【正文】 后項目之間的成本和費用支出，使得成本前移，減少當期應(yīng)納稅所得額。 14 （ 二 ） 企業(yè)所得稅 （ 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅 ） 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段 ? 1 .不按規(guī)定預(yù)繳所得稅。 11 案例三流程示意圖 項目 甲方 乙方 土地使用權(quán) 1 100% 合作過程 組織投入 3000萬 土地使用權(quán) 2 25% 75% 房屋初始產(chǎn)權(quán) 25% 75% 12 案例三處理結(jié)果 ? 甲方按照轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)征收營業(yè)稅 ,計稅依據(jù)為 (1)75%土地評估價值 (2)3000 25%+3000 25% 代建利潤率 (1+流轉(zhuǎn)稅稅率 ) 乙方按照代理業(yè)征收營業(yè)稅 ,計稅依據(jù)為 (1)75%土地評估價值 3000 25% (2)3000 25% 代建利潤率 13 ? 8. 返還給拆遷戶的住房不計入營業(yè)額。雙方約定：甲方提供土地使用權(quán)，乙方負責(zé)出資開發(fā)房地產(chǎn)，房屋建成后，按照 25%和 75%在甲、乙之間分配。 雙方約定：乙方支付給甲方 1250萬元后 ， 由乙方進行房地產(chǎn)開發(fā)并銷售 ，甲方不再過問房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)事宜 ， 但乙方銷售房屋時 ， 甲方必須負責(zé)開具發(fā)票給購房人 。 6 ? 例題 1：甲房地產(chǎn)企業(yè)擬投資建設(shè)一寫字樓，向計劃部門辦理了立項手續(xù)，向規(guī)劃部門領(lǐng)取了 《 建設(shè)項目選址意見書 》 、 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 和 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 后，通過辦理國有土地出讓手續(xù)擁有了某宗地的國有土地使用權(quán)，并申請領(lǐng)取了施工許可證，通過招標，選定了建筑施工企業(yè)開始房屋建設(shè)。 4 銷售不動產(chǎn)行為成立要件 ?在所有涉及“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅的案例中，對一個單位或個人是否發(fā)生了應(yīng)當繳納“銷售不動產(chǎn)”營業(yè)稅的行為，除特殊規(guī)定外，一般必須同時具備以下四個條件： 一、轉(zhuǎn)讓的是否為不動產(chǎn)的所有權(quán)； 二、被轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)的所有權(quán)是否屬于該單位或個人，或者說誰轉(zhuǎn)讓了該不動產(chǎn)的所有權(quán)； 三、是否有償； 四、不動產(chǎn)是否位于境內(nèi)。 ? 4. 銷售自建自用房地產(chǎn)不申報繳納“建筑業(yè)”營業(yè)稅。 2 二、常見違法手段 （一）營業(yè)稅 ? 1. 以房屋抵頂銀行借款本息、抵頂應(yīng)分配給投資方的利潤、抵頂應(yīng)支付的建筑安裝工程款、抵頂獲取土地使用權(quán)的價款、抵頂應(yīng)支付的廣告費等，直接沖減應(yīng)付賬款、應(yīng)付股利或者長期借款等科目不計銷售收入，不申報納稅。2023年房地產(chǎn)企業(yè) 納稅自查培訓(xùn) 主講 : 宋顯國 1 第一節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)常見違法手段及成因 一、房地產(chǎn)違法行為的主要特點及發(fā)展變化趨勢 ? 偷稅與反偷稅的斗爭更加復(fù)雜，大案、要案不斷出現(xiàn)。 ? 2. 將預(yù)收房款記入“其他應(yīng)付款”等往來賬科目上，長期不申報納稅。 ? 5. 收到業(yè)主個人購房按揭貸款后計入“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來科目，不申報納稅。 5 城市房屋權(quán)屬登記管理辦法 ? 第四條 國家實行房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。但在建造過程中，由于資金不足，甲單位與乙單位簽定了參建房屋協(xié)議，約定：乙方出資 3000萬元，待房屋建成后，乙方可分得 3層樓的房產(chǎn)。 房屋開發(fā)過程中 ， 乙方又投入資金 3000萬元 ， 房屋建成后 ， 乙方取得售房款 5000萬元 ， 全部由甲方開具發(fā)票給購房者 。后甲、乙雙方共同到計劃部門辦理了合建審批手續(xù)，甲方依法將該塊宗地 75%的土地使用權(quán)變更登記到乙方名下。 ? 9. 以地方政府越權(quán)出臺的經(jīng)濟適用房優(yōu)惠稅收政策為借口，拒不繳納銷售經(jīng)濟適用房收入應(yīng)納的營業(yè)稅。以工程尚未決算、收入及成本無法準確反映為由，不按規(guī)定預(yù)繳所得稅。 15 ? 4 .多列利息支出 ， 多列預(yù)提費用 。 房地產(chǎn)銷售階段 ? 1 .銷售款長期不結(jié)轉(zhuǎn)收入。 ? 2 .相當一部分開發(fā)商利用納稅人建造普通標準住宅出售其增值額未超過扣除項目金額20%免征土地增值稅這一優(yōu)惠政策，進行避稅籌劃。 ? 2 .未售出的商品房作為辦公自用的，所占土地未繳納土地使用稅。 ? 3. 準備銷售明細表 。 19 ? 6. 按照企業(yè)已開發(fā)完畢的項目總建筑面積 、 銷售進度和市場平均價格估算總收入 ， 然后和企業(yè)賬面項目歷年累計收入比對 ， 測試項目收入的完整性和可信性 。 20 9. 注意將檢查銀行賬號結(jié)果和企業(yè)向稅務(wù)機關(guān)備案的銀行賬號進行核對 ， 如果納稅人未按照規(guī)定將其全部銀行賬號向稅務(wù)機關(guān)報告的 ， 將要受到稅務(wù)機關(guān)懲處 。 視同銷售行為是否于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移 ， 或于實際取得利益權(quán)利時確認收入的實現(xiàn) 。 ? 5. 檢查企業(yè)委托銷售協(xié)議 ， 查看其采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品是否按國稅發(fā) [2023]83號文件確認收入的實現(xiàn) 。 建設(shè)工程的保修期 ， 自竣工驗收合格之日起計算 。 26 ? 第十二條 施工單位不按工程質(zhì)量保修書約定保修的，建設(shè)單位可以另行委托其他單位保修，由原施工單位承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。 ? 第十五條 因保修不及時造成新的人身、財產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。 土地征用及拆遷補償費 、 公共設(shè)施配套費是否按成本對象進行歸集 。 商業(yè)銀行、城市信用社貸款利率浮動區(qū)間擴大到 [， ]， 即商業(yè)銀行、城市信用社對客戶貸款利率的下限為基準利率乘以下限系數(shù) ，上限為基準利率乘以上限系數(shù) ； 農(nóng)村信用社貸款利率浮動區(qū)間擴大到 [， 2]， 即農(nóng)村信用社貸款利率下限為基準利率乘以下限系數(shù) ，上限為基準利率乘以上限系數(shù) 30 金融利率政策的變動過程（二） ? 中國人民銀行決定，從 2023年 10月 29日起上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準利率并放寬人民幣貸款利率浮動區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。 金融機構(gòu)（不含城鄉(xiāng)信用社）的貸款利率原則上不再設(shè)定上限，貸款利率下浮幅度不變，貸款利率下限仍為基準利率的 。 金融機構(gòu)一年期貸款基準利率上調(diào) ， 由現(xiàn)行的 %提高到 %。 4=96(萬元 ) ? 50%內(nèi)利息超支額 ? 800 50% (8%% ) 3247。第二期開發(fā)建筑面積為 10萬平方米，正在建造。 3． 第一期未銷售部分應(yīng)分擔(dān)金額 2 15 20%=6（萬元）隨今后銷售進度沖減以后年度應(yīng)納稅所得額。 ? 。企業(yè)為擴大其產(chǎn)品或勞務(wù)的影響而在各種媒體上作廣告宣傳所發(fā)生的廣告費， 應(yīng)于相關(guān)廣告見諸于媒體時，作為期間費用，直接計入當期營業(yè)費用，不得預(yù)提和待攤。 ?《 企業(yè)所得稅稅前扣除辦法 》 （國稅發(fā) [2023]84號）規(guī)定：納稅人申報扣除的廣告費支出應(yīng)與贊助支出嚴格區(qū)分。 ? 4. 工資扣除是否正確 。 ? 付的利息是否調(diào)整 。 41 ? 例題 p160頁 某內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè) 2023年 7月份開始生產(chǎn)經(jīng)營，前期發(fā)生的開辦費總額為 96萬元， 7月份攤銷開辦費時，會計分錄如下： 借：管理費用 —開辦費攤銷 96萬元 貸：長期待攤費用 —開辦費 96萬元 ? 2023年度允許稅前扣除額 =96247。 5247。 ? 3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用免租的經(jīng)營策略出租時納稅是否正確 。 ? 、 銷售不動產(chǎn)時 ， 如果將折扣額另開發(fā)票的 ， 是否從營業(yè)額中減除 。 ? ， 是否視同銷售不動產(chǎn)申報納稅 。 補償面積和拆遷面積相等的部分按成本價征收營業(yè)稅；補償面積超過拆遷面積的部分 ， 按實際取得的價款征稅 。 47 ? 18. 納稅人是否將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為 ， 分別簽訂兩份契約 （ 或合同 ） ， 向?qū)Ψ绞杖煞輧r款 ， 有無分別按照 “ 銷售不動產(chǎn) ” 和 “ 建筑業(yè) ” 納稅的錯誤現(xiàn)象 。 48 ? 一般不適用 財稅字 [2023]16號文第二十條： “ 單位和個人銷售或轉(zhuǎn)讓其購置的不動產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán) ， 以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額 。 ? 括貨幣收入 、 實物收入 、 其他收入等全部收入 。 ? ， 能按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出并能提供金融機構(gòu)證明 ， 是否在 “ 利息 +（ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本 ） 5%”以內(nèi)計算扣除； 凡不能按房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的 ， 房地產(chǎn)開發(fā)費用是否按 “ （ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開發(fā)成本 ） 10%”以內(nèi)計算扣除 。 ? ， 適用稅率 、 應(yīng)納稅額是否正確 ， ?注意納稅人建造普通標準住宅出售 ， 增值額未超過扣除項目金額 20%的要免征土地增值稅 。 52 普通住宅標準 （一） 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則 》 （財法字 [1995]006號）第十一條：條例第八條（一）項所稱的普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。 54 五 、 房產(chǎn)稅檢查要點 ? 、出租房產(chǎn)與免稅的房產(chǎn)混淆，未按規(guī)定申報納稅。 55 房地產(chǎn)業(yè)重要的房產(chǎn)稅政策 國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅 、 城鎮(zhèn)土地使用稅 有關(guān)政策規(guī)定的通知 2023年 7月 15日 國稅發(fā) [2023]89號 一、 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房征免房產(chǎn)稅問題 ? 鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商品房在出售前，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言是一種產(chǎn)品，因此，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅；但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。