【正文】 如蒸氣 、 壓縮空氣 、 石油 、 給水排水等管道及電力 、 電訊 、 電纜導(dǎo)線；電梯 、 升降機(jī) 、 過道 、 曬臺等 。 61 地下室房產(chǎn)稅原稅收政策 《 財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定 》 （ (86)財(cái)稅地字第 008號 ） 第十一條：為鼓勵(lì)利用地下人防設(shè)施 ，暫不征收房產(chǎn)稅 。 對外商投資企業(yè)在商品房開發(fā)過程中搭建臨時(shí)鋪面出租經(jīng)營的，如果房地產(chǎn)管理部門對該臨時(shí)鋪面不予確定產(chǎn)權(quán)，企業(yè)“固定資產(chǎn)”賬上也不反映的，為支持商品房開發(fā)，對該出租經(jīng)營用的臨時(shí)鋪面暫不征收城市房地產(chǎn)稅。 此外 ，“ 實(shí)收資本 (股本 )”和 “ 資本公積 ” 科目金額增加后 ， 是否就增加的金額補(bǔ)帖印花 。 ( 5) 納稅人違反以下規(guī)定的，適用 《 稅收征管法 》 第六十條的處罰規(guī)定： ① 違反 《 印花稅條例施行細(xì)則 》 第二十三條的規(guī)定：“凡匯總繳納印花稅的憑證，應(yīng)加注稅務(wù)機(jī)關(guān)指定的匯繳戳記、編號并裝訂成冊，將已貼印花或者繳款書的一聯(lián)粘附冊后，蓋章注銷，保存?zhèn)洳椤保? ② 違反 《 印花稅條例施行細(xì)則 》 第二十五條的規(guī)定：“納稅人對納稅憑證應(yīng)妥善保存。 ? 5. 對企業(yè)為員工支付各項(xiàng)免稅之外的保險(xiǎn)金 ， 是否在企業(yè)向保險(xiǎn)公司繳付時(shí) （ 即該保險(xiǎn)落到被保險(xiǎn)人的保險(xiǎn)賬戶 ） 并入員工當(dāng)期的工資收入 ， 按 “ 工資 、薪金所得 ” 項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅 ， 稅款是否由企業(yè)負(fù)責(zé)代扣代繳 。 75 ? 9. 企業(yè)年終獎金計(jì)算代扣稅款是否正確 。 （ 二 ） 利息 、 股息 、 紅利所得方面 ? 1. 企業(yè)向職工或其他個(gè)人集資 ， 支付利息時(shí)是否按規(guī)定代扣代繳個(gè)人所得稅 。 從以上情況可以看出 ， 消費(fèi)者取得了實(shí)物的使用權(quán) ， 可以運(yùn)用該使用權(quán)獲取收入或節(jié)省費(fèi)用 ， 使用權(quán)實(shí)質(zhì)上是實(shí)物形態(tài)所得的表現(xiàn)形式 。 稅款由舉辦有獎銷售活動的企業(yè) (單位 )負(fù)責(zé)代扣代繳 。 如無租使用的車船 ， 由使用人納稅 。 車船使用稅退稅額應(yīng)按月計(jì)算退稅的起止時(shí)間為：從機(jī)動車輛丟失的次月起至納稅年度終了的當(dāng)月止。 ? ，所用車輛，能劃分者分別征免車船使用稅，不能劃分者，應(yīng)一律照章征收車船使用稅。 ? 第三條 : 按照 《 征管法 》 規(guī)定的原則，扣繳義務(wù)人應(yīng)扣未扣稅款，無論適用修訂前還是修訂后的 《 征管法 》 ， 均不得向納稅人或扣繳義務(wù)人加收滯納金。 81 2. 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅有關(guān)問題的批復(fù) 》（ 國稅函 [2023]57 號 ） 規(guī)定：部分單位和部門在 年終總結(jié) 、 各種慶典 、 業(yè)務(wù)往來及其他活動中 ， 為其他單位和部門的有關(guān)人員發(fā)放現(xiàn)金 、 實(shí)物或有價(jià)證券 。 ? ， 職工個(gè)人取得的資產(chǎn)評估增值額是否征收個(gè)個(gè)人所得稅 。12=3000（元） （ 36720720） 15%— 125=5275（元） 800元后的余額為 900元， 36720247。 參見 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人兼職和退休人員再任職取得收入如何計(jì)算征收個(gè)人所得稅問題的批復(fù) 》 (國稅函 [2023]382號 )。 ? “ 應(yīng)付福利費(fèi) ” 賬戶發(fā)放的人人有份的實(shí)物和現(xiàn)金 ， 是否按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅 。 ” 69 ? 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅違章處罰有關(guān)問題的通知 》 （國稅發(fā) [2023]15號）對印花稅的違章處罰適用條款明確如下：印花稅納稅人有下列行為之一的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情節(jié)輕重予以處罰： (1) 在應(yīng)納稅憑證上未貼或者少貼印花稅票的或者已粘貼在應(yīng)稅憑證上的印花稅票未注銷或者未畫銷的，適用 《 稅收征管法 》 第六十四條的處罰規(guī)定。 ? 《 土地使用稅計(jì)算表 》 ， 依次填列：項(xiàng)目名稱 、 坐落地點(diǎn) 、 土地性質(zhì) 、 土地地段 、 占地面積 、單位稅額 、 批準(zhǔn)征用時(shí)間 、 開始計(jì)稅時(shí)間 、 年度應(yīng)納稅額 （ 辦理土地使用證轉(zhuǎn)移手續(xù)開始后分段計(jì)算 ）已納稅額 、 應(yīng)補(bǔ)稅額 。 63 ?對于自用的地下建筑 ， 分三種情況計(jì)算征稅 。 關(guān)于舊房安裝空調(diào)設(shè)備 ， 一般都作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入賬 ， 不應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值 。 ? （三）出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。 53 普通住宅標(biāo)準(zhǔn) （二） 2023年 6月 1日之后優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時(shí)符合以下三個(gè)條件 : 住宅小區(qū)建筑面積容積率 ；單套建筑面積在 120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格在同級別土地上住房平均價(jià)格的 倍以下 ， 各地可在上述標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上浮動 20%。 ? 權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之加計(jì)了 20%進(jìn)行扣除 。 49 四 、 土地增值稅檢查要點(diǎn) ? 稅 ， 項(xiàng)目竣工清算后是否按規(guī)定期限到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)匯算清繳 。 ? 17. 以 “ 購房回租 ” 形式銷售房屋是否申報(bào)納稅 。 ? ， 有否掛于往來賬不申報(bào)納稅 。 ? 2. 收取廣告位使用費(fèi)是否按規(guī)定繳納營業(yè)稅 。 ? 12. 開辦費(fèi)的歸集 、 攤銷是否正確 ， 是否按規(guī)定進(jìn)行了納稅調(diào)整 。 ? 3. 有否在稅前扣除與收入無關(guān)的支出 。 37 ? 財(cái)政部關(guān)于執(zhí)行 《 企業(yè)會計(jì)制度 》 和相關(guān)會計(jì)準(zhǔn)則 有關(guān)問題解答（一） 2023年 10月 31日 財(cái)會 [2023]18號 ? 問 :企業(yè)支付的廣告費(fèi)能否預(yù)提或待攤 ? ? 答 :《 企業(yè)會計(jì)制度 》 規(guī)定，期間費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)直接計(jì)入當(dāng)期損益。 （ 15+10） =2元 /平方米 2 ． 第一期已銷售部分應(yīng)分擔(dān)金額 2 15 80%=24（萬元）直接沖減 2023年度應(yīng)納稅所得額。 2023年 4月 28日起人民幣貸款利率調(diào)整表 單位：％ ? 項(xiàng)目 調(diào)整前利率 調(diào)整后利率 ? 6個(gè)月 ? 1 年 ? 13年（含） ? 35年（含） ? 5年以上 32 ? 例題：星宇房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司 2023年 4月 1日將自有資金 2023萬元借給其子公司星宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司充當(dāng)流動資金 ,期限為 1年 ,利率為 8%,其子公司注冊資本為 800萬元 ,則子公司 2023年度納稅調(diào)整如下 : ? 1. 超注冊資本 50%的利息： [2023(800 50%)] 8% 3247。同時(shí)，進(jìn)一步放寬金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間。 28 （ 二 ） 扼住成本關(guān) ? 1. 是否準(zhǔn)確區(qū)分期間費(fèi)用 、 開發(fā)成本和銷售成本的界限 ， 有無虛列 、 重復(fù)列支有關(guān)的成本 、 費(fèi)用 。發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或者嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故，施工單位接到保修通知后，應(yīng)當(dāng)立即到達(dá)現(xiàn)場搶修。 ? 4. 將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的 ， 是否根據(jù)國稅發(fā) [2023]83號文件確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。 注意對企業(yè)負(fù)責(zé)此項(xiàng)業(yè)務(wù)的相關(guān)人員進(jìn)行詢問 ， 結(jié)合其設(shè)置的有關(guān)備查簿進(jìn)行自查 。 ? 2. 準(zhǔn)備與項(xiàng)目基本信息有關(guān)的證件資料 。 16 （ 三 ） 土地增值稅 ? 1 .未按規(guī)定就竣工結(jié)算前的預(yù)售收入預(yù)繳土地增值稅。 ? 3 .利用行業(yè)特點(diǎn)，故意混淆前后項(xiàng)目之間的成本和費(fèi)用支出，使得成本前移，減少當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。 11 案例三流程示意圖 項(xiàng)目 甲方 乙方 土地使用權(quán) 1 100% 合作過程 組織投入 3000萬 土地使用權(quán) 2 25% 75% 房屋初始產(chǎn)權(quán) 25% 75% 12 案例三處理結(jié)果 ? 甲方按照轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征收營業(yè)稅 ,計(jì)稅依據(jù)為 (1)75%土地評估價(jià)值 (2)3000 25%+3000 25% 代建利潤率 (1+流轉(zhuǎn)稅稅率 ) 乙方按照代理業(yè)征收營業(yè)稅 ,計(jì)稅依據(jù)為 (1)75%土地評估價(jià)值 3000 25% (2)3000 25% 代建利潤率 13 ? 8. 返還給拆遷戶的住房不計(jì)入營業(yè)額。 雙方約定：乙方支付給甲方 1250萬元后 ， 由乙方進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并銷售 ，甲方不再過問房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)事宜 ， 但乙方銷售房屋時(shí) ， 甲方必須負(fù)責(zé)開具發(fā)票給購房人 。 4 銷售不動產(chǎn)行為成立要件 ?在所有涉及“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅的案例中，對一個(gè)單位或個(gè)人是否發(fā)生了應(yīng)當(dāng)繳納“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅的行為，除特殊規(guī)定外，一般必須同時(shí)具備以下四個(gè)條件： 一、轉(zhuǎn)讓的是否為不動產(chǎn)的所有權(quán)； 二、被轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)的所有權(quán)是否屬于該單位或個(gè)人，或者說誰轉(zhuǎn)讓了該不動產(chǎn)的所有權(quán)； 三、是否有償； 四、不動產(chǎn)是否位于境內(nèi)。 2 二、常見違法手段 （一）營業(yè)稅 ? 1. 以房屋抵頂銀行借款本息、抵頂應(yīng)分配給投資方的利潤、抵頂應(yīng)支付的建筑安裝工程款、抵頂獲取土地使用權(quán)的價(jià)款、抵頂應(yīng)支付的廣告費(fèi)等，直接沖減應(yīng)付賬款、應(yīng)付股利或者長期借款等科目不計(jì)銷售收入，不申報(bào)納稅。 ? 2. 將預(yù)收房款記入“其他應(yīng)付款”等往來賬科目上，長期不申報(bào)納稅。 5 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法 ? 第四條 國家實(shí)行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。 房屋開發(fā)過程中 ， 乙方又投入資金