【正文】 然而 ， 在深圳經(jīng)濟 保持穩(wěn)定增長的帶動下 ， 商業(yè)物業(yè)市場仍有不少亮點：一是近兩年 來商業(yè)物業(yè)市場成交趨于活躍 ， 在 1998年銷售量大跌后 ， 1999年起 迅速反彈回升 ， 并保持了穩(wěn)步增長的態(tài)勢 ， 到 2023年已達到 27萬平 方米 ， 接近歷史高峰 ， 而同時市場空置量逐步回落 ， 2023年空置量 較歷史峰值下降了近二成；二是在特區(qū)內(nèi)福田 、 南山和關外布吉 、 龍華等新興商業(yè)中心 ， 商業(yè)區(qū)物業(yè)受到市場追捧 ， 呈現(xiàn)成交量明顯 增加 ， 價格保持堅挺的良好局面；三是規(guī)劃優(yōu)秀的商業(yè)物業(yè)仍是稀 缺產(chǎn)品 ， 一經(jīng)推出 ， 就受到市場歡迎 ， 如中信城市廣場等 。 酒店周邊設施配套狀況： 酒店主樓東側(cè)為地面停車場；南側(cè)為室外露天餐臺和燒烤區(qū) ， 以無釉磚鋪設地面 ， 鐵制餐桌椅；西側(cè)設有一較大型觀賞魚池； 西北角為一鍋爐房 ， 東北角附屬單層建筑為美容中心 、 票務中心 及管理用房 。 主樓第一層依坡地而建為架空層 ， 作設備用房使用 ，24層于 1998年出租 ， 經(jīng)營餐飲及娛樂業(yè) ， 現(xiàn)空置 ， 主樓 520層現(xiàn)為半拉子工程 。 周邊設施 越港商業(yè)中心位于深圳市羅湖區(qū)人民北路沿街與深南東路輔線交 匯處之北側(cè) ， 處于商業(yè)旺區(qū)東門老街的南端 ， 人民北路為東門區(qū)唯 一連接深南東路的步行街 ， 深南東路輔線可行駛機動車輛 。 昔日 “ 筼筜漁火 ” 現(xiàn)已是 “ 筼筜夜色 ” 的勝景 ， 在東方酒店內(nèi)就能領略飽覽 。 羅湖區(qū)公路交通干線四通八達 。 第二層：中餐廳 、 宴會廳 、 會議廳 、 多功能廳 、 洗衣中心 、 員工餐廳等 。 事故損傷情況分析 該東風貨車從斜坡下行途中突然失去控制 ， 貨車沖出公路 ， 經(jīng)過路邊緩沖帶時翻車 。 物業(yè)產(chǎn)權(quán)狀況 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 深地合字 （ 97） 1049號 一九九七年七月十六日深圳市規(guī)劃國土局 （ 甲方 ） 與廣州南方房地產(chǎn)開發(fā)深圳公司 （ 乙方 ） 、 浙江省越港實業(yè)有限責任公司 （ 乙方 ）簽署 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 ， 現(xiàn)部分摘錄如下： 地塊編號 ： H20726 土地面積 ： 5, 土地使用年期 ： 50年 （ – ） 土地用途 ： 商業(yè) 、 辦公 、 住宅 建筑覆蓋率 ： 不大于 70% 建筑容積率 ： 不大于 計入容積率 ： 20, ， 其中商業(yè) 10, ， 總建筑面積 ： 辦公 2, ， 住宅 7, 建筑層數(shù) ： 多層 其它 ： 地下部分為 3726平方米 （ 不計容積率 ） 項目分成比例 ： 廣州南方房地產(chǎn)開發(fā)深圳公司占 20% 浙江省越港實業(yè)有限責任公司占 80% 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 深地合字 （ 97） 1049號 補充協(xié)議書 一九九八年五月二十日深圳市規(guī)劃國土局 （ 甲方 ） 與廣州南方房地產(chǎn)開發(fā)深圳公司 （ 乙方 ） 、 浙江省越港實業(yè)有限責任公司 （ 乙方 ）簽署 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 補充協(xié)議書 ， 其中指出 ， 甲方同意在此項目總建筑面積中除廣州公司分得商業(yè)建筑面積 米 （ 首層 、 第二層 ） ， 其余建筑面積全部歸浙江公司所有 。 1 報告中所使用的貨幣為人民幣 。 該部分不作為本估價報告應用的依據(jù) 。 僅在此前提下 ， 本估價報告的估價結(jié)果才能有效地體現(xiàn)估價對象在估價時點的實有的公開市場價值 。 本估價報告書有效使用期自報告提交之日起為一年 。 (四 ) 在評估過程中 ， 我們并未考慮該物業(yè)所設定的抵押 、 按揭或債項對評估價值產(chǎn)生的影響 。 4． 我們依照中華人民共和國國家標準 《 房地產(chǎn)估價規(guī)范 》 進行分析 ，形成意見和結(jié)論 ， 撰寫本估價報告 。 中國注冊房地產(chǎn)估價師： 估 價 師 聲 明 我們鄭重聲明： 我們在本估價報告書中陳述的事實是真實和準確的 。 估價的測算過程及有關說明 ， 請見 《 估價結(jié)果報告 》 和 《 估價技術報告 》 。評估的技術路線、價值分析和報告撰寫 —— 中國房地產(chǎn)估價師學會理事 中國土地估價師協(xié)會理事 北京杜鳴聯(lián)合房地產(chǎn)評估公司董事長杜鳴 第一部分 影響市場價值因素分析 一 、 經(jīng)濟因素 宏觀經(jīng)濟調(diào)控 金融政策 經(jīng)濟預期 就業(yè)及收入水平 二 、 消費行為因素 消費心理與習慣 三 、 功能性耗損 配套設施設備 平面平局 建筑造型 有效使用 （ 利用 ） 率 第二部分 評估的技術路線及常見問題分析 一 、 評估的技術路線及方法 思路與技術路線 方法的選擇與搭配 綜合與分類 市場分析的簡單化 宏觀 微觀 市場細分 市場流動性（市場變現(xiàn)能力）的分析 客觀性的數(shù)據(jù)參數(shù)選取 售價、租金、收益、成本、費用、出租率（上座率）等，各項指標的選取應用有效地分清實際的與客觀的。 此致 致委托方函 廈門東方酒店有限公司： 貴公司委托我公司對位于廈門市湖濱北路建業(yè)路 8號東方酒店（總建筑面積為 35,，土地分攤面積為 11,米）的房地產(chǎn)進行正常市場價格估價，作為委托方投資決策提供價格參考的依據(jù)。 本估價報告中的分析 、 意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析 、 意見和結(jié)論 ， 但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制 。 5． 估價師 、 、 已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘 。 評估價值為包含轉(zhuǎn)讓稅費的價值 。 同時 ， 在有效期內(nèi)使用本報告時 ， 應充分考慮當?shù)夭牧蟽r格及人工費用變化情況 ，并隨時與本機構(gòu)保持聯(lián)系 ， 以達到有效使用之目的 。 委托方保證所提供的全部資料具備真實性與合法性 ， 并對此承擔全部責任 。 10．未經(jīng)估價方書面同意，任何單位或個人不得將本估價報告的全部或部分及任何參考資料于公開發(fā)表的文件、通告或報告中引用，亦不得以任何形式公開發(fā)表。 估價對象 坐落、四至、權(quán)屬狀況、面積、 背景、環(huán)境、規(guī)劃條件、建筑概況、 現(xiàn)狀。 深圳市羅湖區(qū)人民政府文件羅府復 [1998]23號 深圳市羅湖區(qū)人民政府一九九八年七月一日發(fā)出的 《 關于確認浙江省越港實業(yè)有限責任公司深圳分公司獨立改造編號為 120993地塊的復函 》 ， 依據(jù)深圳市中級人民法院 [1998]深中房初字第 52號民事調(diào)解書和深圳市國土局深地合字第 [97]1049號 《 深圳市土地使用權(quán)出讓合同書 》 補充協(xié)議書 ， 依據(jù) 《 深圳特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例 》 第 46第4款規(guī)定 ， 經(jīng)研究 ， 同意將羅湖區(qū)人民北路漁街的舊城改造項目 (地塊編號： 120993， 宗地號： H20726， 用地面積： )由浙江省越港實業(yè)有限責任公司深圳分公司獨立改造 。 貨車在翻滾過程中由于慣性作用撞上農(nóng)房 ， 與農(nóng)房外側(cè)非承重墻正面接觸 ， 造成建筑物第一層外側(cè)墻 （ 非承重墻 ）洞穿 ， 洞徑橫向最大尺寸 ， 豎向最大尺寸 ， 洞底距地面高度 ；樓梯間外側(cè)墻坍塌 ， 坍塌后形成一個橫向最大尺寸 米寬 ， 豎向最大尺寸 ；與外側(cè)墻垂直的一段承重墻輕微裂縫；樓梯踏步及梯間轉(zhuǎn)角板完好 ， 陽臺欄板及陽臺板各損壞一塊；臥室非承重隔墻微偏 ， 部分門窗受損 。 第三層：標準客房 、 套房 、 健身房 、 桑拿房 、 游泳池等 。 廣九鐵路橫貫羅湖區(qū)中心 ， 深圳火車站和筍崗貨運站皆在本區(qū) ， 羅湖海關 、 文錦渡海關更是大陸與香港客 、 貨進出的主要通道之一 。 目前 ， 環(huán)繞筼筜湖的周邊區(qū)域已成為廈門新市區(qū)中心區(qū) 。 該物業(yè) 四面臨步行街 ， 東面為大世界商城 ， 南面鄰南塘商業(yè)廣場 、 亞洲商 業(yè)大廈及深南輔路之休閑綠化廣場 ， 西面為中威商業(yè)城及利聯(lián)太陽 廣場 ， 北面為水產(chǎn)大廈 。 主樓二層 （ 沿街首層 ） 大堂兩側(cè)為茶藝館 ， 室內(nèi)中檔裝修 ， 刷黑色龍骨吊頂 ， 包木墻面 ， 拋光磚地面 ， 內(nèi)設各式茶座 、 卡座及秋千凳等 。 主樓周圍綠化景觀良好 ， 多種綠色植物與庭院燈相 間布置 ， 融洽諧調(diào) 。 羅湖區(qū)現(xiàn)時商業(yè)物業(yè)簡析 羅湖區(qū)現(xiàn)時的商業(yè)中心主要分為兩部分 。 本次估價目的考慮的是開發(fā)商在預售樓時對物業(yè)配套設施的承諾與物業(yè)實際交付使用后配套設施間的差異造成的物業(yè)價值的減損 ， 開發(fā)商承諾配套與實際交付使用后的配套對比如下： （ 下面有表格 ） 市場背景分析 宏觀 微觀 市場細分 市場背景分析 深圳市商業(yè)物業(yè)市場現(xiàn)狀概述 深圳市由于經(jīng)濟和人口的持續(xù)快速增長 ， 產(chǎn)生了對商業(yè)物業(yè)的旺 盛需求 ， 這種需求在 1997年達到階段性高點 ， 當年商業(yè)物業(yè)銷售量 為 27萬平方米 ， 隨后至今一直表現(xiàn)得不盡人意 。 2023年 8月 8日廈門東方酒店有限公司與廈門市土地房產(chǎn)管理局簽 定了 《 廈門市劃撥國有用途土地使用權(quán)設定出讓合同書 》 （ [2023 廈地；合設字 082號 ） ， 設定土地出讓為酒店 ， 出讓年限為 2023年 1月 1日至 2040年 1月 1日 ， 設定土地面積為 ， 設定 總建筑面積為 （ 未含地下室 ） 。 （ 二 ） 個別因素分析 估價對象由一幢主樓 20層綜合大廈及 9層附樓組成 。 占用情況 根據(jù)吾等實地視察及業(yè)主指示 ， 越港商業(yè)中心地下室及地上第三層具體情況如下： 該物業(yè)地下室目前已整體出租給翔飛音像制品市場使用； 地上三層將作為國際珍珠交易中心使用 ， 目前正在裝修 。 當夜幕降臨后 ， 沿湖兩岸燈火倒映湖中 ， 白鷺洲公園燈火闌珊 ， 游人如梭；白鷺洲音樂噴泉樂曲隱約 、 飄飄渺渺 。 區(qū)屬位置 羅湖區(qū)位于經(jīng)濟特區(qū)中部 ， 西與福田區(qū)相連 ， 北與龍崗區(qū)相鄰 ，南與香港新界隔河相望 ， 總面積約 。 底層后部設有電話總機交換房 、 保安監(jiān)控中心 、 高低壓配電房等設備用房 。 建筑物內(nèi)外墻初級抹灰 ， 室內(nèi)水泥砂漿地面 ， 普通木門窗 。該大廈主要出入口設置于首層，分別面向漁街及人民北路。 本估價報告的全部或其部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何公開媒體上 ， 報告解釋權(quán)為本評估機構(gòu)所有 。 9． 本估價報告的估價技術報告部分 ， 僅作為估價方的機構(gòu)存檔和有關部門審閱備案之用 。 3． 本次估價基于委托方所提供的全部資料具備真實性和合法性 ， 且該估價對象具有完整和合法的產(chǎn)權(quán)之前提進行估價 。 這些假設限制條件是由估價人員根據(jù)估價目的 、 估價標的物實際狀況并結(jié)合當?shù)貙嶋H情況而提出的 ， 具有客觀性和合理性 。 (三 ) 同時 ， 我們假設在土地使用權(quán)的法定年期內(nèi) ， 該物業(yè)的所有權(quán)人 ， 對該物業(yè)享有自由及不受干預的使用 、 轉(zhuǎn)讓 、 收益 、 處分等合法權(quán)益 。 3． 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系 ， 也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見 。 8. 最后 ， 根據(jù)本公司的一貫做法 ， 我們必須申明 ， 本估值報告書僅供委托方使用 ， 本公司不承擔對任何第三者對本報告書的全文或任何部份內(nèi)容的任何