【正文】 額等，總體掌握工程的開發(fā)情況，為后期的監(jiān)管打下基礎。八、加強房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收管理的建議強化對房地產(chǎn)行業(yè)稅收的一體化管理。目前，各地為了促進地方經(jīng)濟發(fā)展，一般都將預計毛利率規(guī)定在下限，計算的當期毛利額還要扣除相關(guān)的期間費用、營業(yè)稅金及附加，其中：營業(yè)稅5%、土地增值稅13%、%，再扣除期間費用，對于其他地區(qū)10%的預計毛利率來說，預征所得稅趨向為“0”。在涉稅違法案件的查處過程中，往往受到各種因素的干擾，對涉嫌犯罪的房地產(chǎn)開發(fā)商很少有追究刑事責任的，多數(shù)是以補代罰、以罰代罪，造成偷稅成本較低，從而給房地產(chǎn)開發(fā)商偷稅帶來僥幸心理。掌握房地產(chǎn)企業(yè)的收入、成本、費用單靠稅務部門是不夠的，在房地產(chǎn)企業(yè)監(jiān)督管理的鏈條中，稅務部門管理處于監(jiān)管的最末端，而前期的立項、審批、征地、開工、預售等信息分別有建委、土地、規(guī)劃、房管等多個部門掌握。房地產(chǎn)行業(yè)是一個業(yè)務涉及面廣、專業(yè)知識強、財務處理復雜的行業(yè)，稅務人員不僅要精通稅收業(yè)務，還要掌握相關(guān)的法律知識和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務知識。六、進行稅收調(diào)整依據(jù)實地核查的問題，加上企業(yè)自查補報情況，合計應調(diào)增應納稅所得額。在營業(yè)外支出列支贊助費等支出125900元。企業(yè)通過自查，發(fā)現(xiàn)補報了如下問題：工資超標準列支56029元。疑點六：是否存在收入費用配比方面的問題。疑點二：是否存在預收款項未按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入的問題？三是審核該戶歷年財務會計報表發(fā)現(xiàn)預繳企業(yè)所得稅與預計利潤差別大。七是與銀行和金融機構(gòu)協(xié)調(diào)，采集開發(fā)企業(yè)收取的個人銀行按揭貸款和公積金貸款購房情況、開發(fā)企業(yè)銀行資金等信息。三是與建設部門協(xié)調(diào)，采集發(fā)放的建筑工程施工許可證書編號、建設單位、工程名稱、工程地址、工程概算、施工單位、監(jiān)理單位、開工日期等。2004—，%，%。企業(yè)稅務登記證經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、物業(yè)管理服務、商鋪租賃。在建房環(huán)節(jié)雙方企業(yè)免繳了50萬元的稅款。如果名義上為以不動產(chǎn)投資人股，實際是以取得固定利潤或按銷售額提成的方式取得報酬，就不屬于投資人股行為，而是普通的銷售或出租不動產(chǎn)行為，只是其取得銷售收入或租金收入的方式有些特殊罷了。房屋建成后如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。雙方是否可以采取其他方式，既滿足雙方要求，又可以節(jié)省稅款?首先看稅法中對合作建房的規(guī)定。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅策劃案例房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅策劃案例（1）甲、乙兩企業(yè)合作建房，甲提供土地使用權(quán)，乙提供資金?！?月預收賬款掛賬少繳營業(yè)稅及附加。查看往來賬發(fā)現(xiàn)，該公司所貸1億元款項，全部匯往異地某企業(yè)?！?月預收賬款每筆與銷售合同核對，查實了該公司預收賬款中有3400萬元為售店鋪的全款，應轉(zhuǎn)為收入。把未到期但已銷售的店鋪租金和收到店鋪部分款項記到“預收賬款”科目中，因而從租計價的房產(chǎn)稅也相應減少。是否有銷售店鋪未結(jié)轉(zhuǎn)收入現(xiàn)象？《利潤表》進行分析時，發(fā)現(xiàn)財務費用大幅增加。2005年～2007年，地方各稅正常繳納。大連市中山區(qū)地稅局通過系統(tǒng)納稅評估，發(fā)現(xiàn)其開發(fā)經(jīng)營的某項目納稅情況異常，隨即對其進行評估分析。數(shù)據(jù)采集2001年，該公司在大連市中山區(qū)繁華地帶開發(fā)建設了一座商業(yè)城，并于2004年竣工，2000多個店鋪。案頭分析經(jīng)過對該公司納稅資料和財務基本數(shù)據(jù)進行深入分析，評估人員發(fā)現(xiàn)了以下疑點。該公司自2004年后尚未開發(fā)新項目，為何財務費用增加？舉證約談針對以上疑點問題，評估人員向該公司下達了《評估約談通知書》，就有關(guān)問題進行核實。，該財務負責人說，因要開發(fā)新項目，從某銀行貸款1億元人民幣，用于新開發(fā)項目。2008年7月應調(diào)增營業(yè)收入3400萬元。進一步詢問財務負責人，異地某企業(yè)為該公司法定代表人在異地成立的企業(yè)，與該公司未有任何關(guān)聯(lián)。甲、乙兩企業(yè)合作建房約定，房屋建好后，雙方均分。甲方應按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)39。合作建房，是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。但對于以不動產(chǎn)投資入股國家稅務總局有明確的界定。因而應當按規(guī)定征收營業(yè)稅。如果以后一方想轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，則再按銷售不動產(chǎn)征稅。該企業(yè)開發(fā)建設的溫州商貿(mào)小商品市場一期工程總規(guī)劃占地面積97畝，土地面積64602平方米。二、收集信息外通按照分工，首先加強與相關(guān)部門的溝通協(xié)作，從八個部門進一步采集涉稅信息。四是與土地部門協(xié)調(diào)，采集土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓信息，轉(zhuǎn)（出）讓方、轉(zhuǎn)（出）讓方地址、受讓方地址、土地位置、土地面積、土地用途、土地成交價格、轉(zhuǎn)讓金額等。八是與媒體協(xié)調(diào)，采集開發(fā)企業(yè)發(fā)布的樓市開盤廣告和房屋價格等信息。疑點三：是否存在未按規(guī)定預計利潤率結(jié)轉(zhuǎn)的問題？成本方面：一是根據(jù)外通提供的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的共性特點（即40%的成本，20%的灰色支出，40%的利潤）而20%的灰色支出往往通過加大建安成本的做法。費用方面：一是審核該戶歷年財務會計報表和納稅評估采集表發(fā)現(xiàn)工資、業(yè)務招待費數(shù)額較大。在營業(yè)外支出列支罰款、。調(diào)減事項：本期預繳的營業(yè)稅金及附加、。七、房地產(chǎn)企業(yè)偷逃所得稅的成因分析（一）房地產(chǎn)行業(yè)客觀上為企業(yè)偷避所得稅提供了便利。目前，稅務人員的業(yè)務素質(zhì)相對不高且征管時間不長，同時，基層國稅機關(guān)人員較為緊張，征管工作任務繁重，對企業(yè)信息掌握不及時，使房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的征管質(zhì)量得不到充分的保證。而且，房地產(chǎn)銷售收入由地稅部門負責征收營業(yè)稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用的發(fā)票和開發(fā)成本列支中取得的建筑安裝工程發(fā)票由地稅部門負責管理，地稅部門在建筑業(yè)、房地產(chǎn)營業(yè)稅等稅收征管中掌握了大量的稅源信息和其他信息。（五）稅收政策不夠健全。二是開發(fā)企業(yè)需出具有關(guān)機構(gòu)對該項開發(fā)產(chǎn)品實際銷售收入毛利額與預售收入毛利額之間差異調(diào)整情況的稅務鑒定報告以及稅務機關(guān)需要的其他相關(guān)資料。房地產(chǎn)企業(yè)橫向上牽涉部門較多，需要建立涉稅信息傳遞和協(xié)作機制，全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的第一手基礎信息資料，立足于對其開發(fā)項目的全程跟蹤管理。項目竣工后，要求企業(yè)及時上報成本費用分攤辦法，防止企業(yè)私自轉(zhuǎn)移利潤，逃避納稅。對存在問題的企業(yè)進行檢查調(diào)整，對應繳未繳的稅款進行補征。稅源管理部門利用納稅評估等管理手段，加強對房地產(chǎn)企業(yè)稅收貢獻率、所得稅稅負率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標的監(jiān)控，季度申報特別是匯算清繳期發(fā)現(xiàn)有異常情況，及時加大評估和稽查力度，明顯存在偷稅情節(jié)的，依法嚴肅處理，問題特別嚴重的移送司法部門追究相關(guān)法律責任。實施分類管理，有針對性地加強房地產(chǎn)稅收業(yè)務培訓。在評稅分析過程中發(fā)現(xiàn)該企業(yè)存在如下異常問題：%，%，實際稅負高于參照稅負，且超過了偏差限制度；但通過測算2005年110月稅收負擔，%，仍低于參照稅收負擔率。通過分析認為造成數(shù)據(jù)異?？赡艽嬖谝韵聨追N情況，貨款未付清，進項稅額已申報抵扣；，未做銷售收入；，未做銷售收入。，10月2號憑證商品。連續(xù)兩年稅收零負擔的異常現(xiàn)象引起了當?shù)貒悪C關(guān)的高度重視，被列入當期納稅評估重點對象。由于該企業(yè)的財會人員系從事財會工作多年的老會計，也較熟悉稅收政策，僅靠約談、理論分析難以發(fā)掘其問題，評估人員要求其舉證，并調(diào)閱了相關(guān)帳冊及憑證。根據(jù)銜縫制品的工藝流程和特點，月度之間應該有已完工的半成品被子、墊等，但財務上未設半成品的明細帳，卻有半成品購進和發(fā)外加工。通過舉證檢查，我們發(fā)現(xiàn)原材料、半成品主要由另一個企業(yè)提供，而另一企業(yè)的法人代表與該企業(yè)系同一人，也主要從事同類同品種銜縫被生產(chǎn)，相互之間存在價格上、供應上的關(guān)聯(lián)關(guān)系。針對這一突破口，評估人員明確指出，該企業(yè)財務核不夠健全，內(nèi)部財務管理各環(huán)節(jié)缺乏相互制約措施。面對退稅申請難以被批準的現(xiàn)實和疑點無法合理解釋的情況，在強大的政策攻勢面前企業(yè)會計終于道出了“苦衷”：一、內(nèi)部管理各環(huán)節(jié)混亂，導致生產(chǎn)、倉庫、供銷、財務上銜接不暢，原始數(shù)據(jù)和資料難以準確及時采集和共享，各自為政而保其目標任務的完成現(xiàn)象較嚴重。三、該企業(yè)的設立是有隱情的。兩個關(guān)聯(lián)企業(yè)實為兩塊牌子一套班子，倉庫、工人、設備、場地共用，只是人為將產(chǎn)成品根據(jù)該企業(yè)開具發(fā)票量的多少分配到兩個企業(yè)帳務上去。再加上發(fā)出產(chǎn)品須經(jīng)外貿(mào)公司質(zhì)量全檢，方能確定各品種的開票數(shù)量，故亦未能及時記收入，另外，設立的門市部少做收入現(xiàn)象也一定程度存在著。該企業(yè)近兩年連續(xù)虧損，%，但其實際運行狀態(tài)正常。而該企業(yè)的應付帳款余額引起了評估分析人員的注意。于是主管局決定對該企業(yè)實施實地核查。在對門市營業(yè)部進行核查時，從其銷售憑證中查實該企業(yè)2004未申報銷售。至此，評估分析人員的疑問有了答案。從收購鮮茶葉（初級農(nóng)產(chǎn)品，稅率13%）到精制茶（稅率17%）稅率差為4%，并且精制茶附加值頗高，因此，行業(yè)稅負率應遠高于4%，但實際行業(yè)稅負率卻與此背離。統(tǒng)計顯示，%，甚至個別個體業(yè)戶月核定稅額僅為18元。根據(jù)上述生產(chǎn)經(jīng)營流程和行業(yè)納稅人共同認可的指標參數(shù)，評估人員形成了掌控“鮮茶葉基本畝產(chǎn)量”、“鮮茶投入產(chǎn)出率”、“各品級茶葉產(chǎn)成分配比例”和“單位能耗茶葉殺青量”等四個“關(guān)鍵率”指標，以產(chǎn)控稅評估精制茶加工行業(yè)疑點問題的方法。各季節(jié)鮮茶葉經(jīng)篩分、風選、揀剔、碎塊、殺青（干燥）和勻堆等工序，最后形成制成茶，正常情況下，春茶、夏茶、。評估指標：根據(jù)該“關(guān)鍵率”，結(jié)合實證掌握的納稅人當期能耗量，可以較為準確地計算出納稅當期鮮茶葉總投入量，即：納稅當期鮮茶葉總投入量=當期能耗量單位能耗茶葉殺青量。2006年在對該廠進行納稅評估中，通過調(diào)查并實地查看企業(yè)賬簿、自有茶園和生產(chǎn)經(jīng)營場所，評估人員獲取了企業(yè)相關(guān)主要數(shù)據(jù)：茶葉產(chǎn)出量：企業(yè)同期茶園可采面積為15畝，主要生產(chǎn)季度為春、秋兩季。20%=25公斤；一級茶=1535247。50%=30公斤。12=440元。（二）運用單位能耗殺青量，巧破隱匿鮮茶投入。評估中，評估人員了解到該企業(yè)鮮茶葉全部從外地購入，同時，企業(yè)賬面記載當期外購鮮茶葉9000公斤。根據(jù)企業(yè)采用蒸氣烘烤工藝進行殺青，評估人員運用蒸氣烘烤“單位能耗殺青量”指標，計算出企業(yè)當期實際應當外購鮮茶葉數(shù)量，即當期實際應當外購鮮茶葉數(shù)量=625公斤/噸煤=11050公斤。在充分有力的事實面前，該法定代表人承認當年和2005年存在部分外購鮮茶葉未入賬。疑點采集評估人員調(diào)閱了2002006企業(yè)所得稅報表及資產(chǎn)負債表、利潤表，分析比較了近兩年的稅收和財務指標，查閱企業(yè)發(fā)票開具情況和稅款抵扣情況。是否存在虛開增值稅專用發(fā)票行為？，%，比2006年全市同行業(yè)平均稅負率的1．2%，稅負差異幅度（與同行業(yè)比）為－53%，%相比，稅負率差異幅度（與上年比）為－46%。是否存在多列運費抵扣的問題？，%；，%。該公司是批發(fā)企業(yè)，但沒有大型倉庫，年末存貨金額變動異常。根據(jù)企業(yè)主動提供的賬簿資料，評估人員對公司的增值稅稅率，按貨物品種分類進行了測算。評估人員決定對其存貨進行實地盤點。企業(yè)了解了相關(guān)政策之后，認可了上述問題，愿意主動自查申報補稅。評估人員經(jīng)查閱費用賬簿資料后發(fā)現(xiàn)，企業(yè)經(jīng)營費用變動率異常，形成原因是該公司2006“經(jīng)營費用－代理費”科目列支750000元，并于當期所得稅前列支。評估處理 經(jīng)評估分析、約談和實地調(diào)查，該公司對發(fā)出商品未及時作收入的問題主動進行自查申報?；榫謱υ撈髽I(yè)進行了稽查，稽查查處結(jié)果如下：、押運費等費用，造成多抵扣的進項稅額，予以追繳，補征增值稅264621．84元；、代理費用所得稅稅前列支不符合政策等問題進行查處，； ；。（2）主營業(yè)務成本率異常：%，%，%，%。正常情況下，二者應基本同步，而該比值小于1，且二者均為負數(shù)。針對上述異常情況，鄭州市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)地稅局稅政法規(guī)科估計該公司存在少計收入、多列成本費用、擴大稅前扣除范圍問題，決定將其列為重點評估對象，提交稅源管理科實施納稅評估。②其他業(yè)務收入明細賬上記載有12筆對外服務收入，合計126915元，調(diào)出記賬憑證，看其所附原始憑證均為收據(jù)，經(jīng)查其對該收入只進行所得稅申報而未進行營業(yè)稅申報，其稅務登記的經(jīng)營范圍中也沒有其他服務項目。（3）期間費用有關(guān)資料顯示：①管理費用中，業(yè)務招待費列支83560元，經(jīng)計算按規(guī)定標準應列支64200元；計提壞賬準備金18000元，經(jīng)計算按規(guī)定標準應計提12000元。②贈送支出90000元，經(jīng)查憑證系對客戶購買量大而贈送的產(chǎn)品，此為成本價，按同期同類平均不含稅價計算為120000元。（2）對外服務收入問題：要補提營業(yè)稅、（126915%）；；還要變更營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營范圍中增加其他服務項目，以便向稅務機關(guān)領(lǐng)購服務業(yè)發(fā)票。其改變成本計價方法，多結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品銷售成本，應調(diào)增應納稅所得額691109元（8659473－7968364）。（7）營業(yè)外支出問題：衛(wèi)生費屬非廣告贊助支出，不得列支，應調(diào)增應納稅所得額20000元；贈送產(chǎn)品應視同銷售，補繳增值稅20400元（12000017%），補繳城建稅和教育費附加2040元，應調(diào)增應納稅所得額27960元（120000－90000－2040）。此后，評估小組將該公司的增值稅問題函告當?shù)貒惥?。?）評估工作不僅僅局限于納稅評估，還要對納稅人進行納稅輔導，如輔導納稅人變更稅務登記、領(lǐng)購發(fā)票、調(diào)整賬務等，以避免納稅人再犯同類錯誤。評估數(shù)據(jù)采集與案頭分析評估人員以2005匯算清繳為切入點，收集企業(yè)申報表及其附表、財務會計報表、注冊會計師審計報告及企業(yè)所得稅事項備案等資料。2005其他應付款大幅增加，變動率為1159％。同時，會計報表附注披露：Y公司與香港C公司聯(lián)合開發(fā)雁鳴山莊，2005年9月已銷售完畢，到2005年底尚未結(jié)算，Y公司未就此項目所得申報納稅。J公司無在建項目，對其大額資金往來項目需要進一步評估。發(fā)現(xiàn)共性涉稅風險點后，在同類企業(yè)中進行拓展聯(lián)評。評估人員發(fā)現(xiàn)：該公司裙樓（含地下二層）和輔樓已銷售完畢，所有開發(fā)成本均已結(jié)轉(zhuǎn)當期銷售成本。但其中的土地出讓金、基礎設施、公共配套設施等是主樓、輔樓、裙樓三者共有的，應按銷售面積以及可售單位工程成本費用，進行合理分攤。（二）Y公司——減收增支問題。約談發(fā)現(xiàn)：Y公司與香港C公司1997年聯(lián)合開發(fā)雁鳴山莊，Y公司負責提供土地()，香港C公司提供開發(fā)資金（），2