【正文】 物業(yè)所屬宗地用途為商業(yè) 、 辦公 、 住宅 ， 宗地使用期限自 1993年 10月 23日至 2043年 10月 22日 ， 共計(jì) 50年 。 至 2023年 11月 1日 ， 深圳市總?cè)丝跒?萬 。 區(qū)屬位置 羅湖區(qū)位于經(jīng)濟(jì)特區(qū)中部 ， 西與福田區(qū)相連 ， 北與龍崗區(qū)相鄰 ，南與香港新界隔河相望 ， 總面積約 。 該物業(yè)四面臨步行街 ， 東面為大世界商城 ， 南面鄰南塘商業(yè)廣場 、 亞洲商業(yè)大廈及深南輔路之休閑綠化廣場 ， 西面為中威商業(yè)城及利聯(lián)太陽廣場 ， 北面為水產(chǎn)大廈 。 建設(shè)中的地鐵 1號線東門站距離該物業(yè)約 300米 。 區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施較為完善 。 當(dāng)夜幕降臨后 ， 沿湖兩岸燈火倒映湖中 ， 白鷺洲公園燈火闌珊 ， 游人如梭；白鷺洲音樂噴泉樂曲隱約 、 飄飄渺渺 。北鄰華海大廈 ， 南鄰國際科技大廈 ， 西側(cè)為村民自建房 ， 東側(cè)隔福虹路與華強(qiáng)花園相望 。 個別因素 面積、形狀、地勢、臨路狀況、 規(guī)劃管制條件、土地使用年限、 建筑形式、結(jié)構(gòu)、設(shè)備設(shè)施、格局、 朝向、新舊程度 住宅、別墅、寫字樓、商業(yè)、 酒店的不同。 商場部分共設(shè)八部雙向自動扶梯 、 一部升降電梯及一部客貨兩用電梯 ， 地上三層設(shè)兩部觀光電梯 ，各層另設(shè)五條步行樓梯 。 占用情況 根據(jù)吾等實(shí)地視察及業(yè)主指示 ， 越港商業(yè)中心地下室及地上第三層具體情況如下： 該物業(yè)地下室目前已整體出租給翔飛音像制品市場使用； 地上三層將作為國際珍珠交易中心使用 ， 目前正在裝修 。 越港商業(yè)中心周圍均屬舊城改造項(xiàng)目 ， 重建后大部分已發(fā)展為多層商場 ， 兼有少部分住宅及寫字樓 。 深圳市羅湖區(qū)人民政府文件羅府復(fù) [1998]23號 深圳市羅湖區(qū)人民政府一九九八年七月一日發(fā)出的 《 關(guān)于確認(rèn)浙江省越港實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司獨(dú)立改造編號為 120993地塊的復(fù)函 》 ， 依據(jù)深圳市中級人民法院 [1998]深中房初字第 52號民事調(diào)解書和深圳市國土局深地合字第 [97]1049號 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 補(bǔ)充協(xié)議書 ， 依據(jù) 《 深圳特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例 》 第 46第 4款規(guī)定 ， 經(jīng)研究 ， 同意將羅湖區(qū)人民北路漁街的舊城改造項(xiàng)目 (地塊編號： 120993， 宗地號： H20726， 用地面積： )由浙江省越港實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司獨(dú)立改造 。 根據(jù)貴司指示 補(bǔ)交地價(jià)工作正在進(jìn)行 ， 我們在該次評估中將以假設(shè)應(yīng)補(bǔ)地價(jià)全部交清作為評估基礎(chǔ) 。 （ 二 ） 個別因素分析 估價(jià)對象由一幢主樓 20層綜合大廈及 9層附樓組成 。 第三層 （ 沿街第二層 ）中檔裝修 ， 有可容納約 200桌宴席的餐廳及木夾板隔斷的包廂約 36間 。 主樓于 1994年停建至今尚未完工 ，物業(yè)維護(hù)差 ， 鋁合金窗扇大部分被盜 ， 頂層滲水嚴(yán)重 ， 局部梁露筋 ， 這些因素制約了估價(jià)對象的市場價(jià)值 。 該酒店總建筑面積為 （ 含地下室建筑面積 ） ， 建筑層數(shù)為八層 ， 于 1998年建成；總用地面積為 ， 其權(quán)屬人為廈門東方酒店有限公司 。 2023年 8月 8日廈門東方酒店有限公司與廈門市土地房產(chǎn)管理局簽 定了 《 廈門市劃撥國有用途土地使用權(quán)設(shè)定出讓合同書 》 （ [2023 廈地；合設(shè)字 082號 ） ， 設(shè)定土地出讓為酒店 ， 出讓年限為 2023年 1月 1日至 2040年 1月 1日 ， 設(shè)定土地面積為 ， 設(shè)定 總建筑面積為 （ 未含地下室 ） 。 門廳設(shè)計(jì)氣派高 雅 ， 酒店大堂中庭空間直透八層玻璃透光頂架 ， 明亮通暢 。 第四層 —— 第七層：標(biāo)準(zhǔn)客房 、 套房 、 健身房 。 產(chǎn)權(quán)狀況 于 1998年 4月 16日 ， 與開發(fā)商簽訂 《 深圳市房地產(chǎn)買賣合同 》（ 深 （ 福 ） 房預(yù)買字 （ 1997） 第 B09409號 ） ， 根據(jù)開發(fā)商與 于2023年 3月 5日簽訂的 《 往來款項(xiàng)結(jié)算確認(rèn)書 》 ， 確定購樓款已付清 ，取得物業(yè)產(chǎn)權(quán) 。 本次估價(jià)目的考慮的是開發(fā)商在預(yù)售樓時對物業(yè)配套設(shè)施的承諾與物業(yè)實(shí)際交付使用后配套設(shè)施間的差異造成的物業(yè)價(jià)值的減損 ， 開發(fā)商承諾配套與實(shí)際交付使用后的配套對比如下： （ 下面有表格 ） 市場背景分析 宏觀 微觀 市場細(xì)分 市場背景分析 深圳市商業(yè)物業(yè)市場現(xiàn)狀概述 深圳市由于經(jīng)濟(jì)和人口的持續(xù)快速增長 ， 產(chǎn)生了對商業(yè)物業(yè)的旺 盛需求 ， 這種需求在 1997年達(dá)到階段性高點(diǎn) ， 當(dāng)年商業(yè)物業(yè)銷售量 為 27萬平方米 ， 隨后至今一直表現(xiàn)得不盡人意 。 目前已基本完成 大規(guī)模的舊城改造 ， 建成后的東門仍是保留原有風(fēng)格的步行商業(yè)區(qū) 。 在華強(qiáng)北 ， 電子通訊 、 服裝百貨與家電占據(jù)了 “ 半壁江山 ” 。 2023年 ， 華強(qiáng)北商業(yè)街的年銷售額超過 200億元 。 羅湖區(qū)現(xiàn)時商業(yè)物業(yè)簡析 羅湖區(qū)現(xiàn)時的商業(yè)中心主要分為兩部分 。 估價(jià)對象狀況 估價(jià)對象為世界貿(mào)易廣場 A幢 ， 樓高共 45層 ， 框剪結(jié)構(gòu) ， 本次評估部分為第 25層 05～ 08號 ， 建筑面積共計(jì) ㎡ ， 建筑物用途為辦公 ， 目前使用狀況為出租 ， 月租金 60～ 70元 /平方米 。 地下室：中央空調(diào)設(shè)置中心 、 消防設(shè)備房 、 水泵房等設(shè)備用房以 及普通員工活動房 、 泊車位等 。 第二層：中餐廳 、 宴會廳 、 會議廳 、 多功能廳 、 洗衣中心 、 員工 餐廳等 。 主樓周圍綠化景觀良好 ， 多種綠色植物與庭院燈相 間布置 ， 融洽諧調(diào) 。 廈門東方酒店有限公司于 2023年 9月 15日領(lǐng)取了 《 廈門市土地房屋權(quán)證 》 （ 廈地房證第 00129666號 ） 。 估價(jià)對象主樓門前有較大戶外停車場 ， 這對物業(yè)的有效利用提供了較好條件 。 五至二十層 原設(shè)計(jì)用途為帶衛(wèi)生間的寫字間 ， 主體結(jié)構(gòu)已完工 ， 室內(nèi)已做隔墻 ， 外墻貼條磚 ， 內(nèi)墻批擋掃白 ， 已安裝木夾板門 ， 衛(wèi)生間已貼 2m高墻磚 ， 預(yù)埋上下水管道 ， 其余未做 。 主樓二層 （ 沿街首層 ） 大堂兩側(cè)為茶藝館 ， 室內(nèi)中檔裝修 ， 刷黑色龍骨吊頂 ， 包木墻面 ， 拋光磚地面 ， 內(nèi)設(shè)各式茶座 、 卡座及秋千凳等 。 各單位面積詳見附表一 。 ” 工程名稱：越港商業(yè)中心 工程地址：人民北路北側(cè) 建筑面積： 20693平方米 層 數(shù)： 7層 結(jié) 構(gòu)：框架 開工日期： 1997年 9月 22日 竣工日期： 1999年 1月 25日 建設(shè)單位：浙江省越港實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司 施工單位：深圳市第三建筑工程公司 越港商業(yè)中心地下室改變功能的有關(guān)批文 深圳市規(guī)劃國土局羅湖分局對越港商業(yè)中心地下室改變功能的批復(fù)為：貴司 H20726地塊位于東門舊城改造范圍內(nèi) ， 請貴司到區(qū)舊城改造辦補(bǔ)交地價(jià)后 ， 再到我局辦理補(bǔ)充協(xié)議書手續(xù) 。 該 大廈主要出入口設(shè)置于首層 ， 分別面向漁街及人民北路 。 該物業(yè) 四面臨步行街 ， 東面為大世界商城 ， 南面鄰南塘商業(yè)廣場 、 亞洲商 業(yè)大廈及深南輔路之休閑綠化廣場 ， 西面為中威商業(yè)城及利聯(lián)太陽 廣場 ， 北面為水產(chǎn)大廈 。 物業(yè)管理良好 。 內(nèi)部： 地下室：內(nèi)墻為膠漆；天花為格柵吊頂；地面鋪地磚；卷閘門 ，鋁合金窗 ， 內(nèi)部由落地鋼化玻璃分隔成部分音像試聽室 。 估價(jià)對象周邊的辦公物業(yè)主要有：國際科技大廈 、 佳和華強(qiáng)大廈 、寶華大廈 、 航都大廈 、 賽格廣場 、 電子科技大廈 、 統(tǒng)建樓等 ， 分布的金融機(jī)構(gòu)有：中國工商銀行 、 中國銀行 、 中國建設(shè)銀行 、 中國民生銀行 、深圳發(fā)展銀行 、 中國光大銀行 、 光大證券 、 青海證券等 。 目前 ， 環(huán)繞筼筜湖的周邊區(qū)域已成為廈門新市區(qū)中心區(qū) 。 筼筜湖經(jīng)過多年的治理 ， 已構(gòu)建了置換水系 ， 水清樹翠 、 花紅草綠；建于湖中心島上的白鷺洲公園和廈門城雕白鷺女神像廣場已成為市民和各地游客休閑 、 游覽的新景觀 。 （ 一 ） 區(qū)域因素分析 估價(jià)對象位于海南省府城鎮(zhèn)主干道瓊州大道東側(cè) ， 與 樓隔路相望 ， 北面為 公司 。 越港商業(yè)中心周圍均屬舊城改造項(xiàng)目 ，重建后大部分已發(fā)展為多層商場 ， 兼有少部分住宅及寫字樓 。 廣九鐵路橫貫羅湖區(qū)中心 ， 深圳火車站和筍崗貨運(yùn)站皆在本區(qū) ， 羅湖海關(guān) 、 文錦渡海關(guān)更是大陸與香港客 、 貨進(jìn)出的主要通道之一 。 其中 ， 深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi) 4個區(qū) ， 即福田區(qū) 、 羅湖區(qū) 、 南山區(qū) 、 鹽田區(qū)；特區(qū)外 2個區(qū) ， 即寶安區(qū) 、 龍崗區(qū) 。 區(qū)域因素分析 深圳市 位置 深圳市位于中國廣東省中南部沿海地區(qū) ， 東臨大亞灣 ， 西連珠江口 ， 北與東莞 、 惠州兩市接壤 ， 南接香港 。 估價(jià)對象的部分實(shí)勘圖如下： (下面有表格 ) （ 三 ） 估價(jià)對象 物業(yè)明細(xì) 世界貿(mào)易廣場 A幢 25層 05～ 08號 ， 建筑面積為 。 第三層：標(biāo)準(zhǔn)客房 、 套房 、 健身房 、 桑拿房 、 游泳池等 。 該酒店房地產(chǎn)各層的主要功能分述如下： 第一層：門廳 、 酒店大堂 、 音樂茶座 、 西餐廳 、 日式餐廳 、 商場 、 西餅屋 、 美容美發(fā) 、 商務(wù)中心 、 票務(wù)中心等 。 證書上載明：國有土地使用 權(quán)類型為劃撥 ， 土地用途為商業(yè)服務(wù)業(yè) ， 房屋所有權(quán)性質(zhì)為涉外產(chǎn) ， 房屋用途為商業(yè) ， 地籍號為 40000210009。 一、 估價(jià)對象： 東方酒店又名東方馬可孛羅大酒店 ， 位于廈門市開元區(qū)建業(yè)路 8號 ， 地處廈門市中心 —— 風(fēng)光旖旎的筼筜湖北岸狐尾山南坡底麓 ，東面毗鄰廈門市政府大樓 、 人民大會堂 ， 西面臨建業(yè)路 ， 是一座四星級酒店 。 貨車在翻滾過程中由于慣性作用撞上農(nóng)房 ， 與農(nóng)房外側(cè)非承重墻正面接觸 ， 造成建筑物第一層外側(cè)墻 （ 非承重墻 ）洞穿 ， 洞徑橫向最大尺寸 ， 豎向最大尺寸 ， 洞底距地面高度 ；樓梯間外側(cè)墻坍塌 ， 坍塌后形成一個橫向最大尺寸 米寬 ， 豎向最大尺寸 ；與外側(cè)墻垂直的一段承重墻輕微裂縫；樓梯踏步及梯間轉(zhuǎn)角板完好 ， 陽臺欄板及陽臺板各損壞一塊；臥室非承重隔墻微偏 ， 部分門窗受損 。 估價(jià)對象實(shí)體狀況 估價(jià)對象位于豐都縣名山鎮(zhèn)華嚴(yán)村七組 ， 距離縣城中心約 20公里 ， 三面周與農(nóng)地相鄰 ， 一面臨鄉(xiāng)村公路 。 我們需要指出 ， 以上總結(jié)僅出于我們對上述貴公司提供文件的理解 ，我們建議貴公司對上述文件的合法性咨詢貴公司法律顧問的意見 ， 除非特別指出 ， 我們的估價(jià)將基于上述總結(jié) 。 根據(jù)貴司指示 ，補(bǔ)交地價(jià)工作正在進(jìn)行 ， 我們在該次評估中將以假設(shè)應(yīng)補(bǔ)地價(jià)全部交清作為評估基礎(chǔ) 。 深圳市羅湖區(qū)人民政府文件羅府復(fù) [1998]23號 深圳市羅湖區(qū)人民政府一九九八年七月一日發(fā)出的 《 關(guān)于確認(rèn)浙江省越港實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司獨(dú)立改造編號為 120993地塊的復(fù)函 》 ， 依據(jù)深圳市中級人民法院 [1998]深中房初字第 52號民事調(diào)解書和深圳市國土局深地合字第 [97]1049號 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 補(bǔ)充協(xié)議書 ， 依據(jù) 《 深圳特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例 》 第 46第4款規(guī)定 ， 經(jīng)研究 ， 同意將羅湖區(qū)人民北路漁街的舊城改造項(xiàng)目 (地塊編號： 120993， 宗地號： H20726， 用地面積： )由浙江省越港實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司深圳分公司獨(dú)立改造 。 越港商業(yè)中心周圍均屬舊城改造項(xiàng)目 ， 重建后大部分已發(fā)展為多層商場 ， 兼有少部分住宅及寫字樓 。 占用情況 根據(jù)吾等實(shí)地視察及業(yè)主指示 ， 越港商業(yè)中心地下室及地上第三層具體情況如下： 該物業(yè)地下室目前已整體出租給翔飛音像制品市