【正文】 如蒸氣 、 壓縮空氣 、 石油 、 給水排水等管道及電力 、 電訊 、 電纜導線；電梯 、 升降機 、 過道 、 曬臺等 。 61 地下室房產(chǎn)稅原稅收政策 《 財政部稅務總局關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定 》 （ (86)財稅地字第 008號 ） 第十一條：為鼓勵利用地下人防設施 ，暫不征收房產(chǎn)稅 。 對外商投資企業(yè)在商品房開發(fā)過程中搭建臨時鋪面出租經(jīng)營的，如果房地產(chǎn)管理部門對該臨時鋪面不予確定產(chǎn)權，企業(yè)“固定資產(chǎn)”賬上也不反映的，為支持商品房開發(fā)，對該出租經(jīng)營用的臨時鋪面暫不征收城市房地產(chǎn)稅。 此外 ，“ 實收資本 (股本 )”和 “ 資本公積 ” 科目金額增加后 ， 是否就增加的金額補帖印花 。 ( 5) 納稅人違反以下規(guī)定的，適用 《 稅收征管法 》 第六十條的處罰規(guī)定： ① 違反 《 印花稅條例施行細則 》 第二十三條的規(guī)定：“凡匯總繳納印花稅的憑證，應加注稅務機關指定的匯繳戳記、編號并裝訂成冊，將已貼印花或者繳款書的一聯(lián)粘附冊后，蓋章注銷，保存?zhèn)洳椤保? ② 違反 《 印花稅條例施行細則 》 第二十五條的規(guī)定：“納稅人對納稅憑證應妥善保存。 ? 5. 對企業(yè)為員工支付各項免稅之外的保險金 ， 是否在企業(yè)向保險公司繳付時 （ 即該保險落到被保險人的保險賬戶 ） 并入員工當期的工資收入 ， 按 “ 工資 、薪金所得 ” 項目計征個人所得稅 ， 稅款是否由企業(yè)負責代扣代繳 。 75 ? 9. 企業(yè)年終獎金計算代扣稅款是否正確 。 （ 二 ） 利息 、 股息 、 紅利所得方面 ? 1. 企業(yè)向職工或其他個人集資 ， 支付利息時是否按規(guī)定代扣代繳個人所得稅 。 從以上情況可以看出 ， 消費者取得了實物的使用權 ， 可以運用該使用權獲取收入或節(jié)省費用 ， 使用權實質(zhì)上是實物形態(tài)所得的表現(xiàn)形式 。 稅款由舉辦有獎銷售活動的企業(yè) (單位 )負責代扣代繳 。 如無租使用的車船 ， 由使用人納稅 。 車船使用稅退稅額應按月計算退稅的起止時間為：從機動車輛丟失的次月起至納稅年度終了的當月止。 ? ，所用車輛，能劃分者分別征免車船使用稅，不能劃分者，應一律照章征收車船使用稅。 ? 第三條 : 按照 《 征管法 》 規(guī)定的原則，扣繳義務人應扣未扣稅款，無論適用修訂前還是修訂后的 《 征管法 》 ， 均不得向納稅人或扣繳義務人加收滯納金。 81 2. 《 國家稅務總局關于個人所得稅有關問題的批復 》（ 國稅函 [2023]57 號 ） 規(guī)定：部分單位和部門在 年終總結 、 各種慶典 、 業(yè)務往來及其他活動中 ， 為其他單位和部門的有關人員發(fā)放現(xiàn)金 、 實物或有價證券 。 ? ， 職工個人取得的資產(chǎn)評估增值額是否征收個個人所得稅 。12=3000（元） （ 36720720） 15%— 125=5275（元） 800元后的余額為 900元， 36720247。 參見 《 國家稅務總局關于個人兼職和退休人員再任職取得收入如何計算征收個人所得稅問題的批復 》 (國稅函 [2023]382號 )。 ? “ 應付福利費 ” 賬戶發(fā)放的人人有份的實物和現(xiàn)金 ， 是否按規(guī)定扣繳個人所得稅 。 ” 69 ? 《 國家稅務總局關于印花稅違章處罰有關問題的通知 》 （國稅發(fā) [2023]15號）對印花稅的違章處罰適用條款明確如下：印花稅納稅人有下列行為之一的，由稅務機關根據(jù)情節(jié)輕重予以處罰： (1) 在應納稅憑證上未貼或者少貼印花稅票的或者已粘貼在應稅憑證上的印花稅票未注銷或者未畫銷的，適用 《 稅收征管法 》 第六十四條的處罰規(guī)定。 ? 《 土地使用稅計算表 》 ， 依次填列：項目名稱 、 坐落地點 、 土地性質(zhì) 、 土地地段 、 占地面積 、單位稅額 、 批準征用時間 、 開始計稅時間 、 年度應納稅額 （ 辦理土地使用證轉移手續(xù)開始后分段計算 ）已納稅額 、 應補稅額 。 63 ?對于自用的地下建筑 ， 分三種情況計算征稅 。 關于舊房安裝空調(diào)設備 ， 一般都作單項固定資產(chǎn)入賬 ， 不應計入房產(chǎn)原值 。 ? （三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 53 普通住宅標準 （二） 2023年 6月 1日之后優(yōu)惠政策的普通住房應同時符合以下三個條件 : 住宅小區(qū)建筑面積容積率 ；單套建筑面積在 120平方米以下；實際成交價格在同級別土地上住房平均價格的 倍以下 ， 各地可在上述標準基礎上浮動 20%。 ? 權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之加計了 20%進行扣除 。 49 四 、 土地增值稅檢查要點 ? 稅 ， 項目竣工清算后是否按規(guī)定期限到主管地方稅務機關匯算清繳 。 ? 17. 以 “ 購房回租 ” 形式銷售房屋是否申報納稅 。 ? ， 有否掛于往來賬不申報納稅 。 ? 2. 收取廣告位使用費是否按規(guī)定繳納營業(yè)稅 。 ? 12. 開辦費的歸集 、 攤銷是否正確 ， 是否按規(guī)定進行了納稅調(diào)整 。 ? 3. 有否在稅前扣除與收入無關的支出 。 37 ? 財政部關于執(zhí)行 《 企業(yè)會計制度 》 和相關會計準則 有關問題解答（一） 2023年 10月 31日 財會 [2023]18號 ? 問 :企業(yè)支付的廣告費能否預提或待攤 ? ? 答 :《 企業(yè)會計制度 》 規(guī)定，期間費用應當在發(fā)生時直接計入當期損益。 （ 15+10） =2元 /平方米 2 ． 第一期已銷售部分應分擔金額 2 15 80%=24（萬元）直接沖減 2023年度應納稅所得額。 2023年 4月 28日起人民幣貸款利率調(diào)整表 單位：％ ? 項目 調(diào)整前利率 調(diào)整后利率 ? 6個月 ? 1 年 ? 13年（含） ? 35年（含） ? 5年以上 32 ? 例題：星宇房地產(chǎn)開發(fā)集團有限公司 2023年 4月 1日將自有資金 2023萬元借給其子公司星宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司充當流動資金 ,期限為 1年 ,利率為 8%,其子公司注冊資本為 800萬元 ,則子公司 2023年度納稅調(diào)整如下 : ? 1. 超注冊資本 50%的利息： [2023(800 50%)] 8% 3247。同時，進一步放寬金融機構貸款利率浮動區(qū)間。 28 （ 二 ） 扼住成本關 ? 1. 是否準確區(qū)分期間費用 、 開發(fā)成本和銷售成本的界限 ， 有無虛列 、 重復列支有關的成本 、 費用 。發(fā)生涉及結構安全或者嚴重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應當立即到達現(xiàn)場搶修。 ? 4. 將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的 ， 是否根據(jù)國稅發(fā) [2023]83號文件確認收入的實現(xiàn) 。 注意對企業(yè)負責此項業(yè)務的相關人員進行詢問 ， 結合其設置的有關備查簿進行自查 。 ? 2. 準備與項目基本信息有關的證件資料 。 16 （ 三 ） 土地增值稅 ? 1 .未按規(guī)定就竣工結算前的預售收入預繳土地增值稅。 ? 3 .利用行業(yè)特點，故意混淆前后項目之間的成本和費用支出，使得成本前移，減少當期應納稅所得額。 11 案例三流程示意圖 項目 甲方 乙方 土地使用權 1 100% 合作過程 組織投入 3000萬 土地使用權 2 25% 75% 房屋初始產(chǎn)權 25% 75% 12 案例三處理結果 ? 甲方按照轉讓無形資產(chǎn)征收營業(yè)稅 ,計稅依據(jù)為 (1)75%土地評估價值 (2)3000 25%+3000 25% 代建利潤率 (1+流轉稅稅率 ) 乙方按照代理業(yè)征收營業(yè)稅 ,計稅依據(jù)為 (1)75%土地評估價值 3000 25% (2)3000 25% 代建利潤率 13 ? 8. 返還給拆遷戶的住房不計入營業(yè)額。 雙方約定：乙方支付給甲方 1250萬元后 ， 由乙方進行房地產(chǎn)開發(fā)并銷售 ，甲方不再過問房地產(chǎn)開發(fā)的相關事宜 ， 但乙方銷售房屋時 ， 甲方必須負責開具發(fā)票給購房人 。 4 銷售不動產(chǎn)行為成立要件 ?在所有涉及“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅的案例中，對一個單位或個人是否發(fā)生了應當繳納“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅的行為，除特殊規(guī)定外，一般必須同時具備以下四個條件： 一、轉讓的是否為不動產(chǎn)的所有權； 二、被轉讓的不動產(chǎn)的所有權是否屬于該單位或個人，或者說誰轉讓了該不動產(chǎn)的所有權； 三、是否有償； 四、不動產(chǎn)是否位于境內(nèi)。 2 二、常見違法手段 （一）營業(yè)稅 ? 1. 以房屋抵頂銀行借款本息、抵頂應分配給投資方的利潤、抵頂應支付的建筑安裝工程款、抵頂獲取土地使用權的價款、抵頂應支付的廣告費等，直接沖減應付賬款、應付股利或者長期借款等科目不計銷售收入，不申報納稅。 ? 2. 將預收房款記入“其他應付款”等往來賬科目上，長期不申報納稅。 5 城市房屋權屬登記管理辦法 ? 第四條 國家實行房屋所有權登記發(fā)證制度。 房屋開發(fā)過程中 ， 乙方又投入資金