【正文】 念及相應的稅源監(jiān)控、納稅評估等措施應運而生（見下圖）。 ? 要求稅收管理從追求規(guī)模與速度向追求質(zhì)量與效益轉(zhuǎn)變。 WHY? （為什么） 納稅評估可行性分析 ? 源起 ? 定義 ? 相關(guān)關(guān)系 ? 評估作用 WHAT?（是什么） 源起 舶來品 ? 我國納稅評估概念是從國外的“ Assessment”（ “為征稅對財產(chǎn)所作的評價、估價 , 被估定的金額”等意）轉(zhuǎn)譯借鑒而來，亦有從“ Audit”，意即“審計、 稽核、查帳”等意轉(zhuǎn)譯而來，如 “案頭審計” (desk audit)、“辦公室審計” (office audit)、實地核查（ field audit）等。 納稅評估定義 ? 43號文 納稅評估是指稅務機關(guān)運用 數(shù)據(jù)信息對比分析的方法，對納稅人和扣繳義務人（以下簡稱納稅人）納稅申報（包括減免緩抵退稅申請，下同）情況的 真實性和準確性 作出 定性和定量的判斷 ，并采取 進一步征管措施 的管理行為。 良性互動機制 ? 稅務總局要求：建立稅收分析、納稅評估、稅源監(jiān)控和稅務稽查的良性互動機制。 納稅人： ?體現(xiàn)了稅務機關(guān) 人性化執(zhí)法 和 深層次服務 。 ? 稅務約談： 稅務機關(guān)對經(jīng)納稅評估分析發(fā)現(xiàn)存在涉稅疑點或問題的納稅人，通過 約請其進行陳述說明或補充舉證 ，做出定性、定量判斷，并采取進一步征管措施的工作方法。 ? 存在逃避追繳欠稅嫌疑的 。 本期產(chǎn)成品成本 100% 過高 過低 未入庫、賬外銷售 多計產(chǎn)成品成本 通用分析指標舉例 （成本類） 成本費用率 =（ 本期營業(yè)費用 +本期管理費用 +本期財務費用） 247。 ? 縱向比較 ? 橫向比較 低于預警值 結(jié)合稅負率指標，分析問題主要存在 收入方面還是成本費用方面。 經(jīng)營涉稅特點 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)管理業(yè)的關(guān)系 有三類： 一類是 合同關(guān)系 （委托、招標等），物業(yè)建成后，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主委員會選聘物業(yè)公司 。 ? 開發(fā)建設期涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)較少，主要涉稅事項和涉稅環(huán)節(jié)集中在租售管理期，具體情況見右表： ? 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本流程及涉稅分析： 經(jīng)營流程涉稅分析 ? 問題 1： 取得售房預收款未繳或未足額繳納營業(yè)稅金及附加，未按規(guī)定預繳企業(yè)所得稅和土地增值稅。 常見涉稅問題 其他問題： （ 以下問題發(fā)生率均為 10%以下 ） ? 問題 1： 將預收款計入其他應付款等往來款項少納 稅，并影響預繳企業(yè)所得稅和土地增值稅。 ? 問題 9： 利息費用不資本化，多列當期費用。 問題 18： 假借“標準住宅”名義，利用優(yōu)惠政策未繳 或少繳土地增值稅。 （ 30171374+75076676209021） 100%＝ % 指標分析及疑點指向 二者差異巨大，存在少計收入、多列成本費用疑點，需應用二、三級指標具體分析。 疑點處理 進一步應用二、三級指標進行具體分析。 疑點核實 經(jīng)約談及針對性查帳，發(fā)現(xiàn)企業(yè)將未完工時利息列支財務費用， 06和 07年分別為 120萬元。 58889＝ 1814 指標分析及 疑點指向 高于行業(yè)預警值。 納稅評估案例 指標名稱 三級指標 —銷售成本中開發(fā)間接費用占土地成本及建筑安裝工程費比率 指標計算 開發(fā)間接費占土地成本及建安費比率 ＝開發(fā)間接費 247。 ? 經(jīng)系統(tǒng)查詢，發(fā)現(xiàn)企業(yè)簽訂的工程承包合同未納印花稅。 納稅評估案例 ? 補稅后指標驗證分析 ? 企業(yè)實際稅負率 ? ＝（ 541137+ 4,637,） 247。 ? 房產(chǎn)稅 24,000元，土地使用稅 3,500元。 疑點核實 已核實用假發(fā)票或真票假開方式虛列建安費問題。 建筑安裝工程費 100% ＝ 3018480 247。 納稅評估案例 指標名稱 二級指標 —營業(yè)稅金及附加類 —已納營業(yè)稅與應納營業(yè)稅比對 指標計算 已納營業(yè)稅與應納營業(yè)稅比對 ＝（已納營業(yè)稅 已售面積 銷售均價 5%） ＝ 10704936101 6250 5% ＝ 107049338131250 5% ＝ 指標分析及 疑點指向 若無退房未退登記等特殊原因，差額應為少繳營業(yè)稅款，需與企業(yè)約談核實。 納稅評估案例 指標名稱 二級指標 —期間費用類 —管理費用變動率 指標計算 管理費用變動率 ＝（本期管理費用 上期管理費用） / 上期管理費用 100% ＝（ 16427181032715） /1032715 ＝ 59% 指標分析及 疑點指向 高于預警值，存在多計管理費用疑點，需通過約談等方式進行核實。 疑點處理 進一步應用二、三級指標進行具體分析。 ? 預收帳款期末、期初余額取自 《 資產(chǎn)負債表 》 。 問題 14： 采取假合資手段利用外資企業(yè)優(yōu)惠政策少繳 稅款。 ? 問題 5： 自營工程未按建筑業(yè)稅目繳納營業(yè)稅。 ? 問題 3： 發(fā)放年終獎、過節(jié)費、獎金、補貼以及支付董事費、發(fā)放勞務報酬等未按規(guī)定代扣代繳個稅。 ? 除代收的契稅、印花稅及住房專項維修 基金外，其余代收款項均須交納營業(yè)稅。（ 43號文） 預警值及其確定 （常用確定方式） 1. 測算平均水平 2. 測算分布范圍 3. 確定預警區(qū)間 ,?? ??x ,.? ?? 預警區(qū)間范圍為： 預警區(qū)間范圍為： 舉例 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅評估 ? 經(jīng)營涉稅特點 ? 流程涉稅分析 ? 行業(yè)評估指標 ? 行業(yè)指標構(gòu)建 ? 常見涉稅問題 ? 行業(yè)涉稅信息 ? 納稅評估案例 房地產(chǎn)業(yè) 是指通過市場運營機制從事房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設、銷售、出租、管理、服務、咨詢等項目的產(chǎn)業(yè)，具體可分為 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)、房地產(chǎn)管理業(yè) （物業(yè)管理業(yè)）等行業(yè)；廣義而言，還包括建筑業(yè)的房地產(chǎn)建設部分。 基期其他業(yè)務利潤 100% 主營業(yè)務利潤變動率 ≥預警值：正常 ＜預警值：多列成本 少列收入 通用分析指標舉例 （利潤類） 凈資產(chǎn)收益率 =凈利潤 247。 ? 定量分析法 ? 定性分析法 ? 綜合分析法 納稅評估方法 比較分析法 核對法 因素分析法 經(jīng)驗分析法 邏輯分析法 納稅評估指標 ? 行業(yè)納稅評估指標 ，按行業(yè)制定和完善。 ? 納稅人可以委托具有執(zhí)業(yè)資格的 稅務代理人 進行稅務約談。 ? 見后面房地產(chǎn)評估案例。這些依據(jù)僅僅是為了驗證疑點而不是用來定罪。 納稅評估主要工作定位 我不是故意的，我改還不行么 其中，最具評估特色的是 督促補繳稅款和滯納金 ，也就是給納稅人大量存在的非主觀性納稅錯誤和問題提供 自行改正 機會 。 從舶來品到自主創(chuàng)新 ? 1998年最先用于對外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍個人納稅情況的審核評價，開始譯為“審核評稅”或“稽核評稅”。 實現(xiàn)稅源向稅收的最大轉(zhuǎn)化 依 法 治 稅 WHY? （為什么） 稅收征管發(fā)展的必然選擇 ? 納稅評估以充分占有和處理涉稅信息為基礎(chǔ)。 WHY? （為什么） 稅收征管規(guī)律的內(nèi)在要求 由“ 30字”到“ 34字”的 稅收征管 模式