【正文】 方 房地產開發(fā)深圳公司 （ 乙方 ） 、 浙江省越港實業(yè)有限責任公司 （ 乙 方 ） 簽署 《 深圳市土地使用權出讓合同書 》 ， 現摘錄如下： 地塊編號 ： H20726 土地面積 ： 5, 土地使用年期 ： 50年 （ – ） 土地用途 ： 商業(yè) 、 辦公 、 住宅 建筑覆蓋率 ： 不大于 70% 建筑容積率 ： 不大于 計入容積率 ： 20, ， 其中商業(yè) 10, ， 總建筑面積 ： 辦公 2, ， 住宅 7, 建筑層數 ： 多層 其 它 ： 地下部分為 3726平方米 （ 不計容積率 ） 項目分成比例 ： 廣州南方房地產開發(fā)深圳公司占 20% 浙江省越港實業(yè)有限責任公司占 80% 《 深圳市土地使用權出讓合同書 》 深地合字 （ 97） 1049號 補充協(xié)議書 一九九八年五月二十日深圳市規(guī)劃國土局 （ 甲方 ） 與廣州南方房地產開發(fā)深圳公司 （ 乙方 ） 、 浙江省越港實業(yè)有限責任公司 （ 乙方 ） 簽署 《 深圳市土地使用權出讓合同書 》 補充協(xié)議書 ， 其中指出 ， （ 首層 、 第二層 ） ， 其余建筑面積全部歸浙江公司所有 。 ? 注：根據業(yè)主指示，以上物業(yè)之《房地產證》辦理工作正在進行中，我們假設《房地產證》能夠如期取得，以上物業(yè)名錄以貴司提供之清單為依據；我們評估中所采用之建筑面積將以貴司提供之《深圳市房屋建筑面積查丈報告》中所載為準。 走廊已安裝空調管道 （ 無主機 ） ， 室內有空調出風口 （ 部分被盜 ） ，地面未做 ， 電梯未安裝 。 證書上載明：國有土地使用權類型為劃撥 ， 土地用途為商業(yè)服務業(yè) ， 房屋所有權性質為涉外產 ， 房屋用途為商業(yè) ， 地 籍號為 40000210009。 第三層：標準客房 、 套房 、 健身房 、 桑拿房 、 游泳池等 。 物業(yè)基本裝修情況如下： 外墻面：玻璃幕墻 、 花崗石 、 釉面磚；內墻面：刷乳膠漆；地面：地磚；天花：輕質鋁板吊頂；門窗：鋁合金窗 。據統(tǒng)計分析 ， 其中 ， 電子通訊業(yè)占 35%， 服裝百貨業(yè)占 %， 家電業(yè)占 % ,餐飲業(yè)占 6%， 珠寶業(yè)占有 %, 鐘表業(yè)占 %， 其他行業(yè)占 42%。 其一 ， 由深南東路 、 人民南路 、 嘉賓路等主要商業(yè)街道形成的羅湖商業(yè)中心 ， 位于深南 路以南 ， 憑借其靠近羅湖口岸 、 深圳火車站的地理優(yōu)勢 ， 中高檔大 型購物商場 、 星級酒店 、 高層住宅密布 ， 區(qū)域內有 “ 羅湖商業(yè)城 ” 、 “ 國貿大廈 ” 、 “ 國商 ” 、 “ 友誼城百貨 ” 等大型商業(yè)設施 ， “ 西武 ” 、 “ 天 安 ” 、 “ 友誼國際名店 ” 等高檔名牌商店 ， 以及 “ 嘉里中心 ” 裙樓 、“ 佳寧 娜友誼廣場 ” 裙樓等構成了 深圳市市級商業(yè)中心區(qū) ；其二 ， 是位于深 南路北側的東門老街 ， 這里是深圳市個體零售商業(yè)的集中地之一 ， 也是深圳市商業(yè)氣氛較濃 、 人流較多的商業(yè)旺地 。 該酒店房地產的各主要功能區(qū)裝飾狀況和主要設備配置狀況分述 如下： （ 下面有表格 ） （ 二 ） 個別因素分析 物業(yè)明細 世界貿易廣場 A幢 25層 05～ 08號 ， 建筑面積為 。 該酒店房地產各層的主要功能分述如下： 第一層：門廳 、 酒店大堂 、 音樂茶座 、 西餐廳 、 日式餐廳 、 商 場 、 西餅屋 、 美容美發(fā) 、 商務中心 、 票務中心等 。 二 、 個別因素分析： 東方酒店又名東方馬可孛羅大酒店 ， 位于廈門市開元區(qū)建業(yè)路 8號 ， 地處廈門市中心 —— 風光旖旎的筼筜湖北岸狐尾山南坡底麓 ， 東面毗鄰廈門市政府大樓 、 人民大會堂 ， 西面臨建業(yè)路 ，是一座四星級酒店 。南側夜總會 (浮仕會 )高檔裝修 ， 內設豪華 KTV包廂 、 表演舞臺 、 音控室 、 雅座 、 吧臺等 。 （ 深規(guī)土函第 LH9900196號 ） 浙江越港實業(yè)有限責任公司深圳分公司一九九九年三月三十一日關于改變 《 越港商業(yè)中心 》 地下室使用功能申請測算補交地價的報告提出 ,地下室一層建筑面積 3, ， 其中設備用房面積為 ， 其他建筑面積為 3, 。 現越港商業(yè)中心與周邊之中威商業(yè)城首層 均以天棚連通 ， 形成一體 。 地上第三層：目前正在裝修 設施設備 越港商業(yè)中心地下室設兩處主要入口 ， 各有兩部雙向自動扶梯及人行樓梯 ， 可由室外直接進入地下商場 。 沿湖四周建成了湖濱南路 ， 湖濱北路 ， 湖濱西 、 中 、 東路和市府大道 、 蓮岳路的方格城市新區(qū)主干道路網 ， 公交和巴士線路 、 站點 （ 一 ） 區(qū)域因素分析 估價對象位于深圳市福田區(qū)福虹路 ， 隔國際科技大廈與深南路相鄰 。 區(qū)域內有 大廈 、 醫(yī)院 、 電影院 、 中學等 ， 地理位置優(yōu)越 ， 交通便捷 ， 商業(yè)繁華度良好 。 越港商業(yè)中心位置 ， 鄰近環(huán)境及建筑物 越港商業(yè)中心位于深圳市羅湖區(qū)人民北路沿街與深南東路輔線交匯處之北側 ， 處于商業(yè)旺區(qū)東門老街的南端 ， 人民北路為東門區(qū)唯一連接深南東路的步行街 ， 深南東路輔線可行駛機動車輛 。 人口 ， 地域及行政區(qū) 深圳市總面積 2,020平方公里 ， 深圳經濟特區(qū)是深圳市的一部分 ，東起大鵬灣背仔角 ， 西至珠江口的安樂村 ， 南與香港新界接壤 ， 北靠梧桐山 、 羊臺山山脈 ， 面積為 ， 東西長 49公里 ， 南北寬 7公里 ， 呈狹長形 。 第四層 —— 第七層：標準客房 、 套房 、 健身房 。 2023年 8月 8日廈門東方 酒店有限公司與廈門市土地房產管理局簽定了 《 廈門市劃撥國有土 地使用權設定出讓合同書 》 （ [2023]廈地合設字 082號 ） ， 設定土地 出讓用途為酒店 ， 出讓年限為 2023年 1月 1日至 2040年 1月 1日 ， 設定 土地面積為 ， 設定總建筑面積為 （ 未含地下室 ） 。 經房屋安全鑒定人員現場鑒定：受損建筑物基礎完好 ， 承重墻絕大部分未受損 ， 非承重墻局部受損 ， 房屋所受損傷可以修復 ， 為非危房 。 物業(yè)有關之業(yè)權文件復印件 ， 請參見附件二 。 《 深圳市建設工程竣工驗收證書 》 （ 深羅建施驗字 9900023號 ） 主要內容摘要如下： “ 越港商業(yè)中心基本符合國家現行驗收規(guī)范及驗評標準 ， 驗收合格 ， 準予使用 。 周邊設施 越港商業(yè)中心位于深圳市羅湖區(qū)人民北路沿街與深南東路輔線交匯處之北側 ， 處于商業(yè)旺區(qū)東門老街的南端 ， 人民北路為東門區(qū)唯一連接深南東路的步行街 ， 深南東路輔線可行駛機動車輛 。 名稱 越港商業(yè)中心地下室及地上第三層 坐落 中華人民共和國廣東省深圳市羅湖區(qū)人民北路 面積 地下室為 3, 、 地上第三層為 3,平方米 總樓層數 七層 建筑結構 框架 裝修情況 外部： 首層外墻為白色鋼化玻璃 ， 局部鑲進口鋁板；二層及三層商場選用淺綠色鋼化玻璃 ， 局部鑲進口鋁板；四至七層寫字樓部分為法國綠鋼化鍍膜玻璃幕墻 ， 其余部分及住宅外墻為條形釉面磚 。 所有提供給估價人員以及本報告所引用的信息及觀點均認為來自可靠資料 ， 是可信和正確的 。 11． 本估價報告一式四份 ， 估價機構和主管部門各保留一份 ，交付委托方兩份 。 7． 根據 《 房地產估價規(guī)范 》 ， 本報告的估價結果體現估價對象在估價時點的實有的公開市場價值 。 4． 本報告中人民幣與美元的匯兌換算取定為： 1美元＝ 。 本次估價報告的估價結果所體現的是估價對象在完整權利狀態(tài)下的現有價值 ，為委托方投資決策提供價值參考依據 。 估價的假設和限制條件 經到瓊山市國土局查檔及咨詢 ， 估價對象宗地仍為無償劃撥用地 ，本報告估價結果包含辦理轉讓手續(xù)時應向政府補交土地出讓金等各項稅費 。 估價假設和限制條件 本次估價結果僅限于為委托方處理事故賠償提供房屋修復費用價格參考依據 ， 不包含車禍所帶來的其他損失 ， 如精神損失 、 誤工補償 ，等等 。 除另有說明外 ， 我們假定該物業(yè)權益未附帶可能影響其價值的他項權利 、 限制及繁重支銷 。 (五 ) 根據業(yè)主指示 ， 該次評估物業(yè)尚未取得 《 房地產證 》 ， 其產權手續(xù)正在辦理中 ， 我們假設 《 房地產證 》 能夠如期取得 ， 并以此作為評估基礎；同時 ， 以上物業(yè)之名錄由貴司提供 ， 我們將以貴司提供之物業(yè)清單為準 。 參加本次估價的中國注冊房地產估價師： ， 房地產估價師注冊號： ， 簽字： ， ， 房地產估價師注冊號： ， 簽字： 。 我們依照中華人民共和國國家標準 《 房地產估價規(guī)范 》GB/T502911999進行分析 ， 形成意見和結論 ， 擬定本估價報告 。 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系 ， 也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見 。 3. 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系 ， 也與有關當事人沒有利害關系和偏見 。受貴公司的委托，估價人員依據國務院、建設部、原國家土地管理局、國土資源部、福建省和廈門市人民政府等有關部門頒發(fā)的有關法律、法規(guī)和文件，根據貴公司所提供的有關資料，按照建設部頒發(fā)的《城市房地產市場估價管理暫行辦法》、福建省人民政府頒發(fā)的《福建省房地產價格評估管理辦法》和廈門市人大通過的《廈門市資產評估管理暫行條例》的規(guī)定，遵循獨立、客觀、公正的原則，經過細致的實地勘察后，在分析現有資料的基礎上，運用科學的估價方法，通過周密準確的測算，確定該估價對象扣除土地設定出讓應補交的土地出讓金后在二○○二年十二月十五日的現有正常市場價格為 人民幣 叁億柒仟肆佰柒拾貳萬捌仟元整（ RMB374,728, ,取整）， 單價為 RMB10,／ m2。 估價人員根據估價目的 ， 遵循估價原則 ， 按照估價程序和技術標準 ， 經實地勘察及市場調查 ， 并進行認真的分析和測算 ， 確定估價對象在估價時點的公開市場價值總額為 ， 大寫人民幣壹仟伍佰玖拾柒萬陸仟玖佰元整 ，平均市值單價 /㎡ ， 大寫人民幣每平方米捌佰壹拾陸元柒角整 。 二、常見問題分析 潛在毛收入 有效毛收入 凈收益 同行業(yè)平均利潤的扣除 （ 貢獻率 ） 綜合性物業(yè)各部分的分別計算 實際的與客觀的數據的選取 收益法的應用 假設開發(fā)法及成本法的應用 建安成本計算的細化 基礎主體結構 、 內外裝修 、 設備 （ 水暖 、 電 、 氣 、 電梯 、 通風空調 ） 在建工程的未實現利潤 未來開發(fā)價值的估算 局部房地產評估的分析 獨立性 、 使用 、 經營 市場變現的限制因素 不同區(qū)域 、 不同用途物業(yè)的評估價值 在不同的區(qū)域 ， 不同用途的物業(yè)將會有不同的市場價值 。 估價結果明細如下： 致 委 托 估 價 方 函 中國太平洋保險公司重慶分公司 辦事處 ： 受貴單位委托 ， 我公司對貴單位委托評估的豐都縣名山鎮(zhèn)華嚴村七組 所屬房屋在 2023年 5月 21日 （ 估價時點 ） 的事故損傷修復費用進行了測算 。 本報告估價結果包含主樓 24層室內裝修 ， 但不包括室內空調主機等可移動設備 。 世界貿易廣場 A幢 25層05～ 08號物業(yè)建筑面積為