【正文】 念及相應(yīng)的稅源監(jiān)控、納稅評(píng)估等措施應(yīng)運(yùn)而生（見下圖）。 ? 要求稅收管理從追求規(guī)模與速度向追求質(zhì)量與效益轉(zhuǎn)變。 WHY? （為什么） 納稅評(píng)估可行性分析 ? 源起 ? 定義 ? 相關(guān)關(guān)系 ? 評(píng)估作用 WHAT?（是什么） 源起 舶來品 ? 我國(guó)納稅評(píng)估概念是從國(guó)外的“ Assessment”（ “為征稅對(duì)財(cái)產(chǎn)所作的評(píng)價(jià)、估價(jià) , 被估定的金額”等意）轉(zhuǎn)譯借鑒而來，亦有從“ Audit”，意即“審計(jì)、 稽核、查帳”等意轉(zhuǎn)譯而來，如 “案頭審計(jì)” (desk audit)、“辦公室審計(jì)” (office audit)、實(shí)地核查（ field audit）等。 納稅評(píng)估定義 ? 43號(hào)文 納稅評(píng)估是指稅務(wù)機(jī)關(guān)運(yùn)用 數(shù)據(jù)信息對(duì)比分析的方法，對(duì)納稅人和扣繳義務(wù)人（以下簡(jiǎn)稱納稅人）納稅申報(bào)（包括減免緩抵退稅申請(qǐng)，下同）情況的 真實(shí)性和準(zhǔn)確性 作出 定性和定量的判斷 ，并采取 進(jìn)一步征管措施 的管理行為。 良性互動(dòng)機(jī)制 ? 稅務(wù)總局要求：建立稅收分析、納稅評(píng)估、稅源監(jiān)控和稅務(wù)稽查的良性互動(dòng)機(jī)制。 納稅人： ?體現(xiàn)了稅務(wù)機(jī)關(guān) 人性化執(zhí)法 和 深層次服務(wù) 。 ? 稅務(wù)約談： 稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)經(jīng)納稅評(píng)估分析發(fā)現(xiàn)存在涉稅疑點(diǎn)或問題的納稅人，通過 約請(qǐng)其進(jìn)行陳述說明或補(bǔ)充舉證 ，做出定性、定量判斷，并采取進(jìn)一步征管措施的工作方法。 ? 存在逃避追繳欠稅嫌疑的 。 本期產(chǎn)成品成本 100% 過高 過低 未入庫(kù)、賬外銷售 多計(jì)產(chǎn)成品成本 通用分析指標(biāo)舉例 （成本類） 成本費(fèi)用率 =（ 本期營(yíng)業(yè)費(fèi)用 +本期管理費(fèi)用 +本期財(cái)務(wù)費(fèi)用） 247。 ? 縱向比較 ? 橫向比較 低于預(yù)警值 結(jié)合稅負(fù)率指標(biāo)，分析問題主要存在 收入方面還是成本費(fèi)用方面。 經(jīng)營(yíng)涉稅特點(diǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)管理業(yè)的關(guān)系 有三類： 一類是 合同關(guān)系 （委托、招標(biāo)等），物業(yè)建成后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)公司 。 ? 開發(fā)建設(shè)期涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)較少，主要涉稅事項(xiàng)和涉稅環(huán)節(jié)集中在租售管理期，具體情況見右表： ? 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)的基本流程及涉稅分析： 經(jīng)營(yíng)流程涉稅分析 ? 問題 1： 取得售房預(yù)收款未繳或未足額繳納營(yíng)業(yè)稅金及附加，未按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅和土地增值稅。 常見涉稅問題 其他問題： （ 以下問題發(fā)生率均為 10%以下 ） ? 問題 1： 將預(yù)收款計(jì)入其他應(yīng)付款等往來款項(xiàng)少納 稅，并影響預(yù)繳企業(yè)所得稅和土地增值稅。 ? 問題 9： 利息費(fèi)用不資本化，多列當(dāng)期費(fèi)用。 問題 18： 假借“標(biāo)準(zhǔn)住宅”名義，利用優(yōu)惠政策未繳 或少繳土地增值稅。 （ 30171374+75076676209021） 100%＝ % 指標(biāo)分析及疑點(diǎn)指向 二者差異巨大，存在少計(jì)收入、多列成本費(fèi)用疑點(diǎn)，需應(yīng)用二、三級(jí)指標(biāo)具體分析。 疑點(diǎn)處理 進(jìn)一步應(yīng)用二、三級(jí)指標(biāo)進(jìn)行具體分析。 疑點(diǎn)核實(shí) 經(jīng)約談及針對(duì)性查帳，發(fā)現(xiàn)企業(yè)將未完工時(shí)利息列支財(cái)務(wù)費(fèi)用， 06和 07年分別為 120萬元。 58889＝ 1814 指標(biāo)分析及 疑點(diǎn)指向 高于行業(yè)預(yù)警值。 納稅評(píng)估案例 指標(biāo)名稱 三級(jí)指標(biāo) —銷售成本中開發(fā)間接費(fèi)用占土地成本及建筑安裝工程費(fèi)比率 指標(biāo)計(jì)算 開發(fā)間接費(fèi)占土地成本及建安費(fèi)比率 ＝開發(fā)間接費(fèi) 247。 ? 經(jīng)系統(tǒng)查詢，發(fā)現(xiàn)企業(yè)簽訂的工程承包合同未納印花稅。 納稅評(píng)估案例 ? 補(bǔ)稅后指標(biāo)驗(yàn)證分析 ? 企業(yè)實(shí)際稅負(fù)率 ? ＝（ 541137+ 4,637,） 247。 ? 房產(chǎn)稅 24,000元，土地使用稅 3,500元。 疑點(diǎn)核實(shí) 已核實(shí)用假發(fā)票或真票假開方式虛列建安費(fèi)問題。 建筑安裝工程費(fèi) 100% ＝ 3018480 247。 納稅評(píng)估案例 指標(biāo)名稱 二級(jí)指標(biāo) —營(yíng)業(yè)稅金及附加類 —已納營(yíng)業(yè)稅與應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅比對(duì) 指標(biāo)計(jì)算 已納營(yíng)業(yè)稅與應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅比對(duì) ＝（已納營(yíng)業(yè)稅 已售面積 銷售均價(jià) 5%） ＝ 10704936101 6250 5% ＝ 107049338131250 5% ＝ 指標(biāo)分析及 疑點(diǎn)指向 若無退房未退登記等特殊原因，差額應(yīng)為少繳營(yíng)業(yè)稅款，需與企業(yè)約談核實(shí)。 納稅評(píng)估案例 指標(biāo)名稱 二級(jí)指標(biāo) —期間費(fèi)用類 —管理費(fèi)用變動(dòng)率 指標(biāo)計(jì)算 管理費(fèi)用變動(dòng)率 ＝（本期管理費(fèi)用 上期管理費(fèi)用） / 上期管理費(fèi)用 100% ＝（ 16427181032715） /1032715 ＝ 59% 指標(biāo)分析及 疑點(diǎn)指向 高于預(yù)警值，存在多計(jì)管理費(fèi)用疑點(diǎn)，需通過約談等方式進(jìn)行核實(shí)。 疑點(diǎn)處理 進(jìn)一步應(yīng)用二、三級(jí)指標(biāo)進(jìn)行具體分析。 ? 預(yù)收帳款期末、期初余額取自 《 資產(chǎn)負(fù)債表 》 。 問題 14： 采取假合資手段利用外資企業(yè)優(yōu)惠政策少繳 稅款。 ? 問題 5： 自營(yíng)工程未按建筑業(yè)稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。 ? 問題 3： 發(fā)放年終獎(jiǎng)、過節(jié)費(fèi)、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼以及支付董事費(fèi)、發(fā)放勞務(wù)報(bào)酬等未按規(guī)定代扣代繳個(gè)稅。 ? 除代收的契稅、印花稅及住房專項(xiàng)維修 基金外，其余代收款項(xiàng)均須交納營(yíng)業(yè)稅。（ 43號(hào)文） 預(yù)警值及其確定 （常用確定方式） 1. 測(cè)算平均水平 2. 測(cè)算分布范圍 3. 確定預(yù)警區(qū)間 ,?? ??x ,.? ?? 預(yù)警區(qū)間范圍為： 預(yù)警區(qū)間范圍為： 舉例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅評(píng)估 ? 經(jīng)營(yíng)涉稅特點(diǎn) ? 流程涉稅分析 ? 行業(yè)評(píng)估指標(biāo) ? 行業(yè)指標(biāo)構(gòu)建 ? 常見涉稅問題 ? 行業(yè)涉稅信息 ? 納稅評(píng)估案例 房地產(chǎn)業(yè) 是指通過市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)機(jī)制從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)、銷售、出租、管理、服務(wù)、咨詢等項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)，具體可分為 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè) （物業(yè)管理業(yè)）等行業(yè)；廣義而言，還包括建筑業(yè)的房地產(chǎn)建設(shè)部分。 基期其他業(yè)務(wù)利潤(rùn) 100% 主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)變動(dòng)率 ≥預(yù)警值：正常 ＜預(yù)警值：多列成本 少列收入 通用分析指標(biāo)舉例 （利潤(rùn)類） 凈資產(chǎn)收益率 =凈利潤(rùn) 247。 ? 定量分析法 ? 定性分析法 ? 綜合分析法 納稅評(píng)估方法 比較分析法 核對(duì)法 因素分析法 經(jīng)驗(yàn)分析法 邏輯分析法 納稅評(píng)估指標(biāo) ? 行業(yè)納稅評(píng)估指標(biāo) ，按行業(yè)制定和完善。 ? 納稅人可以委托具有執(zhí)業(yè)資格的 稅務(wù)代理人 進(jìn)行稅務(wù)約談。 ? 見后面房地產(chǎn)評(píng)估案例。這些依據(jù)僅僅是為了驗(yàn)證疑點(diǎn)而不是用來定罪。 納稅評(píng)估主要工作定位 我不是故意的，我改還不行么 其中，最具評(píng)估特色的是 督促補(bǔ)繳稅款和滯納金 ，也就是給納稅人大量存在的非主觀性納稅錯(cuò)誤和問題提供 自行改正 機(jī)會(huì) 。 從舶來品到自主創(chuàng)新 ? 1998年最先用于對(duì)外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外籍個(gè)人納稅情況的審核評(píng)價(jià)，開始譯為“審核評(píng)稅”或“稽核評(píng)稅”。 實(shí)現(xiàn)稅源向稅收的最大轉(zhuǎn)化 依 法 治 稅 WHY? （為什么） 稅收征管發(fā)展的必然選擇 ? 納稅評(píng)估以充分占有和處理涉稅信息為基礎(chǔ)。 WHY? （為什么） 稅收征管規(guī)律的內(nèi)在要求 由“ 30字”到“ 34字”的 稅收征管 模式