房地產(chǎn)評估成本法(文件)
【正文】 程，然后測算各個獨立構(gòu)件或分部分項工程的數(shù)量，再調(diào)查、了解各個獨立構(gòu)件或分部分項工程的單位價格或成本，最后將各個獨立構(gòu)件或分部分項工程的數(shù)量乘以相應的價格或成本后相加，來求取建筑物重新構(gòu)建價格的方法。 這種方法的優(yōu)點是詳細、準確，缺點是比較費時、費力，并需要其他專家如造價工程師、建筑工程師的參與，主要用于具有歷史價值的建筑物重新構(gòu)建價格的求取。 p133 第五節(jié) 建筑物折舊 一 、 建筑物折舊的概念和原因 建筑物折舊 ， 是指估價上的折舊而非會計上的折舊 。 【 解 】 由題意： 該舊住宅的折舊總額 = 3+8+7 = 18（萬元） 該舊住宅的現(xiàn)值 =重置價格 折舊 =4018=22（萬元） ㈠物質(zhì)折舊 ， 又稱物質(zhì)磨損 、 有形損耗 ，是建筑物在實體方面的損耗所造成的價值損失 。 （ 3）意外破壞主要是指突發(fā)性的天災人禍引起的，包括自然方面的，如地震、水災、雷擊等，人為方面的原因有失火、碰撞等，這些損壞有可能進行修繕，但是會存在“內(nèi)傷”。如住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣、燃氣、電話線路，辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶網(wǎng)絡等。如某廠房要求的標準層高是 5m，若有層高為 6m的廠房在出售中，購買者要多花1m的成本，導致了功能過剩。 如一個高級住宅區(qū)的周圍新建了一個工廠 ， 導致居住環(huán)境的惡化 ，經(jīng)濟折舊 ， 這樣的折舊是永久性的 。 建筑物壽命有自然壽命和經(jīng)濟壽命之分 自然壽命是指從建成之日起到不堪使用的年數(shù) 經(jīng)濟壽命是指建筑物從建成之日起預期產(chǎn)生的收入大于運營費用的持續(xù)年數(shù) 。 磚混結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 40年 ， 受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年 ， 非生產(chǎn)用房 50年 。 磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房 30年 ， 受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年 ， 非生產(chǎn)用房 40年 。 房地產(chǎn)評估 定額法或直線法，是假定在建筑物耐用年限內(nèi)各年的價值減損額均相等的一種折舊計算方法。 計算公式為： V=C q 公式中 ， V表示建筑物現(xiàn)值 ， C表示建筑物的重新構(gòu)建成本 ， q是指建筑物的成新率 。 建筑面積 2540000247。 建筑物的損耗分為可修復的損耗和不可修復的損耗 例 3：估價對象概況 本估價對象是一座專用倉庫，坐落在某城市建成區(qū)內(nèi)；土地總面積 2500 m2，土地權(quán)利性質(zhì)為出讓土地使用權(quán)；總建筑面積 8500 m2，建筑物建成于是1981年 7月 30日，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 選擇計算公式。 經(jīng)計算得到 ， 該類建筑物在估價時點 （ 2023年 7月 30日 ） 時的重置價格標準為每平方米建筑面積 1000元 。 則有估價對象建筑物的折舊總額為： 850 20247。 某土地征地、安置、拆遷及青苗補償?shù)荣M用為每畝 10萬元，土地開發(fā)成本為每平方公里 。轉(zhuǎn)讓稅費為土地轉(zhuǎn)讓價的 %，土地增值收益為 10%。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價。 土地價格 =土地征用費 +土地開發(fā)成本 +利息 +利潤 +稅費+土地增值收益 V=A+B+C+D+E+F A=100000/=150元 /m2 (1畝 = ) B=250000000/1000000=250元 /m2 C=A[(1+3%)41]+B *30% [(1+3%)31]+B *70% [(1+3%)11]=31元 /m2 D=(A+B)*10% E=V*% F=(A+B+C+D)*10%= /m2 V=A+B+C+D+E+F= /m2 P1275某成片荒地 2平方公里，取得該荒地價格 ，將其開發(fā)成屬地的成本和管理費用為 ，開發(fā)期 3年，年利率 6%，取得費一次性投入，開發(fā)管理費均勻投入，稅費為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的 %，開發(fā)利潤為土地取得價格、開發(fā)成本和管理費之和的 15%。年貸款利率 6%，按半年計息。 求取積算價格 。 采用直線法計算折舊額 。由于該土地坐落在城市建成區(qū)內(nèi)，直接求取其重新開發(fā)成本很難，所以采用比較法，利用當?shù)仡愃仆恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)讓價格來求取該土地的重新取得價格。 估價過程 選擇估價方法。 完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房、危險房 對應的成新率： 完好房 —— 十、九、八成； 基本完好房 —— 七、六成； 一般損壞房 —— 五、四成； 嚴重損壞房和危漏房 —— 三成以下 （ 三 ） 實際觀察法 實際觀察法不是直接以建筑物的有關(guān)年限來求取建筑物的折舊 ， 而是注重建筑物的實際損耗程度 。估計該建筑物有八成新，試用所給資料估計該房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。 建筑物每年的折舊額與重新構(gòu)建價格的比值稱為年折舊率， d=D/C=(1R)/N 有效經(jīng)過年數(shù)為 t年的建筑物折舊總額的公式為： Et=D t=(CL)t/N=C(1R)t/N 采用直線法折舊下的建筑現(xiàn)值計算公式為： V=CEt=CC(1R)t/N =C[1(1R)t/N] 房地產(chǎn)評估 某建筑物 ,總建筑面積為 200m2，于 8年前建成，重置價格1000元 /m2,耐用年限 40年，殘值率為 2％，試用直線法計算該建筑物
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