yè)用建筑物民用建筑民用建筑按建筑物使用功按建筑物使用功能分類能分類（二）建筑物 評 估 時(shí) 需考 慮 的因素應(yīng)應(yīng) 考考 慮慮 物理因素、物理因素、環(huán)環(huán) 境境 優(yōu)優(yōu) 劣的影響、劣的影響、經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 地理因素、地理因素、新舊程度、新舊程度、用途、用途、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)權(quán) 、政策因素、政策因素、供需狀況、供需狀況、其他。 還還 原利率原利率 =安全利率安全利率 +風(fēng)險(xiǎn)調(diào)風(fēng)
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